华强北电子元器件专业市场调查报告

华强北电子元器件专业市场调查报告（节选）区域市场概况

华强北是深圳的重要商圈。

狭义的华强北包括南起深南路，北至红荔路的这一段华强北路及两侧。广义的华强北指东起燕南路，西至华富路；南接深南路，北抵红荔路的一片区域，有时还包括深南路路南的临街建筑，如统建楼和世贸广场等。这片区域大约南北长930米，东西宽1560米，面积约1.45平方公里。从行政区划上，华强北隶属于福田区。

华强北是中国大陆交易额最大的商业街，是大陆最有影响力的电子市场之一，也是一个业态十分丰富的商业街区。

华强北是由始建于1982年的上步工业区改造而来。当时由于深圳特区成立不久，因此城区面积很小，上步工业区相当于市郊。当时原电子工业部、兵器部、航空局、广东省电子局等单位迅速进驻，成立了一系列的电子工业企业，并建成了爱华、京华、华发等大厦。这时，还没有华强北的概念，此处以电子工业生产为主。

1986年深圳市人民政府、广东省和电子工业部以省市所属的电子企业和部属电子企业为基础，吸收其他部门所属电子企业参加，组建深圳电子集团公司，1988年1月深圳电子集团公司正式更名为赛格电子集团，1988年3月28日成立了赛格电子配套市场，当时由来自深圳本地和内地的160多家厂商以及10家港商，以自营自销、联营代销的方式经营。此时形成了华强北的雏形，上步工业区也从一个工厂区变成了一

个国内举足轻重的电子元器件交易市场。

此后，电子产品一直较为畅销。1995年4月深圳国际电子城专业市场正式开业。1997年万商电器城、大百汇商业城开业。1998年与赛格大厦隔华强北路相望的华强电子市场（「华强世界」）开业。华强北逐步成为中国南方最大的电子产品的生产及批发零售中心。与此同时，深圳开始调整产业结构，并且上步工业区由于深圳的迅速发展，这片地区慢慢成了市中心而地价大涨，使得不少工业企业纷纷外迁。

由于电子市场规模不断扩大及第二产业的退出，电子市场对周边相关配套行业需求越来越强烈。华强北的第三产业开始迅速发展，以酒店及商场为代表的服务业入驻，兼有商贸、办公、银行、证券、房地产、餐饮及其他行业，华强北变成以商业、办公为主导、兼有部分居住的综合区。1994年，万佳百货入驻华强北，标志着华强北真正衍变成了城市商圈。

1998年开始，深圳市和福田区政府共同投资4500万元人民币对华强北商业区进行了首期改造，12个改造项目于1999年10月全面竣工。此外，由商家进行改造、装修等产生的投资总额达4亿元人民币。2004年底，深圳地铁一号线开通，设有华强路站，出口就在华强北，更加速了租金上涨速度，而且人流越来越密集，因此产生了诸如区内交通拥堵和停车位等一系列问题，人们对第二期改造的呼声也越来越高。

据统计，目前华强北共有各类专业市场24个，专业市场面积超过深圳全市总量的1/5，其中经营面积1万平方米以上的大型商场有14家，是电子配套、家电、珠宝、钟表、服装等专业市场聚集的商业旺区。每日的客流量在50万人次以上，日资金流量达10亿元人民币。

相对于东门、人民南、中信广场、南山南油等商圈，华强北之所以成为深圳市的超级商圈，除了城市商业中心由罗湖向福田扩展外，更重要的是华强北碰上了深圳城市功能和产业结构变迁带来的巨大商机。华强北从上个世纪的厂房、工业区到今天综合性与专业性相结合的新兴商圈，作为交易额“全国第一街”，离不开是深圳的优势产业背景。深圳是全国 IT 和电子制造出口基地，华强北赛格电子等市场的电子产品交易在全国都有影响。

华强北的商业价值在深圳近25年的改革事业中得到了很好的积累和释放，是历史的沉淀选择了华强北作为21世纪深圳的中央价值区。

专业市场细分

纵观整个华强北商圈，自赛格广场到振中路，以电子、电脑市场为主；从振中路到振华路、振兴路一带，则以通讯数码产品为主。

到目前为止，华强北共有电子卖场24家，经营电子元器件、手机产品、数码产品和IT产品四大板块的卖场共有17家，分别是赛格电子市场、华强电子世界、都会100电子城、新亚洲电子商城、赛格电子市场高科德电子交易中心、华强地铁电子中心、赛格电子市场（万商汇）)数码城、赛博宏大数码广场、迷你数码港、远望数码商城、明通数码城、曼哈数码通信市场、龙胜手机批发中心、桑达通信数码城、高科德数码城、国际电子城和万商电脑城。

