武汉市养老地产项目CCRC模式经验与启示

ＣＯＮＴＥＭＰＯＲＡＲＹＥＣＯＮＯＭＩＣＳ

【摘要】中国社会已整体步入老龄化阶段，而武汉市老龄化率已超全国水平，如今武汉市养老地产项目开发上呈现几个问题：适老化设计不足、养老产品类型单一、缺乏专业管理和服务。本文主要采用了文献研究法、数据统计法、对比分析法，通过分析ＣＣＲＣ模式的特征与优势，探析武汉养老地产项目开发解决的对策。

【关键词】养老地产项目开发ＣＣＲＣ模式老龄化武汉

一、武汉市养老地产项目发展现状

随着社会经济与生活水平的不断发展与提高，人的平均寿命在不断延长，人口结构改变引发的人口老龄化问题逐步引起人们的重视。作为特大城市，武汉人口老龄化不容忽视。据武汉市统计年鉴数据，截止到２０１３年底，武汉６５岁以上（含６５岁）老年人口为９５万，占总人口１１．６％。按照联合国确定的标准，人口老龄化是指个国家或地区65岁及以上的老年人口占总人口的比重大于或等于７％时，即是人口老龄化国家或地区。武汉市老年人口比重早已超出该比重。预计到２０３０年，武汉市６５岁以上老年人口会达到１４８万，老龄化率达到２０％，老年人的养老问题亟待解决。

目前武汉市养老机构形式分为两种：公办福利院和社会办养老机构。公办福利院包含公办城市福利院和公办农村福利院，其中公办城市福利院１７家，公办农村福利院７７家。社会办养老机构１４４家。公办福利院由政府出资建成，收费高，居住条件良好，硬件设施专业，出现一床难求现象。同时公办福利院收费太高，收入低、家庭困难的老人无能力入住。社会办养老机构中有三种养老形式，老年公寓、康复养老院和综合养老社区。其中１４４家社会办养老机构中，１２２家老年公寓，２家康复养老院和２０家综合养老社区，１２２家老年公寓中有１１家只接收自理老人。社会办养老机构水平参差不齐。资金实力雄厚的民办养老机构规模较大，功能齐全服务内容丰富，能在生活娱乐、医疗护理等各方面满足老人需求。而大多数社会养老机构条件较差，硬件设施和服务不理想，只能解决老人基本的生存问题，主要客户群体是低保老人和三无老人，千元收费的养老机构占四成。

二、武汉市养老地产开发存在的问题

１、适老化设计不足

老年群体因其特殊的生活特点而需要在空间、房型和室内空间布置上符合老年人需求。而武汉市大多数养老机构在无障碍设计上缺乏精心考虑，尤其是通行无障碍、操作无障碍和信息感知无障碍等方面。室内沙发、茶几等物品随意摆放，影响老年人通行或位置过远不方便使用；老年人缺乏私密空间，给人临时居住地的感觉，没有归属感；而卫生间与普通卫生间无异，活动不便的老人使用困难。

２、养老产品类型单一

武汉现有的老年公寓、康复养老院和综合养老社区中，提供住宿、协助服务、康复服务的养老机构居多，这种单一的养老方式不能满足老年人的需求。老年人的需求是多元化的，因收入、精神身体状况、养老观念等个人特征不同而不同。身体健康活力老人不希望拘泥于服务功能单一的老年公寓，他们需要社交以及各类文娱活动，现有养老机构类型不足以满足老年人从退休到去世时间段内的需求。

３、缺乏专业管理和服务

武汉市大多数的养老机构存在没有配备全科医生，医护人员短缺且资质难以保证的问题。大多数养老机构都只能治疗感冒风寒等常规性疾病，以及进行测量血压等基本服务，有病不能医、有病不能治是养老机构普遍性的问题。养老机构只为老人日常起居服务，并没有负责提供多样的社会娱乐活动。老人不仅容易产生被社会孤立的无助感，而且没有得到其应有的自尊。缺少专业护理人员，尤其是高级护理人员。截止到２０１３年底，高级护理人员仅占护理人员总数的３．５１％，护理人员与老年人口配比仅为１：１６，远低于国家１：４的配比要求。且护理人员年龄大，学历低，技能结构低，无法满足老年人实际护理需求。

