金龙湖养老度假基地可行性报告

第一章

项目概况分析

一、开发公司概况

（一）开发公司概况

根据中国老年学学会旅游专业委员会中老旅委函字[2008]第9号文的批复，中国老年学学会2008年10月30日文《关于设立“中国老年学学会老年旅游和休闲养老研究华南基地”》和《聘任谢雄星同志为中国老年学学会老年旅游和休闲养老研究华南基地主任的决定》（见附件），为加快金龙湖养老度假基地的建设，“华南基地”专门成立了广东省南方养老基地开发总公司，负责基地养老服务项目的开发，营业范围包括养老服务系列产品开发和基地的会所、医院、学校服务设施的建设与管理。广东省南方养老开发总公司是一个具有独立法人资质的项目公司，其合作开发的投资者之一是广州新肇农业科技开发有限公司。

广州新肇农业科技开发有限公司成立于2005年，目前已经经营4年，法人代表也是谢雄星先生，注册资金为500万元。其前身是1997年成立的广州绿鑫农业发展有限公司，2005年9月绿鑫公司经优化重组后变身为广州新肇农业科技开发有限公司。广州新肇农业科技开发有限公司是集科研、生产、开发、贸易于一体的综合性农业开发公司，以开发星湖度假农庄为主业。作为一家大型农业科技开发公司，与中科院华南植物园、广东林业科学研究院、华南农业大学等单位都具有良好的长期合作关系，现有高级农业专业人才30多人，建筑工

程技术人员100多人，从业人员400多人。公司先后在佛山、番禺、荔湾、顺德、东莞、海珠、深圳等区域设立了分公司和业务代办处，拥有雄厚的科研实力和经济基础。

二、项目概况

（一）项目建设背景

1．中国是拥有13亿人口的大国，人口年龄结构已开始进入老龄化阶段，今后一个时期我国老年人口还将以较快速度增长，老龄化程度在不断加剧。据不完全统计目前我国60岁以上老年人口数量已达1.53亿之多，，占总人口的12%；预计2020年将达到2.5亿，占即时总人口的16%左右；到2030年将突破3亿。

广东省在2007年老年人口数量已突破1000万，预计到2015年将达到1700多万人口。面对如此庞大而又日益增长的老年群体，加快推进老年服务社会化、产业化发展已迫在眉捷。

2．老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和社会主义建设事业中，他们做出了重要贡献。因此满足广大老年人日益增长的物质文化需要，是党全心全意为人民服务的根本宗旨的体现，是国家和社会义不容辞的责任，是建设和谐的小康社会的重要内容，对促进经济建设和社会发展具有深远意义。

3．目前我国社会养老保险体制处于初级阶段，尚不健全。由于国有企业改制，多数下岗人员保险丢失，养老保险金管理不规范等诸多因素，致使中国养老制度没有形成一个健康完善的体制。虽然养老模式在部分大中城市已有初步发展，但其主要依靠“国办、公办、街

道办和私办”四种模式，都不是很完善和不适合形势发展的需要，造成这种状况的因素有以下几方面：

①世俗观念。

我国是有着几千年历史的文明古国，世人的祖先都以孝为大，尤其是封建统治者以孝治天下的伦理道德观念，这种封建文明历史长期以来束缚和禁锢人们的思想，年迈老人和儿孙们都不能按现实社会发展进步和现实的家庭实际情况决定和安排自身的晚年生活，顾及儿女脸面或感到自己让儿女们抛弃等陈旧思想导致其顾虑重重和各种不应有的思想压力。这种世俗观念严重阻碍了养老体制的顺利实施。

②养老规模、模式不健全。

现有正在营运中的各种模式养老院集中存在以下问题：规模小，设施不健全。大部分经营中存在服务不到位，老年人想要的环境没保证，对伤病残老人护理服务不达标，资金短缺，经营理念不能满足老年人不同层次，不同类型的精神文化需求和消费需求。

③资金负担重，存在两极状态。

国家给补养老金有限，不能满足养老正常开支，对于家庭困难群体入住养老场所受资金限制，负担不起；对于有支付能力的群体入住养老场所，其服务条件和水平又不能满足消费需求而不愿入住的两极现象。

