建设用地和农用地

生态环境部有关负责人就农用地、建设用地土壤污染风险管控标准有关问题答

问

生态环境部土壤环境管理司有关负责人就农用地、

建设用地土壤污染风险管控标准有关问题答记者问

生态环境部近日印发《土壤环境质量农用地土壤污染风险管控标准（试行）》（以下简称《农用地标准》）《土壤环境质量建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》（以下简称《建设用地标准》），将从2018年8月

1日起实施。生态环境部土壤环境管理司有关负责人就《农用地标准》《建设用地标准》制修订的背景、意义、主要内容回答了记者提问。

问：制修订《农用地标准》《建设用地标准》有什么背景和意义？

答：党中央、国务院高度重视土壤环境保护工作。2016年5月，国务院印发《土壤污染防治行动计划》（以下简称“土十条”），要求对农用地实施分类管理，保障农业生产环境安全；实施建设用地准入管理，防范人居环境风险。

我国《土壤环境质量标准》（GB15618-1995）自1995年发布实施以来，在土壤环境保护工作中发挥了积极作用，但随着形势的变化，已不能满足当前土壤环境管理的需要。该标准一是不适应农用地土壤污染风险管控的需要；二是不适用于建设用地。

《农用地标准》《建设用地标准》的出台，将为开展农用地分类管理和建设用地准入管理提供技术支撑，对于贯彻落实《土十条》，保障农产品质量和人居环境安全具有重要意义。

问：《农用地标准》《建设用地标准》的名称为什么用土壤污染风险管控标准？

答：《土十条》明确要求土壤污染防治坚持预防为主，保护优先，风险管控。这个思路汲取了国外几十年土壤污染治理与修复的经验和教训。

为充分体现《土十条》风险管控的思路，《农用地标准》《建设用地标准》采用了“土壤污染风险管控标准”的名称。

问：《农用地标准》《建设用地标准》制修订的基本原则是什么？

答：一是立足国情。立足我国国情和发展阶段，不超越国情制定土壤标准。

二是问题导向。《农用地标准》充分考虑我国土壤环境的特点和土壤污染的基本特征，以确保农产品质量安全为主要目标，为农用地分类管理服务。《建设用地标准》落实“土十条”关于保障人居环境安全的要求，以保护人体健康为目标制定标准。

三是创新思路。《农用地标准》针对土壤污染与农产品质量安全之间关系复杂的特点，根据划定农用地土壤环境质量类别，将农用地划分为优先保

护类、安全利用类和严格管控类，实施农用地分类管理的管理思路，创造性提出了两条线（即筛选值和管制值）的标准修订思路。《建设用地标准》根据我国国情，为防止滥用风险评估方法、随意放宽修复目标值，分别制定筛选值和管制值，对建设用地进行风险筛查和风险管制。

四是科学合理。充分利用国内外最新的科研成果，充分借鉴发达国家相关先进经验。

问：《农用地标准》与原《土壤环境质量标准》比较，有什么变化？

答：修订后的《农用地标准》与原《土壤环境质量标准》有本质区别，不宜直接比较两者宽严。《农用地标准》遵循风险管控的思路，提出了风险筛选值和风险管制值的概念，不再是简单类似于水、空气环境质量标准的达标判定，而是用于风险筛查和分类。这更符合土壤环境管理的内在规律，更能科学合理指导农用地安全利用，保障农产品质量安全。

问：《农用地标准》的适用范围是什么？

答：《农用地标准》以保护食用农产品质量安全为主要目标，兼顾保护农作物生长和土壤生态的需要，分别制定农用地土壤污染风险筛选值和管制值，以及监测、实施和监督要求，适用于耕地土壤污染风险筛查和分类。园地和牧草地可参照执行。

问：《农用地标准》为什么分别规定了风险筛选值和管制值两类限值？农用地土壤污染物超过《农用地标准》规定限值的，农产品质量就不安全吗？

答：《农用地标准》针对土壤污染与农产品质量安全之间关系复杂性的特点，创造性提出了两条线（即筛选值和管制值）的标准修订思路。

风险筛选值的基本内涵是：农用地土壤中污染物含量等于或者低于该值的，对农产品质量安全、农作物生长或土壤生态环境的风险低，一般情况下可以忽略。对此类农用地，应切实加大保护力度。

风险管制值的基本内涵是：农用地土壤中污染物含量超过该值的，食用农产品不符合质量安全标准等农用地土壤污染风险高，且难以通过安全利用措施降低食用农产品不符合质量安全标准等农用地土壤污染风险。对此类农用地用地，原则上应当采取禁止种植食用农产品、退耕还林等严格管控措施。

农用地土壤污染物含量介于筛选值和管制值之间的，可能存在食用农产品不符合质量安全标准等风险。对此类农用地原则上应当采取农艺调控、替代种植等安全利用措施，降低农产品超标风险。

“土十条”要求将农用地划分为优先保护类，安全利用类和严格管控类。生态环境部联合农业农村部已制定发布农用地土壤环境质量类别划分技术指南。农用地具体类别划分将以《农用地标准》为基础，结合食用农产品协同监测结果确定。

问：《农用地标准》有关风险筛选值项目是怎么确定的？风险管制值的污染物项目为什么少于风险筛选值？

答：《农用地标准》风险筛选值共11个污染物项目，较《土壤环境质量标准》增加一项污染物苯并[a]芘。其中，根据《食品安全国家标准食品中污染物限量》，从保护农产品质量安全角度，保留镉、汞、砷、铅、铬等5种重金属；从保护农作物生长的角度，保留铜、锌和镍等3种重金属。六

六六和滴滴涕，自我国1983年禁止在农业生产中使用，以及分别在2014年和2009年基本全面禁止生产和使用以来，在农用地土壤中残留量已显著降低，基本不会成为影响稻米和小麦等农产品质量安全的污染物，但保留六六六、滴滴涕两项指标作为其他项目。此外，参考有关发达国家经验，增加苯并[a]芘指标作为其他项目。