其中：赛格电子市场、华强电子世界、都会100电子城、新亚洲电子商城、赛格电子市场高科德电子交易中心等5大市场构筑了亚洲最大的电子元器件交易市场，活

跃其间的商户有2万多家，这些商户凭借寸土寸金的柜台，开创了中国元器件分销的新模式。深圳华强北的元器件年销售额超过300亿元人民币，形成了强大的物流和资金流，影响着华南乃至全中国电子产业的发展，牵一发而动全身，深圳华强北元器件交易市场有着举足轻重的地位。

（1）赛格电子市场

深圳赛格电子市场，是深圳赛格股份有限公司电子市场分公司（原名为深圳赛格器材配套公司）于1988年3月创办，是中国第一家开放型电子生产资料市场。经营范围涵盖：电子元器件、仪器仪表、电子工具、电脑整机、电脑配件、电脑外设、数码产品、计算机网络、通讯器材、安防产品、视听产品、耗材等几大类、数十万个品种。年交易额数百亿元人民币。

赛格电子市场包括“赛格广场”裙楼1～8层和宝华大厦1～4层（二者通过空中走廊连接），市场先后5次扩容，达到目前营业面积48,000平方米，商户过3,500户，市场从业人员数约12,000人的规模。商场以专柜及铺位形式出租。租户当中不少是来自广东以至其他省市的分销商及贸易商，也有部份是香港厂商或其相关公司的代表。有些商户在这里设立的销售点，除从事一般销售业务外，也为下游客户提供技术支援。此外，亦有一些小型供应商及贸易商设立的专柜，仅担当公司代表的功能。为解决付款、出具发票等问题，有些业者选择使用赛格电子市场提供的结算设施及服务。

赛格广场1～2楼是电子元器件卖场，其余楼层是庞大的电脑卖场，宝华大厦1楼是华强北主要的笔记本电脑卖场，内有各大品牌的展销专柜，交易较规范化；宝华

大厦其余楼层也为电脑卖场。赛格电子市场年销售额40～50个亿，每日客流量达6～8万人次。

（2）华强电子市场

「华强电子市场」1998年7月开业，位于深圳繁华的电子一条街－－深南中路华强路口，是经营现代电子产品，集信息、技术、产品和服务为一体的大型综合性专业市场。

「华强电子市场」1～2楼是电子元器件市场，其余楼层为电脑、数码产品及电脑配件市场。7楼为仓储用房。由于「华强电子市场」系3栋建筑相连，所以占地面积相对较大。

相对于赛格电子市场，「华强电子市场」拥有更完善的卖场体系，赛格仅是电脑卖场十分红火，而「华强电子市场」，在工业工控、电脑维修、二手交易方面均表现出色；各种工控机、板在此都有销售，四楼的二手市场也呈现出购销两旺的状态。「华强电子市场」年销售额约20个亿，日客流量约5～7万人次。

（3）都会100电子城

由深圳市中昊源投资发展有限公司开发的都会100项目，其住宅部分曾经是华强北最为抢手的投资小户型，住宅部分在不到一年时间全部售罄。在华强北人气支持和商业环境的双重作用下，都会100的商业裙楼以都会100电子城的命名正式推向市场，成为深圳华强北经营电子及元器件的大型专业电子市场。

都会100电子城位于「华强世界」以西，深圳地铁一号线华强站以北，于2003

年3月正式开业，总经营面积达18,000平方米，1～3层主要经营电子元器件，4楼为仓库，33层塔楼集结众多电子商户，使经营和办公连为一体。由深圳市中昊源投资发展有限公司下设的专业管理公司--深圳市都会100电子城有限公司进行商业管理。

都会100电子城商场实行统一形象、统一推广，同时提供客户商务、代理、储运以及法律、税务、保险等多项业务服务。

（4）新亚洲电子商城

新亚洲电子商城规划总面积约为8万平方米，分两期开发，位于振中路与中航路交汇处，距华强北路约50米，距振华路约30米，距地铁1号线华强路站约100米，是目前国内规模最大的电子生产材料贸易与采购中心。

新亚洲电子商城一期工程于2004年5月开业，营业面积约为3.4万平方米，商城主营业区共有5层、地下层为停车场，顶层6楼为仓储中心。商场以展位、互动展区、专柜和铺位的形式出租，可容纳商户达千余家，商场首层是中央互动展区与品牌旗舰区，中央互动展区可为广大商家提供轮流展示自身产品的机会，旗舰区是品牌贴片元器件与集成器件的展示区；第2层为商城主营业区，主要经营品牌电子元器件零售、小型批发；3楼主要经营品牌集成、贴片元器件的批发；4层是专门为品牌分立元件商家量身定做批发与办公为一体的空间；5楼为电子超市，主要经营：电子工具、仪器、仪表展区，工业控制系统器件。

