万科价值评估报告--张维强
万科价值评估报告
张维强
一、公司基本情况及研究思路
万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团（代码：000002），是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。1988年开始涉足房地产业，初期是适应和积累时期，真正进去快速成长期是在2000年以后，尤其以进入成都后新增土地储备450万平方米为标志。“你能了解多久的过去，就会知道多远的未来”，通过研究和分析万科这10年来的发展和成长，我们能够初步总结出万科是否具有某种竞争优势，使其在过去并将在未来保持企业的核心竞争力，进而发现万科是否是一个质地良好值得投资的地产类企业。
下面第二部分我们将基于公司自身的分析，去分析万科是否有“很好的过去”，找出企业历史上具备竞争优势的原因是什么，而且要判断未来可以持续的时间有多久，通过对公司的获利能力（成长性）、偿债能力(财务健康状况)、运营能力（资产周转状况）、资本回报状况、自由现金流增长情况等的研究和分析，我们基本可以判断公司是否是一个具有价值的高成长公司，但是光有光鲜的过去并不够，之后我们对公司现在和未来是否能延续其竞争优势，至少保证不会比过去十年的差，这样我们对于其未来的不确定性大大降低，对其进行公司价值面的评估也就相对容易一些。
第三部分将基于公司外部环境的分析，对其进行宏观行业的分
析，分析行业需求的变化，政府政策的影响，从而判断外部环境是否
对现在投资地产不利，同时也横向比较公司相对于其他竞争者在行业
中的生存和发展能力。
第四部分在分析完了公司内外部环境后，我们开始对万科进行企
业价值的评估，估值是一门科学，更是一门艺术，为了防止主观主力，
也为了不那么刻板，我们将采用多种方法综合估值，在这里我将采用
市盈率法和自由现金流折现法对其进行估值，最后综合比较，给予万
科一个估值。
二、公司基本面分析
1、财务和成长性分析
1.1盈利能力分析
通过查阅和整理万科近10年的财务数据，得到初始的财务数
据，从利润表中我们提取其10年的主营收入，计算其年度增长率，
三年平均增长率以及10年平均增长率，如下表。
表1.1万科2000年-2009年营业收入增长表
2000 2001 20022003200420052006 2007 20082009
主营收入（亿） 38.73 44.55 45.74 63.80 76.67 105.59 178.48 355.27 409.92 488.81 增长率(%)-年度对
32.99 17.70 2.68 39.50 20.20 37.70 69.04 99.05 15.38 19.25 比
3年平均增长率（%）17.79 19.9620.79 32.47 42.31 68.60 61.16 44.56 10年平均增长率
35.35 （%）
为了更直观的观察数据变化，通过Excel作图如下图1.1，
图1.2万科主营收入增长数据图
2000年至2009年10年间，万科实现了主营业务收入的快速增长，尤其是2004年之后，主营收入绝对额增长喜人，公司的获利能力提升，增长率04年之后加速，在07年达到顶点99. 05%后增长速度有所回落，部分原因是基数扩大，另一方面原因是竞争对手（招商、保利等）对市场的争夺，但是万科仍然保持了10年年平均35.35%的增长率，领跑整个地产行业，成长性突出。
主营收入增长并不能代表获利能力一定强，还需要关注其他三点重要因素：毛利率，净利率，净利润增长率。计算得表1.2 表1.2 万科利润增长表
2000年 2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
2005
年
2006
年
2007
年
2008
年
2009
年
毛利率(%) 21.04 18.90 19.40 21.8025.20 28.70 28.42 30.41 39.00 29.39 净利润（亿） 3.01 3.74 3.82 5.42 8.78 13.50 21.55 48.44 40.33 53.30 利润增长率（%）31.46 26 2.32 41.861.953.859.56124.8 -16.7432.16
毛利是企业经营获利的基础，企业要经营盈利，首先要获得足够的毛利，在其他条件不变的情况下，毛利额大，毛利率高，
则意味着利润总额也会增加，对毛利率作图如
图1.2 万科毛利率变化表
由图1.2可以看出，万科的毛利率（计入土地成本）稳步提高，显示公司在销售收入增长的同时，销售成本控制良好，企业的盈利水平稳步提高，07年以后稳定在30%~40%之间，而房地产行业的毛利率（不计土地成本）近几年保持在40％左右，若考虑土地成本，则毛利率在20%左右，万科刨除销售成本后的毛利率维持在30%左右，高于行业平均水平三分之一，显示盈利能力较强。
毛利率可以展现公司的盈利能力，但是最终衡量企业盈利能力的是净利润的增减状况，对万科10年的净利润做增长率的年度对比，三年平均对比以及十年平均，得表1.3，
表1.3 万科净利润增减状况一览表
2000年 2001
年
2002
年
2003
年
2004
年
2005
年
2006
年
2007
年
2008
年
2009
年
净利润（亿） 3.01 3.74 3.82 5.42 8.78 13.50 21.55 48.44 40.33 53.30 利润增长率（%）31.46 26 2.32 41.861.953.859.56124.8 -16.7432.16三年平均（%） 19.927 23.37335.3452.558.4279.387 55.87346.739十年平均（%） 41.706
Excel作图得图1.3，
图1.3 万科净利润增减状况图
由图可得，万科的净利润呈现了与销售收入近乎同步增长的趋势，这种增长结构是健康的。净利润稳步增长，公司的获利能力较强，为股东创造了真正的价值，10年能保持净利润41.706%的增长率实属难得。10年之间，35.35%的销售收入增长，41.706%的净利润增长，可以初步判断公司是一家成长性较强的地产类公司。不过，仔细观察，还是有两个小问题，一是08年净利润增长为负，这里面的主要原因主要是金融危机影响了整个行业的景气，但是从这里也能看出万科处于地产这个周期性行业中，要注意强周期性对万科业绩的影响。另一个问题是，虽然净利润增长的趋势和主营业务收入的增长一致，但是净利润增长相对营业收入波动稍显偏大（见下图），这在一定程度上反映出公司三项费用（经营费用，管理费用，财务费用）的波动稍大，我们将在经营能力分析的时候分析这个问题。总体而言，在盈利能力方面，万科的成长性突出。
主营业务收入增长率与净利润增长率比较图
1．2 偿债能力分析（财务健康状况）
在这里分两部分，公司短期偿债能力用流动比率和速冻比率
的变化反映公司短期资产流动性，长期偿债能力则用资产负债率。
表1.4 万科2000年~2009年短期流动性指标
