商业市场分析报告

XXC商业市场分析报告

◇基本情况

XX历史悠久，是我国从汉朝起，就以南珠文明闻名于天下的古郡，其间流传着许多凄美的荡气回肠的动人传说。XXC位于广西壮族自治区南端，濒临北部湾，县人民政府驻廉州镇，距自治区首府南宁市176公里，距北海市28公里。县城东至山口圩77公里，西至丹竹江33公里，北至常乐江口大桥40公里，南至中站8公里。全县辖１３个镇、２个乡，东至山口镇马鞍岭东英罗港主航道，西至西场镇鲁根嘴西大风江口主航道，南至福成乡西村竹林盐场四工区海堤，北至常乐镇双角岭，县境东西最大横距96公里，南北最大纵距54公里。东北与博白县、东南与广东省廉江县相邻，西与钦州市交界。北与浦北县、灵山县接壤，南界东西两段临海，中段毗邻北海市。全县面积２３８０平方公里，在册人口103万多，县城在册人口近19万多，加上流动人口，接近115万。以汉族为主，另外还有壮、瑶等少数民族分布。汉族方言主要有：钦廉片粤语、粤西桂南客家话（涯话）、闽南方言等。XX意为江河汇集于海的地方。这里江河纵横交错，依山傍海，气候宜人，年均气温２２.４度，属亚热带海洋性季风气候，属于世界级的人类宜居地带，也是广西经济发达的大县之一。XX是“海上丝绸之路”始发港。海陆空交通十分方便，县内有沙田、西场等港口可直达全国沿海各城市和东南亚各国；县境东西、南北都有国道公路贯穿；钦（州）北（海）铁路通过城郊，与湘黔线、湘桂线、南昆线、粤桂线相连，形成通行全国的铁路网络；境内还有合（浦）山

（口）高速公路和桂（林）（北）海高速公路。北海机场距离县城仅２1公里。北部湾经济区城际快铁的预期开通，将给XX 增添无尽魅力。

XXC 人口分布图

100000200000

300000

廉州镇

沙岗镇公馆镇沙田镇常乐镇十字路乡XXC 人口年龄结构 常住人口：871207人；

0——14岁 195421人 15——28岁 204960人 29——50岁 256429人 50岁以上 214397人

XXC企、事业及机关单位人口、收入情况

名称人数（人）年平均工资（元）备注

企业410713 23460

事业440751 25718

机关110630 37030

XXC医生、教师、在校学生人数

名称单位数量备注

医生人650

各类学校教师人8657

在校学生数人163081

小学人96682

普通中学人61619

中等专业学校人2791

◇县区经济概况

根据XXC政府工作报告，2011年XXC社会经济发展主要指标如下：

——XX生产总值从十五期末68.6亿元增长到129.3亿元，年均增长12.3%；

——财政收入5.82亿，增长27.46%；

——规模以上的工业增加值22.5亿，增长17%；

——社会固定投资102亿，增长61.34%；

——城镇居民人均可支配收入16257元，增长12.6%；

——农民人均纯收入5447元，增长13.56%；

——城镇居民人均消费支出8461元；

——农民人均消费支出3388元；

——社会零售品销售额401970万元；

其中：批发业29653万元，零售业328554万元，住宿业454万元，饮食业43309万元。

◇XX商业的发展状况

XXC商业地产起步较晚，经过近三十年的改革开放，人们的生活、消费水平逐步提高，消费能力和消费观念也不断向发达地方看齐，传统的消费模式已经不能满足人们的消费需要，急需转型。XX现有商业经营模式和业态分配及管理模式比较落后，有数的几家商场业态搭配混乱且管理不到位，经营品种杂乱且良莠不齐，无法达到消费者愉快消费的标准，总会让人产生一种无可奈何、上当受骗的感觉。在整体布局上受空间和管理水平所限，没有达到版块规模化消费场所的模式，还有一个很大的缺陷，就是地上、地下都没有足够的车位，消费者购物极不方便。老的热点商圈已经不能满足广大消费者的需要，新的热点商圈顺势而起，东坡步行街、美人鱼广场商圈（永好百货、东旭国贸商业中心）以及近两年崛起的还珠步行街、鸿峰步行街、华兴步行街等依次推出，还有部分商住小区的底商等。消费人群调研显示：消费者渴望出现一个能够满足他们的休闲、娱乐、餐饮、购物等需求