从保护农产品质量安全角度，《农用地标准》只对镉、汞、砷、铅、铬等5种重金属制定风险管制值。

问：《农用地标准》与发达国家和地区有关标准是否具有可比性？

答：目前，仅有少数国家和地区针对农用地制定了土壤环境质量类标准，但各国和各地区相关标准的保护目标各不相同，有的是保护农产品质量安全，有的是保护农作物生长（如防止减产），有的是兼顾保护人体健康和土壤生态；此外分析方法（特别是重金属）也存在差异。

《农用地标准》基于我国国情，创造性提出了两条线（即筛选值和管制值）的标准修订思路，总体上与其他国家和地区关于农用地的相关标准不具有可比性。

问：《建设用地标准》的适用范围是什么？

答：《建设用地标准》以人体健康为保护目标，规定了保护人体健康的建设用地土壤污染风险筛选值和管制值，适用于建设用地的土壤污染风险筛查和风险管制。

问：《建设用地标准》中的土壤污染风险指什么？

答：《建设用地标准》中，建设用地土壤污染风险是指建设用地上居住、工作人群长期暴露于土壤中污染物，因慢性毒性效应或致癌效应而对健康产生的不利影响。

构成风险有三要素，污染源、暴露途径和受体（如人群）。比如土壤存在污染，如果采取隔离措施，人不接触，也就是说切断了暴露途径，那么土壤污染对人的健康风险消除或大大降低。

问：《建设用地标准》规定的两类建设用地主要区别是什么？

答：借鉴发达国家经验，结合我国国情，本标准主要根据保护对象暴露情况的不同，并根据《污染场地风险评估技术导则》，将《城市用地分类与规划用地标准》规定的城市建设用地分为第一类用地和第二类用地。

第一类用地，儿童和成人均存在长期暴露风险，主要是居住用地。考虑到社会敏感性，将公共管理与公共服务用地中的中小学用地、医疗卫生用地和社会福利设施用地，公园绿地中的社区公园或儿童公园用地也列入第一类用地。

第二类用地主要是成人存在长期暴露风险。主要是工业用地、物流仓储用地等。

城市建设用地之外的建设用地可参照上述类别划分。

建设用地规划用途为第一类用地的，适用第一类用地的筛选值和管制值；规划用途为第二类用地的，适用第二类用地的筛选值和管制值。规划用途不明确的，适用于第一类用地的筛选值和管制值。

问：建设用地土壤中污染物含量超过《建设用地标准》风险筛选值的，都要治理修复或风险管控吗？

答：土壤中污染物含量超过《建设用地标准》风险筛选值的不一定都要治理修复或风险管控。

风险筛选值的基本内涵是：在特定土地利用方式下，土壤中污染物含量等于或低于该值的，对人体健康的风险可以忽略。超过该值的，对人体健康可能存在风险，应当开展进一步的详细调查和风险评估，确定具体污染范围和风险水平；并结合规划用途，判断是否需要开展风险管控或治理修复。

风险管制值基本内涵是：在特定土地利用方式下，土壤中污染物含量超过该限值的，对人体健康通常存在不可接受风险，需要开展修复或风险管控行动。

问：建设用地若需采取修复措施，其修复目标应当如何确定？筛选值和管制值是修复目标值吗？

答：筛选值和管制值不是修复目标值。建设用地若需采取修复措施，其修复目标应当依据《污染场地风险评估技术导则》《污染场地土壤修复技术导则》等标准及相关技术要求确定，且应当低于风险管制值。

问：《建设用地标准》中污染物项目是如何确定的？

答：本标准借鉴发达国家经验，并总结了北京、上海、浙江、重庆等地方经验，确定了85项污染物指标，基本涵盖了重点行业污染地块中检出率较高、毒性较强的污染物。综合平衡管理需求，《建设用地标准》将污染物清单区分为基本项目（必测项目）和其他项目（选测项目）。

《建设用地标准》未考虑主要影响地下水的污染物，如氨氮、氟化物、甲基叔丁基醚（MTBE）、苯酚等。有关保护地下水的土壤标准另行制定。此外，一些毒性较小，推导的筛选值数值很高、现实中很少出现超标情况的污染物，如蒽、荧蒽、芴等多环芳烃指标以及锌、锡等金属指标也未纳入。

问：疑似污染地块应当测试哪些污染物指标？

答：土壤中污染物的检测项目原则上应当根据保守原则确定。疑似污染地块内可能存在的污染物及其在环境中转化或降解产物均应当考虑纳入检测范畴。漏检污染项目可能发现不了污染，造成误判。

根据《建设用地标准》，疑似污染地块应当测试的污染物指标包括：一是《建设用地标准》中所列基本项目，共45种。二是依据《场地环境调查技术导则》、《场地环境监测技术导则》及相关技术规定确定的污染物，可以包括但不限于《建设用地标准》其他项目中所列的污染物。

问：《建设用地标准》未规定的污染物项目，如何筛查和评估风险？

答：参照国际惯例，《建设用地标准》明确：本标准未列入的污染物项目，可依据《污染场地风险评估技术导则》等标准及相关技术规定开展风险评估，推导特定污染物的土壤污染风险筛选值。

问：《建设用地标准》与发达国家标准相比处于什么样的水平？

答：《建设用地标准》中污染物项目取值是根据《污染场地风险评估技术导则》规定的关于人体健康的风险评估方法计算得出，并参考发达国家的具有可比性的标准，结合我国国情，优化调整后确定。《建设用地标准》85

项指标，筛选值定值与国际相关标准值的平均水平相当，管制值原则上高于大部分国家筛选值或类似标准值的定值。

问：重金属在自然界中广泛存在，有的背景值甚至非常高。《建设用地标准》对此类建设用地如何考虑？

答：借鉴国际经验，《建设用地标准》规定：具体地块土壤中污染物检测含量超过筛选值，但等于或者低于土壤环境背景值水平的，不纳入污染地块管理。

土壤环境背景值，指基于土壤环境背景含量的统计值。通常以土壤环境背景含量的某一分位值表示。其中土壤环境背景含量是指在一定时间条件下，仅受地球化学过程和非点源输入影响的土壤中元素或化合物的含量。

