投资的收益和风险问题线性规划分析

投资的收益和风险问题线性规划分析
投资的收益和风险问题线性规划分析

投资的收益和风险问题线性规划分析

1问题的提出

市场上有n 种资产(如股票、债券、…)S i(i=1,…,n)供投资者选择,某公司有数额为M 的一笔相当大的资金可用作一个时期的投资. 公司财务分析人员对这n 种资产进行了评估,估算出在这一时期内购买S i的平均收益率为r i,并预测出购买S i的风险损失率为q i.考虑到投资越分散、总的风险越小,公司确定,当用这笔资金购买若干种资产时,总体风险可用所投资的S i中最大的一个风险来度量.

购买S i要付交易费,费率为p i,并且当购买额不超过给定值u i时,交易费按购买u i计算(不买当然无须付费). 另外,假定同期银行存款利率是r0,且既无交易费又无风险. (r0=5%)

已知n=4 时的相关数据如下:

n的相关数据

试给该公司设计一种投资组合方案,即用给定的资金M ,有选择地购买若干种资产或存银行生息,使净收益尽可能大,而总体风险尽可能小.

2模型的建立

模型 1.总体风险用所投资S i 中的最大一个风险来衡量,假设投资的风险水平是 k ,即要求总体风险Q(x)限制在风险 k 以内:Q(x) ≤k 则模型可转化为:

()

()()max s.t.?,,0

R x Q x k F x M x ≤≥ = 

模型2. 假设投资的盈利水平是 h ,即要求净收益总额 R (x )不少于 h :R (x )

≥h ,则模型可转化为:

()

()()min s.t.0

Q x R x h F x M x ≥≥ =

模型 3.要使收益尽可能大,总体风险尽可能小,这是一个多目标规划模型。人们总希望对那些相对重要的目标给予较大的权重. 因此,假定投资者对风险——收益的相对偏好参数为 ρ(≥0),则模型可转化为:

()()() min ?1? s.t .0

Q x R x F x M x ρρ≥()=

3. 模型的化简与求解

由于交易费 c i (x i )是分段函数,使得上述模型中的目标函数或约束条件相对比较复杂,是一个非线性规划问题,难于求解. 但注意到总投资额 M 相当大,一旦投资资产 S i ,其投资额 x i 一般都会超过 u i ,于是交易费 c i (x i )可简化为线性

函数

().i i i i c x p x =从而,资金约束简化为

()()(1)n

n

i i i i i i F f x p x M

====+=∑∑x

净收益总额简化为

()()[()]()n

n

n

i i i i i i i i i

i i i R R x r x c x r p x =====-=-∑∑∑x

在实际进行计算时,可设 M=1,此时

101i i i y p x i n =+?()(= ,,,)

可视作投资 S i 的比例.

以下的模型求解都是在上述两个简化条件下进行讨论的. 1)模型 1 的求解

模型1的约束条件Q(x) ≤k 即

00()max ()max()i i i i i n

i n

Q Q x q x ≤≤≤≤==x k ≤,

所以此约束条件可转化为

01i i q x k i n ≤? (=,,,)

这时模型 1可化简为如下的线性规划问题:

max ()s.t. , =1, 2,

, (1)1, 0

n

i i i

i i i n

i

i

i r p x q x k i n p x

==-≤+=≥∑∑x

具体到 n=4 的情形,按投资的收益和风险问题中表3-1给定的数据,模型为:

Max 0.05x 0+0.27x 1+0.19x 2+0.185x 3+0.185x 4

s.t. 0.025x 1≤k ,0.015x 2≤k ,0.055x 3≤k ,0.026x 4≤k ,

x 0+1.01x 1+1.02x 2+1.045x 3+1.065x 4=1,x i ≥0(i =0,1, (4)

利用MATLAB7.0求解模型1,以 k=0.005 为例: 输出结果是

{0.177638, {x 0 → 0.158192, x 1 → 0.2,x 2 → 0.333333, x 3 → 0.0909091,x 4 → 0.192308}}

这说明投资方案为(0.158192,0.2,0.333333,0.0909091,0.192308)时,可以获得总体风险不超过 0.005 的最大收益是 0.177638M.

