物业管理房屋维修方案

第七部分物业设施、设备维修、维护方案

物业得维修养护

1.业主对物业专有部分得装修、养护行为不得妨碍其她业主得合法权益。

2.因维修、养护物业设备确需进入其她业主得物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主,相关业主应给予必要得配合.

3．相关业主阻挠维修养护得进行造成物业损坏及其她损失得，应负责修复并承担赔偿责任。

４.发生危及公共利益或其她业主合法权益得紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主得,物业公司可向相邻业主说明情况，在居委会或派出所监督下进入相关业主得物业专有部分进行维修。事后应及时通知相关业主并做好善后工作.

5．因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地得，应当征得建设单位、小区物业管理处与业委会得同意，并在约定期限内恢复原状。

6．建设单位应按国家规定得保修期限与保修范围承担物业得保修责任。建设单位在保修期限与保修范围内拒绝修复或拖延修复得，业主可以自行或委托她人修复，修复费用及修复期间造成得其她损失由建设单位承担。

7．本物业管理区域内得全体业主按规定缴存、使用与管理物业专项维修资金.

公共设施维护管理

（1）对共用设施设备进行日常管理与维修养护(依法应由专业部门负责得除外）,保证共用设施设备能正常运行与使用,杜绝安全事故得发生。

（2)建立共用设施设备清册档案（设备台账)，有设施设备得运行、检查、维修、保养记录.

（3)有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。

(4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围得，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造得，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

(5)特种设施设备与测量仪表、仪器，按照政府有关规定,定期进行检测校准,使之符合相关规范.

(６）设备房保持整齐清洁,安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象,无堆积杂物;设备设施铭牌、标识,规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。

(７)各类管线有分类标识与流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等)齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。

（8)对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患得健身设施、燃气调压站（箱)、水系沿岸等危及人身安全得部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生得各种突发设备故障有应急方案。

（9）公共区域内得雨、污水管道每年检查、疏通１次;雨、污水

井每半年检查、清掏1次；雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏每年至少1次，每季度检查１次,防止外溢.

(1０）建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录.锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。

(1１)每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。保证设施设备能正常使用,无安全隐患。

(1２）设立日常消耗物料、备件仓库,保证日常维修得及时性。仓库有完善得管理制度,专人管理，物品分类码放。

(13）使用中水系统得，确保水质达到国家中水水质标准。

(14)载人电梯日夜２4小时正常运行。

(15)消防设施设备完好,可随时启用，消防通道畅通。

（１6）小区主要道路及停车场交通标志齐全。

（1７)路灯、楼道灯完好率不低于95％。

特种设备维护管理

1。电梯及自动扶梯

(１）保证办公楼至少一台电梯2４小时运行,电梯与自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好.

（２）电梯与自动扶梯应经有资质得检测机构检验合格，应由专

业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效得《安全使用许可证》,在有效期内安全运行.

(3）应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行得巡检与记录。

（4）电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其她重大事件时,物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在３0分钟内达到现场进行抢修。

2．空调系统

(1）对空调系统得维护保养应该按照规定得频次进行。

（２）定期对空调系统进行检查,测试运行控制与安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录.

(３）定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施得正常运行与良好保养,提供符合要求得冷却水.

（4)定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗与保养;定期清洗与更换空调机组得空气过滤器、冷凝水积水盘与冷凝水管道。

（５）定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值,作好记录。

(6)定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。

(7)各种管道完好,阀件及仪表齐备,无跑、冒、滴、漏现象。

(8)保证冷冻主机及附属设施得正常运行与良好保养，提供符合要求得冷冻水.

（９)保证采暖热水及附属设施得正常运行与良好保养,提供符合要求得采暖热水。

（10）对空调循环水质进行维护保养与水质分析，保证水系统内得水质符合国家标准要求。

（11)定期检查空调机组马达、风机得运转情况，记录运行参数。

（12）定期安排对新风量、排风量得测定。

(13）应考虑定期安排对空气品质得测定。

（14）定期安排对风管系统得清洗。

第八部分小区房屋维修维护方案

房屋维修维护管理

1、每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修与管理计划,上报委托方并组织实施。

2、对房屋共用部位进行日常管理与维修养护，保证房屋得使用功能与安全，杜绝安全事故得发生，填写检修记录与保养记录并确保记录得完整与真实。

3、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位得使用状况.需要维修,属于小修范围得，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造得,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,按有关规定办理.

4、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其她共用部位

得门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

5、保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修得两个工作日内完成;照明设施一般故障(损坏得灯座、灯泡、开关等）在两天内安排修复完成，其她故障５个工作日内完成,保证楼道照明灯具9０％能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施,保持基本完好与使用功能，需要维修得,每1个月集中１次进行维修。

6、按照政府有关规定,每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求.

7、对违反规划私搭乱建与擅自改变房屋用途得行为及时告知与劝阻，并及时报告政府有关主管部门。

8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元（门)、户标志清晰.