新亚洲二期为1栋32层塔楼，由深圳市新亚洲实业发展有限公司开发，包括商业和商务公寓两部分，其中1～4层裙楼商业面积16,100平方米，定位为电子商场，

于2007年12月开业，是华强北罕有的具有70年产权的电子商场；6～30层为高档酒店式商务公寓，面积区间在28～68平方米，总共932套。

（5）高科德电子交易中心

赛格电子市场高科德交易中心是由深圳市高科德电子有限公司与深圳赛格电子市场合作打造的一家集电子、电脑、数码产品经营为一体的超大型专业卖场，总经营面积约3.9万多平方米。

高科德交易中心共8层，可容纳铺柜位1万多个，于2007年9月正式开业。采用租赁的形式对外招商，招商对象为电子、电脑、数码产品的生产商、代理商、经销商及个体经营者，目前招商工作仍在进行中，商场人气有待积聚。

赛格电子市场高科德交易中心定位为电子元器件、电脑、数码产品、液晶周边配套产品和办公设备的专业市场。

市场现状分析

本次仅针对电子元器件专业市场进行分析。

在世界电子元器件分销行业中，中国元器件交易市场是最为独特的一种。中国的电子元器件有100多万种，仅靠少数分销商无法全面供货，这就为柜台分销商提供了生存空间，缺少他们无法提供齐全的配货服务。而且，对生产批量不大、订单不稳定的中小型企业来说，柜台分销商是最佳的供应商。

深圳华强北作为中国电子元器件交易市场的策源地，是公认的中国式元器件分销

渠道的开创者，其经营模式被广泛复制。短短几年，便在珠三角、长三角、京津唐等地，涌现了大批元器件交易市场。在深圳，有赛格电子市场、华强电子世界、都会100电子城、新亚洲电子商城等构筑的亚洲最大元器件交易市场；在上海，有赛格电子、晶滩电子广场为代表的元器件交易商圈；在北京，有中发电子市场、知春电子城等北方最大的元器件市场。这三大元器件交易市场影响并推动着中国电子产业的发展。

华强北电子元器件市场发端于赛格电子配套市场。上世纪90年代初期，中国的电子元器件配套率不高，大量元器件靠进口，受惠于多方面因素，深圳华强北的赛格逐渐成为电子元器件的集散地。许多早期的创业者进驻赛格，开创元器件分销市场。

后来，华强电子世界的出现打破了赛格的垄断，形成了赛格、华强电子世界两大超级电子市场。在此，一批批柜台分销商创造了财富神话。淘金之后，不少分销商转投实业，开办工厂，但仍将华强北作为信息采集的窗口、产品展示平台，许多柜台背后有工厂做支撑。

早期，市场潜力巨大的华强北吸引来自各地的创业者。其中来自广东潮州、浙江和福建的分销商建树最大。在华强北经营电子元器件的商户中，有70％左右是潮洲人，他们主营各类电子元器件；而来自浙江、福建的分销商主要做接插件销售。互为补充的产品结构，使得华强北柜台分销商的配货能力非常强，能满足客户的不同需求，确立了华强北电子市场在客户中的地位。

然而，元器件分销行业门槛低，短短几年时间里，深圳华强北柜台分销商的数量剧增，行业竞争日愈激烈。特别是近两年入驻华强北的柜台分销商，由于在资金、渠道、产品质量等方面欠缺，在市场竞争中处于劣势。

1998年华强北早期的电子元器件专业市场，仅有赛格和华强电子世界2家，营业面积约为8.5万平方米，近年来随着赛格电子市场、华强电子世界、都会100电子城、新亚洲电子商城和高科德电子交易中心等5大卖场格局的形成，营业面积已激增到19.3万平方米，如果再考虑2008年4月开业的华强广场和华强地铁电子交易中心以及周边其他相对分散的电子商城，市场供给量保守估计也有27万平方米，是华强北早期电子元器件市场规模的3倍，其柜台租金也从以前的每月每平米3,000元下降到1000元左右，从前高利润的市场已不复存在。新亚洲二期于2007年12月开业，目前仍在招商，空置率在40％以上。柜台销售模式使得柜台分销商之间的价格竞争不断加剧，一些来路不明的货物逐渐进入市场，产品质量开始得不到保障。也有不少商户为了增强竞争力，同时在赛格、华强、都会、新亚洲开设柜台，造成了商户数量虚增的现象。但是，昂贵的租金、同质化的产品，反而使这些商户的竞争力有减无增。此外，华强北电子市场是一个以生产资料批发为主的全国性电子产品交易市场，市场的性质决定了交通对其发展的重要意义。华强北商流发展的同时，带动了物流的发展，而物流的受阻也将制约商流的发展，两者是相互依存的。目前华强北因交通管理不到位，管制措施不恰当，对商业区的经济运行影响颇大。物流营运受阻、小区道路微循环梗阻等问题已经在一定程度上造成华强北市场资源的流失。不少行业人士预测，在未来3到5年内，将有30％至50％的华强北柜台分销商被淘汰，华强北元器件分销正处在洗牌的前夜。同时，深圳的其它地方也在复制华强北模式，出现了大批规模不等的元器件交易市场，华强北的地位面临挑战。