2000 2001 20022003200420052006 2007 20082009流动比率 1.987 1.99 2.51 2.05 2.41 1.83 2.04 1.96 1.76 1.92速动比率 0.598 0.45 0.570.310.730.460.63 0.59 0.430.59
图1.4 万科2000年~2009年短期流动性指标图
万科的流动比率一直维持在2倍左右徘徊（流动资产是流动负债的两倍），从这一财务数据看公司的流动性较好，短期财务
风险不大，不过从速动比率看不甚理想，徘徊在0.5左右，小于
标准值1，速动比率是在流动比率刨除存货后的流动性，流动比
率较好而速动比率较低，显示公司的流动性中很大一部分是库存，
刨除库存后的现金等流动资产较少，如果银根收缩或者融资渠道
受阻，公司将面临一定的短期财务压力，可能会被迫降价出售库
存（商品房）。
长期偿债能力，比较普遍的衡量标准时资产负债率的变化，如表1.5，图1.5所示，
表1.5 万科2000年~2010年资产负债率
2000 2001 20022003200420052006 2007 20082009资产负债率 47.25% 51.78% 58.29%54.93%59.42%60.98%64.94% 66.11% 67.44%67%
图1.5万科2000年~2010年资产负债率变化图
万科的资产负债率逐年提高，近年维持在60%以上，债务负
担有加重趋势，2010年三季报更是达到了73%，公司的长期财务
风险较大，或许是整个地产行业的行业特性，地产行业60多家大
型企业里有18家资产负债率超过了70%，很大程度上是为了拿地
而举债融资造成的，万科的土地储备和业务扩张很大程度上也是
依赖银行授信，但是这种模式能否持续，过高的资产负债率和财
务杠杆可能会增加万科的长期财务风险。综合而言，万科的短期
和长期偿债能力并不理想，流动性堪忧，一旦银根收紧，可能会
受到很大的调控打击。
1.3运营能力分析（资产周转能力）
首先分析万科的成本控制能力。将每年的各项费用除以销售收入，算出该费用占销售收入的百分比，得表1.6，
表1.6 成本占销售收入百分比表
2000 2001 20022003200420052006 2007 20082009
收入(%) 100 100 100100100100100 100 100100销售成本
74.87 77.11 75.9372.7169.0965.2162.76 58 6170.61 (%)
营业费用
7.739 6.144 2.78 3.29 4.29 4.41 3.51 3.36 4.538 3.0967 (%)
管理费用
4.169 6.132
5.53 5.67 4.75 4.92 4.77 4.97 3.734 2.95 (%)
财务费用
0.037 -0.07 0000.150.78 1.01 1.603 1.1736 (%)
从表中可知，各项费用变化波动稍大，尤其是营业费用，这也解释了前面净利润增长率相比营业收入增长率波动较
大的原因。通过对其制作面积图，可以更好的观察其数据变
化，如图1.6，
图1.6 成本占销售收入堆积面积图
由图可以看出，07年以前销售成本和三项费用同步下降，显
示公司在成本控制上比较得心应手，低成本优势凸显，07,08,09
这三年，三项费用占比仍在缩小，显示公司营业和管理成本继续
下降，经营效率提高，至于销售成本的提高，很大程度上是由于
土地价格和建筑材料价格的上涨所致。
公司的运营能力很大程度上体现在资产周转的效率上，通
过对存货，应收账款和总资产的周转情况进行研究，可以初步分
析出公司在运用资产周转获利的经营能力，各项数据如下表，
表1.7 资产周转表
2000 2001 20022003200420052006 2007 20082009存货周转率 0.95 0.84 0.650.630.550.550.5 0.41 0.330.39应收账款周转
9.608 11.59 13.622.332326.4848.3 57.79 45.8659.76率
总资产周转率 0.75 0.74 0.630.680.590.560.5 0.47 0.370.38通过与行业和竞争对手比较，万科的存货周转率和总资产周转率好于行业水平，同时好于竞争对手招商地产等，但是应收账款
周转速度低于招商地产，出现一种“卖得好回款难”的现象。虽
然相比竞争对手周转的慢，但是对于其自身来讲，应收账款回笼
能力一直在提高。如图1.7应收账款周转情况，
图1.7应收账款周转率
而正相反，万科的存货和总资产周转率却是呈下降趋势，
因此，我们有如下初步判断，万科的存货和总资产周转率好于行业，但是这种优势有下降的可能，也就意味着公司产品可
能会卖的并不快，这可能一部分是因为房价近年高企，加之有囤
房的可能，导致存货周转速率下降，也可能是公司资产规模大了，
周转起来不像以前那么顺利。公司的回款相比竞争对手较慢，不
过这一现象正在改善。
1．4 投资回报分析
判断一个公司好坏，最根本的是看是否为股东创造了价值，给予了投资者以回报，以股东投资于公司的资本计，净资产
收益率很好的反映了了投资者作为股东的投资回报，而如果计入
公司利用债务杠杆的投资回报，可以使用总资产回报率。计算万
科近十年的总资产收益率和净资产收益率，如表1.8，
表1.8 万科总资产收益率和净资产收益率表
2000 2001 20022003200420052006 2007 20082009总资产收益率（%） 5.955 6.2 5.2 5.78 6.737.2 6.74 7.09 4.23 5.01净资产收益率（%）10.37 11.96 11.3111.5314.1616.2514.5 16.55 12.6514.26
对其进行折线图，
图1.8 万科总资产收益率和净资产收益率变化图万科的资产收益率在07年以前稳步提高，08年因金融危机暂时下降，09年开始回暖，总资产收益率维持在5%左右，净资产收益率14%左右，在房地产行业很难找到一个维持15%净资产收益率的企业，万科在资产回报方面有很强的优势，当之为愧作为地产龙头企业。
1．5 自由现金流分析
主营业务强劲增长，获利能力突出，品牌优势明显，土地储备充足，财务稳健，净资产回报较高等等，这些是构成竞争优势的重要部分，但不是最终，现金流才是最重要的，一个企业即使成长性很好，净利润增长快，净资产收益高，但是如果这些收益不能转换为自由现金流，那么就不是实实在在的收益，例如净利润较高但是应收账款过多，其实股东得到的收益已经打了折扣，能不能全数收回是个问题，时间成本也是一个问题。自由现金是
企业产生的、在满足了再投资需要之后剩余的现金流量，这部分
现金流量是在不影响公司持续发展的前提下可供分配给企业资本
供应者的最大现金额。万科的自由现金流计算较为复杂繁琐，计
算结果如下，
表1.9 万科自由现金流表
年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
自由现金
49586384.43 -97634227995147970.1-1485548843 589720136.5流
年份 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