三、ＣＣＲＣ模式的概况与经验启示

持续照料退休社区（ＣｏｎｔｉｎｕｉｎｇＣａｒｅＲｅｔｉｒｅｍｅｎｔＣｏｍｍｕｎｉｔｙ，以下简称ＣＣＲＣ），是在一个社区中，提供给６５岁及以上老年人一系列服务、便利设施和持续护理，集独立生活区、协助生活区、康复护理区及记忆支持区于一体的大型综合类社区。ＣＣＲＣ模式旨在问题出现之前保护和改进住户健康状况。该模式强调的是，即使住户护理等级发生改变，也不用离开社区，在可信赖的环境中即可获得不同级别医疗护理服务，和配偶、朋友们享受多样生活。在美国，现在有将近２０００个ＣＣＲＣ，最早的ＣＣＲＣ出现在１９世纪初，接收美国内战遗留的寡妇和孤儿，现已有１００多年历史。

入住ＣＣＲＣ需缴纳入门费和月费。其中入门费可退还，部分社区入住时间越长，可退还的入门费越少；部分社区退还入门费是合同规定的，与入住时间无关。退款条款

武汉市养老地产项目开发研究——

—ＣＣＲＣ模式经验与启示

○王纯

（湖北大学商学院湖北武汉430062）

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在住户退出社区或死亡时生效，但退款时间不定，大多在住户公寓有新住户入住时退还入门费。入门费的多少和社区的区位、居住环境、房间大小、附加的服务和设施的选择有关，也和当地房价有关。

１、产品设计方面

为了方便老年人生活，充分考虑老年人生活特点，ＣＣＲＣ建有各式各样的适老化设施。无门槛入户门、轮椅坡道等无障碍设计，防滑园林、地毯等道路防滑设计，无处不在的高低扶手，医用电梯、残疾人进出门按钮，浴室、卧室等事故高发处安装紧急呼叫系统，具有普通住宅、养老院所不具备的便利性和安全性。配备智能救护监控系统，包括拉绳式紧急呼叫铃、随身呼叫器、无线定位器、视频监控探头等高科技设备，全方位地保障老人的人身和财产安全，并为老年人建立全面的日常健康保障体系。

２、产品定位方面

ＣＣＲＣ的定位是综合类养老社区，集独立生活区、协助生活区、康复护理区及记忆支持区于一体，是将目标群体高度细分的产物。按照老年人不同的健康状况和护理需求分为自理、半自理、康复需求以及记忆照料需求老人，并针对不同护理需求提供不同的服务。在不同的身体机能下，老年人需求不同。身体健康生活自理时，老年人需要的是社交娱乐，参加多样的活动丰富自己的生活，和朋友们社交以免孤单寂寞；不能完全自理时，需要他人帮助完成有难度的事项；腿脚摔伤或其他需要恢复身体机能时，需要借助不同的器械进行物理治疗使身体得到更好地恢复；记忆或精神方面出现问题时，需要特定的照护和药物维持病情。按照目标群体的特征和需求差异，细分目标群体并提供针对性服务。总体来说，在纵向上，ＣＣＲＣ模式在同一社区中有针对性地满足了老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需求；在横向上，ＣＣＲＣ模式满足了老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的复合性养老需求，是综合性强的养老产品。

３、物业管理方面

在ＣＣＲＣ模式中，不同的生活区域内的服务模式不同。在独立生活区，住户身体健康有完全活动力，只需要日常生活中娱乐活动的服务，也给有需要的独立生活住户提供居家护理服务。在协助照料区，针对有一定的独立能力并在日常生活中需要某种程度协助的住户，社区不仅给协助照料区的住户提供独立生活区的服务，而且因为某方面需要照顾的原因，特别提供穿衣、喂饭、用药管理和洗澡等服务，并鼓励他们参与集体进餐，也鼓励其参加社会以及娱乐活动。在康复护理区，２４小时为住户提供护理服务，帮助住户恢复短期疾病或外伤，治疗长期疾病，并提供更高级别的支持和监督。康复服务的最终目的是为帮助住户获得独立能力。记忆支持，也称痴呆护理特别计划或者阿尔兹海默计划。在记忆支持区力争在安全的物理环境内最大化身体机能和生活质量，保持自我意识，保持尊严，尽可能最大化住户的独立。

