房地产估价简答题-妥妥哒-

1.从理论角度试述为嘛房地产需要进行估价？

随着我国逐渐实行有偿土地使用制度，房屋商品化推进了房地产行业高速发展，市场规模日益扩大，同时也推进了房地产估价行业快速发展，其服务领域越来越广泛，现实生活中的许多方面都需要应用房地产估价。

2.在现实生活中，有哪些方面需要进行房地产估价?

房地产管理工作；土地使用权出让价格评估；房地产交易；房地产保险；房地产课税；征地和房屋征收拆迁补偿；房地产分割；房地产纠纷；房地产拍卖底价；企业各种经济活动中涉及的房地产估价需要；其他目的的房地产估价的需要。3.从房地产用途的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？

居住房地产、非居住房地产：商业房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、办公房房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产和综合房地产9类。

4.从房地产开发程度的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？

生地、毛地、熟地、在建工程、现房。

5.从房地产是否产生收益的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？

收益性房地产：住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准仓房、仓库、农地等。

非收益性房地产：高级私人府邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。

6.从房地产经营方式的角度而言，房地产估价对象主要有哪些？

销售、出租、营业和自用等。

7.房地产估价原则有哪些？

合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

8.简述房地产估价程序？

受理估价申请和业务、制定估价作业计划、收集与整理资料、现场勘查、综合分析和估算、撰写估价报告书及收取估价服务费。

1.房地产的概念？

指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，包括物质实体和依托于物质实体的权益

2.房地产的三种存在形态？土地、建筑物、房地

3.房地产的实物、权益、区位的含义？实物是指房地产中看得见摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及结合完成的功能三部分。权益是房地产中无形的、不可触摸的一部分，包括了权利、利益和收益。区位是指某事物占有的场所，但也含有位置、布局、分布、位置关系等方面的意义，分为位置、交通、环境和配套措施四方面

4.房地产的特性？不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限和滞后、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值

5.市场价值和非市场价值的含义以及非市场价值主要包括哪些？a称为实际价格，指房地产对于一个典型的投资者的价值。b.称为市场价值以外的价值、其他价值c.包括清算价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、投资价值等

6.市场价格和理论价格的含义？市价指某宗房地产在市场上的一般、平均水平价格。理价是经济学假设的经纪人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

7.市场调节价、政府指导价、政府定价的含义？a.是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。B.指由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和

范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定的价格。C.指由政府价格主管部门或者其他有关部门按照定价权限和范围规定的价格。

8.土地价格、建筑物价格、房地价格的含义及其相互之间的关系？土地价格简称地价，是指一块无建筑物的空地的价格。建筑物价格指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。房地价格称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格。【房地价格=土地价格+建筑物价格】

9.租赁价格、买卖价格、抵押价格、课税价格、典当价格、保险价格和征用价格的含义？a.称为租金，用于土地租赁称为地租，用于土地与建筑物租赁则称为房租，是指房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，承租人支付给出租人货币、商品或其他有价物。B.是房地产权利人通过买卖方式将房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物。C是指假设债务履行期届满时债务人不履行债务，则通过拍卖、变卖抵押房地产最可能获得的价款或者抵押房地产的价值扣除有限受偿的款额后的余额。D是为课税的需要，由评估人员评估的作为计税依据的价格。E是在设定典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。在实际情况中，房地产的典当价往往低于房地产的实际价直f是指将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价格g指政府强制取得房地产时应给予的补偿金额

10.所有权价格、使用权价格、其他权益价格的含义？a指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权价格与土地使用权价格，在通常情况下，土地的使用权价格要高于土地的使用权价格。B是指房屋所有权价格。从国家获取土地使用权的价格成为土地出让金。C指除房地产所有权价格、使用权价格以外的所有房地产权利的价格

11.基准地价、标定低价、各类房屋重置价格的含义？a指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年限土地使用权区域的平均价格 b 是政府根据管理需要评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格，是该类土地在该区域的标准指导价格。C 指不用区域、不同用途、不同建筑结构、不同等级的房屋在某一基准日期开发建设所发生的必要支出及应当获得的利润