自由现金
465681916.1 -4575942326-1.504E+10-2878289262 5062690723流
图1.9 万科自由现金量变化图
2000年到2009年这10年，万科的自由现金流之和为
-186********，出现这种情况有两种可能，一个是应收账款过多，
另一个可能是公司的现金流又进入了投资（资本支出），分析近几
年的应收账款，虽然应收账款的回笼速度慢，但是万科的应收账
款并不多，占销售收入比很低，因此可以推断出公司将历年的收
益进行了再投资，主要是拿地和新开工项目，这种情况未必是好事，也未必是坏事，关键看牺牲现在和过去的现金流去投资，在未来能否产生更多的现金流，这是以后需要跟踪关注的地方。总体而言，公司的现金流方面并不充足。
三、宏观及行业环境分析
.从一个宏观的角度，站在一个更高的角度，地产行业是长期看好的行业，道理源于资源的稀缺性原理：人口是无限的，而土地是有限的，一代代成长起来的人口住房需求是支持地产行业发展的根本，加上中国传统的“家”文化的影响，这种刚性需求将支持房地产业在未来很长一段时间大有作为。
尤其是当前我国处在经济快速发展时期，GDP增长迅速，经济活跃，人们收入增加，饱暖思“房”欲，房产业面临“黄金十年”的机遇。但是房地产作为一种特殊商品，其与人民生活息息相关，房地产企业不太容易拥有对房产完全的定价权，房价偏离过多会引来政府的调控，同时基于前几年房地产的火爆发展，房地产已经占到国民经济的16%，不管是出于“绑架国民经济”的担忧，还是对于化解产业风险，化解民怨的要求，政府对于地产的调控必将成为一种必然，而且在未来很长一段时间将持续。
从产业政策上讲，房地产有固定资产投资属性，随着国家产业结构调整和经济增长方式的转变，政策将逐渐倾斜于消费内需拉动经济增长，对于投资和出口将逐渐降温，但是，房屋又有消
费属性，又是一种消费品，因此可以说喜忧参半，不过整体上可是调控多于扶持。
从潜在竞争者角度来看，地产行业并非是一个能产生特许经营权企业的行业，进入地产行业除了有些资金门槛之外，并没有过大其他可以阻止进入该行业的门槛，这也是现在市场上房产企业五花八门的重要原因。
而且地产行业从本质上讲与传统制造业无异，房子是面向用户的商品，土地、建材是生产所需的原材料。这就决定地产作为特殊制造业与其他传统制造业相比自身特点十分突出。一是生产周期长、资产周转慢；二是成本特别是土地资金需求庞大、行业中的企业发展得越快、开发规模越大，资金缺口越庞大；三是作为主要原材料的土地具有不可再生性，以及我国地少人多的国情和城市化加速发展的现状，使商品与原材料都具备长期上涨的特点；四是房子作为特殊商品除具备一般商品的使用特性外，由于其升值特性，还具有投资性。
在过去的10年，多数企业基本依赖高杠杆、加大土地储备、快速扩张的模式发展壮大。这既得益于城市化初期住房刚性需求占比较高，从全国而言没有形成大的地产泡沫和调整危机，也得益于全行业处于发展的初级阶段，地段、价格成为销售的首要因素，产品一直未出现严重的供大于求状态。因此，这一过程中，不断加大土地储备和扩张速度的企业表现出了很强的成长性，如恒大、保利等，也包括万科。同时他们，尤其是万科，在成长的
过程中积累和发展了优异的设计能力、推出了前瞻性的产品，从而形成了良好的服务和品牌，这是支持其主营业务快速发展的重要竞争优势，而反过来销售收入和利润的增长又促进了公司更大的投资和发展，根据独立第三方所作调查，目前万科客户的重复购买意向为63％，30％左右的业主由老客户推荐，70％以上则靠市场口碑吸引。从调查数据上看，万科客户满意度和品牌影响力具有优势。另外，万科2001年市场占有率为0.88%，2002年0.94%，2003年0.99%，2005年因为统计口径有变所以2005年又回到0.94%，2006年1.25%，2007年2.07%，稳步增长，万科已经成长为全国性的地产知名品牌，品牌优势是其未来一个重要的竞争优势。
随着一线城市城市化比例的提升，二次置业需求和投资性需求占比提升，进入相对成熟的发展周期，地产行业竞争格局和特点将逐渐转变。首先，随着调控的加大以及国家土地出让政策的规范化、市场化，特别是有品牌、有实力的地产企业在全国重要城市布局的完成，房地产行业进入壁垒日益提高，市场集中度将进一步提升。从长远看，具备资本实力、品牌和规模优势、管理优秀、规范成熟的企业将成为市场的胜出者，而它们必将成为未来的巨型企业。
其次，一线发达城市地产投资的热潮和比例提升，特别是房价的不断攀升使具备购买力的人群比例逐渐缩小，将加剧地产周期性特征的变化，行业的经营风险和淘汰率将大幅提升，资本密
集的行业特点将进一步显现，企业的盈利能力将不再体现为谁的规模扩张更快，而是体现为谁的经营更加稳健、谁的资产结构更加合理、谁的资金筹措能力更强。同时，土地储备也将变成双刃剑，在地产周期低谷和行业调整过程中过多的土地储备往往会成为负担，加速企业的灭亡。全国性布局比较合理的企业抗周期能力要强于区域单一的企业。
最后，全行业竞争格局的升级，越来越多的优秀地产企业参与更多城市的同城竞争，特别是供应过于刚性需求显现时，消费者的选择性也会越来越强，如一般制造业的两极分化现象也会逐渐出现，使缺乏开发管理能力的中小开发商资金进一步紧张，加速淘汰的进程，拿到地就能赚钱的地产开发模式将逐渐转变。
通过以上行业初步分析，我们可以得出如下判断：在宏观政策调控，产业结构调整的档期，高暴利低市场门槛的地产业的竞争环境趋于恶劣，过去企业依赖的高杠杆、加大土地储备、快速扩张的模式已经开始失去竞争力，随着房地产不断趋向成熟，行业集中度将逐步提高，那些具有品牌力，经营稳健，资金筹措能力强的企业将逐渐受益，外部环境的恶劣，行业竞争尤其是地方性品牌与全国性地产品牌的激烈竞争，将加速行业整合，具备资本实力、品牌和规模优势、管理优秀、规范成熟的企业将成为市场的胜出者。
四、估值
通过对万科公司本身质地的研究以及对于宏观行业环境的和分析，我们将给万科一个估值，作为投资的建议。估值是一门科学，更是一门艺术，为了防止主观主力，也为了不那么刻板，我们将采用多种方法综合估值，在这里我将采用市盈率法和自由现金流折现法对其进行估值，最后综合比较，给予万科一个估值。
1．自由现金流折现法
万科的历史自由现金流波动很大，而且存在负值，不太容易估算出其自由现金流的平均增长率，由于万科的应收账款占销售收入的比例较小，净利润增长率可以近似的作为经营性现金流增长率，估值如下，
第一步：预测下一个年的自由现金流假设增长率持续不变为41.7%，自由现金流单位（万元）
年数2011 2012 2013 2014 2015
自由现金
713839 1011509.9 1433309.5 2030999.6 2877926.4
流
第二步：把这些自由现金流折现成现值折现因子=
（1+R）N，其中R是折现率，N是折现年数
年数2011 2012 2013 2014 2015
自由现金
713839 1011509.9 1433309.5 2030999.6 2877926.4
流
÷R 1.151 1.152 1.153 1.154 1.155
=折现自
