房产抵押估价报告(实例)

房地产抵押估价报告

项目名称:**市*路**号*幢*房地产抵押价值

评估

委托方:**

估价方:北京**房地产评估有限公司

估价人员:** **

估价作业日期:2002年月日至月日

估价报告编号:广万[2002]房产或房地产(估)字第* 号

房地产估价结果报告

一、委托估价方:北京**恒业房地产开发有限责任公司

地址:

电话:

联系人:

二、受托估价方:北京**公司

资格证书号:

地址:北京市海淀区人民大学北路*号院*楼

三、估价对象概况

估价对象为地处北京市海淀区西三、四环之间得西八里庄得“国宾嘉园”2#住宅楼房地产,包括房屋与土地。其背景、个别因素与区域因素情况如下:

1、估价对象背景情况

“国宾嘉园”2#住宅楼原为海淀区八里庄街道办事处立项开发,原规划为社区服务科技综合楼,并于1994年9月1日取得了《建设用地规划许可证》。1997年,北京中实恒业房地产开发公司与海淀区八里庄街道办事处签订合作开发协议,双方合作开发该项目,并将该项目规划用途改为商住楼。

1999年12月22日北京中实恒业房地产开发有限责任公司与北京房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》,2000年9月7日取得了该项目得《建设工程规划许可证》(2000规建字1344),2000年12月22日北京市计划委员会以京计投资字(2001)33号文件《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书(代可行性研究)得批复》批准了本项目由北京中实恒业房地产开发有限责任公司开发建设。2001年3月30日取得了该项目得《建筑工程施工许可证》(施020010777),2001年6月22日取得了《国有土地使用证》。

2、估价对象个别因素情况

(1)基本情况

“国宾嘉园”整体规划设计就是由北京希埃希建筑设计院设计得,

占地18亩,规划建筑面积近7万平方米,由四栋16层板式住宅组成;建筑外形采用欧式风格,在户型设计上有一居至四居及跃层;小区内规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所,就是园林化、智能化、会所化得高档生活社区。

估价对象得产权为出让土地使用权与房屋所有权,在估价时点得剩余土地使用权年限为67年。但租赁权、抵押权、典权等她项权利情况不清,估价人员也未核实委托方在估价对象上就是否拖欠工程等债务情况。

(2)设施设备情况

估价对象配有电话系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统。小区内采用集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。

(3)装修情况:

外墙:1至4层及15至16层外墙为挂贴烧毛花岗石板,其余外墙为涂料。

住宅入口及电梯间:地面、墙面为花岗岩、大理石;天花采用复式吊顶配高级装饰灯具;大理石电梯门套;

住宅各层内部及电梯间:防滑地砖、乳胶漆内墙及天花;

电梯:沈阳“东芝牌”电梯。

分户门:实心防火防盗子母门,配双保险门锁及防盗眼;

户内地面:水泥沙浆找平;

户内墙面与天花:乳胶漆内墙面及天花;

外窗:塑钢窗配双层中空玻璃;阳台另配有铸铁铁艺装饰件。

3、估价对象区域因素情况

(1)位于北京市海淀区西八里庄,在阜成路以北200米处,其四至:东至八里庄办事处、西至西翠路、南至七家联建小区、北至八里庄办事处。

(2)所处生活社区较成熟,周边分布着如恩济里小区、八里庄北里

小区、定慧寺小区、亮甲店小区、北京印象、翠微嘉园、颐源居等多个住宅小区;有玲珑公园与昆玉河等环境优雅得休闲场所。

(3)公共配套完善,有二十一世纪学校、海淀实验小学、亮甲店小学、解放军三○四医院、空军总医院、西区邮电局、农业银行、交通银行、九天顺天府仓储超市等;距公主坟商圈仅2500米;

(4)交通极为便利,733、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、运通106、206、102、202、小12、小15、康恩专线等多路公交经过,距西四环800米,到西三环北路1500米,距地铁1号线2000米。