ＣＣＲＣ社区还配有网络室、图书室、手工室各，各类活动会所、高尔夫球场、配有私人教练的健身房等。并开展健康讲座，例如如何进行适当的自我护理、营养学饮食等。社区还提供住户要求的额外家政服务、外出交通工具等，这些服务需要额外收费。

四、武汉市养老地产项目开发建议

１、加强适老化设施设计与配置

适老化设计即是根据老年群体特征和行为习惯，打造更便利的设施和环境。在规划设计时，设置各种无障碍设施，高低扶手栏杆，地面进行防滑处理，注重室内无高差，安装升降电梯，在走道、电梯厅等需要长时间步行或等待的区域设置停留、等待座椅。在卧室、卫生间等容易事故高发处设置紧急呼叫铃。配备智能化、信息化的适老化设施，充分考虑行动不便以及不能自理老人的活动半径及活动形态，将适老化理念充分的展示到功能设计的各个环节。

２、提供多元化养老产品

老年人在不同的身体心理状态下需要不同的养老产品。综合性的ＣＣＲＣ模式涵盖了老年人从退休到去世阶段内的所有需求，广义上来看包含以下几种养老产品形式：仅提供娱乐社交活动的日托服务机构，针对自理老人的老年公寓，针对半自理老人的协助式公寓，功能恢复型的康复养老公寓，针对痴呆老人的特别护养公寓，涵盖了老年人从退休到去世时间段的所有需求的综合型养老社区。武汉市养老地产项目开发时，应针对不同层次、不同特征老人的各种需求，进行市场细分，为其定制养老产品。比如为生活自理的活跃型老人提供日托服务中心，在日间提供各种各样设施，组织开展各类书画课、健康讲座等社会娱乐学习活动，丰富充实生活、满足社交需求。开发痴呆等精神方面照护的养老地产项目，针对精神方面有障碍的老年群体提供专业的康复照护服务，配备神经科医生与护理人员，保证生活质量，最大化恢复身体机能。

３、进行专业物业管理

物业管理是房地产开发的延续和完善，通过运用现代管理与服务，实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，是一种综合性经营服务方式。尤其是养老地产项目中，给物业产权人和使用人提供人性化的服务是不可或缺的环节，也是养老地产项目提高自身市场竞争力的重要部分。

养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合，服务是养老地产的核心。和其他地产形态相比，养老地产要求更专业的配套设施和完善的服务，要针对老年人的不同需求，从生活照料、医疗护理、精神支持三方面着手，在饮食起居、协助护理、医疗康复、社交娱乐等方面量身设置。对于老年人来说，医疗护理是基础。可与相应健康管家服务机构、三甲医院合作，引进专家、全科医生、护理人员，提供专业医疗护理服务。老年人易产生失落感、孤独感、孤立感，应开展丰富多样的社会娱乐活动，充实生活，让老年

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人适当做力所能及的事，使其较强的参与感并获得满足与自尊。

五、结论

如今武汉老龄人口高速发展，并呈现高龄化、空巢化的趋势。目前市场上养老产品不能满足老年人多样的养老需求，研究发现武汉市养老地产项目开发现存的适老化设计不足、养老产品类型单一和缺乏专业管理和服务的问题。武汉市大多数养老机构在设计上缺乏精心考虑，存在

通行有障碍等问题。室内物品随意摆放，不仅不方便使用，而且影响老年人通行。在事故高发的洗浴室和卧室未安装扶手栏杆等设施。养老的地产项目形式过于单一，不同年龄、精神健康状况的老人需要的养老产品是有差别的。而目前现有的老年公寓、康复养老院与综合养老社区不能满足老年人多样化需求。大多数养老机构配备医护人员资质不够，只能治疗常规性疾病与检查，如风寒感冒、测量血压等。这样的养老机构只负责的老人的日常饮食起居，老人遇到其他身体不适就需要去医院，也就没有了医治的意义，对老人来说也是极其不方便的。同时，武汉市养老机构护理人员也存在年龄大、学历低、技能结构低的现状，并未持证上岗，缺乏高级护理人员，无法满足老年人实际护理需求。而美国的ＣＣＲＣ模式已有１００余年历史，入住ＣＣＲＣ老人会延长寿命８至１０年，该模式深受当地老年人欢迎。通过分析这种成熟的养老模式的特色和优势，借鉴经验，针对养老地产项目定位、产品设计和物业管理三方面提出了加强适老化设施设计与配置、提供多元化养老产品和进行专业物业管理的对策。在适老化设施的配置上，根据老人年的生活特点设置无障碍设施、扶手栏杆和紧急呼叫系统。在养老产品的形式上做到多样化，适度开发日托服务中心和痴呆照护中心，提供专业化养老服务。在物业管理上，根据老年人切实需求开展多样的社会娱乐活动，并提供专业医疗护理服务。在武汉市养老地产项目开发中，要结合养老市场的实际情况，以及武汉老年收入、健康状况等情况，提供专业服务配置医疗设备，更好满足老年群体需求。