620729.6 764846.8 942424.3 1161230.6 1430838.1
由现金流
第三步：计算永续年金价值并把它折现成现值永续年金价值(PV)=Yr10FCF×(1+g)÷(R-g) ，其中g是永续年金增长率，R是折现率
永续年金价值2877926.4×(1+0.03)÷(0.15－0.03)=24702201.6
折现24702201.6÷(1+0.15)5=12281359.95
第四步：计算所有者权益合计10年折现现金现金流（见第二
步）加上永续年金的折现值（见上面）
所有者权益4920069.4+12281359.95=17201429.35
第五步：计算每股价值
每股价值17201429.35÷1099521=15.64
每股价值=15.64
?安全边际=（15.64-目前股价）/目前股价=70.34%。但是由于他们过去还没有为所有者经营性创造出现金，至于未来——
不知道，不确定，所以在这里用现金流折现法的主观性很强。
2．市盈率法
公司10月份实现销售面积130.7万平方米，销售金额155.1亿元，分别比2009年同期增长114.9%和137.3%。在此基础上，万科今年1至10月份累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元，实现净利润32.7200亿元。
通过季度表，可知万科44%的净利润是在第四季度取得的，实际实现净利润保守估计可能在57亿元左右，每股收益0.518左右，若以2010年平均净利润增长率41.07%计算，则每股收益为2009年每股收益0.48*41.07%，约为0.672，对应13.66倍的市盈率。2011年0.94,2012年1.32，对应市盈率9.77,6.9，中长期被低估。以当前市盈率计算，按2010年每股收益0.672，目标价15.456，与自由现金流法结果接近，初步判断万科每股价值15元左右。
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万科地产项目后评估工作经验
万科地产项目后评估工作经验 万科地产项目后评估工作经验提要：项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等 来自 万科地产项目后评估工作经验 “为什么做项目十多年了，水平却还和刚开始做差不多？”，这是很多地产企业老板的感慨和困惑。俗话说，“吃一堑长一智”，项目后评估无疑是破解项目低水平开发的有效法宝，它通过对项目全面的总结评价，从中汲取经验教训，让企业不要总在同一个地方摔跟头。 项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。后评估工作的核心内容包括两方面：一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析；二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。 一、后评估工作总则 1.后评估收集资料内容 后评估工作应收集以下资料，包括但不限于： （1）投资方面
项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件； （2）营销方面 项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等； （3）设计方面 项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等 （4）进度方面 项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等； （5）成本方面 项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等； （6）工程合约管理 项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。
万科集团财务报表分析
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号： 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良
好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 （一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）
论文正文-万科股份有限公司盈利能力分析及评价
引言 对企业来讲，随着市场经济的深入，企业间跨国经营日趋增加，企业结构日益复杂，通过财务分析，有效利用财务3数据信息实现正确经营决策显得愈加重要。财务分析是指企业财务人员利用财务数据和指标的多少来判定企业经营和财务状况的过程，它遵循一定的理论方法。通常企业的经营和财务状况可以通过《资产负债表》、《利润表》、《现金流量表》反映出来。以报表数据为基础的有效财务分析，不但使企业经营者可以了解企业实现能力的高低，而且可以发现企业经营风险的大小和企业资金结构的优劣，使经营者在企业运营的诸多方面做出正确的决策，用最小的风险、最健康的财务状况来实现最大的利润。 盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力。企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映。无论是企业的经理人员、债权人，还是股东，都非常关心企业的盈利能力，并重视对利润率及其变动趋势的分析与预测。 本文运用财务分析方法中的盈利能力分析，对万科股份有限公司进行盈利能力分析，从中发现公司存在的财务问题，并找到解决的方法。
1 万科公司的概况及盈利能力理论 1.1万科公司概况介绍 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2010年12月31日止，公司总资产2156.4 亿元，净资产545.9 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。 1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。[5] 作为一家专业的住宅开发公司,万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的经营模式。特点有三个方面:专注于商品住宅开发；业务聚焦经济核心区,享受高净利率；业绩更多来源于规模扩张。 1.2盈利能力分析理论 财务分析一般来讲需要从四个方面的能力进行着手，即企业获利能力，偿债能力，成长能力以及经营效率能力。社会发展到现在，一般认为，企业财务评价的内容主要是盈利能力，其次是偿债能力，此外再是成长能力。 盈利能力是企业利用资产创造收益的能力，反映企业的管理水平和经营业绩，是企业发展的动力。盈利能力评价企业在生产经营中的创利水平，它为企业提供生产经营的效果和利润以及为投资者提供资本收益等，反映了企业的综合素质。盈利能力是企业赖以生存和发展的基础，企业的获利能力大，它在获取贷款、增资扩容等方面就有优势；获利能力小，发行的股票、债券难得有市场，或者由于净资产收益率没有连续三年达到10％以上而失去配股资格，导致企业经营陷入困境。 对于公司的经营者而言，通过对盈利能力进行分析可以反映和评价该公司某一期间内的经营成果，发现经营管理中存在的问题，分析问题的形成原因，进而采取措施解决问题，总结经验教训，并以此提高公司的整体获利水平，是衡量相关人员工作业绩的有效途径。 公司盈利能力的强弱，受到多方面因素的影响，其中，一部分是来自公司外
