百亿文化旅游小镇与田园综合体项目投资模型和风险控制研究

文化旅游与休闲养老小镇与田园综合体项

目百亿投资模型和风险控制研究

宝民吴立志廖志斌

作者介绍，宝民，市新摩尔商业管理董事长，清华大学总裁班教授

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吴立志，联合创艺建筑设计设计总监，英国建筑学硕士，英国皇家建筑师。

廖志斌，联合创艺建筑设计董事长

摘要

从东部华侨城文化旅游项目开始，万达长白山度假区，新华联铜官窑古镇，恒大集团海花岛等投资超过百亿的旅游项目不断出现。

通过总结已经开业和正在建设中的百亿文化旅游项目，如何通过招商运营对规划设计和风险控制进行反思。

回顾经营业绩不佳的重大文化旅游小镇和田园综合体项目，大部分是前期策划和方案设计的不完善造成的，缺乏经营团队对策划和规划设计的合理建议，缺乏前期研究的充足经费和时间。

部分项目开发周期长，项目前期创意和总体方案不错，但是项目后期没有及时创新，旅游容对顾客的吸引力不够，盲目扩大旅游地产规模，导致项目总体旅游形象受到损害。

提炼有效的百亿投资项目逻辑模型和数理经验模型，争取总体策划和方案的旅游吸引力超过八十分（假定总分为旅游核75分，周边辅助核25分），减少失

败概率，形成有效的文化旅游重大项目风险控制模型，这将是有利于行业健康发展的一件大事。

一流的文化旅游和田园综合体协同发展策略需要一流的规划设计和建筑设计，我们组成了联合团队，聚集多名行业一流专家团队，服务重大文化旅游项目，避免现有企业策划和设计团队的局限性，我们也鼓励大型文化旅游公司董事长注重研发体系的开放性，避免闭门造车为项目带来重大损失。

新摩尔公司和创艺等策划规划设计联合团队愿意为现有文化旅游景区提升和大型文化旅游项目策划和规划设计以及招商运营服务。

一、特色小镇选址的基本要求

大规模投资特色小镇一旦选址错误，可能导致严重失败。没有特殊资源和旅游吸引力不够的偏远小镇投资一旦超过50亿元，没有一定的游客群支撑是很容易失败的。预计我国在2019年将出现大批投资失败的所谓特色小镇，给国家财政造成严重负担，形成新的社会不稳定因素。

理想的特色小镇选址条件：省城郊区50分钟车程以，拥有良好山水资源和文化遗产最佳，周边农田要求生态基础好，没有严重污染。

田园综合

体选址

铜官窑古镇选址在50分钟围

根据宝民先生首创的大型文化旅游外核引力理论，我们认为大型文化旅游项目是核，是聚集人气的发动机。外围乡村和田园综合体可以作为辅助核，外核形成共同的旅游吸引力。

二、文化旅游，田园综合体规划和主题文化的提炼与协同发展赢利模式

1.我们主文化旅游特色小镇和田园综合体同步发展形成旅游发展的合力

大型文化旅游小镇有大规模投资在周边选址田园综合体投资，不仅有利于业态互补，而且有利于孤立发展田园综合体的风险。

坚决反对在不具备交通和旅游条件的区域盲目上马田园综合体，误导开发者。必须提前调研田园综合体生产的农产品具有有效的市场，旅游吸引力具有可靠的依托，周边200公里半径有消费能力支撑，也要充分考虑到同质化竞争带来的危害。

铜官窑古镇五大功能分区

2.有计划地提炼主题文化做好良好招商和经营策划

我们主深入基层进行深度调研，提炼有特色文化，例如，名人文化遗产，少数民族非物质文化遗产，湖湘文化等。

窑又名铜官窑，是唐代南方规模巨大的青瓷窑场之一。窑始于初唐。盛于中晚唐，终于五代，时间延续300多年。其烧制出来的瓷器品种丰富，美观精致，实用性强。这些瓷器在青釉下加绘彩色铜官窑花纹，冲破唐以前单色青釉一统天下的局面，走出了一条崭新的发展之路。窑是中国釉下彩绘的第一个里程碑，为唐以后的彩瓷发展奠定了基础，是我国彩瓷工艺的骄傲。

2012年6月5日铜官窑国家考古遗址公园正式对外开放。

遗址公园主要景点为门楼、谭家坡龙窑遗迹馆、"梦回大唐"瓷板画长廊、新窑瓷体验

馆等。

铜官窑古镇重点要表现的是中国唐代彩色瓷文化。铜官窑是中国唐朝彩瓷的发源地。

窑积极吸取佛教中的经典文化，一方面为自己的发展带来了素材，另一方面随着窑的市场不断扩大也为佛教的传播起到了间接的作用。窑和佛教之间或多或少存在着相互依赖的关系，窑广泛吸取佛教的优秀文化为自己提供了装饰素材，而佛教借窑的不断发展为自己的传播发展提供了重要途径。