问：《农用地标准》《建设用地标准》的制定是否考虑了污染物的生物有效性？

答：土壤中污染物的有效性问题在科学上极为复杂。少数国家在制定农用地土壤相关标准时，对有效性问题有所考虑；各国在制定建设用地土壤标准时，基于保守原则，通常未予以考虑。

我国《农用地标准》按不同pH分档制定标准，已对重金属的有效性进行了适当考虑。《建设用地标准》未考虑有效性问题。

问：《农用地标准》与《建设用地标准》中相同的污染物，标准值为什么不一样？

答：《建设用地标准》主要是基于保护人体健康，制定相关标准值，而农用地风险管控标准主要基于保障农产品质量安全，制定相关标准值。二者保护目标不一样，相关标准值推导方法不一样，不具有可比性。

问：《农用地标准》与《建设用地标准》有关重金属的测试方法为什么沿用四酸法进行前处理的测试方法？

答：四酸法指采用盐酸-硝酸-氢氟酸-高氯酸全分解的方法，彻底破坏土壤的矿物晶格，能够提取土壤中所有重金属。因晶格内的重金属在可预见的环境过程中不会释放到环境中去，对于重金属风险评估而言，采用四酸法进行前处理的测试方法相对偏保守。

王水法能够提取除晶格外的所有重金属，更能客观反映重金属的土壤污染风险，符合《农用地标准》与《建设用地标准》的定位和功能，也与国际通行做法接轨，是未来发展的趋势。

但鉴于目前我国土壤重金属测试，利用四酸法进行前处理的测试方法比较常用，实验室质量管理体系较完备，对于现行监测标准中两种方法体系都存在的污染物，包括镉、铜、铅、镍等，现阶段《农用地标准》与《建设用地标准》仍沿用四酸法进行前处理的测试方法。

来源：生态环境部

关于发布《土壤环境质量农用地土壤污染风险管控标准（试行）》等两项国家环境质量标准的公告

为贯彻《中华人民共和国环境保护法》,保护土壤环境质量，管控土壤污染风险，现批准《土壤环境质量农用地土壤污染风险管控标准（试行）》《土壤环境质量建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》等两项标准为国家环境质量标准，由生态环境部与国家市场监督管理总局联合发布。

标准名称、编号如下：

《土壤环境质量农用地土壤污染风险管控标准（试行）》（GB 15618-2018）；

《土壤环境质量建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》（GB36600-2018）。

自以上标准实施之日起，《土壤环境质量标准》（GB 15618-1995）废止。

特此公告。

(此公告业经国家市场监督管理总局田世宏会签)

生态环境部

2018年6月22日

生态环境部办公厅2018年6月28日印发

设施农业用地协议

设施农业用地协议甲方（经营户）：乙方（镇政府）：丙方（村委会）：为规范我镇设施农用地，维护土地所有权人，使用权的合法权益，促进农村产业发展，依照《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发【2014 ] 127号）及我县设施农用地管理的有关规定，甲、乙、丙三方按照“平等、自愿、公开、公正”的原则，经协商一致，签订本协议：一、农业设施用地位置、面积：甲方经营名优水产品工厂养殖车间建设项目，经乙、丙两方同意在其经依法确定的土地所有权范围内使用360亩土地，其中：农业生产设施用地10000 m2, 占用土地15亩；农业生产附属设施用地3000 m,占用土地4.5 亩。具体位置、面积以有资质的勘测定界单位出具的勘界报告、红线图为准。二、农业设施用地使用年限：乙、丙方同意甲方使用该宗土地XX年。从20XX年XX月XX日起，至20XX年XX月XX日止。三、农业设施用地用途：该宗土地主要用于修建现代化养殖车间等农业生产设施，以及农业生产附属设施。具体包括：（一）生产设施：名优水产品工厂化养殖彩钢结构车间X000 m,其中：南美白对虾设施养殖车间X00 m,鲟鱼设施养殖车间X000 m。（二）附属设施：建设砖混结构的职工宿舍、食堂及办公用房2000 m、彩钢结构仓储库房1000 m。四、甲方使用该宗土地涉及土地承包经营权流转，在镇农经站备案。五、农业设施用地占用土地补充措施：甲方修建农业生产设施占用耕地的，生产结束后由甲方负责复耕；修建农业生产附属设施占用耕地的，甲方应向县国土资源管理部门按规定标准缴纳六、土地交还：甲方因经营不善未能按期支付双方约定的使