2017年万科财务分析报告
万科财务分析报告 一．万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报 二．行业环境： 在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布
万科集团财务报表分析
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号：20122792 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司
万科集团盈利能力分析汇编
中央广播电视大学六盘水分校毕业论文专业 年级 学生姓名 学号 论文题目 指导教师 完成时间
【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 【关键词】万科地产；盈利能力；指标
目录 一、盈利能力分析概述 (1) （一）企业盈利能力内涵 (1) （二）盈利能力分析指标 (1) 二、对万科股份有限公司盈利能力分析 (1) （一）万科股份有限公司概况 (1) （二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (2) 1.盈利模式分析 (2) 2针对财务数据对万科进行分析 (3) 三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (3) （一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (3) 1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (3) 2、运营能力波动大 (4) 3、成长能力缺乏稳定性 (6) 4、流动性强，负债率下降 (6) （二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (8) 四、对万科股份有限公司的相关建议 (8) （一）增强企业核心竞争力 (8) （二）增强公司获取现金的能力 (9) （三）加强公司内部结构的治理 (9) （四）改善企业的资产质量 (9) （五）健全外部监管机制 (10) 参考文献 (10) 附录 1 2006-2014年万科房产各财务指标分析 (11) 附录 2 2007-2014年万科集团现金流量表 (14) 附录 3 2007-2014年万科集团资产负债表 (19)
万科投资价值分析报告
目录 1 公司基本情况分析 (2) 1.1公司概况 (2) 1.2公司未来发展方向 (3) 1.3经营分析 (3) 1.4公司战略 (5) 1.5股本结构 (7) 2 公司所处行业分析 (10) 2.1宏观经济分析 (10) 2.2房地产行业分析 (11) 2.3万科A行业竞争力分析 (12) 2.4万科A行业竞争力优势 (13) 3公司财务状况分析 (16) 3.1偿债能力分析 (16) 3.2营运能力分析 (18) 3.3盈利能力分析 (19) 3.4现金流量分析 (20) 3.5成长性分析 (21) 3.6投资收益分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 4公司内在价值评估 (23) 4.1修正相对估值法 (23) 4.2绝对估值法 (26) 5投资建议与风险提示 (28) 5.1投资建议 (28) 5.2风险提示 (29) 6结论 (29)
1 公司基本情况分析 1.1公司概况 万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司” 公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”，王石入选“改革开放30年深圳百名杰出企业家”。公司获得“CCTV60年60品牌”荣誉称号，董事会主席王石荣获“中国品牌杰出贡献奖”。在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，公司成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。 万科企业股份有限公司( “本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办(1988) 1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。 本公司经营范围为:兴办实业(具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
万科企业股份有限公司财务报表分析
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
万科项目后评估规范分享
万科怎么总结与积累经验？万科项目后评估规范分享 2015-10-22dichanMBA 一、万科后评估总则 【定义】 项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。 【目的】 客观、全面地评价项目开发情况；总结经验、教训，实现持续改进。 【核心内容】 后评估工作的核心内容包括两方面：一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析；二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。【万科后评估工作原则】 客观性 依据已发生的真实数据，对项目操作过程中的实际情况进行分析研究。 公正性 在以项目经营单位为主进行自评的基础上，集团后评估工作小组站在科学、合理的角度对项目进行客观分析，过程中与项目公司从分沟通得出公正的评估结论。全面性 项目后评估是对项目发展全过程的综合评价，涉及到项目执行过程的各个阶段，如投资决策、市场定位、规划设计、报批报建、发展进度、成本控制、营销策划、项目销售、财务筹划、品牌建设等，并据此得出综合、全面的评估结论。 应用性 项目后评估完成后要及时地将有关工作成果输出给集团相关部门及项目公司，达到持续改进的目的。 【万科后评估收集资料内容】 后评估工作应收集以下资料，包括但不限于： 1、投资方面 项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件； 2、营销方面 项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等； 3、设计方面 项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等 4、进度方面 项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等； 5、成本方面
