房产抵押反担保协议(简洁实用版)

反担保协议

借款人：（甲方）

担保人：（乙方）

反担保人：（丙方）

甲方因融资需要，申请乙方为其向贷款，贷款金额为人民币元，期限为月的贷款提供担保，担保金额为人民币元（借款合同、担保合同见附件）。现丙方应甲方要求担任甲方的反担保人，以其自有的财产向乙方承担连带责任的反担保。为明确各方权利、义务，三方经协商一致签订本合同，以资共同遵守履行。

一、丙方提供反担保的形式

丙方以位于的房产（产权证

号：）作为乙方为甲方担保的反担保财产，并以上述房产的全部价值承担连带保证责任。

丙方应于本协议签订后日内将反担保财产抵押登记手续办理完毕。

二、反担保的担保范围

1、乙方为甲方承担保证责任，代甲方向偿还的全部借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿款及实现债权的全部相关费用。

2、甲方按照与乙方的保证合同应支付给乙方的代偿资金利息及违约金等全部应付费用。

3、乙方为实现对甲方的追偿权和抵押物优先受偿权而支出的包括但不限于律师费、诉讼费及其他相关费用。

三、丙方提供反担保的保证期间自乙方承担担保责任之日起三年。

四、如甲方未按照借款合同按时向履行偿还借款本息和相应费用的义务，乙方有权直接向丙方追索相应款项。

五、本合同签订后至丙方保证期间届满前，若丙方擅自处分、抵押担保财产，或丙方提供的担保财产价值明显降低或依法被查封、征收、灭失等，丙方应立即向乙方提供经乙方认可的同等价值担保财产予以补足。逾期未补足的，丙方承诺以其名下全部财产向乙方提供反担保，并赔偿乙方因此造成的全部损失。

六、若丙方不履行或不完全履行本协议约定的任何义务，每逾期履行一日，丙方须向乙方支付相当于乙方保证金额万分之五的违约金。

七、本协议未尽事宜，经甲、乙、丙三方协商一致后另立补充条款。若甲、乙、丙三方在履行本同中发生争议、纠纷，应协商解决，协商不成时，各方均有权向乙方所在地的人民法院提起诉讼。

八、本协议一式叁份，自三方签字盖章后生效，三方各执壹份，具有同等法律效力。

附件：《借款合同》、《担保合同》

甲方：乙方：丙方：

代表：代表：身份证号：

日期：日期：通讯地址：

日期：

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干货：房产抵押不良资产处置流程全揭秘

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体（个人或者公司）。银行不良资产最先产出的地方是银行，然后会流动到四大。四大再流动到民间不良资产处置机构。银行卖出不良一般是三折，如果卖给了四大，四大再卖到民间不良资产处置机构。四大卖出不良资产途中一般不会加太多的价格，也有四大以从银行拿到的价格出售给民间不良资产处置机构，然后处置了不良资产的利润分给四大。两种操作模式都比较常见。 1、房产抵押不良资产的特点房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多，在后文详述。可以总结出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易，所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。 2、房产抵押不良资产处置流程我们可以假设有一笔房产抵押不良资产的抵押物是一套在北京海淀区的面积合适、产权清晰商品房，从房产的位置以及属性来看，这是一笔极好的不良资产，处置方能够获

一分钟让你了解房产抵押贷款全流程

一分钟让你了解房产抵押贷款全流程！风控团队工作人员岗位简述 1.客户经理：负责处理业务接待、受理的人员 2.风控内勤：负责项目前期评估，后期建档、跟踪 3.运营经理：负责把控整个项目的运营过程

4.风控信审：负责项目受理后期的抵押物资料审核、实地调查等 5.权证人员：在办理抵押物抵押阶段，负责办理相关抵押证明（他项权证）的人员 6.财务部门：负责整个项目运营过程出现的各类费用审核、最终放款步骤一：客户申请借款有足额抵押物的客户提出借款需求申请，向客户经理提供抵押物、借款期限、借款金额等信息，客户经理及时将信息反馈给风控内勤。并由风控内勤对抵押物进行评估，10-60分钟内将评估信息反馈给客户经理。步骤二：业务受理风控内勤评估抵押物足值的情况下（抵押物价值不足，业务不予受理），客户经理备齐借款客户身份证、户口本、婚姻证明、房产证等相关证件原件或复印件，填写客户借款申请表。由运营经理签字后一并交由风控部门，风控及时受理该业务。步骤三：初步审核

风控内勤收到客户经理交来的资料后，审核借款资料及客户借款申请表是否完整，如果信息不完整退回运营部门，信息完整之后20分钟内将相关资料交由风控信审人员作下一步审批工作。步骤四：信审 1.资料审核：信审人员结合客户借款申请表在30分钟内对借款资料进行审核以后确保资料的完整性、真实性。 2.面谈/电话审核：借款资料无异议的情况下，信审人员约见客户面谈或者电话审核了解借款人的借款用途，还款来源及个人资产等相关信息，1小时内将审核信息交由权证人员，权证人员根据审核信息进行实地调查。 3.实地调查：权证人员2-4小时完成实地调查，通过实地调查进一步了解借款人的抵押物状况、个人资质及企业经营情况，并及时将信息综合反馈给信审人员，由信审人员填写风控表上报给风控经理作最终批复。步骤五：终审批复如借款人符合抵押借款条件，信审人员即时填写风控考察审核表，由风控经理审核，确定最终放款额度，20分钟内填写理财匹配单传至理财部门匹配理财客户，12小时内予以放款。