农村集体建设用地流转研究综述

农村经济学现代农业科技2011年第15期土地有偿使用制度建立以来，集体建设用地流转逐步成为中国土地管理的一个热点问题[1]。农村集体建设用地流转是城乡土地市场一体化的重要组成部分，虽然我国现行法律严格限制集体建设用地流转，但自发、隐性流转早已存在。它将成为中国工业化、城镇化进程中土地资本化与市场化建设的最主要形式[2]。 1农村集体建设用地流转概念我国法律对于集体建设用地迄今并没有一个确切定义。但可以肯定的是按权属看，该建设用地的所有权属于农民集体，而不是属于国家；按土地的用途看，它不是指农用地，也不是指未利用土地；按合法性看，它是指依法经批准的建设用地，是合法的而不是非法的建设用地[3]。集体建设用地流转可分为所有权流转和使用权流转。农村集体土地所有权流转是指由于国家征用，土地所有权由农民集体所有转变为国家所有的一种方式；土地使用权流转是农民集体或个体农户将其使用的集体非农建设用地通过出租、转让、入股等方式让与他人使用的行为[3-4]。从我国的国情出发，土地权利的流转，更多地表现为土地使用权的流转。集体建设用地使用权流转又可以分为初次流转和再次流转。权利转出方为土地所有权人（或者其代表）的，其转移使用权称为初次流转，包括流转申请、流转审批、流转交易、流转登记4个步骤；如权利转出方为土地使用权人，集体建设用地使用权再转移的行为称为再次流转，包括流转交易、流转登记2个步骤[1，4-5]。 2农村集体建设用地流转的必然性和客观性随着中国工业化、城市化的快速推进，国家每年通过征收农民集体土地来增加土地市场的供给，但城市对土地的需求量往往远高于国家每年的征地量[6]。来自国家土地部门2005年的数据显示，扣除交通、水利等无法进入市场流通的土地之后，农村建设用地与城市建设用地分别约为1700万hm2和700万hm2[7]，农村集体建设用地数量约相当于城市建设用地的2.5倍。城市的扩张和工业的发展使得盘活集体建设用地势在必行。随着土地经济价值观日渐成熟，集体土地流转已成为社会商品经济和商品意识发展的必然产物，是流转发生的主观原因[8]。着眼于流转实践带来的效果，农村集体建设用地流转是社会主义市场经济发展的客观要求，它探索了一条集体经济在市场经济体制下壮大发展的新途径；盘活了存量土地，实现了土地资产保值增值，增加农民收入；同时，也促进了城乡一体化的发展[9-11]。流转制度创新使潜在收入得以增加，流转制度环境变化使潜在收入分割成为可能以及流转制度安排成本在降低[12]。从农村城镇化和工业化的关系入手，农村集体建设用地的流转为农村城镇化和工业化提供土地条件；提供了部分资金，降低了农村城镇化和工业化的成本；也有利于农村城镇工业的集聚和产业结构升级；与此同时，农村城镇化和工业化进程的加快可进一步促进农村集体建设用地的流转[13]。 3农村集体建设用地流转的运行模式 3.1流转形式目前，集体建设用地流转已经涵盖了出让、转让、出租、抵押、联营、入股等多种形式[11]。具体可以概括：农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权；集体土地以征、转为国有，并办理转让、出租手续，补交相关税费，实现所有权、使用权的流转；集体之间辖域调整，土地所有权或使用权相应调整；在基础设施项目建设中，以集体土地使用权合作的方式进行流转；集体土地使用权随企业厂房转让、出租；乡（镇）村以集体土地使用权作价入股、联营形式兴办各种企业；乡镇企业合并、兼并及股份制改组中的集体土地使用权转让、出租；由于企业倒闭或债权债务等原因，通过司法裁定使集体土地使用权发生转移；集体土地使用权随农民住宅转让出租。其中集体建设用地流转的主要形式是土地使农村集体建设用地流转研究综述杨希越（南京农业大学，江苏南京210095）摘要在回顾集体建设用地流转相关概念的基础上，阐述了集体建设用地流转的必然性和客观性，重点综述了集体建设用地流转的运行模式，包括流转的形式、流转的模式以及流转的收益分配，也对近年来学者们关于集体建设用地流转制度的建议等方面的主要内容和研究进展进行了简要梳理。以期对我国集体建设用地流转的发展与深化研究有所裨益。关键词集体建设用地流转；必要性；流转模式；收益分配；建议中图分类号F321.1文献标识码A文章编号1007-5739（2011）15-0394-02 Review on Rural Collective Construction Land Transference YANG Xi-yue （Nanjing Agricultural University，Nanjing Jiangsu210095） Abstract On the basis of reviewing concepts about the collective construction land transference，the need for transfer of collective construction land was introduced，and operation mode of collective construction land transference including transferred range，transferred mode，transferred form，and transferred profit-sharing were elaborated.At the same time，the study about collective construction land transference system of the proposal，and other aspects of the main content and the latest research progress were briely summarized.It′s expected to provide insights for further development and study of collective construction land transference in China. Key words collective construction land transference；necessity；transferred mode；profit-sharing；suggestion 收稿日期2011-06-27

农村集体建设用地使用权流转程序

一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。注意事项：农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;

设施农业用地协议文本格式

设施农业用地协议甲方：法定代表人：地址：县（市、区）镇（乡、街道）村联系电话：乙方：法定代表人或委托代理人：地址：县（市、区）镇（乡、街道）村联系电话：丙方：乡镇政府法定代表人或托代理人：地址：县（市、区）镇（乡、街道）村联系电话：按照《国土资源部农业部关于进一步支持设施农业健康发

展的通知》（国土资发[2014]127号）及湖北省设施农用地管理等有关规定，甲、乙、丙三方按照“平等、自愿、公开、公正”的原则，经协商一致，签订本协议：一、项目名称：二、农业设施用地位置、面积：乙方经营项目，经甲方同意，使用其经依法确定的土地所有权范围内位于镇村组的土地亩，其中：生产设施用地亩，占用耕地亩，附属设施用地亩，占用耕地亩，配套设施用地亩，占用耕地亩（基本农田亩）。具体位置在土地利用现状图上标注。三、农业设施用地使用年限：甲方同意乙方使用该宗土地年。从年月日起至年月日止。四、农业设施用地用途：该宗土地主要用于作物栽培（养殖、粮食生产），具体用于修建等生产设施；等附属设施；等配套设施（按建设方案逐项填写）。五、乙方使用该宗土地涉及土地承包经营权流转的，应依法与承包户签订土地承包经营权流转合同。六、土地复垦。乙方修建农业生产设施占用的土地，应按要求编制土地复垦方案，在生产结束后一个月内复垦；占用耕地的，应复垦为耕地，复垦完成后由县（市、区）国土资源部门组织有关专家对复垦、复耕尾部进行验收。乙方不复垦、复耕，或

复垦、复耕验收不合格且经整改仍不合格的，按照《土地复垦条例》等有关规定，由县（市、区）国土资源部门代为组织复垦、复耕，复垦、复耕费用由乙方承担。七、土地交还：乙方因经营不善未能按期支付双方约定的使用土地的相关费用，甲方有权提前收回乙方所使用的土地。协议约定使用年限到期后，如甲方有意愿继续出租该宗土地用于农业设施用地，乙方在同等条件下有优先申请使用权。土地交还后，乙方修建的农业生产设施、附属设施及其他地上附着物归甲方处置，甲方有权要求乙方在规定时间内处置完毕并进行土地复垦。八、甲乙双方约定。乙方负责和有关部门办理设施农用地的备案手续，甲方予以配合。乙方不得擅自解除合同或以不正当理由影响该协议的执行。否则由此给甲方造成的一切损失，由乙方承担赔偿责任；如果因国家政策调整或其他不可抗力因素，导致合同不能履行或合同目的不能实现的，在丙方鉴证下，双方均可解除合同，并且不承担违约责任。九、违约责任：协议签订后，甲方不得以不正当理由阻挡乙方施工。甲、乙双方任何一方违约，给对方造成重大经济损失，应赔偿对方违约金万元（大写：）。未经有权机关批准，乙方擅自改变农业设施用地用途，由此造成的损失由乙方自行负责。乙方修建农业生产设施占用耕地的，生产结束后乙方未进行复耕或未达到耕作条件的，甲方可向乙方追经济损失万元（大写：)。

