房地产项目交付使用阶段流程

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。

竣工验收是指一个工程项目经过施工和设备安装后达到了该项目设计文件规定是要求，具备使用条件，由开发建设单位查验工程并办理接收手续的过程。竣工验收一般分为2个阶段，一是单项竣工验收，二是综合验收。武汉市建设管理委员会对全市建筑工程竣工验收实施统一备案，具体工作委托武汉市建设工程质量监督站负责实施。

工程竣工验收条件：

1、完成工程设计和合同约定的各项内容

2、施工单位在工程完成后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

3、于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

4、勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

5、有完整的技术档案和施工管理资料

6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告

7、建设单位已按合同约定支付工程款

8、有施工单位签署的工程质量保修书

9、城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件

10、有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件

11、建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕

工程竣工验收程序：

1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。

3、建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

4、建设单位组织工程竣工验收

1）建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约和在工程建设各个环节执行法律、法规和过程建设强制性标准的情况

2）审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料

3）实地查验工程质量

4）对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面做出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见

建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。

建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

①工程竣工验收备案表

②工程竣工验收报告。工程竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料

③法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件

④施工单位签署的工程质量保修书

⑤法规、规章规定必须提供的其他文件

商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

二、申办建设工程规划验收

建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。

申办资料：

1）填写《建设工程规划验收申请表》

2）市勘测设计院测绘的竣工图

3）建设用地规划许可证

4）建设工程规划许可证

5）土地使用权权证

6）拆迁验收审批书

7）经审定的规划总平面图

8）建筑核位红线图

9）建设工程红线定位图册

10）属成片小区的还需要提交市政工程、管线等相关设计资料

11）其他相关资料

另准备一份经批准的建筑工程施工图供现场验收用。

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

房地产权属登记，是指由房地产行政管理部门对房屋所有权及其相应的土地使用权，以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行的登记并对登记的房地产依法进行审查和确认权属，核发房地产权属证书的行为。房地产权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。本市房地产权属证书包括《房屋所以权证》、《国有土地使用权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》和《期房抵押证明》。

新建商品房屋的，应当在房屋竣工后3个月内向有管辖权的登记部门申请房屋所有权、土地使用权的初始登记，并且提交下列文件：

1、申请表

2、房地产开发资质许可证

3、建筑工程规划许可证（含规划办、处罚证明）

4、建筑红线定位图

5、建筑施工许可证

6、竣工验收证明

7、工商营业执照复印件

8、法人代表身份证复印件、

9、授权委托书及代理人身份证复印件

10、房屋平面图

11、土地使用权属证件（查验证件）

12、建设用地规划许可证（查验证件）

13、用地红线图（查验证件）

新建的商品房屋，房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后售出或者交付给买受人之前，向具有管辖权的登记部门申请办理商品房屋的初始登记，领取《商品房权属证明书》。

四、物业移交

开发建设单位应当与物业管理企业签订前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效时终止。

住宅区入住率达到50%以上或者住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇（乡）人民政府召集第一

次业主大会，选取产生业主委员会。

开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起30日内，向房地产行政管理部门提出申请，经审查批准后向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料：

①住宅区规划图和批准文件

②单体建筑、结构、设备竣工图

③道路及地下管网竣工图

④各种设备的使用说明书、电路示意图

⑤建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料

⑥其他必要资料

在物业移交同时或移交之前，开发商应将小区水、电、气移交当地供水部门、供电部门和供气部门，以实现彻底移交。

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