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不良资产处置定价思路分析根据公司党委和人力资源部的工作安排，ⅩⅩ年10月12日至ⅩⅩ年4月12日，我在ⅩⅩⅩⅩ进行为期半年的实习锻炼。现将实习过程和工作思考报告如下。第一部分实习过程简要总结一、研习体系文件，动手画流程图 ISO9001标准体系文件是公司今后标准化管理的依据，是指导工作的有效方法，它规范了现有公司产品和新业务开拓的管理标准。在ⅩⅩ实习期间，对每个部门的体系文件，结合实际业务进行学习，对重点程序性文件涉及的流程图动手描绘，并细化到部门内的具体操作岗位，以期既能达到从制度机制方面了解公司管理框架，又能掌握具体业务操作方法的目标。二、投身业务实践，掌握操作方法 ⅩⅩ是执行总公司决策、负责具体业务操作的层面，通过在ⅩⅩ各个部门的轮岗实习，掌握具体岗位的职责和业务操作方法。同时，和项目经理一道对资产处臵项目和业务拓展项目进行运作，参与调查和谈判，走访关联人，撰写工作报告，比如：在与桂林市国有资产投资经营公司就该公司管理的不

良资产合作事宜进行了调查和磋商后，根据双方谈判．内容和掌握的资料，提交了《与桂林市国有资产投资经营公司不良资产合作事宜的调查报告》；通过实地走访南星锑业集团有限公司和堂汉锌铟公司，根据掌握的资料完成了《关于南星锑业集团有限公司和堂汉锌铟公司的现场走访情况汇报》。三、总结工作经验和方法，提升业务素质在每个部门实习结束后，都会对部门涉及的工作要点进行总结归纳，比如总结了不同评估方法的适用背景；项目审核如何从评估、法律和综合的角度把握审核要点，ⅩⅩ业务拓展的设想等。在实习过程中，通过与项目经理一起参与项目运作实践，感觉到定价成为困扰资产处臵的一个核心问题，也是关乎项目处臵成败的关键因素之一，所以结合在总公司期间对ⅩⅩ的审计和后评价所了解到的情况，重点对现阶段公司不良资产处臵定价的现状和破解思路进行了思考。第二部分不良资产处臵定价思路分析不论是从外部监管机构的视角来看，还是从公司内部关注点来看，定价是否合理成为衡量公司不良资产经营成果和处臵能力好坏的重要砝码。合理定价，无论于国家于公司都是双赢的事情；定价不合理，是国有资产流失、公司经营能力缺

上海房屋抵押贷多少天能办好

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3、典当行。房产抵押成数为7成，年利率为23%到37%不等。最快当天即可放款。从上述上海地区银行和其他非银行贷款机构的对比可以看出：1、传统银行住房抵押贷款成数较统其他金融机构较低。四大国有银行对贷款控制比较严格，本身房产抵押对房屋的要求即比较高，且房产贷款成数低，上海国有银行收紧钱袋，会进一步加剧上海中小企业的融资难问题，企业转而向贷款成数较高的地方性银行和非银行贷款申请贷款。2、各个贷款机构年利率差异较大。上海各个金融机构的年利率差异较大，非银行贷款机构典当行的年利率最高可达37%。3、放款时间差异较大。银行审查较严格故审查时间较长，典当行对申请人资质要求较低，一般有房子当天就可以放款。对于急需用钱的上海的朋友来说，想找到一个合适的贷款机构并不容易：银行抵押房产贷款要求高，申请麻烦；到其他贷款机构除了要支付高利息以外，还要承担各种资金流程的手续费，承担“资金掮客”的各种费用。如何才能快速、低成本、简易得获得贷款呢？房金所小编为您推荐中国最权威的房产抵押贷款平台“房金所”，房金所会帮助您快速、安全、低息得与银行获得对接，达到自己的贷款目的。最后，如果您实在急需这笔钱，也可以找银行申请加急，或者找担保机构操作，或者办理小额贷款，小编建议最好还是找像房金所这样的专业机构为您办理，以免上当受骗。

(完整word版)金融业不良资产处置法律服务方案书

金融业不良资产处置法律服务方案书一、ⅩⅩⅩⅩ（ⅩⅩ）律师事务所简介 ⅩⅩⅩⅩ律师事务所系国内最早从事金融及证券业务的律师事务所之一，在银行、金融业不良资产处置、融资、证券、银行、保险、

信托和基金等金融证券法律服务领域具有丰富经验，多年来参与了化工、煤矿、石油、保险、银行等重要行业的大型国有企业的融资、证券、保险等项目。迄今，已为中国300余家企业的股份制改造、境内外首次发行A股、法人股、B股、H股以及上市公司配股、增发、发行可转换债券、并购与资产重组等提供优质法律服务。 ⅩⅩⅩⅩ（ⅩⅩ）律师事务所经福建省司法厅批准于2012年成立。ⅩⅩⅩⅩ（ⅩⅩ）律师事务所秉承ⅩⅩ总所“客户至上、团结全作、勤勉尽责、优质高效”的服务理念，银行、金融业不良资产处置金融证券、知识产权、企业法律风险防控、房地产为主要发展方向，走品牌化、专业化、团队化、规模化及国际化发展之路。律所聚集了一批专业素质过硬、执业经验丰富、具有复合型知识背景的执业律师，执业律师21人，现执行合伙人为蔡宏谋律师。蔡宏谋律师从事律师执业二十余年，具有丰富的法律实践经验，曾被评为福建省优秀青年律师。 ⅩⅩⅩⅩ（ⅩⅩ）律师事务所本所法律服务制度在长期的法律服务中，本所形成了一套规范的法律服务制度： 1、优先服务制度：顾问单位作为本所固定的基本客户，