万科集团环境分析
万科内部环境分析 所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。 3.1万科发展战略演化历程 （一）1984-1988 创始阶段 成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。 （二）1989-1992 多元化经营阶段 初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。 （三）1993-1999 专业化经营阶段 确定以房地产为公司的核心业务。为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。 （四）2000-2005 持续发展和扩张阶段 从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开。 3.2万科微观研究
3.2.1 万科集团经营业务分析 （1）万科的主营业务是房地产开发，同时也进行物业管理，金融等其他业务，下面是万科2011年度业务的盈利结构： 图2.0 万科主营业务构成一览表 ——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析 从图中我们可以清楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重；（2）万科年度利润收入比较（根据万科的年度财务报表测算） 图3.0 万科年度利润构成一览表 ——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析 （3）万科的价值评估
万科内控自我评价报告专项说明
[公告]万科Ａ(000002)《公司2009年内部控制自我评价报告》专项说明 时间：2010年03月02日 06:02:51 中财网 关于《万科企业股份有限公司2009 年内部控制自我评价报告》 的专项说明 KPMG-D (2010) OR No.0001 万科企业股份有限公司董事会： 我们接受委托，审计了万科企业股份有限公司（以下简称“贵公司”）按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制的2009 年度的财务报表及合并财务报表（以下统称“财务报表”），并于2010 年2 月26 日出具了无保留意见的审计报告。这些财务报表的编制是贵公司管理层的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些财务报表发表意见。在审计过程中，我们按照《中国注册会计师审计准则第 1211 号——了解被审计单位及其环境并评估重大错报风险》规定的了解被审计单位内部控制的有关要求，了解了与审计贵公司财务报表相关的内部控制，以评估财务报表的重大错报风险及设计进一步审计程序的性质、时间和范围；同时作为实施进一步审计程序的一部分，我们亦按照《中国注册会计师审计准则第1231 号——针对评估的重大错报风险实施的程序》有关控制测试的要求，在必要时针对财务报表相关的内部控制执行了相关控制测试。上述了解内部控制和控制测试并不是对内部控制的专门审核，也不是专为发现内部控制缺陷、欺诈及舞弊而进行的。建立健全内部控制制度是贵公司的责任。在上述了解内部控制和控制测试过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了包括询问、观察、检查、追踪交易在财务报告信息系统中的处理过程及重新执行等我们认为必要的程序。 由于任何内部控制均具有固有限制，存在由于错误或舞弊而导致财务报表错报发生但未被发现的可能性。此外，根据内部控制评估结果推测未来内部控制有效性具有一定的风险，因为情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或对控制政策、程序遵循程度的降低。因此，在本期有效的内部控制，并不保证在未来也必然有效。
万科财务分析报告
万科财务分析报告 1 万科基本业务活动描述 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。 万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。 2万科财务效率分析 2.1偿债能力 2.1.1 流动比率 一般而言，行业合理的最低流动比率是2。 万科2010年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。另外还有信号，2010年万科的预收款项为318.78元，而2009年万科的预收款项为163.76元，2010年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。 2.1.2 速动比率 2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可
万科集团2017年住宅评估方案(20170328)
万科集团2017年住宅项目季度评估方案 一、适用范围 (2) 二、评估体系 (2) 1.评估体系架构 (2) 2.实测实量体系及评估办法： (2) 3.质量风险体系及评估办法： (5) 4.住宅隐蔽验收体系及评估办法 (15) 三、评估组织方式 (18) 四、综合成绩计算方法 (19)
一、适用范围 适用于万科集团所有在建住宅项目。 二、评估体系 1.评估体系架构 2.实测实量体系及评估办法： （1）测区抽选原则 A、实测测区抽选：每个标段选5套房，每个楼栋产生1套，当多于5栋时均衡分布抽取（别墅按照户计算）。每次抽选测区不区分新旧工作面，以现场实际工作面为准，每季度可以重复抽取。 B、对于实测的抽检套数，同一标段应按别墅及高层户数比例进行分配。对于别墅和高层的区分，按项目开工审批报备文件进行区分。 C、对于主体阶段项目实测，高层必须具备50及以上套数时才进行实测，别墅需10套及以上。其中高层每户必须全部拆模完成，完全具备实测条件，多层别墅需2层及以上拆模完成。（2）检查内容
（3）检查标准 A、实测范围：室内所有房间（不含公共部位）涉及到的实测指标，实测点在室内随机进行选取。 B、实测功能间划分由项目提供蓝图，以图纸为依据。 实测实量评估方案