2019年(最新)农用地转为建设用地全流程

农用地转为建设用地流程一、预选符合规划的农用地农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》(《国家土地管理局令》第七号)的要求。如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。二、编制建设项目可行性论证确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部

门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。三、提出用地预审申请用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。建设用地单位申请预审，应当提交下列材料： 1.建设项目用地预审申请表(该表由国土资源部统一规定); 2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;

(完整版)集体建设用地使用权审批程序

集体建设用地使用权审批程序一、农村集体建设用地的使用范围：（一）概念所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面：（二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括：（1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地（2）村办企业使用属于本村所有的土地（3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地（4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地按照现行法律规定，不允许乡（镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件：

（1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的；（3）符合乡（镇）土地利用总体规划；（4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业；（5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据：（1）《中华人民共和国土地管理法》（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（3）《中华人民共和国城乡规划法》对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5 个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5 申报材料：（1）用地单位（人）申请书（2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件（3）发改委立项批复 4）建设项目可行性研究报告（或项目建议书） 5）村委会签定的用地协议书 6）村民同意签字

三方用地协议书

设施农用地项目三方用地协议书甲方（集体经济组织）: 乙方（经营者）：丙方（镇政府）：为规范设施农用地管理，合理利用土地资源，保护人民群众合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国行政许可法》和《关于贯彻落实国土资源部农业部进一步支持设施农业健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2014〕127号）等法律法规及文件精神，结合镇域实际情况，经甲、乙、丙三方协商一致，签订用地协议书如下：一、用地位置设施农业项目用地位于，四至界线详见《土地规划建设图》，图件经甲乙丙三方认可为准。二、用地面积及范围设施农用地面积为平方米，其中：农用地平方米。用地面积和范围不得突破经三方认可并经批准的《土地规划建设图》面积和范围。三、用地期限本项目设施农用地的期限为年零天自年月日至年月日。四、用地用途的约定根据现代农业生产特点，从有利于支持设施农业发展、规范用地管理出发，将设施农用地具体划分为生产设施用地和附属设施用地。生产设施用地为设施农业项目区域内，直接用于

农产品生产的设施用地，如工厂化作物栽培、连栋温室和日光温室等；附属设施用地为直接用于设施农业项目的辅助生产的设施用地，如设施农业生产中所必需的设备、原料、农产品临时存储、分拣包装场所用地，符合“农村道路”规定的场内道路等用地。具体要求为：（一）设施建设应尽量利用荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置土地，不占或少占耕地。确需占用耕地的，应尽量占劣质耕地，避免滥占优质耕地。禁止占用基本农田。（二）设施农用地范围内不得用于以下用地建设：经营性粮食存储、加工和农机农资存放，维修场所；以农业为依托的休闲观光度假村、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。（三）用地期限内，如遇国家建设需要、旧村改造、征地、占地、拆迁、整体规划或区域环境整治等情况需拆除、腾退租赁标的物的，甲、乙双方均无条件终止本协议，乙方应在甲方告知该情况的十五日内无条件搬出租赁标的物，双方互不承担任何损失赔偿或经济补偿责任。地上物的补偿款，由甲乙双方商定。（四）用地期限内，因农业设施的特殊性，只限乙方从事法律、法规的经营项目。乙方在经营过程中不得违章、违法、违规，因违章、违法、违规所造成的任何损失由乙方承担，与甲方无关；如由此导致甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿。（五）乙方建设前，事先应征得周边住户的书面同意（以签订协议形式），保证周边住户对此无任何异议，建设时要遵照环保部门相关规定做好环保排污设施。五、土地复垦要求及时限设施农业到期后乙方承诺按国家复垦技术指标恢复土地原貌，确保复垦后土地的水利、耕作层和交通设施完善。六、其他事项

林地如何转为建设用地

林地如何转为建设用地（一）征用和占用林地的概念征用和占用林地是两个不同的法律概念，不能混淆。征用林地是指全民所有制单位因勘察设计、修筑工程设施、开采矿藏等使用集体所有的林业用地，其权属由集体所有改变为全民所有；占用林地，是指全民所有制单位使用其他全民所有制单位依法使用的全民所有的林业用地，权属仍为全民所有。不论征用林地还是占用林地，按照《森林法》第十八条规定，均应当不占或少占林地。必须占用或者征用林地的，用地单位都必须按照国家和省有关规定办理审批手续，占用或征用林地的办理手续基本上是相同的。（二）森林经营单位以外的单位征用或占用林地程序 1．长期占用或者征用林地根据《森林法实施条例》有关规定，森林经营单位以外的单位(即用地单位)因勘查、开采矿藏和修建道路、水利、电力、通讯等工程，需要长期占用或者征用林地的，按以下程序办理手续： (1)用地单位向县级以上人民政府林业主管部门提出用地申请。其中，占用或者征用防护林林地或者特种用途林林地面积10公顷以上的，用材林、经济林、薪炭林林地及其

采伐迹地面积35公顷以上的，其他林地面积70公顷以上的，由国务院林业主管部门(即现在的国家林业局)审核；占用或者征用林地面积低于上述规定数量的，由省、自治区、直辖市人民政府林业主管部门审核。占用或者征用重点林区的林地的，由国务院林业主管部门审核。目前，重点林区是指东北、内蒙古国有林区的国家重点森工企业的施业区。用地单位提出用地申请时，应当提供以下材料： ①提交经所在地林业主管部门逐级签署审核意见的《使用林地申请表》和《使用林地现场勘验表》各一式三份； ②下列材料一套： 1)项目批准文件； 2)被占用或者征用林地的权属证明材料； 3)有资质的设计单位作出的项目使用林地可行性报告； 4)与被占用或者征用林地的单位签订的林地、林木补偿和安置补助费协议(临时占用林地安置补助费除外)； 5)县级林业主管部门制订的恢复森林植被措施文件。国有森林经营单位申请在所经营的林地范围内修筑直接为林业生产服务的工程设施占用林地的，应当提供1)、2)项规定的材料。 ③需报国家林业局审核审批的项目，在①、②规定数量