相对于其他新的非固定客户而言，在处理法律事务方面，会得到本所的最优先、最便利服务。 2、重点服务制度：顾问单位是本所业务发展的基础，因此，本所将之所需的法律服务会结合其业务特点及时地确定服务重点，突出重点服务。 3、及时服务制度：通过本所与顾问单位签订的《法律顾问聘用合同》或《专项法律服务合同》，约定一般事项和重大事项的服务时限，保证及时完成顾问单位委托的工作。 4、团体服务制度：顾问单位的法律服务工作，原则上由本所指派的顾问律师或顾问律师团负责。遇顾问单位涉及重大、复杂的法律问题时，本所会及时汇集专业律师，组成“专门律师服务工作团”为顾问单位提供特别的法律服务。 5、专业服务制度：根据顾问单位所涉的法律事务特点，除组成“专门律师顾问工作团”服务外，顾问律师还会按法律服务内容的不同性质，选择事务所内部专业律师协同办理，保证法律服务的优质、高效、专业。 6、定期拜访制度：顾问律师进行定期拜访，变“被动服务为主动服务”,全面了解顾问单位的业务特点，熟悉顾问单位的经营运作模式，及时发现问题,解决问题，提出合理化建议，更有效的为顾问单位避免和防范经营中的风险. 如本所受聘贵司担任法律顾问，本所将按以上法律服务制度，为贵司提供优质、高效、专业的法律服务。三、法律服务律师团成员由对金融业不良资产处置领域有相当研究的蔡宏谋、丁小明、上官宝山、卢晶、杜振祥、黄晓琪（必要时增加律师）组成律师团（各律师简历附后），为贵单位提供规模服务。其中，蔡宏谋律师任贵行首席法律顾问，代表我所与贵单位协商法律服务的具体事项，接受贵

房屋产权证抵押贷款期限是多久

房屋产权证抵押贷款期限是多久一、房屋产权证抵押贷款期限是多久理论上来说房产抵押贷款一般年限最高可贷款30年。 1、如果是抵押房产用于企业经营：（1）额度：经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成；（2）利率：利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上；（3）年限：一般为五年以内。 2、如果是抵押房产用于个人消费：（5）利率：抵押房产用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%；（6）年限：一般为十年以内。（7）如果是抵押房产用于购买商用房。二、房屋抵押对房屋的要求（一）房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；（二）房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年；（三）所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；三、房产抵押贷款优点 1、利率相对较低。由于有抵押物的存在，房屋抵押贷款利率相对较低，一般为基准利率上浮10%-30%。相比无抵押贷款，此点优势明显。 2、贷款期限较长，最长贷款期限为30年，但借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。 3、贷款额度较高。其贷款额度通常是房屋评估价值的50%-70%，最高上限为1500万元。具体来说，商品住宅的抵押率最高可达70%；写字楼和商铺的抵押率最高可达60%；工业厂房的抵押率最高可达50%。基本上能够满足广大借款人对资金的使用需求。

4、审批率相对高。将房屋抵押给银行，对银行来说肯定会减少放款的风险，因此，在其他方面的要求上会比较宽松。借款人只需有稳定的工作和良好的信誉即能获贷，通常银行对借款人的收入水平和工资发放形式没有较高要求。 5、可以用他人房屋做抵押。即使借款人名下无房产但借款人若具备还款能力，也可以使用亲属或朋友名下的房产作为抵押物，前提是抵押人要出具同意抵押声明材料，并且要同时满足抵押人年纪在65岁以内方可办理。 6、还款方式灵活。与无抵押贷款方式不同，借款人对还款方式的选择面较宽。一般有一次性还本付息法（特指贷款一年期以下及一年期）、等额本金法和等额本息法。

