关于房屋中介的现状 存在的问题和解决对策

房地产中介发展现状存在问题及解决方案

摘要：本文分析了我国房地产中介机构的作用、发展现状及存在问题，提出了房地产中介机构的解决方案。

关键词：房地产中介，问题，方案

中介业务是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。所谓房地产中介，是指在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、代理、经纪、咨询等服务及善后管理服的职能机构。房地产中介服务涉及总地产投资开发、建设、交易、消费等各个环节。良好的房地产中介机构能为房地产经纪活动提供相应法律、专业技术、信息等优质服务，不仅有利于房地产交易市场的发展，也为行业自身创造了可观的收益。

一、房地产中介机构的作用房地产二级市场是指房地产开发经营市场，表现为开发后的房地产出售给用地单位和个人；三级市场是指房地产交易市场，表现为房地产投入使用后在使用者之间的交易。在目前房地产市场供应量相对饱和的时期，房地产中介的作用不仅在二级市场中举足轻重，更为盘活三级市场注入了新鲜的动力。

（一）提高专业化程度。房地产中介机构的产生是市场细分的必然结果，也是我国实行市场化发展的进一步要求。房地产中介机构从原来房地产企业开发、建设、销售的一体化结构中分离出来，

有助于提高房地产交易的专业化水平。由于在房地产交易过程中，买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本、谈判签约成本和合约履行监督成本，交易过程长、环节多，其交易成本自然就高。而房地产中介机构能够凭借对市场的了解，建立客户网络和提供专业服务，为买卖双方节约时间及精力，降低交易成本，提高效率。（二）优化供需匹配。一方面，房地产中介机构能为交易双方提供专业化的信息与服务，另一方面可以节约双方的交易成本。所以供给方和需求方都愿意向中介机构缴纳一定的酬劳，以获得信息、争取时间，确保和交易安全，减少房地产交易过程中的信息不对称和道德风险问题。

（三）激活房地产三级市场。过去的房地产中介介服务主要集中在一、二级房地产市场，交易解决的基本是从“无房”到“有房”的问题。随着社会经济的发展、居民生活水平的提高，房地产市场结构发生了明显的变化，市场化程度越来越高，市场中最活跃的交易开始从“有房”向“有好房”的转化。房地产中介机构专业化的服务可以保证这一过程的顺利推进，从而为房地产三级市场的发展注入源源不断的动力。

二、我国房地产中介机构的发展现状及存在问题与国外相比，我国房地产中介机构由于起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待全面提高。虽然近10年来，我国房地产中介服务业呈现出良

好的发展势头，但由于我国现阶段房地产中介总体上比较稚嫩，竞争力弱，与WTO规则的要求和发达国家成熟的房地产中介服务体系相比，还存在着不少的差距。纵观我国房地产中介行业，可以发现以下几个整体性的缺陷。

（一）法律法规缺口。目前我国房地产中介行业出现的规范性和有序性问题，根本原因还在于立法滞后，立法层次低，法律效力差，缺乏系统性和配套性。

（二）专业化水平较低。我国房地产中介机构员工整体素质不高，专业技能较差，缺乏职业道德精神，以至市场行为不规范，行业本身的风险防范意识薄弱。同时，市场上存在大量没有资质的中介机构。产生这种现象的主要原因，在于我国房地产中介机构对自身的认识不够，将中介服务误解为仅限于房地产租赁及买卖代理范畴，致使从业人员基本上是从其他行业转入的，不具备基础性的专业知识，执业能力弱。行业整体经营理念落后，服务质量不高。“夸张营销”、“暗箱”操作泛滥，虚假广告、过度包装等欺骗消费者的行为屡屡发生。

（三）资金链存在极大漏洞。国家建设部早在2006年就出台了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，但是相应的细则还是不够明确，在实践过程中出现了许多漏洞。资金监管方面，房地产管理部门对交易结算资金专用存款账户管理和银行的资金管理是各有所长的，而通知却一句带过。银行的监管者角色不明朗，让很多中介机构钻了空子，擅