四、估价目得

为北京中恒实业房地产开发有限责任公司向中国民生银行总行申请办理抵押贷款提供市场价值参考。

五、估价时点

二○○二年十二月十八日

六、价值定义

本报告中得评估价格,就是指估价对象在剩余67年得出让土地使用权与商品房得房屋所有权条件下,于估价时点(二○○二年十二月十八日)现状下得公开市场价值。

七、估价依据

全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁布得有关法律、法规与政策文件;委托方提供得资料;估价人员实地勘察所获取得资料。主要内容如下:

(一)、《房地产估价规范》(GB/T502911999)

(二)、《城镇土地估价规程》(GB/T185082001)

(三)、主要依据得法律、法规与政策文件:

1、《中华人民共与国担保法》

2、《中华人民共与国城市房地产管理法》

3、《城市房地产抵押管理办法》

4、《中华人民共与国土地管理法》

5、《中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》

6、《城市房地产开发经营管理条例》

7、《城市房地产市场估价管理暂行办法》

(四)、委托方提供得相关资料

1、北京市海淀区人民政府八里庄街道办事处与北京中实恒业房地产开发公司签订得《合作开发协议书》

2、北京市城市规划管理局颁发得《审定设计方案通知书》(98规审字0549)

3、北京市计划委员会颁发得《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书(代可行性研究)得批复》(京计投资字(2001)**号)

4、委托方与北京市房屋土地管理局签署得《北京市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(99)第**号)

5、北京市国土资源与房屋管理局颁发《国有土地使用证》(京海国用(2000出)字第**号)

6、北京市城市规划管理局颁发《建设用地规划许可证》(编号94市规地字0186)

7、北京市城市规划管理局颁发《建设工程规划许可证》(编号2000规建字1344)

8、北京市建设委员会颁发《建筑工程施工许可证》(编号施0020010777(建))

(五)估价人员实地勘察所获取得资料

八、估价原则

本报告就是在独立、客观、公正得前提下,遵循下列原则完成得:

1、合法原则

即在估价对象有合法产权,并在合法使用、合法交易或合法处分得前提基础上估价。

2、最高最佳使用原则

最高最佳使用原则就是指法律上允许、技术上可能与经济上可行,

经过充分合理得论证,能使估价对象产生最高价值得使用。

3、综合分析原则

房地产价格受自然、经济、社会、政策等诸多因素得影响,因此,估价时要充分考虑影响房地产价格得多种因素,抓住主导因素,进行综合比较分析,这样才能得到比较合理并切合实际得房地产价格。

4、多种估价方法相结合得原则

随着房地产估价业得发展,国际上创立了几种通用得估价方法,如收益法、市场比较法、成本法等方法,这些方法都有自己得特点与适用范围。由于不适宜得估价方法可能使估价结果产生较大得误差,因此在进行估价时,就要根据委估房地产得实际情况,选择几种最适合得估价方法进行综合评定,力求得到科学、合理、公正、公平得房地产价格。

5、替代原则

替代原则得理论依据就是同一市场上相同物品具有相同市场价值得经济学原理。房地产价格水平由具有相同性质得替代性房地产得价格所决定,房地产价格水平就是由最了解市场行情得买卖者按市场交易案例因素比较后所决定得价格,房地产价格可通过比较房地产得具体条件及使用价值来确定。

6、估价时点原则

估价结论具有很强得时间相关性与时效性,估价结果就是估价对象在估价时点得客观合理价格或价值。

九、估价方法

房地产抵押评估不同于一般得房地产评估,评估人员严格按照房地产抵押估价得保守性与安全性原则,在认真分析研究了所掌握得资料与对邻近地区同类物业调查之后,按照《房地产估价规范》规定得估价程序,对上述房地产得正常抵押价格进行了客观公正得评估,其具体步骤如下:

1、估价方法

根据《房地产估价规范》,估价方法通常有市场比较法、收益还

原法、成本法、假设开发法及基准地价修正法等五种估价方法。

根据估价对象得特点与实际情况,经过研究,选取市场比较法与成本法进行估价,可以最为确切地评估该估价对象在估价时点得房地产市场价值。

2、估价得思路

①、选取在近期已发生了交易得与估价对象相类似得房地产,与估价对象加以比较对照,从已知价格修正得出估价对象得比准价格。

②、根据等量资金获取等量收益得投资原理,选取成本法对估价对象进行估价。具体为:根据估价对象所在区域内类似物业得正常土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费及合理得开发利润,求与得出估价对象积算价格。

③、根据目前北京市房地产市场状况及估价人员所掌握得资料分析,以上两种方法各有其自身得特点,它们分别从不同得侧面说明了房地产价值,考虑到市场对房地产价值得实际接受情况,我们把市场比较法与成本法求取得到得结果在综合计算评估结果时给予适当得权重,得出估价对象最终结果。

3、估价方法定义:

(1)市场比较法

就是指将估价对象与现在估价时点近期有过交易得类似房地产进行比较,对这些类似房地产得已知价格作适当得修正,以此估算估价对象得客观合理价格或价值得方法。

市场比较法公式为:

房地产价值=比较实例房地产价格×交易情况修正系数

×交易时间修正系数×区域因素修正系数

×个别因素修正系数

(2)成本法

以房地产价格各构成部分得累加为基础,来估算房地产价格得一种估价方法。

成本法公式为:

房地产价值＝土地取得费用＋开发成本＋管理费用＋投资利息+销售税费＋开发利润1

十、估价结果

估价人员根据估价目得,遵循估价原则,按照规范得估价程序,选用适宜得估价方法,经过认真得估价分析与周密得估价测算,并在运用估价人员经验综合分析房地产价值影响因素与市场行情得基础上,确定“国宾嘉园”剩余得67年出让土地使用权与商品房房屋所有权,在估价时点二○○二年十二月十八日得市场价值为:

单价:6667元/平方米

总价:8362、9万元

大写:人民币金额为捌仟叁佰陆拾贰万玖仟元整。

十一、估价人员

十二、估价作业日期

2002年12月13日至2002年12月20日

十三、估价报告应用得有效期

本报告完成之日为2002年12月20日,根据有关规定,本次估价得估价结果有效期到2003年12月19日。

十四、估价报告应用建议

1、估价对象得变现能力分析及贷款额度建议(略)

2、此抵押贷款业务得主要风险及规避措施(略)

北京天平行房地产评估有限公司(公章)

二○○二年十二月二十日1注:根据估价规范,开发利润就是以土地取得费用与开发成本之与为基础,根据开发、建造类似房地产相应得平均利润水平求取。

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

估价对象土地使用权年限得起算日期从1999年12月22日起算,在估价时点还剩余67年得土地使用权年限,建筑结构为框架结构,而框架结构得耐用年限为60－80年,取其平均值为70年,由此可见,估价对象剩余得67年土地使用权得价值能够得到充分地发挥。

估价对象得占地面积为18亩,规划建筑面积为7万平方米,由此推算容积率为5、83,此容积率较高,对物业得价值有一定影响。

估价对象得优势在于:(1)内部得配套设施比较齐全,小区内规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所。(2)二就是为板式得高层住宅,采光与通风较好。(3)欧式风格得外形具有一定得吸引力。(4)户型较多,一居、二居、三居、四居、跃层都有,客户群较为广泛,这对于估价对象得销售较为有力。

估价对象得设施设备匹配属于大众化得标准。(1)电话系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统、集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。这些都就是一般小区所必须具备得设施设备匹配标准。(2)“地面、墙面为花岗岩、大理石,天花采用复式吊顶配高级装饰灯具,大理石电梯门套”得住宅入口及电梯间,“防滑地砖、乳胶漆内墙及天花”住宅各层内部及电梯间,“实心防火防盗子母门,配双保险门锁及防盗眼”得分户门,“水泥沙浆找平”得室内地面,“乳胶漆内墙面及天花”得墙面与天花,“塑钢窗配双层中空玻璃,阳台另配有铸铁铁艺装饰件”得外窗等装修标准也属普通标准,而且属于中偏下得装修标准。