关于房产抵押贷款流程与注意事项

关于p2p房产抵押贷款流程与注意事项房产抵押P2P为何备受青睐？因房产属于市场定价较高的固定资产，且随国家政局和经济命脉为一线，价格很难遭受市场波动。所以，房产抵押贷款以各种不同的形式占据了民间借贷市场的大半江山。此次，我也就和大家来说道一下这片市场所存在的风险利弊。房产抵押贷款在最初期属于银行办理的业务范畴内，至今为止，房产抵押贷款在银行系统内也占有一定的交易。银行系统中小额的消费类贷款，只要有国企事业单位证明是可以办理信用分期。主要针对于企经营用户需要房产抵押。那么既然有了银行的大门，民间市场为何还会出现大量的房产抵押贷款项目呢。主要还是因为银行即使开了大门，但是门槛是极高的，且贷款金额往往达不到借款人预期值。小微经营户在银行办理抵押贷款时，银行需审核公司的注册资金，经营流水，个人征信，供应链合同，最后根据银行的存贷资金做最后的授信。流程繁琐且需要审查的资料繁多，在过程中有一定的手续费，以及业务员对贷后风险把控的隐性回扣也需包含其中。就注册资金而言，很多小微企业最初注册资本过低，在后期需扩张时很难批到贷款资格，然后针对经营流水这一项，净收入需要达到贷款金额的数倍才能通过流程审核。在重重流程审核和时间的拖堂下，并未能解决借款人的燃眉之急。那么针对民间借贷市场，房产抵押标所需办理的流程是怎样的呢？审核条件： 1>借款人需要公证处办理整套公证资料。（其中包括：1、身份证公证2、户口本公证3、结婚证公证4、借款合同附带强制公证5、委托抵押解押8条公证6、房屋委托买卖公证。当然各地区办理公证具体条款不一，大致基本就由这几项组成） 2>办理借款人房产抵押他项。 3>风控部下户核实借款人房产居住情况，有无出租，以及租赁合同手续。 4>核实资金用途，还款来源。房产抵押项目在信审资料分析上，确实比信贷粗放，只要房产能顺理成章办理公证和他项，基本都能放款。整个操作流程所耗时间也不长。在办理他项和解押过程中，大致各需要一周时间，但一般可以凭借当日办理的抵押登记表即可放款。再来说一下，现金很多房产抵押平台的乱象。 1>质押房产两证在民间借贷市场最初期，很多私贷公司做高利借贷，债权人只需扣押借款人房产两证方可批款（房屋产权证，土地证）。在市面上所谓的当日放款基本来源于此模式。核查房产两证真实，就将资金借出，后期出现逾期赖账的，就通过一纸借款单据进行催收。房产两证在未做抵押的情况下，想补多少本，就补多少本。所以高息的粗放模式，也只是在用高利赌本金，一般这种借贷的初衷就没打算闹到法院走司法程序，最终靠民间手段解决。 2>签订长期房产租赁合同在民间借贷市场中，最常用的房产抵押模式还有押两证及同时签订房产租赁合同的。一般这种借款多发于在外有一定债务的借款人。房子被抵押过多次，但所欠公司的钱又未能归还，所以会强行签订一份长期租赁合同，使房屋使用权保障在自己手里，但一般这种模式进入司法程序，最后也是无法得到合理偿款。

银行抵押不良资产处置流程全揭秘

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银行对不良资产的认定有一套标准，如果真的形成了不良贷款。银行最急切的愿望是将不良资产出表。一般出表方式有卖给四大国有资产管理公司（长城、信达、东方、华融），或者卖给有实力的第三方合法主体（个人或者公司）。银行不良资产最先产出的地方是银行，然后会流动到四大。四大再流动到民间不良资产处置机构。银行卖出不良一般是三折，如果卖给了四大，四大再卖到民间不良资产处置机构。四大卖出不良资产途中一般不会加太多的价格，也有四大以从银行拿到的价格出售给民间不良资产处置机构，然后处置了不良资产的利润分给四大。两种操作模式都比较常见。 1、房产抵押不良资产的特点房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。

不良资产处置

不良资产处置简介 2015年9月

目录一、不良资产处置介绍 (5) 二、银行不良资产介绍 (6) （一）概念 (6) （二）治理措施 (6) 1.剥离体制原因形成的不良信贷资产 (7) 2.专业银行实行公司化 (7) 3.构建国有企业集团，推进企业进行资产重组 (7) 4.强化银行信贷管理 (8) 5.依法治贷 (8) 三、我国金融不良资产形成的原因及特点 (8) （一）金融不良资产形成的原因 (8) 1.立法的缺位导致法律不能对社会经济生活进行有效调整 (9) 2.宏观经济政策不稳定，经济起伏剧烈 (10) 3.金融监管乏力 (11) 4.国有商业银行经营乏力 (12) 5.企业过度负债，经营管理不善，效益不佳 (13) 6.社会信用环境差，企业故意逃废债 (13) 7.银行的信贷业务在一定程度上丧失自主权 (13) （二）金融不良资产形成的特点 (14) 1.不良资产数额巨大，不良贷款比重相对较高 (15) 2. 我国银行不良资产产生的原因复杂 (15) 3.利益关系特殊 (15) 4.不良资产类型特殊 (15) 四、不良资产处置全过程 (16) （一）确定拟处置标的、处置公示 (16) （二）进行尽职调查 (16) （三）谈判 (16)

（四）报批 (16) （五）拍卖 (17) （六）签约付款 (17) （七）债权交接、债权转让公告 (17) 五、传统的不良资产处置方式 (17) （一）诉讼追偿 (17) （二）打包处置与分包 (18) （三）债务重组 (19) （四）债权转让 (20) 1.协议转让 (20) 2.招标转让 (20) 3.竞价转让 (21) （五）债转股 (22) （六）公开拍卖 (23) （七）资产置换 (23) （八）资产托管 (24) （九）资产租赁与承包 (25) 六、新型的不良资产处置方式 (26) （一）不良资产证券化 (26) 1.资产证券化的定义 (26) 2.资产证券化的流程 (27) 3.资产证券化当事人 (28) 4.资产证券化要注意的问题 (29) 5.不良资产证券化的趋势 (30) 6.已发行不良资产证券化产品解析 (31) （二）互联网+不良资产 (33) 1.“互联网+不良资产处置”平台 (34) 2.包之网公司介绍 (36) 3.资产360公司介绍 (38)