12.现货价格、期货价格的含义？a指在交易达成后立刻活在短期内进行商品分割的价格b 在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品分割的价格

13.总价格、单位价格、楼面价格的含义及其相互之间的关系？a指某一宗或某一区域范围内房地产整体的价格 b 分为土地单价、建筑物单价、和房地单价c 是一种特殊的土地单价，是指土地上建筑物面积均摊的土地价格【楼面地价=(土地总价/总建筑面积)*土地总价/(土地总面积*容积率)=土地单价/容积率】

14.补地价的含义以及不同情况下的计算方法：指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。补地价=改变土地使用用途后的总地价-原用途的总地价

15.美国主要的估价协会和学会：不动产估价者协会和不动产估价者学会

1.影响房地产价格的因素分类？

宏观、区域、微观因素

2.影响房地产价格的经济因素？

经济发展状况，储蓄消费及投资水平，财政与金融状况，物价居民收入及就业水平，税收状况，技术革新，产业结构变化，国际经济状况。

3.影响房地产价格的社会因素？

人口状况，城市化进程，教育与福利状况，心理因素，社会安定程度，房地产投机，国内国际政治状况。

4.影响房地产价格的行政因素？土地制度，住房制度，城市规划和土地利用规划，建筑规范，水手，行政隶属变更，房地产价格政策，其他因素。

5.影响住宅房地产价格的区域因素？

日照、适度、温度、风向等自然地理状况；上下水稻、煤气供给、污水处理、环卫设施状况；区域周围的治安环境等。

6.影响商业房地产价格的区域因素？

商业及业务种类、规模、商业聚集状况；商业近邻地域状况，顾客群体数量及状况，商业繁华程度及兴衰动向、停车设施状况、土地利用的管理制度等。

7.影响工业房地产价格的区域因素？

干线道路、铁路、港湾、机场等对外交通设施的便利程度，关联产业的位置关系，水质污浊、大气污染等公害发生的可能性及危害程度、行政上的辅导与管理制度。

8.与土地有关的个别因素？

位置，交通，周围环境，土地面积，土地形状，土壤，地基，土地开发程度，自然灾害发生的频率和严重程度。

9.与建筑物有关的个别因素？

建筑规模，建筑物外观，设施设备、材料和施工质量，装修，完损成都和维修养护情况，层高和朝向。

10.影响房地产需求的非价格因素？

消费者的收入水平、消费者的偏好、消费者对未来的预期、相关商品的价格。

11.影响房地产供给的非价格因素？

房地产开发商和拥有者对未来的预期、生产成本。

12.试述弹性的概念以及及弹性的类型?

概念指函数的因变量变动幅度与自变量变动幅度之比；类型富有弹性，缺乏弹性，单一弹性，完全弹性，完全无弹性五类。

13.房地产需求弹性主要包括?

价格弹性、收入弹性、人口弹性、交叉价格弹性、价格预期弹性。

14.房地产供给弹性主要包括?

价格弹性和要素成本弹性。

1、从不同的角度分析房地产的估价对象有哪些?

⑴以存在形态划分：土地、建筑物、房地

⑵从实物角度划分：①无建筑物的空地、②有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地、③建筑物，包括尚未建成的建筑物、④土地与建成的建筑物的合成体、⑤在建工程、⑥未来状况下的房地产、⑦已经灭失的房地产、⑧现在状况下的房地产与过去状态下的房地产的差异部分、⑨房地产的局部、⑩包含其他资产的房地产或以房地产价值为主的一个企业整体、⒒作为企业整体中的一部分的房地产。

⑶从权益角度划分：①“干净”的房屋所有权加上出让土地使用权的房地产、②“干净”的房屋所有权加上划拔土地使用权的房地产、③“干净”的房屋所有权加上集体土地使用权的房地产、④产权转让受限的房地产、⑤共有的房地产、⑥有租约限制的房地产、⑦为抵押权或典权实现的房地产、⑧临时用地和临时建筑的房地产、⑨政府或司法机关指定的已依法公告列入拆迁或征收，征用范围的房地产

2、简述房地产的估价程序?