位于深圳宝安区的沙井电子城，已提出超越华强北元器件分销市场的计划，立志成为深圳最大的电子专业市场。针对华强北物业成本高、交通压力大、物流配套基础

设施不足等因素，沙井电子城着力打造先进的元器件配送中心，对华强北的经营模式进行创新，强化物流服务，发展电子制造业服务贸易，构筑华南地区的电子制造业务中心。此外，挑战华强北地位的还有深圳华南城电子交易中心，通过吸引元器件制造和整机制造厂商，将元器件配套转移到华南城。电子市场不论是数量还是规模如雨后春笋般快速增加，以致成泛滥之势。

对于华强北元器件市场面临的内忧外患，有关业内人士曾表示卖场经营者管理不善是华强北竞争失利的主要原因。赛格、华强、都会、新亚洲、高科德这5大卖场的经营者没有参与元器件运营，仅是出租柜台，对商户发展引导不够。如今，上海、北京等地都在筹建新型的元器件交易平台，能为买卖双方提供多种服务，卖场经营者彻底改变了场地出租者的角色。这类实体卖场的出现，将对华强北乃至深圳的元器件分销市场产生冲击。

另外，网上销售的兴起，也在一定程度上淡化了柜台作用。“华强电子世界网”依托华强北，是目前比较专业的电子交易网站之一；“阿里巴巴电子网”凭借阿里集团的大旗，现在也有不错的市场表现；“电子元件样品网”是新兴网站，定位在以样品带动全面销售，目前正在募资，如果有资金投入，相信发展的会很好。柜台式销售应该是中国电子行业发展水平（初级），渠道不畅（专业的代理经销商少），经济形式（小工厂多），税收制度（偷税走私严重），信用制度不成熟以及其它物流等方面专业化不足的特有产物。

市场租金调查

处于同一供需圈内的5大电子元器件专业市场中：赛格电子市场、都会100电子

城、新亚洲电子商城大部分为业主自营（由开发商下设的专业市场公司进行商业管理），少部分为包租。只有高科德交易中心与华强世界类似，即房地产业主将自己拥有的物业，以包租的形势委托专业市场管理公司进行经营管理。业主不承担市场风险，定期收取固定数额的租金，固定租金低于市场租金水平。

经市场调查，类似专业市场的市场租金如下所示：

（1）赛格电子市场

注1：上述平均租金中的单位面积，均为使用面积而非建筑面积，下同。

注2：一年签一次合同（每年续签1次），一次性支付一年租金；不需支付水电及物业管理费（超标用电除外）；需交税押金；需缴纳财产保险费200元/年。

（2）宝华电子

注：一年签一次合同（每年续签1次），一次性支付半年租金；不需支付水电及物业管理费（超标用电除外）；需交税押金；需缴纳财产保险费200元/年。

（3）都会100电子城

注：一年签一次合同（每年续签1次），一次性支付半年租金；不需支付水电及物业管理费（超标用电除外）；需交税押金；需缴纳财产保险费200元/年。

（4）新亚洲电子商城

注：一年签一次合同（每年续签1次），一次性支付半年租金；不需支付水电及物业管理费（超标用电除外）；需交税押金；需缴纳财产保险费200元/年。

（5）高科德电子交易中心

注1：一层所有签约用户，赠送3个月经营期；2～6层所有签约用户，赠送4个月经营期。

注2：签约一年，一次性缴纳租金一年，可享受9.5折优惠；签约二年，一次性缴纳租金两年，可享受8.5折优惠；签约三年，一次性缴纳租金三年，可享受8折优惠。

注3：需交税押金；需缴纳财产保险费（柜台200元/年、隔档300元/年、房间500元/年）。

（6）赛博数码

赛博宏大数码广场2002年6月开业，面积9,000平方米，内有256个商铺，年销售额1.8亿元，日平均客流量约8000人次，主要经营通讯、数码、电子等56个名牌产品，赛博广场首创“IT百货”概念，为IT厂商及消费者提供3C连锁卖场。