我国农村集体建设用地问题分析

府，不能私自更改。另外，租赁等方式获得的收益有一半要进入社保机制，农村集体需要将其存入农村信用社，留作对居民的生活保障。从以上可以看出广东省土地流转的《办法》在将集体建设用地推向市场的同时注意保证了居民的利益，是我国完善土地流转机制的一次很好尝试。四．改革建议（一）重新明确集体土地权属，完善集体建设用地市场机制确定土地的属性是其进入市场流转的基础。所谓重新确定集体土地权属即是赋予集体土地入市流转的属性。由之前的实例1可以看到，当时实行的制度使得集体土地缺乏市场属性，土地无法体现出其本有的经济价值。农村集体土地在现有的制度下，难以发展农村居民的生产方式，改善生活质量。城乡一体化在农村无法合理处理集体建设用地的情况下是不能实现的，目前的土地制度逐步趋向完善，城镇化进程稳步推进，集体土地已经越来越多地投入建设开发，然而集体土地权属问题仍然需要明确，以免引起法治纠纷和违规流转现象。要想入市流转，必然涉及所有权与使用权的分离。集体土地所有权仍然归于集体所有，而使用权将归于开发商或出资方。农村土地所有权经适当的经营管理可以保障农民的生活，发展农村公共服务。在城镇化的大前提下，可以将农村流转土地进行区域化管理，就是若干个村联合管理，建立相对完善的服务机构，保障村民权益。（二）集体土地用途合理规划，严格管控。集体土地入市流转之后，在为农村带来经济效益的同时，也会对农民的生活产生一定影响。因此，土地使用方在投入生产之前必须上报政府土地用途。如当土地用作化工厂等对周围环境有较大影响的产业时，政府应该进行监督干涉，也须征求农民意见，保障农村集体的权益不会受到损害。在规划集体土地开发方向时，相关部门也必须结合当地的自然人文条件，尊重土地不可移动的自然属性，进行合理规划，才能实现城乡统筹规划，合理发展的目标。结语：农村集体建设用地的合理使用对国家的发展至关重要，而相关制度的建立也引起了社会的广泛关注。我国农村集体建设用地还没有完善的入市流转机制和配套法律，导致农村集体用地流转无法顺利实行和不规范流转的产生。要解决相关问题，先要改进土地制度。对于集体建设用地使用权的取得制度而言,其不仅受到法律的限制,还受到财政制

设施农业用地使用协议

设施农业用地使用协议（参考模版）甲方（村级组织）：法定代表人：地址：联系电话：乙方（经营者）：法定代表人：地址：联系电话：为规范设施农业用地管理，根据《自然资源部农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》（自然资规〔2019〕4号）以及省、市、县关于设施农业用地管理的有关规定，甲乙双方按照“平等、自愿、公开、公正”的原则，经协商一致，签订本协议。一、项目名称：二、设施农业用地地点及面积

乙方项目建设地点位于****镇****村****村民小组，经甲方同意，使用其经依法确定的土地所有权范围内的土地****公顷，其中耕地****公顷（永久基本农田****公顷）。具体位置在土地利用现状图、国土空间规划图（土地利用总体规划图）上标注。三、设施农业用地用途该宗土地主要用于****作物种植 (****养殖），具体用于修建****(作物、养殖）生产和****辅助设施（按建设方案逐项填写）。四、设施农业用地生产期限该宗土地生产期限为****年，自****年****月****日，至****年****月****日。五、土地复垦要求和时限乙方在设施农业用地生产期限届满，不再使用的，应按国家有关规定负责复垦。六、土地交还协议约定生产期限到期后，乙方应及时将土地交还甲方。乙方如需延长生产期限，经甲方同意后，办理相关续期手续。七、违约责任（一）甲乙双方均不得擅自解除协议或无法定理由影响该协议的执行。否则由此造成的损失，由违约方向守约方承担赔偿责任。（二）在设施农业用地生产期限内，乙方禁止擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设，禁止擅自扩大设施用地规模，禁止擅自将该土地转让

农用地转集体建设用地

农用地转集体建设用地 Prepared on 22 November 2020

农用地转为集体建设用地土地管理法将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地。严格限制农用地转为建设用地的理由，法律上说了，是为了“保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地”，坚守18亿亩耕地红线。本文所说的农用地，是指农民集体所有的农用地，不包括国家所有的农用地。所说的转成建设用地，是指转用后的建设用地仍属集体所有性质，而不是转成国家所有性质，土地所有权仍属农民，不属国家，所以这里不涉及到征收土地的问题。农村集体的建设用地，按照法律规定，可以作为宅基地、乡镇企业用地（或叫工商业用地）和公益用地，但不得用于商品房地产开发建设，所以，将农用地转成建设用地，实际上就是三种情况：1、将农用地转成宅基地。2、将农用地转成乡镇企业用地。3、将农用地转成公益用地，重点为后两种情形。根据土地管理法的规定，要将农用地转成建设用地，必须办理农用地转用的审批手续。如果未办妥这种审批手续，而将农用地用于非农业用途，则属非法占地行为，严重者将构成非法占用农用地罪。一、如何将农用地转成乡镇企业用地乡镇企业用地包含两种具体情况，第一，农村集体经济组织或村民委员会兴办乡镇企业使用的建设用地。第二，农村集体经济组织或村民委员会与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业使用的建设用地。根据政府规定，农村集体经济组织或村民委员会申请将农用地转成乡镇企业用地，按以下程序办理： 1．项目立项。项目单位向发展改革部门申请办理建设项目审批(或核准、备案)手续。 2．申请规划条件。项目单位持项目批准(或核准、备案)文件，向规划部门申请规划选址。属于征地留用地的项目，项目单位可按规定持留用地指标核定书直接向规划部门申请规划选址。规划部门出具规划红线并提供规划条件。村民委员会(或村集体经济组织)利用未经规划、国土房管等部门依法审批的本集体所有的建设用地兴办非公共设施和公益事业项目，经批准补办手续，有留用地指标未兑现的，应首先核减留用地指标。