唐代铜官窑的产品，在唐代商业都会和对外贸易港口明州(今)，以及江淮流域的唐代遗址和墓葬中，已有不少出土，在朝鲜、日本、印尼、伊朗、埃及也都有发现。当时的窑瓷器是从湘江起航进入洞庭湖顺长江出海远达非洲。可见在唐代，已连接通往南亚北非的海上丝绸之路。东欧西欧先后发现窑瓷器，成为友好交往的千年铁证。

左宗棠是湖湘文化的代表人物，铜官窑古镇项目距离左宗棠鼓励樟树镇很近，通过大型文化旅游投资项目可以带动周边乡镇一起发展田园综合体和乡村旅游。

3.投资形式与赢利模式

首先建议采用混合的PPP模式，建议基础设施和文化艺术等公共设施以及收取门票部分采用PPP模式，其他文化旅游街区，酒店，民宿等部分

采用投资经营方式。

其次，我们提倡具备条件的省城郊区文化旅游特色小镇和休闲养老同步发展，用高雅的文化旅游环境和田园综合体服务养老，减少旅游淡季的

人员和设备浪费。

首先要做好项目的总体策划，在策划和规划设计阶段就征求战略投资者包括保险公司意见。具体投资退出形式如下

第一，通过PPP模式回收资金。

第二，将优质文化旅游项目销售给上市公司。

第三，吸引基金投资项目公司股权。

第四，整体转让给战略投资者。

三、文化旅游街区的商业规划特点及其规划设计要求

根据文化旅游的外核引力理论，文化旅游街区和特色景点是旅游核的核心部分，影响成败的６０％以上，外围景观包括乡村等是辅助核。

文化旅游街区的规模一般要适度控制，平均每年500万-1000万游客街区可以控制在5-10万平方米。100万游客可以控制在1-2万平方米，200万游客可以控制在2-3万平方米。

文化旅游街区一般要包括旅游商品销售展示中心，特色餐饮，非物质文化遗产体验，娱乐业态，主题宾馆和民宿进行组合，与周边５００公里半径比较创新要具有３０％比例，确保旅游吸引力达到８０分以上，严禁简单照搬。

铜官窑古镇文化旅游街区规模达到10万平方米，这就要求每年需要吸引一千万次旅游度假。

文化旅游街区的建筑设计要和商业规划最佳匹配，在借鉴成熟文化旅游街区的基础上，注意地域文化特色，提出文化旅游建筑的地域文化和时尚文化特征，不仅要用书画艺术，壁画，景观设计等多种手段表达文化，而且要善于利用多种形式的文艺演出营造文化体验氛围，让每个业态都能够共享山水景观，注重专业化灯光设计。

主要文化演出建议以一台大型节目为主，小型演出和街区业态结合，可以丰富多彩。

文化旅游街区是商业消费和休闲目的地，要引起顾客的好奇心，能够满足顾客的参与性和文化体验要求。

洋流理论依旧是指导文化旅游和休闲购物商业街区的有力武器，文化旅游街区的节点要有特色，让顾客愿意长时间停留。

书院与艺术街区的完美匹配策略

面向企业家的大型书院如果每年培训企业家3-5万名，才能有效带动艺术品街区的销售。企业家是文化艺术品的重要收藏者，此外，也要积极运作艺术品交易中心，鼓励更多收藏者聚集和交流。

欧阳询书院的定位与经营管理

按照面向企业家的教学中心，文化艺术交流中心定位，带动艺术品经营为主的商业街区和文化庄园。

我们需要创造企业家和艺术家之间最自然亲切的交流环境，让企业家接受艺术熏。

办好书院需要有三个以上一流学者牵头，组织好与清华北大以及牛津，剑桥大学的合作。投资需要1亿元左右，其中书籍购买和管理需要5000万元，其余用于聘请强大师资力量组织教学活动。

积极鼓励中外合作，例如，与剑桥国际教育集团合作，在省城周边古镇具备条件的可以设立中西书院，开展教学活动并组织符合区域经济特点的企业家论坛，成为当地的

经济和文化交流中心，社交中心，一流的书院是古镇品质提升的文化ＩＰ.

文化旅游街区在大项目中的上马时机选择也非常重要，一般要在区域具有一定人气时候上马，争取项目较大成功概率。

四、文化主题酒店和度假酒店和精品民宿的设计创新

主题酒店一般是文化旅游项目的标志性项目，主题文化等都是服务于酒店的文化体验。

吴立志作品喜来登度假酒店

吴立志先生主无论酒店设计还是综合体设计，首先要考虑功能，后考虑造型，在实用的基础上美化造型。

在景观的利用上，进可能最大化利用，同时采用设计手段遮盖不好的景观。

精品民宿一般都用于表达地域文化特色或者是根据项目需要表达特色主题

文化。

原有的村落如果不能拆迁，那么可以用景观隔离，同时鼓励村民发展乡村旅游，美化景观环境。

五、百亿投资文化旅游项目的逻辑模型和数理经验模型