④儿孙义务的拖累。

由于现代社会节奏比较快，大部分老年人儿女们在工作，其孙子孙女便成了老年人照顾的对象，责无旁贷做保姆。这虽然是人类延续的规律和不可推卸的义务，但却导致这部分老人不能按自己意愿安度

晚年。

4．综上所述，我国在加强老龄工作，发展老龄事业方面的重视力度大大增强，并把养老服务业的建设列入重要议事日程上，成为党政工作的重要组成部分。坚持“以人为本”的科学发展观，鼓励和支持社会力量兴办老年福利服务设施，满足广大老龄群体日益增长的养老服务需求，已成为全社会的共同责任。

（二）项目选址

我公司通过认真学习中央文件和十七大精神，经董事会研究决定从自身实际出发，结合地区资源条件的优势，拟在广东省肇庆市高要金龙湖地区建设一座能够为老年人提供人性化优质服务的多功能、综合性的养老度假基地。

项目地址：广东省高要市蛟塘镇和白土镇的金龙湖地区（如下图）。

金龙湖养老度假基地区位图

（三）项目建设内容和规模

项目建设内容

将充分利用北海地区优越的生态条件、自然资源，为老年朋友提供集休闲、度假、养生、康健、医疗一体化的优良场所，分担日益凸显的社会养老问题，满足“机构养老、旅游养老、家庭养老”的庞大需要，实现社会养老的优质服务的需要，开创一个“候鸟式”养老度假的新模式，以实际行动关注并提升老年人的生活质量和生命质量，让更多老年人重返自然怀抱，享受乡村田园牧歌式的安逸生活，进一步缓解目前老龄人口急增，给社会带来的负担和压力，把养老服务业规范化、规模化、多功能化，同时也将带动周边经济的发展，开辟新兴产业，拓展就业渠道，为构建社会主义和谐小康社会尽一份绵薄之力。

项目建设规模

1．项目规划第一阶段建设总占地面积500亩，第二阶段建设占地1500亩，计划总占地2000亩，可结合利用周边溪水面积约200亩。

2．项目规划第一阶段总建筑面积10万平方米；建筑容积率为2∶8；绿化覆盖率达到80%以上。

3．建成后将是国内规模最大、环境最好、功能最齐、设施最全的养老度假基地，可以为近1万老年人提供富有亲情和人文特色的专业服务。该项目全部建成之后能为6万老人提供优质服务。

（四）项目投资规模和资金筹措方案

1．项目总投资额为18亿元人民币；

2. 第一阶段投资

3.45亿元人民币。资金来源为企业自有资金和与财团合作以及向银行贷款，同进也争取国家给予部分的资金支持。（五）项目规划方案

规划建设为1311格局，即一个综合服务区，三个生活居住区，一个主题公园，一个水上乐园。

1．综合服务区。

规划占地面积600亩，区域内设置管理中心、综合会所、运动场馆、老年大学、阳光（孤儿）学校、朝阳幼儿园、护理学校、三甲级医院、宾馆、餐厅、超级市场、交通枢纽中心、电信枢纽中心、安全消防中心、多功能场馆、特殊服务中心等。将结合项目总体进度配套建设。

2．生活居住区。

规划占地面积3400亩，由3个相对独立的生活居住区组成。其中豪华与普通消费区2座；经济型消费区1座。每座消费区域分别按各消费标准设置医疗保健、应急救护、运动健身、文化娱乐、交通服务、超市连锁、家政服务等配套设施。为老年群体提供全方位、多功能、高品质、最完善的生活服务。首期建成后可同时为79260人提供优质服务。

3．主题公园区。

规划占地面积800亩。在保留原生态山水环境基础上，建设一座以中华传统文化为特色的中心广场，建设十里绿色文化科技长廊，使

人文与自然有机结合，为老年群体提供亲近原生态自然山水，休闲娱乐、释放情怀的广阔空间。

4．水上乐园区。

规划占地面积200亩并结合已有的7000亩水面，建一座以水上游乐项目为主的观光游乐区。为老年朋友提供垂钓、碧波泛舟、畅游等修心养性的场所。

第二章

发展规划、产业政策和行业准入分析

一、发展规划分析

目前我国60岁以上的老年人口已达1亿5300多万人，平均9个人当中就有一个是超过60岁的人。20世纪七八十年代的实施计划生育之后部分家庭就出现了独生子女的情况，这一代人的父母也开始迈入到花甲之年，现在形成了一个很独特的现象“倒三角形”，独生子女要赡养4位老人。今后30年当中四位老人，两位中年人，加上一个少年儿童组成的“四二一”家庭将会越来越多。