集体建设用地使用权出让合同协议书标准版

编号集体建设用地使用权出让合同甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_____ 年_____ 月_____ 日

第一条本合同双方当事人：出让方（土地所有者）: __________ （以下简称甲方）；地址： ________ ；邮政编码： ________ ；联系电话： ________ ；法定代表人： _________ 职务： ________ 身份证号码： _________ 受让方（土地使用者）：____________ （以下简称乙方）；地址： ________ ；邮政编码： ________ ；联系电话： ________ ；法定代表人： _________ 职务： ________ 身份证号码： _________ 甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。第三条乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

第五条土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。第六条本合同项下的地块位于_____________ ，土地总面积为_________ 平方米（大写：___________ 平方米），集体土地所有证号为____________ ，其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字盖章确认。第七条甲方交付乙方的土地的现状为： 1、________ ； 2、__________ ； 3、__________ ；第八条本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为 ________ 用地。第九条本合同项下的土地使用权出让年限为_______________ 年，土地使用权出让年限自___________ 年 ________ 月________ 日起，至________ 年___________ 月 _________ 日止。在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同，并办理土地使用权变更登记手续。第十条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十一条法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意按规定予以补交。第十二条该地块的土地使用权出让金单价为_______________ 元／平方米，总额为__________ 元人民币（大写： _________ ）。第十三条经双方商定，乙方采用以下第______________ 种方式支付本合同项下的土地使用权出让金给甲方：

农村集体建设用地整理及流转协议

农村集体建设用地整理及流转协议甲方：（企业或个人）乙方：（集体经济组织）为早日恢复农民生产、生活秩序，优化城乡用地结构和布局，促进城乡统筹发展，加快灾后农村住房重建，乙方受委托，与甲方协商达成如下协议。第一部分集体建设用地整理及住房重建第一条为帮助乙方灾后重建，甲方在镇村组实施（1、建设用地增减挂钩；2、拆院并院；3、零星集体建设用地整理）农村集体建设用地整理项目。第二条经甲、乙双方初步确定参与整理的农户有户人，集体建设用地整理面积约亩（经国土部门审定的集体建设用地面积为准）。其中农民安置拟占地亩（占地面积按执行），可节约集体建设用地面积约亩（实际面积以国土部门正式的竣工验收认定面积为准）。第三条经甲乙双方协商议定，集体经济组织成员住房重建方式为（1、人均住房面积不低于35㎡的统规统建，2、统规自建）。项目投资总额约为万元。项目涉及由甲方承担的费用有项；由乙方承担的费用

有项。（1、立项费用；2、安置点基础设施配套；3、安置房规划设计费；4、安置房建设费；5、原宅基地复垦费；6、房屋及附着物补偿；7、综合验收费）项目涉及对自愿参与农户的相关补助补贴标准按：执行；基础设施配套标准按：执行。但不得低于都江堰市土地整理领导小组办公室《关于印发<都江堰市土地综合整理补贴管理办法>的通知》（都土整办【2007】19号）文规定的建房、风貌、基础设施建设标准。第四条项目实施期限：2008年月日至2009年月日。但最长不得超过1年半，即18个月。第五条经甲乙双方协定，项目立项和验收由（1、甲方；2、乙方）负责；安置房建设工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施；安置房基础设施配套工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施；原宅基地复垦及道路沟渠工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施。第六条项目工程质量要求 (一)土地平整（复垦）。应按相关规范、规程、标准和农业部门的技术要求，有效耕作层厚度不得小于40厘米，建成地面平整、田（地）坎、沟（渠）完善、便于耕作的耕地。 (二)田间道路和农田水利设施。应按相关规范、规程、标准并分别符合交通、水务部门的技术要求，合理布局，便于群众生产和生活。 (三)农村新型社区建设（中心村、聚居点），应在符合城镇总体规划和土地利用规划的基础上，依照《关于加强农村新型社区建设技术管理确保社区建设质量的通知》（成建委发[2007]390号）进行合理布局和规划设计；按相关技术规范和标准，做好新建农村居住点的道路、供水、雨(污)水排放管网、化粪（沼气）池、供电、通讯、广播电视等“市政”基础设施配套工程和绿化。

农村集体建设用地使用权流转管理办法

农村集体建设用地使用权流转管理办法二○○四年六月二十二日试行农村集体建设用地使用权流转实施办法第一章总则第一条为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。第二条本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。第三条本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。第四条农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：（一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权；（二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划；（三）依法办理土地登记，领有土地权属证书；（四）界址清楚，没有权属争议。第五条农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。第六条农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。第七条农村集体住宅用地使用权不得流转。通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。

第八条使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。第九条出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权：（一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；（四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。第十条建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。第十一条通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。第十二条市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。第十三条国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。第十四条农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。第二章农村集体建设用地使用权出让第十五条农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的行为。地价款应当包括青苗和地上物补偿费、劳动力安置补助费、土地开发成本及相关税费以及农

以农用地转为建设用地出租未办理审批手续的合同无效(最高检察院公布的参考性案例中确定的审判规则)

