《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜发布FV(媒体版)20181231

《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜发布

文/克而瑞研究中心

前言：下半年以来，市场下滑、行业规模增速放缓。截止12月末，TOP100房企的单月业绩同比增速从7月近60%的高位回落至21%左右。但规模房企全年累计销售增速仍保持较高水平，TOP100房企全年销售增长35%。碧桂园以7286.9亿元排在销售流量榜榜首，恒大继续占据权益榜第一。各梯队房企门槛、集中度进一步提升。其中，TOP10房企门槛超2000亿，千亿房企数量达到30家、TOP50门槛近550亿元。

我们预计，2019年中国房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，百强房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%-30%。其中，龙头房企仍将延续2018年的平稳发展，以追求有质量增长为主。千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓。而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。

榜单解读

一、业绩：TOP100平均增长35%，下半年增速逐月放缓

2018年，中国房地产行业整体业绩规模进一步增长，其中TOP100房企全年的销售金额进一步同比增长35%。自下半年以来，政策调控的效果开始显现，市场预期下滑、行业增速放缓。特别是第四季度，虽然房企推案量大幅增加、项目积极入市，但市场去化表现普遍不及预期。值得注意的是，即使TOP100房企12月单月销售规模创历史新高，但单月同比增速偏低，并从7月近60%大幅回落至21%左右。

图：2018年TOP100房企单月业绩规模及同比增幅（亿元）

数据来源：CRIC

二、集中度：TOP30集中度45%近半壁江山

2018年，TOP200各梯队房企规模持续增长，销售金额集中度较去年同期均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%。而TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。

图：TOP100各梯队房企2011-2018年集中度变化趋势

数据来源：CRIC

从2018年TOP200房企分梯队集中度的变化情况来看，百强房企内部出现分化。TOP3和TOP100之后的房企集中度较前两年基本持平。其中，TOP3房企增速较2017年放缓。TOP11-TOP50房企集中度增速仍然保持较高，较2017年均进一步提升。

表：TOP200房企2015-2018年分梯队集中度变化情况

备注：金额集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额，

其中，2018年度全国商品房销售金额是根据前11月累计同比增幅推算12月同比增幅所得。

三、门槛：TOP10达2000亿，TOP30达千亿

2018年，TOP100各梯队房企销售金额门槛进一步提升。分梯队来看，TOP3房企门槛虽然已超5500亿元，但门槛增幅较前两年大幅降低。TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅都在44%左右。值得注意的是，2018年TOP10门槛超2000亿元、TOP30门槛已达千亿。另外，TOP100房企的门槛增长近43%达218.5亿元，而TOP200房企的门槛则继续保持在50亿元左右。

表：TOP200各梯队房企2015-2018年销售金额门槛（亿元）

四、格局：千亿房企30家，300亿或是增长瓶颈

三家龙头房企中，碧桂园全年实现销售业绩7286.9亿元，同比增长32.3%，自2017年以来稳坐榜首位置。万科和恒大累计业绩同比增幅也分别达14.5%和10%，规模增长稳定。目前，龙头房企主动进行战略调整、销售增速放缓。预计未来三家龙头房企都将以追求有质量增长为主，销售规模也会延续2018年的发展趋势，维持平稳增长。

图：TOP3房企2016-2018年销售规模及同比增幅（亿元）

数据来源：CRIC

除了龙头三强外，融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，以4600亿元的销售规模排在第四位。保利以4050亿元迈入4000亿门槛，绿地全年也超3800亿元。相比TOP3龙头房企，这三家房企的规模增速相对较高。

表：2018年3000亿规模以上房企业绩情况（亿元）

千亿房企数量达到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了较大幅的增加。新城今年以来的业绩增长率较高达到74.3%，名次较2017年提升5位跻身TOP10房企行列。世茂和阳光城的排名也较去年各自上升5位。其中，阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年迈入千亿房企行列。我们预计，千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30-35家左右。

表：2018年1000亿-3000亿规模房企业绩情况（亿元）