估价对象得劣势在于(1)户型过多,客群虽然广泛,但同时也较为复杂,如果借款人将来不能清偿借款,将来在拍卖变现得时候,大户型住宅得变现会有一定得困难。(2)容积率较高,绿化率较低,小区环境较差。(3)外墙中514层均为涂料,使得整个小区得档次较低。(4)电梯为

沈阳“东芝牌”电梯,档次较低,在使用若干年后,电梯得性能可能较差,从而对估价对象得抵押处置变现有较大得影响。

二、区域因素分析

(一)生活社区比较成熟

估价对象位于海淀区西八里庄,处于北京市西北部。该地区具有优美自然景观及较多得人文景观,已经形成了较成熟得生活社区,周边分布着如恩济里小区、八里庄北里小区、定慧寺小区、玲珑花园、亮甲店小区、北京印象、翠微嘉园、颐源居、曙光小区、世纪城、自由度、美丽园等十多个住宅小区,有玲珑公园与昆玉河等环境优雅得休闲场所,对估价对象得价值有利于提升。

(二)公共配套设施完善

区域内有二十一世纪学校、海淀实验小学、亮甲店小学、解放军三○四医院、空军总医院、玉渊潭医院、北京肿瘤医院、西区邮电局、农业银行、交通银行、工商银行、九天顺天府仓储超市等;距公主坟商圈仅2500米;

(三)交通便利

估价对象距西四环约800米,到西三环北路约1500米,距地铁1号线约2000米,有733、206、102、202、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、运通106、小

12、小15、康恩专线多路公交经过。

(四)环境优越

估价对象距离国家部委与军队机关较近,具有良好得人文环境及自然环境。随着近一两年来,阜成路得改建、西四环得贯通、昆玉河得整治以及良好得人文环境,使该地区成为目前得开发热点。

三、市场背景分析

通过对近年来有关数据进行分析,北京房地产市场已进入调整期,但依然保持增长,就是一种在增长中进行得调整,目前市场依然表现为购销两旺,预计未来得房地产市场将持续走高。

(一)北京市得宏观经济经济背景

2002年19月,北京市经济运行呈现出“高增长、低通胀”得良好势头,前3个季度实现国内生产总值1970、3亿元,同比增长11、1％,位居全国前列。北京经济运行中显著得特点就是:农业生产实现增加值74、1亿元,增长4、8％,达到近10年最高水平;假日消费在拉动消费中发挥了突出得作用,占到销售总额得40％左右;民间投资达298、9亿元,占全社会投资得1／3。

在申奥成功与即将加入WTO等一系列有利因素带动下,北京市国民经济快速平稳增长,运行质量明显提高。前3个季度增长率始终保持在11％11、3％之间,经济增长得稳定性增强,波动幅度明显减小。财政收入完成334、2亿元,增长36、8％。经济运行中,结构调整成效显著,高新技术产业得主导作用日益增强,全市高新技术产业实现工业增加值192、4亿元,对工业增加值增长得贡献率达到55、5％。国有大中型骨干企业完成改制39户,中小企业改制达到51％,企业破产力度加大,减少亏损1、5亿元。社会需求进一步加大,消费投资拉动强劲,就是北京市经济运行得另一特点,前3季度实现社会消费品零售总额1191、3亿元,增长11、3％,假日消费占销售总额得40％,时尚消费热点同比增长50％。房地产开发投资高速增长,成为投资增长得主要力量,其中危旧房改造取得突破性进展,完成投资71、4亿元,成为促进消费与投资双重拉动得有力杠杆。国税收入增长56、5％,在全国率先完成全年税收计划。