合一的场所。

◇主要商圈商业基本情况

根据我们对XXC商业的实地调查得出，我们将XXC城区的商圈细分为以下几个：美人鱼广场商圈、还珠广场商圈、客运车站商圈、中心市场商圈。XXC目前商业形态主要有卖场、步行街，以经营中低档商品为主，步行街主要经营手机数码、服装。XXC消费者对品牌认知度较高，集中了较多的知名品牌，如梦特娇、金利来、花花公子、利郎、劲霸、七匹狼、李宁、耐克、阿迪达斯、贵人鸟、特步、CBA、乔丹、金莱克、匹克、安踏、柒牌、红蜻蜓、木林森、卡丹路、法国伯爵红皮具、卡佛连、优美世界、七匹狼、听说（休闲装）、男孩与女孩（青少年品牌）、以纯、美国花花公子、茉希（女装）、红袖、索思、风笛、卓多姿、海瑟微、曼诺、比菲、衣讯、依香丽影、播、秋水伊人、欧林雅、三彩、百斯盾（男装）、希尼亚（男装）、宾奴商务男装、谜底、千百惠等。步行街以解放路的东坡步行街最旺，XXC 主要的知名品牌也集中在此，经营状况也最好。商场以东旭国贸中心为主，该商场在XXC有一定规模，业态相对齐全的，主力店有国美电器、百汇超市和红太阳KTV，但体量较小，品牌店少，业态布局杂乱，商场装修档次低。鼎富购物中心位于美人鱼广场商圈，和XX 广场地段接近，而且是近期开业，租金和售价上具有一定的可比性。财富广场则在建，每层建筑面积5000M2，商场总建筑面积约15000 M2，有地下停车场，商铺为销售形式，具体售价没定，招商也没开展，未能了解到具体信息。目前该商场对外宣传定位较为高档，定位

为一站式的购物广场，将和XX广场形成直接竞争关系。

商圈示意图：

商业状况的分析：

1、美人鱼广场商圈

美人鱼广场商圈位于县城中心，以业态齐全吸引县城消费者，是XXC的主要商圈。以美人鱼广场为轴心，周边集中有东旭国贸中心、爱卫路步行街、鼎富购物中心、定海北路步行街、君怡商厦、多美丽、肯德基、永好百货等。美人鱼广场商圈以卖场、步行街铺、超市为主，是XXC较为高档、经营品类、形式齐全的商圈。

（1）、东旭国贸中心五层建

筑面积约10000M2

负一层国美电器；一层数

码、服装（美斯特邦威、李宁、

老爷车等）、皮具；二层百汇超

市；三层易购潮流城（流行女装

为主）；四层儿童乐园、娱乐；

五层红太阳KTV。

（2）爱卫路步行街

爱卫路步行街位于东旭国贸

中心和鼎富广场之间，以服装为

主，主要品牌有：啄木鸟、达芙妮、米高·尊尼女装、谷邦女装、天天时装、戴芝蒂女装、雅意·娜菲女装、佰丽化妆品、月蓉儿女鞋女袋、婷美内衣、三枪内衣和其他一些流行服饰店等。

（3）鼎富购物中心三层建筑面积约3000M2

鼎富购物中心位于美人鱼广场商圈，和XX广场地段接近，而且是近期开业，租金和售价上具有一定的可比性。鼎富购物中心总建筑面积约3000平方米，一层经营品牌店以街铺为主，二层经营中低档服装（类似流行前线），三层经营网吧、电玩。一层品牌店装修档次较高，二层装修比较简单，水电按