自挪用交易资金的现象屡见不鲜。

（四）缺乏风险防范措施。大多数房地产中介机构以房地产买卖和租赁作为业务的重心，因此成交量成为其经营和生存的关键。当宏观调控从紧，房地产市场呈现低热状态，成交量急挫的情况发生后，房地产中介机构的经营就难以维持了。业务单一化，风险控制欠缺是威胁我国众多房地产中介机构生存的重要因素。以深圳为例，2007年7月，深圳楼市在宏观政策调控下急速掉头，截至2007年10月，一、二手房成交量已经连续4个月下滑。深圳世联行市场研究组发布的研究报告显示，在交易市场观望气氛浓厚和一手房推盘量逐步减少的双重作用下，10月深圳一手房市场日均成交住宅不足60套，较9月下降51.2%。同时，深圳的楼价也呈现明显的松动迹象，二手房买家讨价还价的幅度愈来愈大，连续多月飙升的高房价开始有价无市。深圳楼市开始出现由过去的卖方市场转为买方市场的趋势。在此情形下，房地产中介机构显得束手无策，“中天置业”事件的爆发就是最好的例证。（五）外患重重。管理规范的境外中介机构却没有停止在中国的扩张脚步。国外房地产中介集团十分看好中国市场这块“大蛋糕”，纷纷抢滩登陆我国市场，我国房地产中介机构面临内忧外患（六）信用危机。由于中介机构存在的弊病是行业性的，因此，只要有一家出现问题，必然会使其他中介机构受到牵连。在整体性的业务量下滑的情况下，中介机构的弊病越来越凸现，使消费者逐渐丧失了对此行业的信任。

（七）信息渠道不畅，技术水平偏低。我国市场信息网络系统还不健全，市场信息量少、渠道不畅，在很大程度上影响了国内房地产中介机构服务质量的提高。行业内技术手段普遍落后，方法陈旧，高素质的专业人才缺乏、大量无专业知识和工作经验的人在做中介代理。评估行业中的估价师队伍虽日益扩大，但部分估价师学历高、实际执业能力低，只有理论知识，缺少实践经验。大量注册估价师虽有资格，并不执业。据2006年对92家评估机构抽查的112份评估报告显示，其中达到优秀标准的只有13％，达到及格标准的占80％，不合格的占7％。估价报告的出错率在60％以上，反映了估价人员执业能力比较弱，处于较低的层次

三、解决方案

(一)落实政府职能1.进一步落实《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中的各项具体要求：全面推行房地产经纪机构备案公示制度；严格实施房地产经纪人员职业资格制度；规范房地产经纪行为；加强房地产经纪合同管理；建立存量房交易结算资金管理制度；规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转；加强交易结算资金专用存款账户管理。

2.加强立法。保持房地产中介行业的持续发展，最重要的就是规范市场。政府要加强房地产中介行业立法，建立、健全和完善与国际惯例接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产业的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公平、

公正的外部竞争环境。

（二）中介机构自身的改进 1.职业化和专业化。加强对从业人员的培训，严格规范从业人员的资质审批，提高从业人员的职业道德和专业技术水平，提高经营效率和服务质量，调动其积极性，转变经营理念。要在企业内部实行定期考核，实行适当的奖惩制度，创造良性竞争环境，将自我发展和服务他人良好地结合，形成优质企业文化氛围。 2．规模化和品牌化。我国房地产中介机构可以考虑进行重组调整，形成规模效应，树立品牌形象，实行连锁经营，并不断拓宽业务领域，从房地产一级二级市场选择多种业务，形成各种业务组合。这样不仅有利于统一安排人力、物力、财力，发挥规模效益和品牌效应，形成竞争力，更有助于房地产中介机构回避风险和分散风险。 3．信息化和技术化。要引进国外先进的设备和技术，以多媒体、信息系统为平台，提高自身的技术水平，促进房地产中介服务机构的信息化和技术化的形成。 4．国际化和规范化。房地产中介服务的业务品种创新不一定要“创”出一个新的东西出来，也可以在原业务品种的基础上开创服务新领域，从而扩大商机，形成新业务。这就强调全程策划和营销多专业的组合与支持，变单一的中介为复合的、系统的、专业的中介。而公开、公平交易的“阳光操作”作为一种经营理念和操作模式，也是一种诚信服务的理念创新。

（三）加大监管力度 1．充分发挥行业协会的管理作用。房地产中介行业协会代表政府在企业之间起着协调、管理的作用。当前，

要着力在发挥行业组织的作用上下功夫，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业内部资信评估等，促进全行业整体素质的提高。 2．加大银行的监管力度。一是定期跟踪及评级，规范对房地产中介机构的管理。包括中介机构甄选、资格年审等，在合作过程中，要对中介机构服务水平、员工素质、业务能力、职业道德等进行考核，更重要的是将这些信息与政府或者其它商业银行进行合作共享，最终形成一个真实有效的中介机构信息管理库，并尽量使信息公开、透明。二是规范资金管理。在建立和完善银行本身的交易结算资金管理制度的同时，积极配合政府的管理工作，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，保证专款专用，减少风险。三是规范操作程序，建立安全的交割模式。