民政部政策研究中心主任王齐彦先生说，担心的问题很多，不仅是担忧，而且很紧迫，这些问题解决起来也有一定的难度，是需要创造很多条件的。“四二一”最难克服的难题除了基本养老生活的资金保障之外，最难的就是养老服务的问题，因为老人多，子女在家庭养老当中子女人数少，很难能够全面为老人提供优质的服务。同时年轻人的家庭负担也太重了，将会影响到他们在社会上的活动和择业。

而整个养老服务体系在我国建设相当薄弱，国家的宏观体制中出现了一个“经济腿长，社会腿短”的问题，“社会腿短”就是说养老问题，特别是对高龄人养老服务的问题确实存在重大的差距，要搞好这种养老服务的体系建设，恐怕有几类事情要特别去做好。

广东省民政厅厅长刘洪说，广东上世纪90年代就已经进入了老龄化的社会，广东的户籍人口8千多万，60岁以上的老人有1000多万，这个比例占11.4%左右，据统计，广东城乡现有的福利机构只有2000多所，床位只有10万多，床位远远不能适应社会养老的需求，这方面是要大力的推动养老服务的社会化。

广东现在的做法主要有两种，一种是购买服务，像广州自己有些在街道办了福利机构，政府不直接承办，在社会上招标，选择一些信誉比较好的，又有服务经验的，让这些企业来承包。第二种办法就是深圳的，直接把钱补助给福利机构，这两种办法现在看来在这两个地方实行的都比较好。像广州政府不办养老服务机构，向社会招标可以选择的范围比较大，选择一些信誉好的来办服务机构，每一年通过政府聘请一些部门去检查、监督，这有利于促进服务机构提高质量，同时，政府也不用背那么多包袱。

据调查，在很多养老模式当中，老年人本身更多喜欢居家养老的模式。这种形式也是目前最普遍的形式，而且居家养老可以满足这些老年人除了生活上的服务之外，还有心理、精神的寄托慰藉。家庭养老模式仍然是目前人口众多的中国，而且又是未富先老的国度首选的模式。

推进养老服务业的建设，不要等到年轻人老的时候再创办，老

年人也不可能再等30年了。因此，为了现在的老人，为了中年人，也为了现在二三十岁的人，我们需要有特殊的战略眼光，以一种应急的态度来全方位的推进养老服务业的建设。

综上分析，大力推动养老服务的社会化是社会发展的一种必然趋势。高要市金龙湖旅游度假养老基地开发有限公司大力发展老年养老事业是符合国家和广东省的老年事业发展规划的一项社会福利行为，因此，政府应该给予大力支持。

二、产业政策分析

伴随着老龄化的加剧，国家越来越重视老年群体的养老问题，这不仅事关老年群体的切身利益，更关系到整个国民经济的长远发展。今后30年内，由四位老人，两位中年人，加上一个少年儿童组成的“四二一”家庭将会越来越多，有人用“银发浪潮”来形容比喻人口老龄化的现象，数据已充分显示中国的银发浪潮逐渐到来了，作为发展中国家，我们怎么解决老龄化的问题，这对养老服务业来说确实是一个不小的挑战。

为此，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委员会等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）特别指出要加快养老服务事业的发展，“妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，加快发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。认真解决老年人生活的实际问题，有利于保持家庭关系和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处。这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进程的重要标志，同时，加

快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平”。

2008年12月民政部在广州召开的全国民政工作会议上，民政部政策研究中心主任王齐彦先生指出，针对我国当前老年人口激增的形势，面临的最难解决的问题是养老服务问题。因为老人多，在家庭养老当中子女少，所以提供给老人的服务内容和质量就会降低，反过来年轻人的家庭负担太重了，也会影响到他们在社会上的活动和工作，长期发展下去势必会对整个国民经济的健康发展造成不利影响。因此建立健全养老服务体系迫在眉睫。政府也在大力推动养老服务的社会化。积极引导社会力量兴办养老机构，促进养老服务主体多元化。