实际使用量分摊。

（4）定海北路步行街

定海北路步行街南端链接美

人鱼广场，北接解放路，以服装专

卖店为主，主要品牌有金利来、梦

特娇、达芙妮（女鞋）乔丹、金莱

克、柒牌、花花公子、木林森、卡

丹路等品牌。

（5）君怡商厦三层建筑面积约

2000M2

君怡商厦总体体量较少，一层

为街铺，靠旁边1台扶梯和步行梯

上二、三楼，不能使各层有效链接，

未能达到人流共享，且业态结构布局存在缺陷，君怡商厦经营情况一般。

一层安踏、阿迪达斯、耐克、特步、东园珠宝；二层商机电器城；三层新华书店集团书城。

（6）永好百货建筑面积约

1000M2

永好百货美人鱼广场店与

XX广场相邻，一层经营食品、

二层经营日用品。永好百货位于

美人鱼广场商圈中心地带，经营

状况良好。

商业范围商场名称

商场面

积

(㎡)

经营项目

消费层

次

定位

经营情况

美人鱼广场商圈东旭国贸中

心

10000

超市\电器\手机数码\国

美\女装 \休闲服饰\

中低

良好，以超市为主，吸引大量

人流量，国美由于品类不全，

并没有发挥出应有的品牌优

势。

定海北路步

行街

--

乔丹\金莱克\特芙尼\ \

梦特娇\金利来\声雨竹\

皮具\

中良好

鼎富购物中

心

3000

一层品牌店\二层女装\三

层网吧电玩\

中低

一般（新开业，且规模较小，

没有形成人流量）

爱卫路步行

街

服装\鞋包\化妆品\ 中低

永好百货、

肯德基

多美丽

2000

300

500

超市

西快餐

中西快餐

中低

良好，永好百货占据较好的地

理优势，经营情况良好；肯德

基人流量并不多，竞争对手多

美丽、肯得堡等经营状况良

好。

2、还珠广场商圈

还珠广场商圈以靠近老城区的人流优势，以街铺为主，而其中又以东坡步行街和还珠广

场步行街为主，作为中心市场商圈的延伸，集中了较高档的服装品牌，吸引高端消费群体，以东坡步行街为中心，形成较好商业气氛，形成了相对稳定成熟的消费群体，经营状况良好。 （1）东坡步行街全长约200米

以服装为主，集合了较高档的品牌，主要有：卡佛连、优美世界、七匹狼、听说（休闲装）、美国花花公子、茉希（女装）、红袖、索思、风笛、卓多姿、海瑟微、曼诺、比菲、衣讯、依香丽影、播、秋水伊人、欧林雅、三彩、百斯顿（男装）、希尼亚（男装）、利郎、宾奴商务男装、匹克、劲霸、谜底、千百惠等。

君怡商厦

2000

书籍\数码\一层运动品牌\珠宝

中低 一般

（2）还珠广场步行街

还珠步行街围绕着还珠广场，全长约600M，主要经营服装、化妆品、饮食、保健、图书等，由于经营类别较杂乱，品牌店少，目前经营状况一般。

（3）解放路步行街

以销售手机为主，有迪信通、鸿雁通信、鑫旭通信、嘉联通信；大东鞋业、红蜻蜓鞋业。

（4）灏天·嘉园三层建筑面积约3000M2

灏天·嘉园建筑面积约3000M2，每层约1000M2，以整体承包再分租形式，大概十月开始招租。一层以品牌店为主；二层经营男女服装类；三层为流行前线。

（5）乐民数码四层建筑面积约3000M2

一层为移动通信营业大厅，二层手机专柜；三层服装(低档服装）；

四层空置。

还珠广场商圈商业基本情况分析

3、客运车站商圈

客运车站商圈是新兴的商圈，人流较少，需要一定时间才能形成固定的消费群体。客运车站商圈主要有华兴步行街、财富广场、特百惠超市。特百惠超市业态以超市为主，另有电器、服装、图书等。 （1）特百惠超市二层共建筑面积约3000M 2 以超市为主，一层分租给商户经营图书类、电器、服装；二层超市。

