浙江家具项目投资分析报告

浙江家具项目投资分析报告

规划设计/投资方案/产业运营

报告说明—

我国家具行业近十年保持持续增长。2010年之前家具市场成交额和摊

位数增速较快，2011年之后，我国家具市场发展受商品房销售情况影响波

动性较强，近几年家具市场整体增速较前期有所放缓。

该定制家具项目计划总投资3621.60万元，其中：固定资产投资

2898.26万元，占项目总投资的80.03%；流动资金723.34万元，占项目总

投资的19.97%。

达产年营业收入6032.00万元，总成本费用4680.46万元，税金及附

加68.34万元，利润总额1351.54万元，利税总额1606.30万元，税后净

利润1013.65万元，达产年纳税总额592.64万元；达产年投资利润率

37.32%，投资利税率44.35%，投资回报率27.99%，全部投资回收期5.07年，提供就业职位107个。

近年来，省心省力的全屋定制开始在家装市场兴起，并迅速成为市场

主流。尽管家具行业进入调整期，但定制家具市场规模却逆势增长。2018

年中国定制家具市场规模约为2901亿元，较上年同比增长20.2%;近7年来，定制家具市场规模增速始终保持在20%以上。

目录

第一章基本情况

第二章投资单位说明

第三章项目建设背景及必要性分析第四章项目市场分析

第五章投资方案

第六章项目选址研究

第七章土建方案

第八章工艺先进性分析

第九章环境保护分析

第十章安全经营规范

第十一章风险性分析

第十二章项目节能分析

第十三章进度计划

第十四章项目投资可行性分析

第十五章项目经济效益分析

第十六章总结说明

第十七章项目招投标方案

第一章基本情况

一、项目提出的理由

定制家具行业的增长迅速、加上新兴销售渠道的快速涌现、和整体家

居行业消费升级，使渠道明显下沉等种种不利的现况下，定制行业显现了

四个明显的隐忧。企业可从本文参考破局的四点建议，去做好长远的布局，迎接千亿级定制家具市场。

定制家具企业的营收等于品类数量乘以单品类收入，单品类收入又取

决于门店数量、单店订单数、平均客单价。2018年以来，定制家具企业的

开店速度明显放缓，客户数受地产压制略有下滑，客单价随着基数上升，

增速下降，最终增长中枢下移，企业营收增速放缓。我们认为定制企业成

熟品类增长中枢下移至10-15%左右，跟15倍估值相匹配，但也有两项因素尚没有充分反映在估值。

二、项目概况

（一）项目名称

浙江家具项目

（二）项目选址

xxx产业示范园区

浙江，简称浙，是中华人民共和国省级行政区。省会杭州，位于中国

东南沿海，浙江界于东经118°01'～123°10'，北纬27°02'～31°11'之

间，东临东海，南接福建，西与安徽、江西相连，北与上海、江苏接壤，

境内最大的河流钱塘江，因江流曲折，称之江，又称浙江，省以江名，简

称浙。浙江省总面积10.55万平方千米。浙江地势由西南向东北倾斜，地

形复杂。山脉自西南向东北成大致平行的三支。地跨钱塘江、瓯江、灵江、苕溪、甬江、飞云江、鳌江、曹娥江八大水系，由平原、丘陵、盆地、山地、岛屿构成。浙江省地处亚热带中部，属季风性湿润气候，自然条件较

优越。截至2018年底，浙江省下辖11个省辖市（其中两个副省级市），

20个县级市，32个县，1个自治县，37个市辖区。2019年，浙江生产总值（GD）为62352亿元（合9039亿美元），按可比价格计算，比上年增长

6.8%。其中，第一产业增加值2097亿元，增长2.0%；第二产业增加值26567亿元，增长5.9%；第三产业增加值33688亿元，增长

7.8%。人均GD

为107624元，合15601美元。2019年10月，入选国家数字经济创新发展

试验区。

节约土地资源，充分利用空闲地、非耕地或荒地，尽可能不占良田或

少占耕地；应充分利用天然地形，选择土地综合利用率高、征地费用少的

场址。项目选址应符合城乡建设总体规划和项目占地使用规划的要求，同

时具备便捷的陆路交通和方便的施工场址，并且与大气污染防治、水资源

和自然生态资源保护相一致。场址应靠近交通运输主干道，具备便利的交

通条件，有利于原料和产成品的运输，同时，通讯便捷有利于及时反馈产

品市场信息。

（三）项目用地规模

项目总用地面积11492.41平方米（折合约17.23亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数58.89%，建筑容积率1.06，建设区域绿化覆盖率6.30%，固定资产投资强度168.21万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积11492.41平方米，建筑物基底占地面积6767.88平方米，总建筑面积12181.95平方米，其中：规划建设主体工程7424.22平方米，项目规划绿化面积767.07平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计69台（套），设备购置费1539.06万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量567121.02千瓦时，折合69.70吨标准煤。