贷款买房大概需要多久能办好

问：我想了解一下按竭贷款买房的具体步骤和贷款时间。答：1.办理按揭贷款的步骤：（1）商业按揭贷款：签订《购房合同》，买卖双方准备贷款资料--预约银行签订《房产按揭贷款合同》，并向银行提供贷款资料--银行通知评估公司实地看房，并在３个工作日内出具评估报告--银行收到评估报告对房产及借款人的资质进行审核--借款人贷款条件通过，银行出具批贷函--买卖双方在收到批贷函的情况下，到房地局办理过户手续--过户完毕将契税票和领证通知单交到贷款行（如果是通过担保公司办理的，银行会在２４小时之内将贷款金额发放给原房主）--房地局出房本--银行拿房本对房产进行抵押手续的办理--银行放款给原房主。（2）公积金贷款：签订《购房合同》，买卖双方准备贷款资料--预约银行签订《房产按揭贷款合同》，并向银行提供贷款资料--银行通知评估公司实地看房，并在３个工作日内出具评估报告--银行收到评估报告对房产及借款人的资质进行初审--借款人初审条件通过，银行出具批贷函--买卖双方在收到批贷函的情况下，到房地局办理过户手续--过户完毕将契税票和领证通知单交到贷款行--房地局出房本--公积金管理中心进行复审--复审通过银行拿房本对房产进行抵押手续的办理（如果是通过担保公司办理的情况下，银行会在２４小时之内将贷款金额发放给原房主--银行放款给原房主。 2.在贷款的办理过程中需要注意的时间结点有：房产评估的时间一般在３个工作日之内；银行审批的时间一般为７个工作日（此时间是可以缩短的）；房产证出本的时间最长为一个月；房产抵押时间最长为一个月。如果是公积金贷款，在贷款审核阶段花费的时间比商业按揭贷款时间长，最长为２个月，一般情况下为１个月。请注意：在房产证出本时间和房产抵押时间上，由于不同地区的房地局办事效率和手续存在差别，在办理过程中应以本地的规定为准。

不良资产处置法律服务方案

金融业不良资产处理法律服务方案书地址：中国·福建·泉州市丰泽区宝洲路泉州浦西万达中心A座1305、1306 邮编：36 电话（Tel）：传真（Fax）：电话（Tel）：传真（Fax）：一、北京中银（泉州）律师事务所简介北京中银律师事务所系国内最早从事金融及证券业务的律师

事务所之一，在银行、金融业不良资产处理、融资、证券、银行、保险、信托和基金等金融证券法律服务领域具有丰富经验，多年来参与了化工、煤矿、石油、保险、银行等重要行业的大型国有企业的融资、证券、保险等项目。迄今，已为中国300余家企业的股份制改造、境内外首次发行A股、法人股、B股、H股以及上市公司配股、增发、发行可转换债券、并购与资产重组等提供优质法律服务。北京中银（泉州）律师事务所经福建省司法厅批准于成立。北京中银（泉州）律师事务所秉承中银总所“客户至上、团结全作、勤勉尽责、优质高效”的服务理念，银行、金融业不良资产处理金融证券、知识产权、企业法律风险防控、房地产为主要发展方向，走品牌化、专业化、团队化、规模化及国际化发展之路。律所聚集了一批专业素质过硬、执业经验丰富、具有复合型知识背景的执业律师，执业律师21人，现执行合伙人为蔡宏谋律师。蔡宏谋律师从事律师执业二十余年，具有丰富的法律实践经验，曾被评为福建省优秀青年律师。北京中银（泉州）律师事务所 4月30日

本所法律服务制度在长期的法律服务中，本所形成了一套规范的法律服务制度： 1、优先服务制度：顾问单位作为本所固定的基本客户，相对于其它新的非固定客户而言，在处理法律事务方面，会得到本所的最优先、最便利服务。 2、重点服务制度：顾问单位是本所业务发展的基础，因此，本所将之所需的法律服务会结合其业务特点及时地确定服务重点，突出重点服务。 3、及时服务制度：经过本所与顾问单位签订的《法律顾问聘用合同》或《专项法律服务合同》，约定一般事项和重大事项的服务时限，保证及时完成顾问单位委托的工作。 4、团体服务制度：顾问单位的法律服务工作，原则上由本所指派的顾问律师或顾问律师团负责。遇顾问单位涉及重大、复杂的法律问题时，本所会及时汇集专业律师，组成“专门律师服务工作团”为顾问单位提供特别的法律服务。 5、专业服务制度：根据顾问单位所涉的法律事务特点，除组成“专门律师顾问工作团”服务外，顾问律师还会按法律服务内容的不同性质，选择事务所内部专业律师协同办

关于房地产类不良资产处置

什么是房地产不良资产？房地产不良资产主要指以房产、地产相关物业进行抵押的不良资产，包括但不限于土地、写字楼、存量房、投资物业等。房地产是如何变为不良的？第一类：涉及违规、违建、超建的房产。比如政府批复10万㎡，结果开发商建了11万㎡。此类房产会面临拿不到批文，进而拿不到销售证的局面，开发商无法实现销售、无法支付工程款和银行贷款，变成不良。第二类：由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。这种风险主要发生在商业环境并不是很友好或者政治不稳定的地区，项目以大的城市综合体为主。第三类：因复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产。这种以民营企业投资的地产项目居多。比如有位民企老板，之前拿地项目估值10个亿，从银行借了5个亿，信托借了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1个亿，相当于10亿的项目借了9亿。后来，由于项目没设计好，销量上不去，资金无法回笼，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之于法律。法院将整个项目查封，进