（2）华兴步行街全长约350M

商业

范围 商场名称

商场面积 (㎡)

经营项目

消费层次 定位 经营情况

还珠广场商圈

东坡步行街 约200 眼镜\珠宝\男女服饰\ 中 良好，以品牌优势，占据XXC 高端消费市场份额。 还珠广场步行街 \金银珠宝\男女服饰\餐饮\娱乐\流行服饰\精品 中低 良好 乐天数码城 3000 移动营业厅\手机\服装\ 中低 一般 解放路专卖店

手机数码\大东鞋业、红蜻蜓鞋业

中低 一般

灏天嘉园

3000

一层品牌店,二层服装、三层流行前线

中

暂未开业，10月份招商。

华兴步行街主要业态品类有KTV、服装、美容美发、网吧、电脑、饮食、保健品、床上用品、窗帘布艺、化妆品、休闲保健等等，总体来说经营品类较杂，档次不高。由于人流量少，经营情况不理想，基本一半以上的商铺都贴出转让铺面告示。二层华兴服装城主要经营流行前线商户已全部撤场，目前已空置。华兴步行街主要品牌有哥歌KTV、和声音乐吧、周六福珠宝、苏泊尔电器、小猪班纳童装、亲亲天使童装、杰米熊童装、快乐童年童装、安踏运动服装、以纯休闲服饰、金苹果男装、林邦老爷车男装、宾伊奴女装、贵族之窗女装、依琳女装贞佳女装、伊林女装、韩雅迪女装、图美家纺、红豆家纺、粉

妆化妆品精品店、华兴烟酒精品

店、仙妮雷德百货、水玲珑会所、

海·印象婚纱摄影、欧尚摄影等。

据调查了解，华兴步行街租金

为2100元/铺，（每间铺位面积50

M2），42元/ M2·月，管理费为120

元/铺，租期为一年一签。

（3）财富广场

财富广场和华兴步行街链接在一起，财富广场建设中没有完工，每层建筑面积5000M 2，三层商场总建筑面积约15000 M 2，有地下停车场，据销售人员称商铺为销售形式，具体售价没定，招商也没开展，预计年底开始销售。目前该商场对外宣传定位较为高档，定位为一站式的购物广场。

客运车站商圈商业基本情况分析

4、中心市场商圈

中心市场商圈主要功能是满足人们日常生活必需品的商圈，定位低，价格实惠。因位于县区的老城区，人流集中，以价格优势吸引低端消费群体。主要商点有中心市场、上街路为主、尚佳百货和中山路电器街。中心市场一层为菜市场，二、三层经营低档服装，以低价格优势吸引消费者，在中心市场商圈的商点中经营情况是最好的。上街路街铺主要经营日杂类商品，满足人们日常生活需要。尚佳百货建筑面积约2500 M 2，定位为潮流城，以年轻时尚为主题。中山路电器街以经营小家电为主，多数为杂牌家用小家电，价格低廉。 （1）中心市场

一层菜市场；二层、三层服装；

商业

范围 商场名称

商场面积 (㎡)

经营项目

消费层次 定位 经营情况

车 站 商 圈

特百惠超市 3000

超市\电器\男女服饰\图书

中低

一般

华兴步行街 350米 KTV\男女服饰\电器\饮食

中低 一般

财富广场

15000

高档

（2）上街路商业街

主要有：时代服装卖场；日用杂货店。

（3）尚佳百货

尚佳百货建筑面积约2500 M2，定位为潮流城，以年轻时尚为主题，吸引15——30岁年轻消费群体，一、二层经营潮流女装，三层经营童装、鞋。

（4）中山路电器街

小家电：厨房电器（电饭煲、微波炉、果汁机、电热水器、排油烟机、消毒碗柜、电煎锅、豆浆机等）、视听电器（音响、随身听、摄像机、电脑配件等）、居室类电器（风扇、电热水器、电暖器、电吹风、电熨斗等）。