XX社区邻里中心运营管理方案

XX社区邻里中心运营方案

一、项目概况

XX社区邻里中心位于南京大道与XX西路交叉口西侧，一期总建筑面积15万平方米，其中住宅建筑面积约9万平方米，总户数460户。配套建筑面积1.05万平方米，业态有多功能运动中心、游泳馆、幼儿园、餐饮、超市、咖啡茶饮、洗衣店等。目前该项目正处于内部装饰装修阶段及外部配套设施设备施工阶段。

二、运营理念

为充分体现XX社区邻里中心的建设的初衷，打造高端、示范的住宅项目，结合XX社区邻里中心远离城区、生活资源匮乏、销售进度缓慢等实际情况，XX社区邻里中心物业将通过全方位、高标准的物业基础服务促进物业的保值增值，同时运用互联网+金钥匙管家+外部生活资源共享的服务

模式，弥补周边配套设施和生活资源匮乏的不足，满足业主家居生活的日常需求。以做好基础服务为原则，以互联网+为服务为理念，力争为业主营造一个规范化、智能化、管家式的温馨社区，使XX社区邻里中心成为新区引进高素质人才的重要的功能平台。

（一）基础服务

1.物业服务。严格执行ISO质量管理体系和环境管理体系的标准，制定切合实际的物业服务细则和内部管理制度，以制度促管理，寓管理于服务。

2.商业配套服务。利用运动会所、物业服务配套用房，整合现代服务集团现有资源，通过自主经营，对外招商等方式，开展餐厅、超市、洗衣、美发等便民商业业态经营。

（二）互联网+服务

1.搭建网络平台，初期通过建立微信网络沟通平台，以“微社区”的方式，实现日常运营管理服务，后期逐步向APP 客户端服务过渡，通过客户端为业主提供一个集物业服务、社区互动、娱乐资源为一体的综合服务平台。

2.引入金钥匙联盟管家式服务体系，通过网络报修、预约服务等方式，以最快的速度、最短的时间满足业主的需求，并且根据业主需求的多样化，综合利用新区资源，逐步拓展管家式的服务内容，从简单的代收、代缴、代购等服务内容，逐步拓展儿童看管、老人陪护、社区医疗等超值管家式服务。

3.全面发掘、重新整合新区内外部优质生活服务资源，建立全方位、多渠道的生活资源供应商，通过网络服务平台，实现需求方和供给方供求关系的有效衔接，满足业主的生活需求。

三、运营服务内容

根据项目特点和销售现状结合项目远离城区等实际情况，为节约项目运行成本、提高人员工作效率，同时保证项目部分功能的正常运转，计划将物业运营服务分为两个阶段，即运营保障阶段和正式运营阶段。

（一）运营保障阶段服务内容

1.物业基础服务。治安和消防安全、环境卫生、车辆及交通、公共设备设施养护、区内广告、客户管理等服务。

2.运行保障服务。运动中心和游泳馆运营服务、会务服务、入室保洁和维修服务、预约洗衣服务、代收代缴服务、室内绿植养护、订餐/订客房服务、小型物件搬运（限小区内）服务、邮件快递代收服务、房屋租赁服务和水果、蔬菜和日用品代购服务、过滤访客服务等。

（二）正式运营阶段拓展的服务内容

1.社区免费医疗服务

2.代客加油、洗车、车辆代驾等服务

3.儿童、老人陪护和宠物代养服务。

4.房屋中介及非机动车租赁服务

5.特约开锁、跑腿、家电维修等服务。

6.咖啡茶饮、棋牌休闲等娱乐服务

四、运营建议

目前该项目处于运营保障阶段，为给入住人员提供优质、完善的物业和商业配套服务，促进资产的销售、保值和增值，建议方洋集团为满足配套业态的使用功能，制定相应的扶持政策，对该项目各业态运营给予一定的扶持。

（一）物业服务

云帆物业负责XX社区邻里中心物业的整体运营，运营费用和开办费用与方洋集团签订物业委托服务合同支付。

（二）运动中心运营服务

1.运动器械及设备设施方洋集团按照功能布局配置齐全，云帆物业负责运动会所的日常运行和维护；

2.配备日常服务人员，招聘专业的游泳教练和场馆管理员各1名负责游泳场馆和运动中心的日常管理；

3.游泳场馆等采用会员制，会员费用按市区同等场所价格收取，篮球、羽毛球场地对管委会和驻区企业招租。

（三）综合服务楼商业配套业态招商

1.餐饮、咖啡茶饮建议由方洋餐饮作为招商主体；

2.洗衣店、美发等业态建议由云帆物业作为招商主体；

3.超市建议由XX商贸做为招商主体；

（四）幼儿园

建议根据实际情况，新区文教局统筹开园时间及扶持政策。

五、运营费用预算

备注：费用不包括日常运行的能耗及电梯年检维保费用，详表见附件。

根据项目预算，建议方洋集团单独支付开办费用采购开办物资，各业态日常运营费用按季度支付，用于支付人员工资及日常耗材等项目日常运行费用。

六、运营费用的返还

随着二期工程交付使用，入住人员逐年增多，物业费用收入、运动会所经营收入和商业业态租金收入也将逐年增