（4）实测其它要求： A、主体阶段结构墙面禁止打磨、修补，按[0，8]的标准进行实测，如有打磨、修补，按规避测区处理，每处扣2个点。对于正常穿插施工的结构墙面允许打磨和修补，但打磨、修补后按[0,4]mm的标准进行实测。 B、如果项目后期房间有吊顶，顶板水平度可以避开实测，但项目必须提供图纸（蓝图或设计院盖章的白图）证明。 C、现场实测过程中，所有实测指标必须在现场第一时间确认。 D、若受检楼层的下一层为架空层，楼板厚度可测量上一层。 3.质量风险体系及评估办法： （1）评分模式 A、质量风险评估体系共分为五大板块、十大类，按标段进行评分。 （2）评估思路 A、根据现场质量风险出现问题的实际情况对现场质量风险进行评分。 B、标段风险评价得分率=子分项得分/子分项应得总分*100%。 C、项目风险评价得分率=各标段质量风险得分率的平均分。 （3）框架体系
万科集团企业内部控制分析报告
万科集团企业内部控制分析报告 班级：09特会本2班组员：陈雅云、高雨 内部控制的含义——一个单位为了实现其经营目标，保护资产的安全完整，保证会计信息资料的正确可靠，确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手续与措施的总称。 基于对内部控制含义的理解，我们选择了万科集团作为这次我们分析的对象，这是一家发展势头良好，内部控制完善的上市公司，可以帮助我们更深刻的企业内部控制的实际含义。 万科企业股份有限公司，股票代码000002、200002，深圳证券交易所主板上市，公司成立于1984年5月，是国内首批上市的企业之一，总部位于深圳市盐田区大梅沙环梅路33号，业务范围主要为房地产开发及物业管理业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业。截止2010年12月31日，公司总资产2156亿、2010年销售金额1082亿，销售面积898万平方米，业务覆盖了以珠三角、长三角、环渤海和中西部城市经济圈为重点的47个城市。 2011年度,万科集团参照财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定,坚持以风险导向为原则,结合本公司的经营管理实际状况,对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化,以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。 该公司进一步加强了覆盖总部、各一线公司及各业务部门的三级自我评估体系建设,持续组织总部各专业部门及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价,评价内容涵盖内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等要素的具体要求,同时通 过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行 独立评价,具体评价结果阐述如下： 一内部环境 1. 治理结构 该公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求,建立了规范的公司治理结构,制定了符合公司发展的各项规则和制度,明确决策、执行、监督等方面的职责权限,形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利,依法行使该公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责,依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会,提高董事会运作效率。董事会11 名董事中,有 4 名独立董事。独立董事担
万科集团财务分析报告
万科集团财务分析 （一）短期偿债能力分析 1．营运资金 由表1可知，万科公司2010-2012年，每年的流动资产都大于流动负债，说明公司营运资金有盈余，营运资本随公司资产规模稳定扩大，处于正常水平。 2.流动比率 2010年年末流动比率=205,520,732,201.32 /129,650,791,498.49 =1.585 2011年年末流动比率=282,646,654,855.19/200,724,160,315.26=1.408 2012年年末流动比率=362,773,737,335.37/259,833,566,711.09=1.396 计算表明，该公司三年流动比率基本保持不变。但由2010年至2012年，其流动比率数字逐年下降，可知短期偿债能力下降了，企业偿债能力变弱，债权人权益的安全程度有所下降，企业除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期的流动负债。 3.速动比率 表2 万科股份2010-2012速动比率 速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障 由表2可知，万科公司近三年的速动比率都小于1，而同时流动比率大于1，说明流动资产中存货所占比率较大，企业虽有能力偿还到期的债务本息，但其短期偿债能力的偿还压力较大，面临较大的财务风险。 （二）长期偿债能力 1. 资产负债率 表3 万科股份2010-29012资产负债率
资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准，一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，通过对该公司3年的资产负债率对比，可知其资产负债率一直高于70%且逐年上升，说明该公司的长期偿债能力变弱。但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。 2.所有者权益比率 表4 2010-2012年所有者权益比率 资产占比重减少，负债所形成的资产占比增多，该公司长期偿债能力下降。 （三）资本结构变动分析 1.资产与权益项目结构分析 表8 资产与权益项目结构百分比 分析表8 资产与权益项目结构百分比，可以获得以下信息： （1）在该公司的资产结构中，流动资产所占的比率较大且逐年呈增长态势。增长的原因可能是由于主营业务的增长导致的大量货币资金的流入。流动资产所占比率较大这种状况可能与集团所处的饮料类行业有关，也可能是由于在经营过程中需要大量的货币资金周转所导致的，这有待于后续部分分析。流动资产的高持有率有利于降低和防范财务风险，避免出现无力清偿短期债务的财务困境。但大量的流动资产在一定程度上可能会影响资产整体的营运效果或盈利水平。
深圳宝能收购万科的价值评估详解
内容摘要 随着我国并购事项日益频繁，科学评估目标企业价值变得尤为重要，更是并购成功与否的核心问题。本文基于深圳宝能收购万科股份的最新案例，通过分析万科集团的经营业绩与财务状况，并结合现金流量折现法定量评估万科集团的内在价值，分析探讨并购收益。结果表明：市场低估万科内在价值，深圳宝能以平均15元/股的价格购得万科近23%的流通股票，直至停牌日成功获取64%资本利得。若市场表现有效，则股价将趋向本文评估值45.78元/股，即深圳宝能将最终获取200%的投资收益。从投资角度而言，深圳宝能并购行为是理性的经济行为。本文研究有望为万科企业中小股东和证券市场上的投资者提供有用的投资信息。 关键词：并购企业价值评估现金流量折现法万科集团
