前期物业服务合同修改

前期物业服务合同(修改20130808)

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前期物业服务合同

（示范文本试行）

前期物业服务合同（示范文本试行）说明

1 、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，委托双方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。

2 、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

本合同文本所称空置房是指已交付使用但尚未居住的物业。

3 、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4 、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5 、本合同文本适用于开发建设单位与其选聘的物业管理企业签订。

6 、本合同文本 [ ] 中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。 [ ] 中选择内容，以划√ 方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打× ，以示删除。

7 、在签订合同前，委托双方应当向对方提供相关证书及资料。

8 、本合同签订后，在 15 日之内委托方应向辖区物业管理主管部门备案。

前期物业服务合同

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方（以下简称甲方）；

单位名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

受托方（以下简称乙方）：

单位名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本状况

物业类型：

座落位置：

四至：东南

西北

占地面积：平方米

建筑面积：平方米

委托管理的物业构成细目由委托人另附，并作为合同附件。

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主；乙方要本着对全体业主负责，参与前期介入，熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能，对设计建设方案提出优化修改建议。

本物业竣工后，乙方应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，对竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等与甲方进行书面交接。

第四条甲方按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第二章委托管理服务事项

第五条房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。

第六条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设。

第七条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

第八条共用绿地、花木、建筑小品、体育设施等的维护与管理。

第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。

第十条对物业内交通与车辆停放秩序进行管理。

第十一条协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

第十二条管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。

第十三条协助社区居委会组织开展文化娱乐活动。

第十四条对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和的行为进行劝阻，视情况向有关行政主管部门报告。

第十五条其它委托事项：

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、______________；

3、______________。

第三章物业管理服务质量

第十六条乙方须按下列约定，实现管理目标______________；

1 、房屋外观：

2 、设备运行：

3 、房屋及设施、设备的维修、养护：

4 、公共环境：

5 、绿化：

6 、交通秩序：

7 、公共秩序维护与协助消防：

8 、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修：

9 、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：

上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准（贵州省《物业服务规范》附录（《物业综合服务等级质量标准》）的三级服务标准）。

第四章物业管理服务费用

第十七条物业管理服务费

1 、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；

2 、本物业管理服务费，住宅为元/每月/每平方米；非住宅为元/每月/每平方米。

3 、房屋交付时，业主预缴（月、年）物管服务费，之后每（月、季、年）预缴一次，每次交纳费用时间为__________________。

4 、根据《关于明确商品房交付与前期物业管理衔接有关问题的通知》（黔建房通[2010]189号）相关规定，本项目交付时：

“精装修”住房，从房屋交付使用之日起，免收一个月的物业服务费，一个月后全额收取物业服务费。

非“精装修”住房，给购房人的装修时间为个月（说明：≥6个月），装修期间物业服务费按本条约定费用的 %（说明：≤50%）收取。

5、本物业服务费的调整，按国家公布的物价上涨指数每年调整一次，调整方式为：P ×（1+i1）×（1+i2）×(1+i3)+……+（1+i n）

P—基期物业服务费用

i n—国家公布的计算期第n年物价上涨指数

第十八条车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳

1．露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2．车库：每日：_____________元，每月：_________元，每年：_________元；

3．摩托车：每日：___________元，每月：_________元，每年：_________元；

4．自行车：每日：___________元，每月：_________元，每年：_________元；

5．____________________________________________________________。

第十九条乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第二十条乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下1．_______________________________________________________________；

2．_______________________________________________________________；

3．_______________________________________________________________；

第二十一条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用

1．保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；

2．不属保修范围内的_________、_________、_________维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额承担。

3．保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。

第五章双方权利义务

第二十二条甲方权利义务

1 、负责在物业销（预）售时将本合同的内容向购房人进行明示，并在与购房人签订的销售合同中包含本合同内容。

2、参照国家物业管理行政主管部门制定的示范文本制定《业主临时公约》，在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人对《业主临时公约》予以书面承诺。