金龙湖养老度假基地项目正是针对养老服务业的现状而提出建设

申请的，项目建设目的在于为日益庞大的老年群体提供一个家庭式和候鸟式度假养老，为他们提供日常生活照顾、文化娱乐，精神慰藉、心理支持、康复护理、医疗保健，临终关怀、紧急救助等方面都具有较高专业水准的养老度假之地，为老年人提供全方位、高品质服务，解除子女们的后顾之忧，使其安心工作为社会创造更多的价值，促进国民经济持续健康发展。因此从产业政策角度来看，本项目是完全符合的。

三、行业准入分析

高要市金龙湖旅游度假养老基地开发有限公司将积极贯彻落实民政部下发的《社会福利机构管理暂行办法》和《广东省民办社会福利机构管理暂行办法》，积极开发的金龙湖旅游度假养老基地。我们公司已向高要市民政局申请开办民办福利机构。

金龙湖旅游度假养老基地的设置符合高要市社会福利机构设置

的规划和基本标准。项目本身定位就是一个养老社区，里面配套全部按照国家养老机构配置，社区规划交通方便，环境优美，布局合理。规划的设置符合行业标准，尤其是建筑规划，我们将严格按照国家颁布的行业标准执行，即《老年人建筑设计规范》文本。

金龙湖旅游度假养老基地，是2008年初，经公司董事会研究讨论后正式向国务院民政部老龄委提出的，首期在（上）金龙湖地区建设占地面积5000亩的国际养老度假基地的选址申请，并获中国老年学会常务副会长兼秘书长赵宝华同志批示“此事是件好事，可从专业服务角度给予支持和帮助”，2008年下半年，高要市发展和改革局、国土资源局、市政规划管理局先后同意立项。目前，我们已向高要市民政局递送开办民办福利机构的申请。

第三章

项目开发综合分析

一、项目开发价值分析

（一）优越的地理位置分析

养老基地交通示意图

项目座落在广东省肇庆高要市的金龙湖地区，区域面积20平方公里。该地区位于广东省珠江三角洲与港澳的中心区域，覆盖面广，地理位置优越，交通四通八达。项目所在地距广肇高速公路不足10公里；距全国著名旅游城市肇庆市鼎湖风景区18公里；距广州市区80公里；距佛山市60公里；距深圳、珠海、江门、中山等城市最多也仅有1.5小时车程；

距广州白云国际机场80公里；在建的广州至广西梧州高速公路、广州至肇庆轻轨铁路建成后，交通将更加便捷。

（二）优越的自然品质分析

金龙湖养老度假基地位于北回归线旁边，年平均气温在22.10℃，

气候温暖、春秋季节长，适宜老年群体生活居住。

金龙湖各岛屿林木茂盛

该地区占地20平方公里(含上下金龙湖近7000亩水面)的丘陵生态林区,自然环境秀美，周边没有村庄，没有工业和生活污染,空气清新,素有“天然氧吧”之称，对老年人生活健康有很大帮助。基地拥有金龙湖湖水面积7000多亩，加上湖水与山丘相联形成了众多岛屿，处处如画，点点成景，青山碧水相映成趣，在湖水环绕的山丘上建设养老基地不占用耕地，而且意境清幽、给人一种超凡脱俗、返璞归真的感受，是大自然赐予的原生态修身养性、颐养天年的桃源仙境。（三）丰富的旅游资源分析

项目所在地肇庆市是闻名遐迩的旅游历史文化名城，区域内旅游资源十分富有；著名的鼎湖山、七星岩、九龙湖，还有新开发的高尔夫球场、广新生态园等，而周边地区的旅游资源也很丰富，如南海的西岸庆云洞、西樵山；新兴的温泉、国恩寺；德庆的龙母庙、盘龙峡；四会的葫芦山、奇石河等。这些名胜古迹和景点为本项目的开发建设锦上添花。

