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住宅项目区位因素分析与综合评价

——以北京市主要居住区为例

随着经济的发展、人口的增长和生活水平的提高,居民对改善居住条件的要求日益迫切,对住宅开发也提出了越来越高的要求。如何充分合理地利用土地,使居民住宅条件在得到最大程度改善的同时,也使投资更合理,这就涉及到住宅项目开发的一个很重要的因素——区位。

本文研究的主要目的,是考察影响住宅项目开发的主要区位因素,并采用数量方法对具体区域具体因子进行优劣评述和综合评价,通过对具体地块的区位条件的比较,力图为发展商的合理开发及购房者的合理选择提供指导和建议。

在本次评价过程中,主要采用了多因子分析的方法。首先根据区位理论及社会发展实际,选取相关区位因子,然后利用层次分析法(AHP),得出各个因子的权重,再根据调研得出的各个居住区实际情况打出分值,用因子分值乘以权重,加总,得出各个评价区的总分值,根据总分值的高低评价各个具体区域居住适宜性。

一、区位因子选择,建立递阶层次结构

评价住宅项目或居住区区位条件好坏,不仅仅限于交通条件,社区周围的景观环境和繁华程度都在考虑范围之内。结

合区位理论,并根据层次分析法(AHP,Analytic Hierarehy Process)的需要,将影响住宅区位的因素找出并按相互关系分层次列出(即建立递阶层次结构,见下图)。

二、专家打分,区位因素求权重

上述多项因素对于住宅项目选择的影响是不同的。有的人可能认为交通因素最重要,有的人可能更看重环境。为了得出一个明确的结论,通过咨询部分业内专家,综合他们的意见形成一个对各区位因素重要性的意见,结果见下。

表1 各因素的权重值

因子名称(代表符号)权重

因子名称

(代表符

号)

权重

因子名称

(代表符号)

权重

交通便捷

0.62

5 道路交通

(C1)

0.667 道路等级

(D1)

0.417

(B1) 路网密度

(D2)

0.583

公共交通

(C2)

0.333 地铁(D3) 0.313

轻轨(D4) 0.121

地面公交

(D5)

0.566

社区繁华

度0.11

0 娱乐设施

(C3)

0.325

(B2) 购物设施

(C4)

0.375

医疗设施

(C5)

0.300

环境景观

0.26

5 自然环境

(C6)

0.400 绿化程度

(D6)

0.388

(B3)大气环境

(D7)

0.612

人文环境(C7) 0.600 教育设施

(D8)

0.750

建筑景观

(D9)

0.250

三、确定主要居住区,调查并赋予各因素分值

首先挑选了目前北京市较有代表性的6个集中居住区:望京、亚运村、回龙观、中关村、方庄和西南二环作为本次研

究的具体区域。

然后对需要确定分值的因素赋予明确指标。

表2 各因素的代表指标

*此因子无明确指标,以实际情况评估打分

最后通过实际调研确定各个因素的具体分值,即通过查找有关年鉴、手册,规划资料,或通过实地调查,确定各个因素的具体分值。

表3 主要居住区各因素原始分值表

为了使各项指标的数值具有可比性,利用国家土地分等定

级标准中常用的方法,将各项指标的分值进行无量纲化为0~100之间,公式为:

四、求主要居住区总分值,区位条件综合评价

根据各居住区不同因素的具体分值,乘以相应的权重,可以得到各居住区的总分值, 结果见下。

表4 各居住区总分值及排序分级 min)]

max /(min)[(*100Y Y Y Yi Yi --=

由以上分值可以看出中关村区位条件最佳,而回龙观区位条件最差。

中关村

中关村由于其浓厚的文化氛围及相对完善的生活配套设施,正在成为开发热点。通过因子分析所得的分值来看,中关村地区环境景观的优势是最大的—无论在自然环境方面、还是在人文环境方面。中关村的生活配套设施的数量和密度都很大,已经可以和老城区的西单、王府井、前门地区相提并论,成为重要的商业中心。从交通条件来看,交通运输是一个居住区域与城市联系的最重要方面,发达的交通可以使一个区域同整个城市保持密切的联系,这样就可以相对地缩小空间距离。中关村区域的道路等级和路网密度的分值分别为6.0和64分,是各区域中最高和接近最高的,公交线路也较为齐备,这使得人们出行方便,并且可以很好地吸引人流。

在北京总体规划中明确指出,北京未来建设要以分散集团

式为主,人口将由市区逐渐向郊区疏散,北部地区将是重点建设的地区。在国务院批复了建设中关村高科技园区的方案后,未来的中关村将是名副其实的“中国的硅谷”,从这个角度来讲,中关村无疑是开发和投资首先选择的区域。

●西南二环

南城受历史影响,房屋结构差,规划凌乱,人口密度大,居住环境质量低。西南二环既有旧城区的特点,也经过了一定的拆迁改造,特别是大的市政道路的建设,使这一地区在原有路网密度较高的基础上,周边新建道路等级也不断提高。西南二环地处老城区,公共交通较为方便,而各种生活、医疗设施也更为齐备,因此这一地区除环境质量分值较低外,其它两项分值都教高,综合分值排在第二位,表明在目前条件下,基础设施的完善使得旧城区仍有较强吸引力。

旧城区的住宅建设主要依靠拆迁改造,这就面临成本高昂的问题,也使得房价很高,导致多数购房者“住得上,买不起”,而若远离市中心进行开发建设,在这些地段普通市民使用起来并不方便,如上班与子女教育就是不得不考虑的问题。这又会就造成“买得起,住不上”的情况。因此,在两者之间的权衡成为确定开发方向的难点。

●亚运村

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