【参考文献】

［１］肖莲：武汉老年住宅发展模式研究［Ｄ］．华中师范大学，２０１２．［２］张芳萍：武汉主城区养老地产的市场需求分析与开发对策研究［Ｄ］．湖北大学，２０１３．

［３］蔡木子：高收费百姓难企及武汉公办养老院大面积空置［ＥＢ／ＯＬ］．腾讯网：ｈｔｔｐ：／／ｈｂ．ｑｑ．ｃｏｍ／ａ／２０１２０９２８／０００５３０．ｈｔｍ，２０１３－０９－２８．

［４］陈雯：“四二一家庭结构假设与家庭养老压力事实［Ｊ］．华中师范大学学报，２０１３（９）．

［５］王寒凝：成都市仰赖地产项目ＣＣＲＣ模式分析［Ｄ］．西南交通大学，２０１３．

［６］武甲晓：美国养老地产开发经验启示合作［Ｊ］．经济与科技，２０１３（１）．

（责任编辑：谌盼）

【摘要】随着中国经济发展步入新常态，云和县轴承产业必须与时俱进，积极认识新常态、适应新常态、引领新常态。本文在充分调研的基础上，系统分析了新常态下云和县轴承产业发展现状、存在的问题，并在此基础上提出新常态下云和县轴承产业转型升级、实现又好又快发展的对策建议，如编制产业规划、实施差异化发展、推动技术创新等。

【关键词】新常态云和轴承产业转型研究

２０１５年中央经济工作会议从九个方面对“新常态”进行了系统阐述，标志着中国经济发展已正式步入“新常态”。新常态的主要特征包括经济增长从高速转向中高速，经济发展方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长，经济结构从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存，经济发展动力从传统增长点转向新的增长点等。新常态对我国的发展战略、发展路径、发展方式、发展目标都提出了新要求。积极认识新常态、适应新常态、引领新常态成为当前和今后一个时期我国经济发展的大逻辑，也是各地转变发展方式，推动产业发展与转型升级的总体要求。

轴承是我国重点发展的战略性基础产业，也是浙江省的支柱产业和制造业窗口，同时也云和县重点发展的产业之一。云和县轴承产业起步于２０世纪８０年代。经过近３０年的发展，轴承产业已经成为该县三大主导产业之一。据统计，２０１３年云和县轴承产业共实现产值６．９亿元。但与浙江省内的新昌、慈溪、常山等县域轴承产业相比，在企业数量、年产值、从业人数等方面仍然存在较大差距。在经济发展新常态下，如何迎头赶上，突破发展瓶颈，推动轴承产业转型发展、集聚发展、可持续发展成为摆在云和县委、县政府面前的一道难题。

一、新常态下云和县轴承产业发展现状及主要特点

云和县轴承产业自上个世纪８０年代开始起步，至今已有近３０年历史。经过多年培育，现已初步形成设备、装备先进，产品质量优良的轴承部件制造产业链，特别是在精密轴承零部件领域，具备了较高的知名度和影响力。截止２０１３年底，云和县轴承行业共有企业４５家（其中规模以上企业８家），从业人员１５９０人，全年实现工业产值６．９３亿元，占全县工业总产值的６．４１％。此外，云和轴承行业现有省中小企业局认定的省级行业技术中心１家，省科技厅认定的省高新企业研发中心１家，省高新技术企业３新常态下云和县轴承

○苏祥荣潘杏梅

（浙江省科技信息研究院浙江

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