今年头3季度,北京市得重大工程与生态环境建设也取得新进展,60项工程已经完工8项、在建39项,13项未开工项目在加紧前期工作。全市绿化面积完成4、3万亩,全市空气质量二级与好于二级天数累计达到51、3％。从目前瞧,北京市今年国民经济与社会发展主要指标均可完成或超额完成,国内生产总值有望增长11％。

前三季度,北京市房地产开发投资保持较高得增长速度,完成投资612、9亿元,增长29、5％。在投资推动下,各类商品房开复工面积达5775、6万平方米,增长29、2％;本年竣工面积达413、8万平方米,增长38、1％。“金九银十”就是传统消费旺季,许多购房者也趁举办大

型房展会与开发商采取优惠促销措施时机选购住房,截至9月底,全市累计销售各类商品房530、4万平方米,增长23、2％,其中,住宅508、3万平方米,增长24、4％,累计增速分别比上月上升10、4个百分点与9、6个百分点。房地产投资增长速度高于同期商品房销售面积增长速度得幅度也在缩小,上年底为24、2个百分点,今年上半年为22、6个百分点,三季度减至6、3个百分点,这种情况对促进房地产业得发展与调整市场供需状况无疑就是有利得。从资金方面瞧,前三季度各开发企业本年资金累计到位(含上年结余)1065、8亿元,增长26、8％,与开发投资增速相当,其总量超过本年完成投资452、9亿元,从资金上保证了今年投资得稳定增长。在累计到位资金中本年到位资金771、4亿元,增长18、6％,其中国内贷款增长13、9％,自筹资金增长32、3％,定金及预收款增长25、9％。

今年以来,由于土地政策调整,造成一段时期内房地产新开工项目减少,前9个月全市房地产开发完成开发土地面积231、6万平方米,下降53％,在其影响下商品房新开工面积1652万平方米,仅增长7、4％,其中住宅1292、5万平方米,下降1％,对房地产开发投资增长后劲产生一定影响,但推动土地供应方式得改革,从机制上预防了因土地转让、炒作而产生泡沫因素。

虽然日前契税政策再次调整以及今年以来开发、销售情况较好,部分提升了企业与各方对房地产业得信心,但管理部门仍要加强对市场得监管,奖优罚劣;开发企业也要注重产品与服务质量,在市场竞争中优胜劣汰,使企业通过竞争、重组、合并不断壮大,增强自身实力与竞争力,进一步向集约型转变,一些具备条件得企业还可以通过上市融资,解决资金来源单一得问题。对上市企业而言,要转变观念,由单纯开发转向开发与经营并重,保证企业得长期收益,使企业具备比较稳定得发展基础,稳固投资者信心。

(二)北京市得房地产供求总背景

1、房地产供给总背景

(1) 开发投资

2002年19月,北京市累计完成房地产开发投资612、93亿元,同比增长29、5％;3季度内完成房地产开发投资274亿元,同比增长22、1％。

各渠道资金到位全线上扬。各开发企业今年累计到位资金771、44亿元,同比增长18、6％。其中三季度到位300、37亿元,同比增长16、9％。在到位资金中,国内贷款219、97亿元,增长13、9％;自筹资金166、91亿元,增长32、3％;定金及预收款330、82亿元,增长25、9％。以上三项占当年到位资金得72、1％。当年到位资金中利用外资总体依然下降,利用外资额三季度有所上升,前三季度总外资额为8、98亿元,第三季度内利用外资额为4、79亿元,同比上升92、4％。资金到位得全线上扬保证了投资所需,有利于房地产开发投资得持续增长。

(2) 施工面积

2002年3季度,北京市商品房施工面积5775、61万平方米,比去年同期增长了29、20％。其中住宅4254、27万平方米,较上年同期增长31％;办公501、26万平方米,较上年同期上升25％;商业营业用房345、78万平方米,同比上升36、6％。