而导致项目更是无法动工和销售，债权债务人都冻在里面出不来，进而形成利滚利的局面。第四类：市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差，进而导致项目陷入困境。例如一个包工头，拿了一块有湖景的地，坚持要实现自己的个人梦想和情怀，建豪宅。于是，在湖边造了很多大别墅，但在当地市场，能够买得起几千万别墅的都是高端客户，不仅挑产品，还挑开发商，显然这个民营老板的操盘水平和公司品牌支撑不了这么高的售价，于是房子卖的很慢，进而没有资金支付工程款和银行贷款，形成了烂尾楼。第五类：纯粹是基于市场原因导致的不良。如果一个地区的市场供应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段，那么，房产项目变为不良也就不足为奇。房地产抵押不良资产的特点房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多。可以总结

国际资产管理公司处置不良资产的经验分享

论国际资产管理公司处置不良资产的经验摘要：亚洲金融危机以来，各国十分重视对银行不良资产的处置，力争将银行危机消灭在萌芽状态，分析了美国、瑞典、波兰、韩国、马来西亚等国资产管理公司处置不良资产的若干经验，并对之进行总结。关键词：国际资产管理公司；不良资产；处置方法 1 美国资产管理公司最早源于美国，正是由于美国重组信托公司(Restructuring Trust Corporation 简称RTC)的成功，才逐步引起了国际社会对资产管理公司模式的普遍重视。其后，在国际银行业危机浪

潮的侵袭下，许多国家借鉴了美国的处置经验来化解本国银行业不良资产危机，并在结合本国实践的运用中推陈出新，积累了更多宝贵的处理经验。美国RTC的成功之处主要在于它的不良资产处置模式。为防止道德风险和充分体现通过市场机制定价的原则，RTC 在处置资产时，形成了一套以招标为基础的标准程序。一般RTC对于不良资产的具体处置方式包括: 第一，公开拍卖。首先根据资产的规模、质量、类型、期限和地域分布，RTC 将贷款划分为不同的贷款组合。然后，聘请私营公司会计人员估算各类资产的预期现金流，并在此基础上确定每一项贷款组合的最低接受价格。RTC采用合同形式，从贷款估价、组合到市场促销的全过程均聘请私营公司完成。第二，招标出售资产。它通常根据评估价的一定百分比设置一个最低接受价格。一般来说，招标方式能使RTC面对更加广阔和富于竞争的市场，对于大型不动产的出售尤为有效。第三，签订资产管理合同。RTC采用标准资产管理和处置协议(简称SAMDA)的形式委托私营公司管理和处置其所接管的资产。SAMDA管理下的房地产和不良资产组合一般在5000万美元以上，期限为3年，可续约3次，每次续约期为1年。SAMDA的目标是在尽量避免对当地房地产业造成损失及增加中低档房地产供给的条件下，以最高净现值快速地出售资产。合同采取竞争性招标的方式授予符合资格条件的投标人。SAMDA的合同价包括管理费、资

信贷共学之不良资产清收处置手段与流程(五)

不良资产清收处置手段与流程（五） 2016-12-25 信贷第五节以物抵债及抵债资产处置一定义以物抵债是指我行债权到期，债务人无法用现金偿还债务；或债权虽未到期，但债务人已出现严重经营问题或其他足以严重影响债务人按时足额用现金偿还债务；或当债务人完全丧失清偿能力时，担保人也无力以现金偿还债务；或当债务人完全丧失清偿能力时，经我行与债务人、担保人或第三人协商同意；或经人民法院、仲裁机构依法裁决，债务人、担保人或第三人以实物资产或财产性权利作价抵偿我行部分或全部债权的行为。抵债资产处置是指抵债资产收取后采用公开透明的方式处置变现，将实物资产或财产性权利转化为现金的清收处置方式。二适用条件以物抵债的适用条件如下：（一）债务人生产经营已中止或建设项目处于停、缓建状态。（二）债务人生产经营陷入困境，财务状况日益恶化。（三）债务人已宣告破产，银行有破产分配受偿权。（四）经对债务人强制执行，无法执行到现金资产，且执行实物资产或财产权利按司法惯例降价处置仍无法成交。（五）只有通过以物抵债才能最大限度保全我行债权的其他情况。三工作流程（一）以物抵债工作流程如下：