2、项目年总用水量5236.26立方米，折合0.45吨标准煤。

3、“浙江家具项目投资建设项目”，年用电量567121.02千瓦时，年总用水量5236.26立方米，项目年综合总耗能量（当量值）70.15吨标准煤/年。达产年综合节能量17.54吨标准煤/年，项目总节能率25.51%，能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合xxx产业示范园区发展规划，符合xxx产业示范园区产业结

构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可

行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域

生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资3621.60万元，其中：固定资产投资2898.26万元，

占项目总投资的80.03%；流动资金723.34万元，占项目总投资的19.97%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入6032.00万元，总成本费用4680.46万元，税金

及附加68.34万元，利润总额1351.54万元，利税总额1606.30万元，税

后净利润1013.65万元，达产年纳税总额592.64万元；达产年投资利润率37.32%，投资利税率44.35%，投资回报率27.99%，全部投资回收期5.07年，提供就业职位107个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

将整个项目分期、分段建设，进行项目分解、工期目标分解，按项目

的适应性安排施工，各主体工程的施工期叉开实施。对于难以预见的因素

导致施工进度赶不上计划要求时及时研究，项目建设单位要认真制定和安

排赶工计划并及时付诸实施。

三、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xxx产业示

范园区及xxx产业示范园区定制家具行业布局和结构调整政策；项目的建

设对促进xxx产业示范园区定制家具产业结构、技术结构、组织结构、产

品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx实业发展公司为适应国内外市场需求，拟建“浙江家具项目”，本期工程项目的建设能够有力促进xxx产业示范园区经济发展，为社会提

供就业职位107个，达产年纳税总额592.64万元，可以促进xxx产业示范

园区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率37.32%，投资利税率44.35%，全部投资回

报率27.99%，全部投资回收期5.07年，固定资产投资回收期5.07年（含

建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

引导民间投资参与制造业重大项目建设，国务院办公厅转发财政部发

展改革委人民银行《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指

导意见》，要求广泛采用政府和社会资本合作（PPP）模式。为推动《中国

制造2025》国家战略实施，中央财政在工业转型升级资金基础上整合设立

了工业转型升级（中国制造2025）资金。围绕《中国制造2025》战略，重

点解决产业发展的基础、共性问题，充分发挥政府资金的引导作用，带动

产业向纵深发展。重点支持制造业关键领域和薄弱环节发展，加强产业链条关键环节支持力度，为各类企业转型升级提供产业和技术支撑。发挥民间投资在制造业发展中的作用，关键是要为广大民营企业创造一个平等参与市场竞争的制度和政策环境。国务院把简政放权、放管结合、优化服务作为全面深化改革特别是供给侧结构性改革的重要内容，作为推动大众创业万众创新和培育发展新动能的重要抓手，为推动经济转型升级、扩大就业、保持经济平稳运行发挥了重要作用。

推进产业智能化、绿色化、服务化、高端化发展，全力构建以新兴产业为先导、先进制造业为主体、现代服务业为支撑的现代产业新体系，把我市打造成为国内一流，具有国际影响力的制造强市，成为立足全球视野的领先技术开拓者、面向国内外市场的智能制造引领者、支撑区域发展的服务经济先行者、改善地区环境的绿色发展践行者。

四、主要经济指标

主要经济指标一览表

第二章投资单位说明

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx有限责任公司

（二）公司简介

本公司秉承“以人为本、品质为本”的发展理念，倡导“诚信尊重”的企业情怀；坚持“品质营造未来，细节决定成败”为质量方针；以“真诚服务赢得市场，以优质品质谋求发展”的营销思路；以科学发展观纵观全局，争取实现行业领军、技术领先、产品领跑的发展目标。通过持续快速发展，公司经济规模和综合实力不断增长，企业贡献力和影响力大幅提升。本公司集研发、生产、销售为一体。公司拥有雄厚的技术力量，先进的生产设备以及完善、科学的管理体系。面对科技高速发展的二十一世纪，本公司不断创新，勇于开拓，以优质的产品、广泛的营销网络、优良