房屋装修管理制度

房屋室内装修直接关系到物业安全与住户得生命安全等各方权益。因此，为加强物业管理，保证物业得完好与安全，保持物业辖区得整洁美观，维护全体业主得合法权益，本公司根据政府有关法规及《小区物业管理服务协议》得有关内容及要求,特制定以下装修管理规定：

1、业主在装修前，需按下列程序办理装修手续：提前七天向物业管理处提交书面申请，须认真填写装修项目、范围、标准、时间等,

2、施工单位需交纳装修管理费。

3、业主有责任督导装修施工队伍到管理处办理“装修许可证”,经审核验证后，装修队伍需提供施工人员名单及身份证复印件,并到管理处办理小区临时“出入证”，将临时出入证佩戴在胸前,并在指定得区域内活动。

４、装修垃圾须袋装后堆放在单元门一侧,以便管理处统一清运.装修垃圾清运处置费为：每户200元，一次性付款.

5、装饰装修只限于购买或租赁房屋得室内,不得超出该室内，不得将楼面公共走道纳入自己得装修范围.

６、本物业禁止加封阳台窗,禁止对阳台窗户及任何部位楼宇外部加封防盗笼、网等设施,禁止加设雨蓬，禁止以任何形式改变楼宇外部形象得—致性.

7、需安装空调机时,应事先与管理处联系，为保持房屋外观统一、整洁、完好，应在管理处指定得位置与指导下进行安装。

8、禁止改动阳台、门、窗等原有设计及外观款式、颜色，避免造成与楼宇外观得不一致性.

9、禁止拆改原房屋得立柱，内外承重墙、梁、楼板等主体结构部件及公共设施。正常使用室内配套设施设备.

１0、禁止改动给排水管道、水电系统,以及抽油烟机孔。特别就是卫生间不得有任何改动.

11、根据煤气公司安全管理得有关规定,禁止以任何形式封闭煤气管道及煤气表。禁止改动煤气管道。

１2、装修室内,楼顶、地面不应凿除原水泥面层，地面禁止使用超过1２ｍm厚度得地砖，２2mm厚度得大理石、花岗岩等硬质装饰材料。

1３、禁止将装修材料与装修垃圾堆放在楼道，妨碍楼道通行与消防通道得畅通。

14、严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出.

15、禁止从外墙吊运物件;装修材料不允许集中堆放,不允许超过楼面承重负荷。

1６、阳台禁止装饰装修,禁止堆放大件装饰材料.

１7、在装修期间，禁止在小区内生火煮饭.施工现场，严禁使用电、炉、煤气等明火,防止火灾事故得发生.禁止施工人员在小区内留宿。

18、装修时间

装饰装修工作时间为周一至周五上午8：0０-－1２：00,下午 14:００－-1９:00；周六至周日上午：9：３０－—12：00,下午14:00－－18：００,不得在其它时间施工,以免影响她人休息。

19、装修期限

初级装修工程为30天，中级装修工程为45天,高级装修工程为６0天。所购房屋在一年内须进行初次装修。

２0、房屋装饰装修应填写《装修申请表》,经管理处审核后方可

进行装修，并遵守本规定。若未办理装修手续擅自装修得,除补办装修申请外，还须缴纳违约金:人民币壹仟元。

21、业主未按《装修申请表》内容进行装修得，扣违约金人民币壹仟元，情节严重者，追究其法律责任.

２2、装修垃圾实行袋装化管理，禁止将装修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共楼道及小区四周,装修垃圾应统一放置在指定地点(有标识)。否则，除承担政府执法部门得处罚外，还要向管理处缴纳违约金人民币贰佰元。

2３、搬运材料要爱护楼梯、走道等公共设施设备,撞伤她人或损坏公共部位等由业主负责赔偿与修复。

２4、装修施工造成得管道堵塞、渗漏水、停电、损毁她人财物或公共设施等,由业主负责修复与赔偿。

2５、禁止乱搭乱接公用水、电线路，违者扣违约金。

2６、严禁随地大、小便，违者对大便者罚款人民币伍佰元,小便者罚款人民币贰佰元。

２7、业主在装修期间，需交纳装修保证押金。

28、装修保证押金就是为保障广大业主及住户利益不受侵害，就是业主及装修施工方遵守本规定得经济保证,要求文明施工，注重施工质量.业主聘用装饰装修人员违反有关规定,给广大业主及住户生活带来不便或造成损失得，将从业主装修保证金中扣除,同时，造成责任事故得由业主负责。

２9、装修保证押金:高层需交纳装修保证押金1000元,多层需交纳装修保证押金500元。

3０、装修管理费用

根据中华人民共与国建设部第1１0号《住宅室内装饰装修管理办法》得有关规定收取装修管理费用.

３1、竣工检查

业主房屋装修完工后，应在一周内将竣工图及竣工资料送报管理处存档，以便查证。同时,管理处将组织技术人员进行检查认可后。如无违规违章情况或妨碍她人正常使用物业得现象(如渗漏、堵、冒等），交付业主正常使用半年后方可退还装修押金。