（二）抵债资产处置工作流程如下：

四利弊分析（一）有利方面以物抵债时抵债资产所抵偿的债权回收率是100%，本息不受损失。（二）不利方面 1、抵债资产处置时可能要形成损失。

2、形成多环节的税费，成本加大。 3、受抵债资产自身属性、市场环境等因素的影响，处置环节不可控因素增多。五风险控制在不良资产处置实务中，以物抵债和抵债资产处置是紧密相扣、有机结合的两个环节，通过以物抵债接收的抵债资产需在规定的处置时限内予以处置，而办理以物抵债时对拟抵债资产的选择关系到抵债资产处置的难易程度及我行债权的最终受偿情况，因此这两大处置类型面临的风险是相互交织相互影响的。（一）流动性风险我行对抵债资产处置的时限要求如下：不动产和股权应自取得日起两年内予以处置；除股权外的其他权利抵债资产应在有效期内尽快处置，最长不得超过自取得日起的两年期限；动产应自取得日起一年内予以处置。因此，该类项目首先面临流动性风险，若抵债资产不具备较好的流动性，则后续变现难度较大，不仅难以满足处置时限要求，还将带来较大的变现损失，降低不良资产处置回收率。对于流动性风险，在办理以物抵债时应尽量选择市场受众面广、交易活跃、易于变现的资产。（二）市场风险抵债资产价格与市场情形密切相关，市场价格的走势以及市场交易的活跃程度会影响抵债资产的变现价值。因此，应当对抵债资产所属市场进行分析，抓住有利的市场时机处置抵债资产，规避市场风险。（三）法律风险办理以物抵债时，应优先选择产权明晰、权证齐全的资产作为抵债资产，若抵债资产权属不明、欠缴税费或存在其他法律瑕疵，则面临处置环节的法律风险，直接关系到抵债资产能否顺利处置以及处置价格高低，从而对我行债权回收带来不确定性。（四）操作风险以物抵债及抵债资产处置过程中较为常见的操作风险有抵债资产保管不善而造成抵债资产价值贬损；律师事务所、会计师事务所、资产评估公司、拍卖机构等中介机构的选择未采取公开招标的方式进行；中介机构不履职尽责、提供虚假信息；行政、司法干预抵债资产处置过程等，此外，在处置方式选择、分期付款下我行权益的保障、关联企业回购、款项收取与抵债资产过户的衔接等方面也存在操作风险。对于操作风险，在制定以物抵债方案时，要严格按照行内有关规程的规定办理以物抵债，还要加强对中介机构资质及其所提供相关报告的审核；接收抵债资产后，要妥善保管和维护抵债资产，避免人为原因造成抵债资产价值贬损；在抵债资产处置环节，要合理选择具体处置形式、确定处置底价及付款方式等，保障我行债权利益。

房产解除质押需要多久

房产解除质押需要多久付清抵押贷款，银行在1-3个工作日内出具结清手续，凭结清手续，去房地产局，当时就可以完成房产解押，当时就可以进行其它过户手续了。热门城市：桐乡市律师贺州律师佳木斯律师青岛律师湘潭律师淄博律师河南律师吉林市律师秦皇岛律师不动产质押并不为我国现行法律所承认，但是在法律实践中却存在着多种多样的不动产质押。办理房产质押之后，当债务人在借款期限内将债务履行完毕即可申请解除质押，那么房产质押是什么? 房产解除质押需要多久?将在下文就针对这个问题进行相关解答。一、房产解除质押需要多久办理房产质押之后，债务人在借款期限之前将债务还请，就可以申请房产解除质押。由于房屋是不可以质押的，能质押的只有房产证，房产质押只把房产证压给别人，而不办理抵押登记，因此，相对于房产抵

押登记的解压时间，房产质押的解压时间会缩短，时间不等，这个需要咨询具体的贷款公司。二、房产质押的相关内容 (一)房产质押贷款的概念房产质押贷款主要是以房产为主，通常是通过民间贷款公司或者小额贷款公司贷款，不通过第三方直接给客户放贷，放款也直接由贷款公司放款。时间通常是6个月，最长一年，所以也通常称为是短期借款。《物权法》第208条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。”这是对动产质押的规定。不动产质押并不为我国现行法律所承认，但是在法律实践中却存在着多种多样的不动产质押。此外，房产质押贷款存在一定的风险。相对于房产质押贷款，房产抵押贷款安全性更高。毕竟是通过房管登记部门登记的，对于借贷双方都是安全的，如果只把房产证压给别人，而不办理抵押登记，那么如果别人拿着您的房产证做出一些不合适的行为，会对您带来一些麻烦的， (二)房产质押贷款流程

不良资产清收处置突破核心方案及操作3-23

《不良资产清收处置突破核心方案及操作》课程大纲（2天）（招生版）【分享对象】省级农信系统、各股份制银行、各农商行及农联社中高层管理人员/公司客户经理/ 风险管控岗 / 基层管理干部 / 后备人才等【课程背景】当前经济下行、区域经济金融环境劣变的状况下，贷款规范操作流程，法律风险防范及合规管理方式显得尤为重要，期待学员通过研讨并结合岗位付诸实施，以促进本行此业务又好又快的可持续发展。【课程特点】实务详解+重点法条解读+案例教学【课程收益】引导学员重塑审慎的信贷风控理念; 帮助信贷业务从业人员规范操作行为，高效识别、控制与化解信贷风险。【分享时间】2天【课程组合】涵盖信贷业务贷前、中、后、处置全程法律合规风控的实战课堂【课程梗概】一、法治银行的建设一、商业银行法律实务工作实践及培训20年的工作体会（一）商业银行法律实务工作属于跨界工作（二）贷款风险的形成都有法律风险管理缺位的原因案例：屠宰企业贷前调查流于形式，贷前管理缺位案例二、建设法治银行的思考