的售后服务赢得了市场。产品不仅畅销国内，还出口全球几十个国家和地区，深受国内外用户的一致好评。

公司在管理模式、组织结构、激励制度、科技创新等方面严格按照科技型现代企业要求执行，并根据公司所具优势定位于高技术附加值产品的研制、生产和营销，以新产品开拓市场，以优质服务参与竞争。强调产品开发和市场营销的科技型企业的组织框架已经建立，主要岗位已配备专业学科人员，包括科技奖励政策在内的企业各方面管理制度运作效果良好。管理制度的先进性和创新性，极大地激发和调动了广大员工的工作热情，吸引了较多适用人才，并通过科研开发、生产经营得以释放，因此，项目承办单位较好的经济效益和社会效益。公司主要客户在国内、国外均衡分布，没有集中度过高的风险，并不存在对某个或某几个固定客户的重大依赖，公司采购的主要原材料市场竞争充分，供应商数量众多，在采购方面具有非常大的自主权，项目承办单位通过供应商评价体系与部分供应商建立了长期合作关系，不存在对单一供应商依赖的风险。公司坚持走“专、精、特、新”的发展道路，不断推动转型升级，使产品在全球市场拥有一流的竞争力。

二、公司经济效益分析

上一年度，xxx实业发展公司实现营业收入4272.12万元，同比增长25.56%（869.54万元）。其中，主营业业务定制家具生产及销售收入为

4019.80万元，占营业总收入的94.09%。

上年度营收情况一览表

根据初步统计测算，公司实现利润总额990.40万元，较去年同期相比增长233.81万元，增长率30.90%；实现净利润742.80万元，较去年同期相比增长107.51万元，增长率16.92%。

上年度主要经济指标

第三章项目建设背景及必要性分析

一、定制家具项目背景分析

定制家具企业的营收等于品类数量乘以单品类收入，单品类收入又取决于门店数量、单店订单数、平均客单价。2018年以来，定制家具企业的开店速度明显放缓，客户数受地产压制略有下滑，客单价随着基数上升，增速下降，最终增长中枢下移，企业营收增速放缓。我

们认为定制企业成熟品类增长中枢下移至10-15%左右，跟15倍估值相匹配，但也有两项因素尚没有充分反映在估值。

2017年，数家定制家具企业纷纷上市，募投项目落地，产能扩张加速，营销推广力度加大，行业进入爆发式增长期，吸引了一大批非上市定制家具企业争相扩产能占市场。上市企业中，以欧派家居、志邦家居、皮阿诺、金牌厨柜为例，2016年这四家企业总的橱柜、衣柜产能分别为90万套、78.5万套，募投项目计划新增橱柜、衣柜产能91万套、81万套，增速分别达101.1%、103.2%，实现翻倍增长。

2017年，愿意购买精装房的消费者比例为26.8%，较10年前提升15.9%，2020年预计可达39.5%，消费者意愿的提升有利于精装房的普及。另外，2017年二线、三四线城市的精装房规模份额分别提升

5.24%、5.10%，一线城市份额则下降10.34%，精装房下沉趋势明显。由于二三四线城市新建住宅规模更大，随着精装房的持续渗透，我国精装房市场规模预计有很大增长空间。

当今家居行业面临的挑战之一是渠道多元化，即从传统的线下专卖店为主，线上电商平台为辅，转变为线下专卖店、线上电商平台、大宗工程、家装公司等多渠道运营。其中，家装公司作为装修客户流量入口，成长迅速。面对此挑战，定制家具企业借助其软硬装业务兼

具的天然属性，开始涉足整装业务，以期获取前端入口流量，扩大营业范围，培育营收增长点。如：尚品宅配在2017年推出整装云平台，并在广州、佛山、成都开展自营整装业务，截至2018年前三季度，整装业务会员总数约700多个，实现营收约1.3亿元。2018年，欧派家居、索菲亚、金牌厨柜亦紧随其后，将整装业务纳入运营板块。

品类扩充是定制家具企业提升客单价，从而提升渠道质量的有效途径。截至目前，大部分定制家居企业已拥有橱柜、衣柜、木门等产品品类，初步完成大家居品类布局。与此同时，欧派家居、尚品宅配等品类布局领先的企业开始迈入整装领域，以整装大家居为战略发展方向，有效抬高行业天花板的同时，稳固企业营收增长。

二、定制家具项目建设必要性分析

近年来，省心省力的全屋定制开始在家装市场兴起，并迅速成为市场主流。尽管家具行业进入调整期，但定制家具市场规模却逆势增长。2018年中国定制家具市场规模约为2901亿元，较上年同比增长20.2%;近7年来，定制家具市场规模增速始终保持在20%以上。

随着中产阶级的增加，越来越多的消费群体开始关注居家的整体生活艺术，旧式的成品家具已不能满足消费者对个性化生活的追求，

人们更喜欢在居家生活中加入更多自主的创意与特色，这使得人们对定制家具的需求呈现上升趋势。

目前国内有9家定制家居上市企业，分别为欧派家居、索菲亚、尚品宅配、好莱客、志邦家居、金牌厨柜、皮阿诺、我乐家居、顶固集创。从2018年9家定制家居上市企业营收规模来看，企业营收呈阶梯化趋势，其中，欧派家居、索菲亚和尚品宅配位居第一梯队，营收均在50亿级别以上;第二梯队营收在20亿元左右，分别为志邦家居、好莱客、金牌橱柜;第三梯队营收在10亿元左右，分别为皮阿诺、我乐家居、顶固集创。