3、在首次业主大会成立产生业委会前，审定乙方制定的前期物业管理方案；

4、在首次业主大会成立产生业委会前，检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

5 、在首次业主大会成立产生业委会前，审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；

6 、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；在保修责任期内，如存在质量问题，按以下第种方式处理：

[1] 甲方负责返修；

[2] 委托乙方返修，甲方支付全部费用；

[3] ______________。

7、房屋交付时，向乙方移交下列资料：

（ 1 ）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（ 2 ）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（ 3 ）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（ 4 ）物业管理所必需的其他资料。

8 、由于甲方在销售过程中违反对业主的承诺或违反原规划设计而导致业主拒付物业管理服务费用，必须承担偿付责任；

9 、协调、处理物业管理公司在前期介入中，提出的合理化建议和发现的问题。解决在综合验收时提出的各项遗留问题，在规定时间内必须整改完结；

10 、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

11 、及时按照规定标准向乙方缴纳未交付使用房屋及自己拥有房屋的物业管理服务费；

12 、向乙方一次性支付前期物业管理顾问费元，具体协商确定；

13、业主出租物业时，物业管理服务费由业主或承租方交纳，业主负有连带责任；业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。

14 、______________ 。

第二十二条乙方权利义务

1 、根据有关法律法规、招标书或协议方案及本合同的约定，制定本物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；

2 、制定年度开支预算，测算物业管理服务收费标准；

3 、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；

4 、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程维保计划；

5 、对业主和物业使用人违反法规、规章及《业主临时公约》的行为，进行劝阻，并视情况提请有关部门处理；

6 、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

7 、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案；

8、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督；

9 、将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内明示；每半年至少一次公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；

10 、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，经甲方审定后组织实施；

11 、对本物业的公共设施和共用部位不得擅自占用和改变规划使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须经征得利害相关业主的同意后报有关部门批准方可实施；

12 、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况；

13 、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；

14 、 ____________________________。

第六章委托管理服务期限

第二十三条委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。

第七章违约责任

第二十四条因甲方原因导致乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十五条因乙方自身原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十六条乙方违反约定，擅自提高收费标准的，甲方和业主有权督促和要求乙方清退所收费用，并退还利息。

第二十七条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第二十八条甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业管理服务收费标准，否则，由甲方向乙方做出补偿。

第八章附则

第二十九条自本合同自签订之日起生效，甲方应于竣工验收之日起天内，根据委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第三十一条甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十二条本合同正本连同附件共页，一式三份，甲乙双方各执一份，报辖区物业管理主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。

