房地产开发项目成本费用估算表构成明细

房地产开发项目成本费用估算表构成明细

一、土地费用：

1、土地使用权出让金：地价款；

2、征地补偿费：适用于划拨地；

3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地；

4、土地交易费：契税，按地价的3%计收；

二、前期工程费：

1、地籍测绘费：

按土地面积元/平米左右计；（可忽略不计）

2、总体规划设计费：

经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出）

3、地质勘察费：

地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右；

4、建筑设计费：

有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低）

5、工程招标代理咨询费：

有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰；

6、质量安全监督费：

根据闽价[2003]房430号文规定收取；其中：

厦门市（不含同安区）建筑工程：按房屋建筑面积计收元/平方米；不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的‰计收；若受监工程距城市规划区10km~50km以内，加收15%；50km以外，加收25%；

7、工程监理费：

有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%；

总造价越大，费率越低。

8、建设综合配套费：

在厦门市因土地均是招拍挂出让，此笔费用已综合在地价款中。在其它地市则缴纳规定各有不同，如济南246元/平米（包括热源、供水、燃气等配套费），贵阳缴纳约60元/平米。漳州80元/平米；

9、人防费：

人防异地建设费：如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，

每平米2000元左右（各地人防办有专门计价标准）缴纳异地建设费；（有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右）

10、 施工图审查费：

建筑面积2元/平米；

11、 报建费：

办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。但此笔费用实际已包括在建安工程预算成本中，但因需要提前缴纳，故有些估算表中考虑前期投入资金会列此笔费用；厦门市主要有以下几项：

A. 墙改费：2元/平米；

B. 散装水泥基金：3元/吨；

C. 建安工程劳保费：建安造价*？%（甲类：%；乙类：%；丙类：%；丁类：%）

三、

建安工程费：

1、

多层住宅：700~800元/

平米，其中：

土建600元/平米左右 [含桩基，桩基50~100元/平米]；

安装90~150元/平米左右；[含电气、给排水、通风、消防、智能综合布线]

2、 小高层住宅：700~950元/平米，与多层相差不大，其中：

土建600~800元/平米[含桩基，桩基50~100元/平米]；

安装90~150元/平米；[含电气、给排水、消防、智能综合布线]

3、 高层住宅（13层以上、30层以下）：1200~1600元/平米，其中： 土建950~1100元/平米[含桩基，桩基础100元/平米左右]

安装200元/平米[含电气、给排水、通风、消防、智能综合布线]

附：

四、其它建安设备费：

1、电梯设备费：（电梯安装费：设备费的10%）；

电梯主要根据载重吨位、时速以及品牌和配置不同，价位差别较大，通常时速提高一档，价格提高较多；市场上通用的品牌，如西奥、富士达、广日等价位基本同，以上述品牌电梯为例：

A．800kg~1000kg，1.0m/s~1.5m/s，20万元/台左右；

B．1000kg，2m/s，23层23站，30万元/台；

C．1150kg，2m/s，30层30站，50万元/台；

D. 1350kg，3.5m/s，48层48站，120万元/台；

因此一般根据经验值，50~100元/平米

五、基础及公建设施费：

1、室外供电工程：按闽价[2004]房61号《福建省新建住宅电力工程建设费收

费管理办法（试行）》计收：

新建住宅电力工程建设费按房屋建筑面积（包括底层为商业店面的）收取，计费面积按建设项目审批部门立项审批的建筑面积。新建住宅电力工程建设费收费标准：

全电缆工程：福州市、厦门市、泉州市、漳州市、莆田市（不含所辖市、县，下同）多层住宅每平方米为80元，高层住宅每平方米为88元；三明市、南平市、龙岩市、宁德市（不含所辖市、县，下同）多层住宅每平方米为70元，高层住宅每平方米为78元；

2、小区内市政管网：

市外供水及排污、排水管网等发生费用，难以测算指标；可暂按建安造价5‰左右计；

3、小区道路工程：

按道路面积：100-150元/平米；

道路面积=用地面积-建筑占地面积-绿化面积；粗估

4、小区绿化工程：

按绿化面积，根据景观设计的定位，普通绿化工程（含路灯、浇灌系统、小品、步道等）：80-100元/平米；

高档绿化工程：景观设计费即20元/平米左右（按绿化面积）；高档次园林景观绿化工程暂无指标借鉴，根据实际定位来估；

绿化面积=用地面积*绿地率

5、配套建筑：

小区内物业办公室、会所、配电房、公厕、幼儿园、围墙等公共配套建筑；

根据其面积，按平米造价估值（会所、物业办公室等建在楼房里面的不另计），一般为单层及二三层的建筑，每平米按1400元/平米左右估值可；围墙（大门）按延米估值，每米最低300元估；

6、煤气开户费：

厦门市：3300元/户，由建设单位交。各地不同；

7、有线电视开户费：

厦门市：380元/户；

六、其它：

1、公共维修基金：建安造价*2%；办理竣工报备时缴纳；

2、电梯监理费：电梯合同价的2%左右；

3、样板房、售楼部装修费：根据装修面积，装修定位，每平米800元左右；（高

档）；

4、不可预见费：建安造价的3%-5%

七、房地产企业各项税费：

1、报建费（前项已列）

2、土地使用权出让金契税（前项已列）

3、招标交易费：较少，常由中标单位代缴，可忽略不计。

4、印花税：建筑安装工程承包合同按承包金额‰计收；勘察设计合同按合同价

的‰计收；总金额较小可忽略不计。

5、房屋测量费：建筑面积1~2元/平米；

6、土地增值税：总成本利润率超过20%则须征收此税

八、管理、销售和财务费用：

1、开办和管理费：总销售收入的3%左右；

2、销售费用（含广告费）：总销售收入1%-3%

3、前期物业启动费：1元/平米

4、财务费用：贷款利息

5、销售税金：%

6、企业所得税：25%