目前国内定制家居市场集中度仍然较低，根据2018年定制家居上市企业营收规模测算，2018年九家定制家居上市企业合计营收为347.56亿元，合计仅占国内定制家居市场的12%份额，其中欧派家居占4.0%，索菲亚占2.5%，尚品宅配占2.3%，行业集中度偏低。

2016年-2017年，欧派家居、索菲亚、好莱客、金牌橱柜等定制家居企业其产品线均出现延伸，其中欧派家居将产品线延伸至厨电领域;索菲亚则将产品线延伸至木门领域;好莱客则向橱柜和木门领域拓展。得益于产品线延伸，2018年，定制家居企业客单价总体呈上升趋

势。2018年，尚品宅配客单价为22985元，同比增长11.5%;索菲亚客

单价为21890元，同比增长9.9%。

第四章项目市场分析

一、定制家具行业分析

定制家具行业的增长迅速、加上新兴销售渠道的快速涌现、和整

体家居行业消费升级，使渠道明显下沉等种种不利的现况下，定制行

业显现了四个明显的隐忧。企业可从本文参考破局的四点建议，去做

好长远的布局，迎接千亿级定制家具市场。

中国的家居行业在近年迅速增长，但同时间行业的隐忧也渐渐浮现。在利润下滑、大家居的风险、企业间的价格战和政策的阻碍下，

家居和定制家具企业要看清自己的品牌定位、提升核心产品的竞争力、以消费者角度思考等有助抓牢这块千亿级的定制家具市场。

中国家具行业经过30多年的发展，已经形成了一定的产业规模。

近年来，定制家具的快速增长成为中国家具市场最明显的趋势之一。

相对于成品家具，定制家具虽然出现的时间较晚，在国内发展历

程仅十余年，但是发展速度惊人，已经成长为一个年产值过千亿的定

制家具产业。

2010年之前，定制家具价格昂贵，如今定制家具已经“飞入寻常

百姓家”。80、90年轻一代消费者成为家居市场的主要消费力量，他

们更加青睐个性化、一站式的全屋定制。

2017年是定制家具市场蓬勃发展的一年，在资本、市场等表现都

很突出。2017上半年，有6家定制企业登陆资本市场。根据近期披露

的2018第一季度上市公司年报，定制类企业整体保持高速增长，其中

欧派家居、索菲亚成绩亮眼，营收分别达19.06亿元和12.43亿元，

领跑定制行业。可以预见，定制家具市场又将迎来持续增长的一年。

与传统成品家具相比，定制家具能满足消费者对于个性化的需求，深受年轻一代消费者的喜爱。定制家具在过去几年发展迅速，但是成

品家具仍然占据家具市场70%以上的份额，定制家具占比不足20%，市

场份额较小。

电商渠道迅速崛起，截至2017年，家具电商之路已经走过6年。

数据显示，80%以上的家具企业高度关注电子商务，60%以上的家具企

业正在规划实施，30%左右已经深度介入，还有5%已经取得不错的效益;部分全国连锁装修公司布局全产业链，进军家具消费市场;随着精修房

政策提出，目前，大型房地产商均大力发展家具样板间，为用户提供

个性化的居家方案，与房地产商合作也成为定制家具销售的重要渠道。

近年来，国内整体家居行业市场集中度稳步上升，但是仍然处于

较低的水平。随着消费升级的浪潮，消费者更加关注品牌、品质。优

势企业将利用自身品牌的效应加大对企业中低端品牌的推广力度，品

牌度较低、服务较差的中小企业的生存空间将会被挤压;另一方面，大

企业自身的研发能力以及服务水平将会吸引更多中高端消费者的喜爱，在市场上抢占更多的份额。

二、定制家具市场分析预测

我国家具行业近十年保持持续增长。2010年之前家具市场成交额

和摊位数增速较快，2011年之后，我国家具市场发展受商品房销售情

况影响波动性较强，近几年家具市场整体增速较前期有所放缓。

2019年，我国定制家具行业市场规模将超过2800亿元，到2020年，定制家具行业市场规模有望超过3400亿元。然而，生产端缺乏效

率和工艺标准不统一已成为阻碍产业协同的关键因素。

随着居民收入水平的提升，越来越多的消费者希望在居家生活中

能更高效利用居家空间，在居家环境中融入更多的自主创意与个人风格，对家具的消费由过去的被动式接受向主动式设计转型。定制家具

的出现，满足了消费者的个性化需求，开拓了家具行业的C2B商业模