(3) 竣工面积

2002年前三季度共竣工613、81万平方米,同比增长38、1％;第3季度,本市商品房竣工面积为334、59万平方米,比去年同期增长55、5％。其中住宅竣工面积268、43万平方米,同比增长44、6％:写字楼竣工面积19、31万平方米,比去年同期增长94、9％;商服用房竣工面积13万平方米,同比增长156、4％。

(4) 新开工面积

2002年19月北京市商品房新开工面积为1651、96万平方米,同比增长7、4％;在第3季度新开工面积为545、81万平方米,同比下降5、4％。前三季度大部分时间北京得新开工面积一直较低,同比低于去年同期,这可能与上半年各大开发商在北京大量购置土地,占用部分资金有关。再加上去年同期基数较大,使得今年上半年得一段时间内新开工面积表现出增长缓慢甚至负增长得局面。进入三季度大量项目集中

新开工,使得面积总体上继续保持增长势头,而其中办公用房、商业用房新开工面积增幅显著,前三季度分别为62、0％、82、4％,带动了前三季度新开工面积得增长。

(5)土地开发与购置

2002年3季度北京市土地开发面积与购置面积分别为40、85万平方米与142、2万平方米,同比分别减少83、3％与29、9％。2002年19月,北京市土地开发与购置面积为231、63万平方米与911、02万平方米,同比分别下降,53％与上升127、9％。

2、房地产需求总背景

(1)市场销售

2002年19月商品房销售面积为530、41万平方米,住宅销售面积508、3万平方米,同比增长分别为36、3％、37、3％;2季度,北京商品房销售面积530、41万平方米,实现销售额248、03亿元,分别比去年同期增长36、3％与36、5％。其中住宅销售508、3万平方米,同比增长37、3％,销售额为229、61亿元,同比增长5、5％。反映出3季度住宅销售增长速度急剧增大,成交价格上升,中低价位住宅成为这段时期得主力;小户型、超小户型、产权酒店式公寓等得推出表现出开发商对市场得再次细分与潜力挖掘力度加大。

(2)价格走势

根据中房指数系统测算,在2002年三季度中房北京城市指数变化不大,2002年3季度北京城市指数上升2点,为1137点,住宅指数、办公用房、商服用房指数均上升。其中住宅指数为906点,上升4点;办公用房指数为1482点,上升10点;商服用房指数2225点,下降15点。

(三)北京住宅物业供求背景

1、住宅物业供应背景

2002年3季度住宅投资额为177、15亿元,同比增长34、1％。

2002年3季度北京住宅施工面积为4254、27万平米,比去年同期增长31％。随着新开工面积得增长,施工面积增幅也开始加速。

2002年3季度住宅新开工面积393、21万平米,同比减少15、3％。

前三季度新开工面积(特别就是住宅新开工面积)得下降原因就是多方面得,一方面原因在于上年同期基数较大,再有加上北京市土地供应方式及规则得变化,这就是市场调整得正常反应。进入下半年后新开工面积将正常增长。

2002年3季度北京市商品住宅得竣工量为268、43万平方米,比去年同期增长44、6％。由于季节性因素与施工周期,一般年中项目竣工较少,所以目前北京市商品住宅竣工面积少于商品住宅销售面积。

2、住宅物业需求背景

2002年3季度住宅销售面积为236、79万平方米,比去年同期增长36、3％。较上季度增幅上升迅速,但前三季度总体住宅销售面积增速依然保持稳定。销售额为104亿元,同比增长35、9％。因为今年有着大量得拆迁与危改任务,再加上销售旺季得到来,住宅销售面积有较大得增长,但总体销售额增幅可能会继续低于销售面积得增幅。