（四）资源综合利用分析

金龙湖方圆２０公里，是２０世纪五、六十年在天然湖泊基础上人工建坝形成的中型人工水库，库深平均１０米以上，主要功能为蓄水排涝和浇灌农田。整个库区周边以荒山为主，山上长期生长着次生林，生态环境较好。而整个库区的所有荒山基本上都是红色的沙石土质，既不适合农耕，也不适合粮食种植。然而，良好的生态环境，可以给老年人带来很好的疗养功能。

公司实施生态保护性开发，不仅可以将现有的荒山给以充分高效

地利用，而且还可以为社会养老尽一份力，同时，水库的原有功能不会受到损害。养老项目的开发可以将金龙湖区域的资源得以有效地利用，并能给当地的农民带来较好的经济效益和就业的机会。

从以上几个方面分析，高要市金龙湖旅游度假养老基地的开发符合资源利用的要求。

二、建设规划设计理念

（一）项目建设主题原则

规划设计主题原则：和谐社区关爱老人

生活配套规划设计原则：建设无障碍和谐社区

园林规划设计原则：生态和谐健康益寿

（二）产品组合和功能定位

产品组合定位：别墅与洋房公寓共存,共同满足机构养老、旅游养老、家庭养老的需要。

产品组合类型：别墅分为独立别墅、双联体别墅、四联体别墅及六联体别墅；洋房公寓为多层电梯楼房。

（三）产品布局：

１．公寓洋房采用大组团围合式布局，所有产品围绕中心园林，景观均好性强。

２．别墅产品均沿湖而建，户户有家庭湖岸码头；别墅前院面对中心主题花园。房屋前后通透，视线极好。整个产品就像树一样生长在湖畔，令人心旷神怡。

（四）配套布局：

１．由于社区规模巨大，商业配套要平衡配置，在社区的两头人口密集的园区，各设置一个商业区。由于周边商业环境不成熟，商业区主要以定点商铺为主，定位为服务于社区的商业配套。

２．由于项目规模巨大，又是服务老年的项目，一定要建设社区综合性医院、酒店和会所，满足日常家庭养老、和旅游养老的需求。这就需要开发一个大型服务区，建在小区的正门入口处。幼儿园和学校也要放在综合服务区内。

３．由于项目规模巨大，为了更好地服务老人，要在每个独立的园区设立与医院密切联系的护理分支机构。

４．接待中心和主要的销售中心设置在位于项目主入口处，便于为人流车流服务。

第四章

社会影响综合分析

一、行业影响分析

目前，我国老年人养老的场所主要有三大方面：

（１）以政府为主导的社会福利性质的养老院，这些养老院主要收住一批社会上经济能力差，无依无靠，无人赡养的孤寡老人为主；

（２）以企业为主导，带有社会公益性质的老年公寓，这些公寓主要居住着一批与子女产生矛盾，或年事已高在家居住不便的老年人；

（３）郊区花园式社区。在广州，有数以万计的老年人因不堪城

市内的空气和噪音污染，而纷纷购买郊区花园式社区内养老，但由于这些社区交通、生活、看病都不够方便，也使不少老年人意见颇多。据调查，这类老年人更希望居住在环境优美、空气良好、生活方便、社区完善，尤其是医疗设施完善的老年社区内。

广东在上世纪90年代就已经进入了老龄化的社会，广东的户籍人口8千多万，60岁以上的老人有1000多万，这个比例占11.4%左右，而广东城乡现有的福利机构只有2000多所，床位只有10万多，床位远远不能适应社会养老的需求，亟待大力推动养老服务的社会化。

在广东，针对老年人养老度假休闲的社区早已出现，2001年，一家企业在广州东北郊开发的颐年园便是其中一座。据了解，该项目占地有1000亩，房子的所有户型均按照老年人的生活习惯而建造，整个园区设施配套，也是按照老年人的生活习惯而设，例如每户都安有与社区医院相连接的生命钟，老人一有不适，按一下生命钟，很快就有医护人员到来。每位业主还随身携带有一个生命钟，钟声一响，医护人员很快就可以根据生命钟ＧＰＳ定位，判断其位置，前往实施抢救。该社区无论电梯、台阶、卫生间、道路，基本上都按照老年人的生活习惯而设置的。

此外，该项目选址在山脚下，社区内古树参天，有一座１０亩见方的天然水库，环境十分宜人。该项目在经营上完全按照房地产开发等模式进行的，所有房屋均有产权，一律只售不租。所有老人的护理，均有物业管理公司来管理实施。但该项目2000户单位早已销售一空。