①估价申请和业务受理②制定估价作业计划③收集与整理资料④现场查勘⑤综合分析和估算⑥撰写估价报告书⑦交付估价报告书及收取估价服务费

3、试论述房地产估价人员所应有的基本素质?

①扎实的房地产专业知识②丰富的实践经验③市场信息分析能力④良好的职业道德⑤较强的社交能力

4、简述房地产估价目的的概念及其分类?

目的：是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途

分类：土地使用权出让（招标，拍卖，挂牌，协议）、房地产转让（买卖，交换，赠与，以房地产作价入股，以房地产抵债）、租赁、抵押、典当、征收征用补偿、课税、保险、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定、企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、托管经营、清算、设立公司时以房地产作价出资、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定

5、简述房地产的估价原则?

①独立客观和公正原则②合法原则③最高最佳使用原则④时点原则⑤替代原则⑥谨慎原则

⑦收益与分配原则⑧需求与供给原则⑨贡献原则⑩竞争原则⑾变动原则⑿预测原则

1.什么是成本估价法？成本估价法的理论依据和适用范围是什么？

成本估价法：根据估价对象在估价时点的重新构建或重新购置价格，扣除掉折旧来计算估价对象价格的方法。依据：生产费用价值论和替代理论。适用范围：新开发的房地产，旧的房地产，在建房产，计划将要开发的房地产；既无收益又很少发生交易的房地产；单纯建筑物；房地产保险及其他损害赔偿中。

2.成本估价法的三个基本公式如何运用？

3.什么是建筑物的重新建造完全价值？有几种含义？

1、何谓收益还原法？其理论依据和适用对象是什么?

含义：时房地产估价业广泛采用的三大基本方法之一，适用于收益性房地产项目，也称为收益法或收益资本化法

理论依据：预期收益原理、资金的时间价值。因素：未来净收益、获得未来净收益的风险、受益年限

对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产

2、简述收益还原法的操作步骤?

①收集有关收入和费用的资料②估算潜在毛收入③估算有效毛收入④估算运营费用⑤估算净收益⑥选用适当的报酬率、资本化率或收益乘数⑦选用适宜的计算公式求出收益价格

3、简述不同类型房地产纯收益的求取方式

4、区分实际收益和客观收益，并简述实际收益的选取方法?

实际收益：在现状下实际取得的收益

客观收益：是排除了特殊的、偶然的因素之后得到的一般正常收益

选取方法：应参照市场上类似房地产的一般收入和费用水平，对估价对象的实际收入和费用进行调整。

5、还原利率的实质是什么?

（1)其值必须为正值，如果还原利率r<0，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算毫无意义；

（2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则此项投资不合算，不如将资金存入银行或购买国债；

（3)在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值；

（4)与投资风险成正比，即投资风险越大的项目，其值应越大，反之则越小。

6、列举还原利率的求取方式?

7、简述资本化率和报酬率的区别?

①报酬率用于报酬资本化法，他仅表示从收益到价值的比率；资本化率用于直接资本化法，是一步将房地产的预期收益转换为价值的比率②报酬率明确地表示获利能力；资本化率不明确地表示获利能力③报酬率区分净收益流模式；资本化率不区分净收益流模式④报酬率与净收益本身的变化、收益期限的长短等无直接变化；资本化率与净收益本身的变化、收益期限的长短等有直接关系

8、试列举报酬资本化法和直接资本化法的优点? 报酬资本化法的优点是：

①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础；②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解；③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资的收益率也可以求取报酬率。

直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；③计算过程较简单。

9、简述土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率的含义及三者之间的相互关系 土地资本化率（L R ）:评估土地价值时采用的资本化率;建筑物资本化率（B R ）:评估建筑物价值时采用的资本化率;综合资本化率（O R ）： 评估房地产价值时所采用的资本化率 关系：B L O R B R L R **+=

1.市场法的理论依据

经济学中的替代原理

2.市场法估价的操作步骤

3.搜集交易实例的主要途径

政府有关部门的房地产交易资料，房地产经纪机构和房地产经纪人经手的房地产交易，估价机构与估价师之间的交流，其他途径。