第三十三条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第方式解决：

[ 一 ] 提交仲裁委员会仲裁；

[ 二 ] 依法向人民法院起诉。

甲方签章：乙方签章：

法定代表人：法定代表人：

____年___月___日 ____年___月___日

贵州物业综合服务等级质量标准项目类别管理服务要求

服务时限一级

1、业主或物业使用人维修服务及消防应急服务应实行24小时值班，服务事项应有记录

存档，一般事项应及时解决和答复；

2、急修服务30分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回

访记录。

3、在一个月内的维修服务返修率不高于2% ，回访率不低于80% ，服务及时率应达到

100% ；

4、服务中心管理人员应通过各种形式（包括电话等）回访维修质量，征求业主意见，

并有回访记录。

二级

1、业主或物业使用人维修服务及消防应急服务应实行16小时值班，服务事项应有记录

存档，一般事项应及时解决和答复；

2、急修服务1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回

访记录。

3、在一个月内的维修服务返修率不高于3% ，回访率不低于60% ，服务及时率应达到

90%；

4、服务中心管理人员应通过各种形式（包括电话等）回访维修质量，征求业主意见，

并有回访记录。

三级

1、业主或物业使用人维修服务及消防应急服务应实行8小时值班，服务事项应有记录

存档，一般事项应及时解决和答复；

2、报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

3、在一个月内的维修服务返修率不高于4% ，回访率不低于40% ，小修、急修服务及

时率应达到80% ；

4、服务中心管理人员应通过各种形式（包括电话等）回访维修质量，征求业主意见，

并有回访记录。

综合信息和档案资料一级

1、对建立的服务信息每月进行1次更新；

2、建立管理组织架构，管理制度健全，资料管理应有专人保管，建立资料室存放档案

资料，档案资料有变化应在2日内进行更新归档，每月应整理所有档案1次；

3、建立监督机制、档案保密管理规定并每月进行1次监督检查，对检查结果进行存档。二级

1、对建立的服务信息每月进行1次更新；

2、建立管理组织架构，管理制度健全，资料管理应有专人保管，建立资料室存放档案

资料，档案资料有变化应在1周内进行更新归档，每2月应整理所有档案1次；

3、建立监督机制、档案保密管理规定并每季度进行1次监督检查，对检查结果进行存

档。

三级

1、对建立的服务信息每季度进行1次更新；

2、建立管理组织架构，管理制度健全，资料管理应有专人保管，建立资料室存放档案

资料，档案资料有变化应在2周内进行更新归档，每季度应整理所有档案1次；

3、建立监督机制、档案保密管理规定并每半年进行1次监督检查，对检查结果进行存

档。

物业共用部位日常维护一级服务区域物业共用部位完好率应在98%以上。二级服务区域物业共用部位完好率应在95%以上。

三级服务区域物业共用部位完好率应在90%以上。

公有部分维护一级1、木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落或更换的新木件应2年油饰1次；二级木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落或更换的新木件应3年油饰1次；

三级木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落或更换的新木件应5年油饰1次；

专有部分维修一级

受理业主或物业使用人报修，急修30分钟内应到达现场，维修及时率应达到100%，返修率2%以下；

二级

受理业主或物业使用人报修，急修1小时内应到达现场，维修及时率应达到95%，返修率3%以下；

三级

受理业主或物业使用人报修，报修按照双方约定的时间到达现场，维修及时率应达到80%，返修率4%以下；

装修管理一级

1、受理业主物业装修的申请，应在2个工作日内给出备案意见，并签定《室内装饰装

修管理服务协议》；

2、应每日巡查装修情况1次，并填写巡查记录，巡查过程中发现违反装修管理制度的

行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，报告业主和相关主管部门处理，并做好记录存档；

3、装修结束后，应在1个工作日内组织进行装修检查，检查内容主要为是否违章装修、

是否损坏公共设施设备等，如检查不合格，按相关规定处理。

二级

1、受理业主物业装修的申请，应在2个工作日内给出备案意见，并签定《室内装饰装

修管理服务协议》；

2、应每3日巡查装修情况，并填写巡查记录，巡查过程中发现违反装修管理制度的行

为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，报告业主和相关主管部门处理，并做好记录存档；

3、装修结束后，应在2个工作日内组织进行装修检查，检查内容主要为是否违章装修、

是否损坏公共设施设备等。如检查不合格，按相关规定处理。

三级

1、受理业主物业装修的申请，应在3个工作日内给出备案意见，并签定《室内装饰装

修管理服务协议》；

2、至少2次巡查装修情况，并填写巡查记录，巡查过程中发现违反装修管理制度的行

为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，报告业主和相关主管部门处理，并做好记录存档；

3、装修结束后，应在2个工作日内组织进行装修检查，检查内容主要为是否违章装修、

是否损坏公共设施设备等。如检查不合格，按相关规定处理。

道路、停车场（库）维护一级

1、每季度进行一次全面维修养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，

路牙无破损松动，整齐美观；

2、停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，

通道畅通，配备消防设备，各类行车、停车标识完善，电脑IC卡管理系统和车辆进出记录保存完好。

二级

1、每半年进行一次全面维修养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，

路牙无破损松动；

2、停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，

通道畅通，配备消防设备，各类行车、停车标识完善，电脑IC卡管理系统和车辆进出记录保存完好。

三级1、每年进行一次全面维修养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，路牙无破损松动；

2、停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，有各类行车、停车标识，记录卡管理系统和车辆进出记录保存完好。