（一）建设法制银行的建议（二）全面推进法治银行的基本原则（三）全面推进法治银行的总体目标案例1：刑事、民事案件同时存在，明确了物权归属，没必要采取诉讼方式解决争议；案例2：时效丧失，抵押人要求返还抵押物。二、不良资产处置操作方法一、主动出击法二、感情投入法三、参与核算法四、帮助讨债法五、出谋划策法六、资金启动法七、借助关系法八、调解法九、多方参与法十、群体进攻法十一、人员交换法十二、领导出面法十三、组织干预法十四、信息捕捉法十五、刚柔相济法十六、黑白脸法十七、分解法十八、转让法十九、债权抵顶法二十、化整为零法二十一、先本后息法

房产证抵押贷款需要多久房屋二次抵押贷款手续是什么

房产证抵押贷款需要多久房屋二次抵押贷款手续是什么导读:本文介绍在房屋买房，贷款政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。大家在办理房产证抵押贷款的时候肯定把银行所要的资料都准备好了之后就要把资料给银行进行审核，只有银行那么审核通过了之后才会放款出来，所以贷款什么时候能够办下来大家就非常关心了，接下来大家就来一起看看房产证抵押贷款需要多久以及房屋二次抵押贷款手续是什么。房产证抵押贷款需要多久用房产证办理抵押贷款办下来需要一到三个月，办理抵押贷款需要的时间较长，因为涉及到的金额较大，银行审核的时间较长，除了对申贷人个人的审核，还要对抵押物进行评估，评估后通过审核才能进行贷款，所以大家办理了房产证抵押贷款之后还需要耐心的等待才可以。房屋二次抵押贷款手续是什么 1、通过银行办理，首先需要向贷款银行提交二次抵押贷款申请，银行同意后才能办理二次抵押手续，申请通过后，你需要提交贷款所需的资料给银行，银行会对你的资料进行审核，审核过后会将结果告诉你。审核通过后，你需要与银行签订二次抵押贷款的合同，并且办理贷款合同公证的手续。

手续办理完毕后，银行就会在指定日期将贷款发放给你。 2、通过民间贷款机构办理，银行同意后，贷款机构会对你的个人信息进行了解，看看你是否符合二次抵押贷款的条件，并了解房屋的基本信息。贷款机构会对房屋进行实地考察，查看房屋的位置、配套、环境和面积等因素，看看房屋是否具有二次抵押的价值。 3、考察完毕，贷款机构会和你商议房产的二次抵押方案，具体确定房产二次抵押的贷款额度、期限、利率，以及服务费等。双方商议好了之后，便可以签订民间二次抵押的贷款合同了。合同签订完毕，贷款机构的工作人员就会陪同你一起前往房管局办理二次抵押登记的手续，别忘了准备好相关的资料。 4、办理完二次抵押登记，你需要去房管局领取他项权利证书，并且将房产证交由中介方保管。手续办理完毕之后，贷款机构就会在约定的日期将贷款发放给你。前面的文章为大家介绍的就是关于房产证抵押贷款需要多久以及房屋二次抵押贷款手续是什么的相关问题，不同的银行在办理房产证抵押贷款的时候需要的时间也不一样，所以大家在办理了之后还是不要太着急，一般大家只要提交了申请之后银行都会审核的。本文结束，感谢您的阅读！

不良资产处置七种方式

处置不良资产的方法一般有七种： 1、诉讼追偿。司法诉讼是金融资产管理公司维护国家金融债权的最后屏障，也是经济活动中追索债务最常用的手段。有些企业经营困难，但并不表明丧失完全的还款能力，有的依靠其自身的经营收入还有一定的偿债来源，但一些企业无视信用，利用各种借口拖延归还，利用各种手段逃债务。通过起诉追索债务，能加大对债务人履约的力度，同时也可以避开国有机构处置不良资产需要履行的烦琐的报批手续。 2、资产重组。资产的重组包括债务重组，企业重组，资产转换和并购等，其中债务重组包括以资抵债、债务更新、资产置换、商业性债转股、折扣变现及协议转让等方式。其实质是对债务企业做出债务重新安排，有的在还款期限上延长，有的在利率上做出新的安排，有的可能在应收利息上做出折让，有的也可以在本金上做出适当折让。对债务人进行资产和债务重组，是资产管理公司在不良资产处置中大量使用的一种方式。 3、债权转股权。债权转股权，指经过资产管理公司的独立评审和国家有关部门的批准，将银行转让给资产管理公司的对企业的债权转为资产管理公司对企业的股权，由资产管理公司进行阶段性持股，并对所持股权进行经营管理。 4、多样化出售。（1）、公开拍卖。公开拍卖又称公开竞买，是一种通过特殊中介机构以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式和交易活动。不良资产采用公开拍卖处置方式，具有较高的市场透明度，符合公开、公正、公平和诚实信用的市场交易规则，能体现市场化原则，是当前银行和资产管理公司处置抵押资产中使用较多的方式。该处置方式主要适用于标的价值高、市场需求量大、通用性强的不良资产，如土地、房产、机械设备、车辆和材料物资等。（2）、协议转让。协议转让是指在通过市场公开询价，经多渠道寻找买家，在无法找到两个以上竞买人，特别是在只有一个买主地情况下，通过双方协商谈判方式，确定不良资产转让价格进行转让地方式。它主要适用于：标的市场需求严重不足，合适地买主极少，没有竞争对手，无法进行比较选择地情况。