目前，该类产品无后继开发。此情况表明，养老度假型项目有待大批量上市。

金龙湖老度假基地，我们公司将充分利用金龙湖地区优越的生态条件、自然资源，为老年人提供集休闲、度假、养生、康健一体化的优良场所；提升老年人的生活质量和生命质量，拥有重返自然怀抱，享受乡村田园牧歌式的闲适生活；进一步缓解目前老龄人口增加，给社会带来的负担和压力，把养老服务业规范化、规模化、多功能化，为构建社会主义和谐小康社会尽一份绵薄之力。

该项目首期占地5000亩，是我国目前最大的养老度假基地或养老社区，它的建设会出现许多国内第一，在设施配套上，在老年服务上，在养老模式上都有许多创新，有可能会对整个养老行业的发展有一定的影响，会逐步引导中国人晚年走出家门，到服务更周到，更健康，更环保的养老社区内生活。在行业内，该项目有可能会引导新的养老社区的出现，完全走出敬老院、托老所、养老院那种僵化的服务模式，更让人乐于接受，结束中国长达数千年的家庭养老缺少医护服务的历史。该项目的开发有可能会推进整个养老产业的快速发展，由于该项目在开发模式上容易复制，因此也不会出现垄断性的局面。

二、区域经济影响分析

该项目的开发将会对区域经济产生重大影响。由于当地经济状况相对于发达地区还比较落后，虽然也有工业生产，但生产规模还不太大，整个地区还没有大型养老社区，不存在重复建设。根据规划，该项目建设交付使用后，可以为8万-18万老年人提供优质服务。十多万人

居住的社区，在我国传统的城镇规划上，它不仅仅是一个项目，更是一个新的小城镇。根据房地产开发的大型社区对当地经济影响的模式看，它首先会带动当地的就业，该项目至少可以为6万人提供就业机会，也为农民增产农副产品，增加收入提供了机会；其次它会影响产业结构的布局，由于平常有10多万老人生活，还会促生有关老年产业和相关产业在项目附近布局，同时也会催生周边老年商业的发展，提高内需经济发展水平。

由于项目促进了当地经济的快速发展，将会增加当地的财政收入，同时又可以加大基础设施的投资建设，改善当地的投资环境，进一步地促进区域经济的发展。

由于项目本身会带动相关产业，对当地人的就业有很大帮助，这样也可以提高当地社会收入的分配水平，改善他们的生活质量，早日实现小康。

三、宏观经济影响分析

该项目对国家来讲是一个不足挂齿的小项目，它对经济的影响仅限当地，对宏观经济起不到多大影响的作用，不用担心引发通涨问题。

四、社会影响效果分析

（一）社会影响

该项目是一个养老社区，它在养老理念上会首先影响当地社会，会大大改善当地的养老模式和养老习惯，让他们的晚年生活得更幸福。

项目对当地老人养老会有一定的政策倾斜。

在当地的养老行业会吹起一股新风，促进当地养老业的快速发展。

树立当地爱老敬老助老新风尚，让全国更多的老年人能够老有所养、老有所医，老有所学，老有所为，老有所乐。

（二）社会效益

项目建设期间原材料主要从当地就近采购，可以扩大社会内需，拉动当地经济增长。

建设期可以提供上千个工作岗位，缓解当前就业压力。对当地农村扶贫和区域综合开发有重要促进作用。

项目建成后，设立的教育设施可以面向周边辐射，带动周边农村教育文化事业的发展，而基地内的医疗卫生设施具有先进性可以为当地的医疗保健事业提供支持，为公共卫生服务。

基地建成后将要招收培养数千名养老专业护理员工，在为基地本身提供专业人才的同时也可以为广东乃至全国的养老机构输出专业人才，满足养老专业服务人员数量和质量的要求，为老年人提供优质服务。

基地日常维护包括园林绿化、环卫、保安、交通服务等方面都可以为当地人增加就业机会。

（三）社会适应性分析

该项目是一个民办的社会福利机构，是专门为老年人服务的，无论对公司本身来讲，还是对当地社会来讲，都是善举。据了解，该项