注：一年签一次合同（每年续签1次），一次性支付半年租金；不需支付水电及物业管理费（超标用电除外）；需交税押金1000元；不需缴纳财产保险费。

市场租金及经营模式分析

通过对以上市场租金的调查分析可以看出，专业市场的租金由于业态分布、楼层不同而高低不等，此外与建筑物的格局、平面形式也存在一定关系。作为依赖柜台分销模式的华强北电子市场，对外出租柜台、隔档或房间主要按使用面积计算租金，根

据业内人士的经验数据，由工业厂房改建的电子市场其空间利用率相对较高，卖场的使用面积与建筑面积之比约在1：1.3～1：1.5之间，新建的电子市场（商场）基于消防、环保及物流空间等设计上的考虑，实际使用面积占建筑面积的比例会有所下降，约在1：2.3～1：2.8之间。根据现场勘察结果，华强北电子市场按照建筑面积估算的租金标准如下：

赛格电子市场：490元/平方米

宝华电子：460元/平方米

都会100电子城：430元/平方米

新亚洲一期：340元/平方米

高科德电子交易中心：380元/平方米

华强北商业区由工业区转变而来，专业市场经营公司依靠租赁物业从事商业化经营，成为华强北商圈形成和发展的鲜明特点。根据调查了解，与「华强世界」处于同一供需圈内的类似专业电子市场的包租价格（市场经营公司承租成本）与转租价格（市场经营公司租赁收入，或称之为市场租金）如下表。

单位：元/平方米（建筑面积）

从上表可以看出，包租价格约占市场租金的30％左右，扣除经营成本因素，市场经营公司的盈利能力较强。

市场经营公司虽获利较大，但他们是市场经营的组织者，没有专业市场公司整合市场资源，就没有华强北的今天。华强北28家大型商场中，有20家通过租赁物业的方式从事商业经营，占总数的71.4％，仅有8家为自有物业。实践证明，业主直接经营市场大多不甚成功。如中电电子市场（电子科技大厦B座）、宏大数码市场（现代之窗）等，上述物业最终转由深圳市万商汇实业有限公司和深圳赛博数码广场有限公司经营。同时，专业市场公司在市场经营中的风险也较大，并非坐收渔利。华强北绿杨食品世界、真宝世界、女儿国、创景名店坊、东方时尚等的相继倒闭就是明证。所以，放弃专业市场公司，通过业主直接面对市场的方案不仅要付出较大的经济代价，而且这种撇开市场组织者的做法是不现实的。在市场竞争的条件下，包租价格占市场租金的结构比例应是合乎市场规律、均衡租户、市场公司和业主三方的利益并有利于市场运行的可行方案。

华强北的发展，经历了从工业区向商业区，由第二产业向第三产业转变的发展模式。期间形成了主流的物业经营模式—业主＋市场经营者＋小商户。成功的市场经营者，经历了市场培育、业务内容筛选、品牌维护、管理服务经验的积累以及对物业进行商业改造、设备投资等一系列发展过程。

在华强北的商业经营初期，一方面，房地产的业主为吸引经营者入驻，往往会采取低租金的方式以达到“放水养鱼”的目的；另一方面，有些经营者在资金不足的情况下，将有限的资金用于商场的改造装修，再从小商户手中收取租金、押金、进场费等，然后转交给业主作商场租金，从而实现“借鸡生蛋”的经营目标。尽管如此，市场依然有其固有的发展规律，现在的华强北，有近95％的物业依然保持业主租出物业，专业的市场经营者具体经营管理市场的经营模式。

然而，随着华强北电子商圈的日益发展，华强电子世界、华强广场商业裙楼作为电子元器件交易市场的培育阶段完成后，房地产业主凭借产权方面的资源优势，提高包租价格占专业市场租赁价格（市场租金）的比例并非没有可能。当前，电子制造业的生产方式在发生转变，服务、物流、配送、仓储、网络交易平台等都要适应新形势，产业升级是必然趋势。华强北正处于一个提升转型的阶段，迫切需要创新交易模式，而所有这些创新服务，除了要依赖市场管理公司的专业运营外，还需要房地产业主充分认识市场公司的管理价值和经营风险，维持房地产健康稳定的收益并巩固、强化其专业市场的优势地位，以实现电子市场由单一的产品交易中心，向具有技术支持、产品验证、生产性服务和供应链管理等多种高端服务功能的综合运营中心的转变。