电梯运行与管理一级

1、电梯准用证、安全运行许可证、维修保养合同完备，持有专业技术资格的维修保养

人员才能进行维修作业；

2、确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监视等

设备和配件保持完好，轿厢整洁；

3、电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，风机无噪音，照明

良好；

4、可聘用专业维修保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，根据检查计划对

电器控制箱、机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备，以及对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养；

5、保持电梯轿箱门刀对厅门地坎间隙为5－8mm，轿箱地坎对门厅地坎间隙应为25mm，

门厅锁啮合应不小于7mm，层门外面不允许能用手把门拨开；门扇下端距地坎应为5－8mm，门垂直误差不大于0.5mm；

6、发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业服务人员应在5分钟内到达现场应

急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员15分钟内到达现场修理；单台电梯的困人故障率不超过每年2次。

二级

1、电梯准用证、安全运行许可证、维修保养合同完备，持有专业技术资格的维修保养

人员才能进行维修作业；

2、确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监视等

设备和配件保持完好，轿厢整洁；

3、电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，风机无噪音，照明

良好；

4、可聘用专业维修保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，根据检查计划对

电器控制箱、机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备，以及对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养；

5、保持电梯轿箱门刀对厅门地坎间隙为5－8mm，轿箱地坎对门厅地坎间隙应为25mm，

门厅锁啮合应不小于7mm，层门外面不允许能用手把门拨开；门扇下端距地坎应为5－8mm，门垂直误差不大于0.5mm；

6、发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业管理人员应在15分钟内到达现场应

急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员30分钟内到达现场修理；单台电梯的困人故障率不超过每年3次。

三级

1、电梯准用证、安全运行许可证、维修保养合同完备，持有专业技术资格的维修保养

人员才能进行维修作业；

2、确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监视等

设备和配件保持完好，轿厢整洁；

3、电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，风机无噪音，照明

良好；

4、可聘用专业维修保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，根据检查计划对

电器控制箱、机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备，以及对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养；

5、保持电梯轿箱门刀对厅门地坎间隙为5－8mm，轿箱地坎对门厅地坎间隙应为25mm，门厅锁啮合应不小于7mm，层门外面不允许能用手把门拨开；门扇下端距地坎应为5－8mm，门垂直误差不大于0.5mm；

6、发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业管理人员应在20分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员40分钟内到达现场修理；单台电梯的困人故障率不超过每年5次。

公用娱乐设施一级

每天对娱乐设施巡视1次，每个月对健身活动器材进行巡查，每季度进行安全性能评估。

保证设施设备正常使用，无安全隐患。

二级

每两天对娱乐设施巡视1次，每2个月对健身活动器材进行巡查，每季度进行安全性能评估，保证设施设备正常使用，无安全隐患。

三级

每五天对娱乐设施巡视1次，每季度对健身活动器材进行巡查。保证设施设备正常使用，无安全隐患。

共用空调设施一级

1、对共用空调系统的维护保养，应该按照该设备的规定维护频次进行。定期对空调系

统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱等设备进行检查保养；

2、日常开机进行检查、测试运行和安全控制功能，记录运行参数，分析运行情况。设

有防鼠、虫措施，滤网清洁，转动系统无异响，电机风扇冷却效果正常，冷却塔及附属设施功能保证正常运行；

3、日常运行空调水泵电机绕组保持温度小于70℃，正常状态下外壳温度保持30－50℃，

电机轴承温度保持小于80℃；

4、系统各种管道完好，阀件及仪表齐备，标识完善，无跑、冒、滴、漏现象，如有故

障按时修复；

5、安排对新风量、排风量、空气品质进行测定，符合要求。对空调冷冻水、冷却水进

行水质分析，检测报告齐全，符合国家标准要求，风机盘管及出风设备运行噪音符合规范要求；

6、用空调系统每年定期清洗、除尘2次。

二级

1、对共用空调系统的维护保养，应该按照该设备的规定维护频次进行。定期对空调系

统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱等设备进行检查保养；