以农用地转为建设用地出租未办理审批手续的合同无效（最高检察院公布的参考性案例中确定的审判规则）【审判规则】承租人与出租人签订租赁合同，向其租赁厂房、空地、办公楼，并约定出租人保证房屋及土地具有合法权利。该厂房系出租人租用农用地建设而成，农用地转为建设用地必须经过审批，出租人未办理任何审批手续。出租人建造的办公楼占地面积超过了建设用地许可证的要求，属于未按照规划许可证建造，土地和房屋均属违反法律强制性规定。故租赁合同无效，出租人应承担赔偿责任，但仍有权要求承租人支付租金。【关键词】民事土地租赁合同无效合同强制性规定农用地建设用地审批手续建设工程许可证违章建筑赔偿租金【基本案情】绿色公司（重庆市绿色再生资源回收网络有限责任公司）向梁正玉、梁正兰租赁重庆市巴南区南泉街道虎啸村五社自建厂房两幢约2200平方米、两幢厂房间空地约1400平方米、办公楼一幢约400平方米。该厂房系梁正玉租用重庆市巴南区南泉镇虎啸村五社位于河坝处土地12.15亩建设成的，其未办理许可手续。双方于2009年7月17日签订了厂房出租协议。协议载明：租期为九年；厂房、空地及办公室年租金155 000元；梁正玉、梁正兰保证土地来源合法。协议签订后，绿色公司预支付梁正玉、梁正兰租金155 000

元。绿色公司入住后将原厂房大门改建为电动门又安装了其他设施。另查明：梁正玉、梁正兰分别于2008年3月27日、2009年9月27日取得建设用地许可证，批准修建建筑面积合计300平方米房屋，此后二人修建房屋总面积约400平方米。绿色公司提起诉讼，请求法院判令确认租赁协议无效，梁正玉、梁正兰支付赔偿金、建设费用、返还垫支的电力设施费用共计290 593元。梁正玉、梁正兰提起反诉，请求法院判令绿色公司支付自2010年9月起至2011年6月27日的房屋租金及占有使用费127 875元。【争议焦点】承租人与出租人订立租赁合同。出租人出租的厂房系其租用农用地建设而成，但未办理审批手续。出租人出租的办公楼占地面积超过了建设用地许可证的要求。该租赁合同是否有效，承租人是否需要支付租金。【审判结果】一审法院判决：一、原告绿色公司与被告梁正玉、梁正兰协议中除办公楼三百平方米外其他出租房屋的租赁协议无效；二、被告梁正玉、梁正兰赔偿原告绿色公司损失并返还垫支电力设施费用共计117 108元；三、原告绿色公司支付被告梁正玉、梁正兰房屋租金及占有使用费127 875元；四、驳回原告绿色公司的其他诉讼请求。原告绿色公司与被告梁正玉、梁正兰均不服一审判决，提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。上诉人绿色公司不服二审判决，向检察机关提出申诉。检察机关提出抗诉称：梁正玉、梁正兰与绿色公司

设施农用地用地协议

设施农用地用地协议设施农用地使用协议书甲方（村委会）乙方（以下简称甲方）（以下简称乙方）为明确甲乙双方的权利和义务，经甲乙双方协商，本着互惠互利的原则达成以下协议：一、使用范围和用途甲方位于村屯所属土地平方米提元。供给乙方使用（土地面积以实际丈量为准），承包费乙方使用土地的用途为设施农用地用地，用于建设农业生产设施及附属设施。二、使用期限使用期限为年月日。年，从年月日至三、甲方权利义务 1、甲方配合乙方做好设施农用地的审核备案手续； 2、使用期限内，甲方不得将土地给第三方使用； 3、使用期内，除非不可抗拒的原因，甲方不得以任何理由影响协议的执行。四、乙方权利义务 1、乙方负责向有关部门办理设施农用地的审核备案手续； 2、乙方在使用期间，不得擅自改变用途； 3、使用期限内，乙方不得将该土地转给第三方使用。1 4、该土地乙方用于设施农用地用地，使用结束后由乙方负责占用耕地部分复垦还耕。五、违约责任 1、甲方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行。否则由此给乙方造成的一切损失，由甲方承担赔偿责任。

2、如果因国家政策调整或其他不可抗力，导致合同不能履行或合同目的不能实现的，双方均可解除合同，并且不承担违约责任。六、双方协调一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。七、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向有管辖权的 __起诉。八、本合同一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。九、本合同自双方签字盖章之日起生效。甲方：乙方：代表签字：盖章：代表签字：盖章：签订日期：年月日附：《村民 __意见》2 三方用地协议书（设施农用地）甲方（农村集体经济组织）：乙方（经营者）：丙方（乡镇政府）：为规范设施农用地管理，合理利用土地资源，保护人民群众合法权益。根据《中华人民 __土地管理法》、《中华人民 __合同法》、《中华人民 __行政许可法》和《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔xx〕127 号）等有关法律法规，结合实际情况，经甲乙丙三方协商一致，签订三方用地协议书。

耕地农用地基本农田建设用地之区别

农用地？耕地？基本农田？农用地转用？建设用地？非建设用地？及其区别？一、我国土地（按土地法）分为哪几类？土地分为： 1、农用地：按照《土地管理法》和国土资源部颁布的《土地分类》的规定，农用地是指用于农业生产的土地，农用地分为下列五种：耕地；园地；林地；牧草地；其他农用地（生产设施、附属设施和配套设施用地直接用于或者服务于农业生产，其性质属于农用地，按农用地管理，不需办理农用地转用审批手续。生产结束后，经营者应按相关规定进行土地复垦，占用耕地的应复垦为耕地）； 2、建设用地：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；（包括农村宅基地和集体建设性用地，比如农村的广场等） 3、未利用地：未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，比如四荒地。（荒山、荒沟、荒丘、荒滩等）二、什么是耕地？按照《土地管理法》和国土资源部颁布的《土地分类》的规定，耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发整理复垦地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。（耕地中还包括南方宽小于一米，北方宽小于两米的沟、渠、路和田埂）。耕地又可分为五种： 1、灌溉水田，指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，用于种植水生作物的耕地，包括灌溉的水旱轮作地； 2、望天田，指无灌溉设施，主要依靠天然降雨，用于种植水生作物的耕地，包括无灌溉设施的水旱轮作地； 3、水浇地，指水田、菜地以外，有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉的耕地； 4、旱地，指无灌溉设施，靠天然降水种植旱作物的耕地，包括没有灌溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地； 5、菜地，指常年种植蔬菜为主的耕地，包括大棚用地。三、什么是基本农田？基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田是耕地的一部分，而且主要是高产优质的那