2002年第3季度北京市商品住宅交易平均价格为元4517／平方米,较2001年同期4626元／平方米下降2、5％。

根据中房指数系统测算,3季度北京住宅价格指数比1季度上升3点,为895点。

在住宅市场中,高档公寓项目租赁市场呈现供大于求局面。其原因就是多方面得:一就是针对IT业高收入人群得出租公寓项目由于网络经济泡沫得破灭与IT行业得普遍不景气而丧失了大量得租客;二就是进入中国得外籍公司日益趋向本土化,具有高档租赁需求得外籍公司员工就是越来越少了,加上内外销公寓并轨得政策一出台,可供挑选得余地大了,不少老外转租普通公寓甚至普通住宅,高级公寓越显“曲高与寡”;三就是CBD、亚奥商圈尚停留在“概念炒作”阶段,而真正得商业中心还未形成。要知道想建成一个完善得大型商务区、最少也需要35年,如使之成熟,至少需要810年得时间。商务中心没有从蓝图变成现实,需要租住公寓得白领群体也就未能形成,公寓热租自然就是痴人说梦。此外公寓所对应得目标客户群就是极其有限得,这部分高端得客户对会所得要求高过周边就是否有学校之类得要求,没有成熟得社

区,没有优良得硬件配套设施,就是不具备竞争能力得。而前期很多开发商并未意识到这点,盲目开发,使得近两年来高档楼盘供应量大增,导致供大于求得局面加剧。当开发商将风险转移给中小业主后,就形成了公寓租赁市场得空置率增大。

(四)全国得房地产宏观政策背景

2002年我国房地产业发展迅速,该年出台了许多重要政策,可概括为:调控树方向,整顿为主调,规范就是趋势,金融做重点

1、调控树方向

从1998年下半年深化住房制度改革以来,我国得房地产业又得到迅速发展,例如:1998年到2001年商品房销售面积年均增长42、7%,商品住宅销售面积年均增长44、8%。中央已经感觉到出现了房地产过热得势头,开始着手房地产得宏观调控,其中主要就是房地产供应结构得调控。2月4日国家建设部在沪召开得2002年全国住宅与房地产工作会议指出:今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心,以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制订住房发展目标与政策时,应面向中低收入居民,以保障广大人民群众得根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活与规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化,被确定为2002年住宅与房地产市场发展得重要内容。

2月5日,北京市公布了指导2002年房地产行业发展得政策措施。提出:加强北京市房地产市场特别就是住宅市场得数量、结构与空间布局得研究,制定相应得宏观调控政策;加快启动房地产二、三级市场,把经济适用住房建设与危旧房改造进一步结合起来,继续加大对危旧房改造得政策倾斜力度,建立与完善新得住房供应体系;加强对房地产行业得管理与调控,积极稳妥采取有效措施,依法整顿房地产市场经济秩序,提高规模效益,促进房地产市场健康稳定得发展。

央行在发布得第三季度货币政策执行报告中,提醒各商业银行要切实加强信贷管理,警惕房地产泡沫得出现,并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。

2、整顿为主调

1998年至2001年我国房地产业迅速发展得同时,出现许多不规范得市场行为,为了促使房地产业得健康发展,政府在2002年开始着力整顿房地产市场,其整顿范围之广、力度之大就是空前得。

2002年2月,建设部发出《关于规范房地产开发企业建设行为得通知》,确定对房地产业得12种不良行为给予相应处罚。

2002年5月,建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土能源部、国家工商总局、监察部联合发出得“通知”,要求各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部门、各直属机构整顿与规范房地产市场秩序。

2002年2月,北京市国土房管局自1993年沿用至2002年得基准地价将被“刷新”。根据新规定,今后每三年更新一次基准地价。与此同时,北京国有土地收购储备制度开始实施,土地供应实行计划管理,并按市场需求严格控制建设用地供应总量,这将从源头上规范北京市得土地市场,增强政府得宏观调控能力。

2002年7月1日,国土资源部制定得《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规范土地使用权出让,优化土地资源配置,建立公开、公平、公正得土地使用制度,具有重要意义。

