石家庄房地产市场分析报告

2010年9月石家庄房地产市场分析报告

一、宏观资讯

1、9月国内重大楼市资讯

◆银监会：遏制投机投资需求推动贷款压力测试（9月1日《上海证券报》）

银监会统计部的副主任叶燕斐表示，银监会将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。

焦点解读：

政策不止一次的向投机、投资需求发力，最终目标是控制房地产需求总量，进而控制房价的上涨。从最初的温州炒房团到后来的温州太太炒房团，小强不死般地去追求不动产的投资价值和升值空间。成也萧何败也萧何，全民炒房热直接导致了2007年市场的火爆，最终引发了2008年市场的寒冬。而现在，政府不止一次对炒房宣战，显然是为了避免曾经的悲剧再次发生。

商品住房的炒作在很大程度上了透支未来的需求，同时加剧了当前楼市的供不应求。抑制投机投资性需求，能够化解需求膨胀的那一部分，还市场以真实的需求。让商品住房优先去满足有切实需求的人群，这才是政策的根本。

◆国家统计局承认房价统计存在缺陷拟采用网签数据（9月26日《新京报》）

国家统计局日前公布，研究修改形成了《住宅销售价格统计调查方案》，将在25日至30日公开征求意见。征求意见稿要求35个大中城市将直接采用当地房地产管理部门的网签数据。

焦点解读：

一直以来，国家统计局发布的楼市数据广受舆论诟病，究其原因，公众

对于房价的普遍感受，在国家统计局的数据中不能得到完全体现，与现实有所脱节。房价数据不仅是购房者和开发商考量楼市现状的信息来源，更是决策层审时度势，实施调控政策的重要参考依据。相反，全国楼市在近年来突飞猛进的发展，也需要在统计策略和方法上做出适当的调整。

因此，此次国家统计局承认房价统计存在缺陷，并拟采用新的统计方法，值得业界期待。不过，从目前来看，新的统计方法也并非尽善尽美，已有业内人士表示，网签数据也存在着时效滞后的问题；此外，新的统计方法与开发商申报信息之间的关系也更为紧密。老百姓在关注房价是多少的同时，更在乎数据的真实性与合理性，这应该也是统计局改革房价统计方法的一个原因。

◆二次调控来临国土部住建部联合推出新政策（9月27日中国新闻网）

国土资源部、住房和城乡建设部26日晚间公开发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，表示继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整。

焦点解读：

9月底，决策层调控动作频出，除9月29日央行会同银监会发出的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》外，两天前国土部与住建部还发出的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。同9·29《通知》一样，两部委发出的这份《通知》也有着强烈的“炒冷饭”意味：重申4月17日国务院10号文的基本精神，全年供地计划的70%向保障房倾斜，同时加大对限价房的土地供应，对高档房限制供地等。

然而，“老调重弹”的背后却折射出决策层对土地调控政策执行不力的不满，也反映了下半年国家在楼市新的着力点，即加大保障性住房、限价房的建设力度，强力遏止高档房在楼市的蔓延速度。显然，在敏感地区和敏感时间继续上马高档住房显得不合时宜。对此，开发商也应当适时调整开发战略，规避这些“禁区”。

◆国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨（9月30日中国政府网）

为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委出台措施，其中住房限购令、收紧房贷、扩大房产税试点等备受关注。

焦点解读：

二次调控的政策可谓全方面。其中，首套房贷门槛的提高对刚性需求影响最大；二套房贷5成首付和1.1倍利率的严格执行，这将会使很多具有改善需求的消费者弃买或观望；而全面停发三套房贷，将在很大程度上抑制炒房现象。不过，与上述政策相比，限购令的“杀伤力”无疑最大。根据户籍情况，直接限定购房套数，无疑直接给一次购买多套房屋的投机客戴上了“紧箍咒”。很显然，限购令所指向的正是今年以来楼市调控政策穷追猛打的投机投资性购房行为。可以预见的是，限购令一旦贯彻落实，其效力将立竿见影。

从目前来看，石家庄此前已经逐渐收紧了各项房贷政策，消费者也逐步适应了政策的水温。因此首付3成和限制异地购房是本次调控的最大看点，不少项目会因此受到影响。我们认为，对于省会楼市而言，成交量将首先受到冲击，随之可能会影响到房价层面。如果因为消费者观望而出现需求萎缩现象的话，部分商家就不得不靠优惠来吸引购房者。不过，刚性需求不会因为调控力度的加大而偃旗息鼓，只要总价合适、户型合理，刚需购房者还是会出手购房。

2、9月石家庄房地产市场热点资讯

◆11月底前石家庄42座城中村完成拆迁（9月7日《河北青年报》）

石家庄市将加快西古城、休门、陈章、南简良等16个城中村拆迁改造进度，确保11月底前42个城中村完成拆迁，拆迁总量达到787万平方米以上。

焦点解读：