商业地产之现状及经营危机

假如出售出去，同时差不多招租成功，但要保证投资人长期稳定投资回报，也确实是必须保持租户的长期运营的经营成功，然而大量的广告促销费由谁来投入并不明确。如北京巨库特不清晰其面临的死结，在销售过程中尽量回避政策的风险，不惜投入巨额的广告费用以“秀库、装库、食库、玩库”这一特不行的概念解决招商问题，等于给投资人一个投资的预期。现在《北京现代商报》报道中商户反映的问题确实是第三个问题，即谁为市场的整体经营成功负责？从道理上讲，每一个商户是自负盈亏的独立经营主体，然而一旦商户经营不行退租，投资人的问题将立即暴露出来，现在才是开始。

定位之痛——战略与战术博弈

战略决定方向，战术决定沿正确方向前进的道路如何走。项目的包装在战术营销上特不重要，依照其定位或者讲其战略，在概念设计、LOGO、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上要花费专门大心思。因此，

最用心的要属销售的广告和推广活动。例北京的巨库曾经通过概念炒作，以及铺天盖地的销售广告和推广活动，据讲在此攻势下一段时刻销售得特不行，价格每平方米达到4-5万元，在北京的任何一个商场或者市场都没有见过如此阵势，即使同时期开始招商和开业的60万平方米的亚洲商业航母——百荣世贸商城与之相比也相形见绌。然而今天的巨库却生意冷清并出现商户开始退租等情况，重要的缘故依旧其市场定位，尤其是在客群定位和形象定位上出现了问题，同时这也是巨库最引以为豪的东西。但实际上商圈范围内居民的人口结构与其定位在35岁以下的新青年刚好是相反的。关于一个2-3万平方米的商场或者市场核心商圈半径3公里左右，你要吸引全北京的时尚青年来此消费概念上是可行的，然而必须尊重商业规律。

在商界有一个重新定位的经典案例确实是北京的甘家口百货商场。90年代末，新装修开业的甘家口百货商场也开始走时尚、精品的百货店进展方向，然而开业专门长一段时刻生意冷冷清清。认真地分析后，其商圈范围内人口结构以中老年人居多，其定位不适合该区域的需求，后甘家口百货商场开始进行业种调整，大幅增加中老年人需求的商品，获得了成功。

在形象定位方面，需解决市场和商场的冲突。大伙儿明白，市场吸引的是无差不的消费人群，只要略明白一些商业知识的人都明白，百货商场卖的是时尚，便利店卖的是时刻，而超市和市场卖的确实是廉价。价格廉价就需要更高的营业额，需要更多消费人群支撑。

经营之痛——谁是我们的客户

专门多商业地产项目在商业运营（商场开业）后广告投入与前期销售时广告费的大量投入相比，真有天壤之不。前期广告投入因为是卖房，销售与开发商有直接的关系，而后期广告投入是为了经营，收益的主体是商户。就涉及到这笔广告投入从哪来里的问题，从正常情况看，要紧来源是向商户收取治理费，刚刚开始经营的商户是最不稳定的，假如经营好，租金提高没关系，而一旦商场整体经营不行，就算提早退租，最多损失押金，这也是产权式商铺的死结。我们从商铺营销利益角度进行分析：开发商关怀的是是否好卖，价格能否达到预期，从现在的情况看，大部分开发商差不多达到了目的，对投资商铺的人，现在矛盾还没有暴露，一旦到绝大部分经营户生意不行同时开始退租的时候，所有的矛盾都将集中释放。室内产权商铺从它出现的那一天就没有解开那个死结，我们不能把前提条件建立在以后那个项目确信能经营起来同时能赚钞

票的基础上，因为问题只有在失败后才能暴露，而产权商铺失败了就没有好的良方。因为这种事件主体的任何三方从没有像一个真正的商业零售企业会用心考虑最终赚钞票的来源——消费者。

商业地产之危机：

2002年被人们称为“商业地产元年”,2003年、2004年的“商业地产年” 刚过，“商业地产问题年”的 2005年接踵而至。市场风云转变的如此之快，一如商业地产的“变脸”，“变脸”并不可怕，可怕的是可不能“察言观色”、“重新洗牌”。

商用物业活跃着却同时又疲乏着——商用物业的高回报刺激进展商投巨资开发；而商用物业经营的困难又使众多的房地产商不愿触及。然而利润埋没着理性，开发商宁愿付出十倍的价值挑战商业物业的“高处不胜寒”。

在商业地产如火如荼开发的同时，不断涌现一幕幕商业物业开发的怪现象“不卖就亏”“一卖就乱”“一乱就死”。什么缘故会出现住宅开发不曾出现的“怪现象”？这与商业地产的特点和盈利模式紧密相关。商业地产是房地产开发中投资回报最高、风险最大的领域，是充满智慧的较量，不仅对资金、人才、专业技术有更高的要求，而且需要开发商相

当熟悉当地的商业环境。除此之外，经营治理是成功的“最后一张王牌”。

我们明白，商业关注的更多的是其本身的特点，以及商业模式，包括商业租售和商业经营两个层面。商业地产项目作为商业的经营场所，所起到的是生产工具的作用，其成本要分摊到商业经营中去，其价值受经营好坏的阻碍。投资商场开发的房地产开发商由于不能操控商业的经营，因之难以把握投资铺的经营行为，常会有力不从心之感。事实上，熟悉商业物业开发的人都明白，商业物业投资周期长，投资风险高，经营难度大。每个成熟的商业地产开发商都会有一套周密的项目开发推广方案，自己有既定的节奏，并非拍拍脑袋一起凑喧闹就能成功的。现状要求商业物业的开发商认识商业地产经营治理这一张牌的重要性和必要性，这也能为我们下一步解析商业物业市场出现的一些“怪现象”作证。

危机一、可怕的“多米诺骨牌”

怪象一、旺铺不旺销

在过去，商铺最重要的是一个“旺” 字，即旺地，旺人，旺财。成为旺铺的一个首要前提是：地旺。