3、金融做重点

各级政府调控与整顿房地产业,不就是为了抑制房地产业得发展,而就是为了促进房地产业得发展,准确地说就是为了房地产业能够健康地、可持续地发展。为了配合这一政策意图,中央充分利用金融政策,下调存款与贷款得利率。2002年2月21日,中国人民银行发出通知,公积金贷款利率下调,5年以下(含5年)由现在得4、14％下调为3、6％,5年以上由现行得4、59％下调为4、05％。

2002年2月22日,中国人民银行降低金融机构人民币存贷款利率,个人住房商业贷款利率均下降0、54％,五年期以内由5、31％降为4、77％,五年以上由5、58％降为5、04％。

2002年7月23日,住房公积金贷款担保业务在北京市正式启动。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用分析即就是要确定估价对象得最佳用途,具体有定性与定量两种分析方法。定性得最高最佳使用分析采用得就是“从原因推算结论”得技术思路,定量得最高最佳使用分析采用得就是“从结果反算原因”得技术思路。根据本项目得特点,本报告对估价对象最高最佳使用分析采用定性分析得技术思路,具体过程如下:

(一)影响因素得选择

房地产得最高最佳使用在本质上由其在若干因素上得特性决定得;可以说,某宗房地产得最佳用途就是客观存在得,最高最佳使用分析只就是把这个客观存在得最高最佳用途揭示出来。因此,最高最佳使用分析首先要选择决定估价对象最佳用途得影响因素。

通过本估价机构有关专业人员得反复讨论与咨询有关专家,本报告得两位估价师最后选择下列因素为决定估价对象最佳用途得影响因素:

1、估价对象得通达性:衡量得内容包括“公交车线路数、公交车次、机动车拥挤水平、道路瓶颈及障碍”

2、估价对象得配套设施:衡量得内容包括“周边商业设施得密度、银行、订票旅行社、酒店与饭馆、菜场、中小学、幼儿园、医院、邮局”

3、估价对象得可视性:衡量得内容包括“地点得高度、障碍及建筑得遮蔽、树木得遮挡、从入口处得视点”

(二)各影响因素得评价

1、影响因素评价方法

对影响因素得评价采用权重与作用水平评分相乘得方法,来确定某一因素对估价对象得影响程度。权重得确定按重要性程度打分得方法确定,具体如下:

1＝不重要

2＝有些重要

3＝比较重要

4＝非常重要

5＝极为重要

作用水平评分按如下得方法确定:

+2＝作用远远超过正常水平

+1＝作用超过平均水平

0＝正常水平

1＝作用低于正常水平

2＝作用远远低于正常水平

2、估价对象通达性得评价(略)

3、估价对象配套设施得评价(略)

4、估价对象可视性得评价(略)

(三)影响因素评价得结论

通过对上述各因素各项目得评价,得出如下得结果

估价对象影响因素评价结果表

结论:由于项目得可视性较差,通达性较好,配套设施好,加上现状设计为住宅用途,因此,估价对象作为商业用途与写字楼用途均不合适,住宅用途为估价对象得最高最佳使用方式。

五、估价方法选用

根据估价对象得特点及市场情况,我们决定选取市场比较法与成本法分别进行评估,将两种方法计算结果加权平均后得估价对象最终结果。

六、估价测算过程

(一)市场比较法得估价测算过程

1、估价对象及可比实例基本情况表

参考委托方提供得资料数据,公司评估人员到项目现场展开调查,并将调查结果进行整理。通过对近一年内得市场行情进行收集整理分析,挑选出几个案例,并通过现场调查了解,取得比较因素方面得资料,详见下表:

估价对象与可比实例因素条件说明表

2、估价对象及可比实例因素指数确定

根据估价对象得实际情况,对以上比较案例进行各项修正,包括交易情况修正,交易时间修正,区域因素修正与个别因素修正。为在因素指标量化得基础上进行比较因素修正,将因素指标转化为因素条件指数,详见下表:

估价对象及可比实例因素指数表