Abstract In China, as the number of mergers and acquisitions among enterprises increasing, scientific assessment of the value of the target company becomes critically important, which is the core issue of the transaction. Based in latest example of Shenzhen BN acquire the shares of Vanke, through analyzing the operation results and financial condition of Vanke, combining with discounted cash flows method to quantitatively assess the intrinsic value of Vanke Group, this paper tends to analyze and discuss the merger gains. The result shows that: the market is underestimating the intrinsic value of Vanke. Shenzhen BN acquired nearly 23% of the shares at an average of 15 Yuan/share. Until the date of suspension, BN successfully got 64% of capital gains. And if the market was effective, the value of the stock will tend to be the assessed price (45.78 Yuan/share), the Shenzhen BN can eventually get 200% return profit on investment. From the investment point of view, this purchase behavior is rational and profitable. This study is expected to provide useful information to the shareholders and investors on the stock market. Key words: M&A Valuation DCF Method Vanke
万科企业股份有限公司财务分析报告书
万科企业股份有限公司 财务分析 姓名：范永勋 111603005 孙继波 111603008 王战美 111603048 陈新刚 111603004
一：公司背景简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，总部设在深圳，以房地产为核心业务，1991年成为深圳证券交易所第二家上市的公司，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（1、简单不复杂；2、规范不权谋；3、透明不黑箱； 4、责任不放任）享誉业。持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。 二：财务分析 万科企业2009-2011相关财务信息
资料来源：万科企业相关财务报表 1:营运能力分析 万科企业2010-2011营运能力相关指标
一般情况下，流动比率在2：1左右表示企业财务状况比较稳定，万科企业的流动比率由10年的1.59降至11年的1.41，呈现逐年递减趋势，说明短期偿债能力较差，财务风险增大。 速动比率比流动比率能更好体现企业的变现能力，一般认为这个比值至少应维持在1：1以上，才算财务状况良好。万科企业的速动比率都远低于1，且从10年到11年速动比率呈递减趋势，说明企业的短期偿债能力变弱，因此公司的经营面临一定的风险。 现金比率越高，企业的短期偿债能力就越强，反之则越低，万科企业从10年到11年现金比率逐年递减，说明企业的短期偿债能力较差。企业面临一定的风险。 3：长期偿债能力分析 万科企业2010-2011偿债能力相关指标 对房地产企业来说，60%到70%是企业正常的资产负债率。万科2010年到2011年，企业资产负债率保持在70%上下，这是比较合理的。万科企业资产负债率偏高，可能存在资金周转风险。从报表中我们看到万科企业的资产负债率逐年上升，负债总额持续增加，企业面临较高的风险。 现金总负债比率说明了企业营业活动创造的现金流量对企业负债的保障能力，该比率越大企业的经营活动创造现金流量的能力越强，现金对企业债务的偿付能力越强，万科公司虽然以长期负债为主且期限较长，但是企业的现金净流量
万科评估标准
关于2014年使用“实测实量”A6版进行季度工程质量、安全评估的通知 VKGC-TZ-2014-001各区域、一线公司： 为进一步提高工程质量，鼓励使用“提高质量、提高效率、减少人工”的工艺工法，使项目管理常态化，交付出高质量的产品，集团工程管理部对2014年使用A6版“实测实量”进行季度工程质量、安全评估工作通知如下： 一、住宅项目“实测实量” 1．实测样本：抽取方式为电脑任意选取。每个标段选5套房，每个楼栋产生1套，当少于5栋时均衡抽取；当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）大于3分时再以上述规则增加3套实测，当成绩偏差（房间综合最高分与最低分之差）仍大于2分时再以上述规则增加2套实测，此成绩为最终结果。 2．实测范围：室内、公共部位，实测点以目测的最差部位进行。 3．实测内容、部位、标准： 4．实测评分办法： （1）实测点以目测的最差部位进行。
（2）公共部位实测位置的选定随同实测实量房屋的所在楼层。 A6版-02表 二、安全文明
安全文明分：防火管理、三宝四口、安全用电、机械设备、基坑支护、场容场貌、卫生设施共7项评估内容。 1．评估样本：防火管理、安全用电、机械设备、基坑支护、场容场貌、卫生设施6项检查全标段评估。三宝四口防护每标段随机选取两栋楼的2个单元3个楼层进行评估。2．评分办法 A6版-03表
三、季度评估项目综合分 1．项目标段综合得分=标段实测得分*80%+标段安全文明得分*20%。 2．项目综合得分为标段实测实量、安全文明得分按标段面积加权计算（标段面积以施工许可证载明的地上面积为准）。 3．内外墙采用免抹灰工艺的标段或项目综合得分加1分。 4．项目综合评价 全集团项目按优、良、中、较差、差5个等级核定项目质量评价级别。