当 k 取不同的值(0—0.03),风险与收益的关系见下图:

0.05

0.10.150.2

0.25

0.3

风险 a

收益

模型1风险与收益的关系图

输出结果列表如下:

模型 1 的结果

从表3.2中的计算结果可以看出,对低风险水平,除了存入银行外,投资首选风险率最低的S2,然后是S1和S4,总收益较低;对高风险水平,总收益较高,投资方向是选择净收益率(r i–p i)较大的S1和S2.这些与人们的经验是一致的,这里给出了定量的结果.

2)模型2 的求解

模型2 本来是极小极大规划:

0min max()

i i i n

q x ≤≤

s.t.

()n

i

i

i

i r p x

=-∑ h ≥

(1)1n

i

i

i p x

=+=∑ 0x ≥

但是,可以引进变量 x n+1= 0max()i i i n

q x ≤≤,将它改写为如下的线性规划:

1min()n x +

s.t. 10,1,2,,,i i n q x x i n +≤=?,

()n

i

i

i

i r p x

=-∑, h ≥

(1)1n

i

i

i p x

=+=∑, 0x ≥

具体到 n=4 的情形,按投资的收益和风险问题中表3.1给定的数据,模型为: Min x 5

s.t. 0.025x 1≤x 5,0.015x 2≤x 5,0.055x 3≤x 5,0.026x 4≤x 5,

0.05x 0+0.27x 1+0.19x 2+0.185x 3+0.185x 4≥h ,

x 0+1.01x 1+1.02x 2+1.045x 3+1.065x 4=1,x i ≥0(i =0,1, (5)

利用MATLAB7.0求解模型2,当 h 取不同的值(0.04—0.26),我们计算最小风险和最优决策,结果如表3所示,风险和收益的关系见图2所示

风险

收益

图2 模型2中风险与收益的关系图

表3 模型 2 的结果

从表3.3中我们可以推出和模型 1 类似的结果. 3)模型3 的求解

类似模型2 的求解,我们同样引进变量 x n+1= 0max()i i i n

q x ≤≤,将它改写为如下

的线性规划:

min 1n x ρ+ -(1 –ρ)

()n

i

i

i

i r p x

=-∑

s.t. 1012i i n q x x i n +≤=?,,,,, 

(1)1n

i

i

i p x

=+=∑ 0x ≥

具体到 n=4 的情形,按投资的收益和风险问题表3.1给定的数据,模型为: min ρx 5–(1–ρ)(0.05x 0+0.27x 1+0.19x 2+0.185x 3+0.185x 4) s.t. 0.025x 1≤x 5,0.015x 2≤x 5,0.055x 3≤x 5,0.026x 4≤x 5,

x 0+1.01x 1+1.02x 2+1.045x 3+1.065x 4=1,

x i≥0(i=0,1, (5)

利用MATLAB7.0求解模型3,当ρ取不同的值(0.7—0.98),我们计算最小风险和最优决策,风险和收益的关系见图3

输出结果列表如下:

表4 模型3 的结果

结论:从表4 的结果可以看出,随着偏好系数ρ的增加,也就是对风险的日益重视,投资方案的总体风险会大大降低,资金会从净收益率(r i–p i)较大

的项目S

1

、S 2、S 4,转向无风险的项目银行存款. 这和模型 a 的结果是一致的,也符

合人们日常的经验.

图3 模型3中风险与收益的关系图

结论:模型3的风险与收益关系与模型1和模型2的结果几乎完全一致。 如有侵权请联系告知删除,感谢你们的配合!

0.005

0.01

0.015

0.02

0.025

0.08

0.10.120.140.160.180.20.220.240.260.28??

??

投资项目风险评估报告文本

《项目投资风险评定报告》是分析确定风险的过程,在国际投资领域中,为减少投资人的投资失误和风险,每一次投资活动都必须建立一套科学的,适应自己的投资活动特征的理论和方法。《项目投资风险评审报告》正是吸收了国际上投资项目分析评价的理论和方法,利用丰富的资料和数据,定性和定量相结合,对投资项目的风险进行全面的分析评价,采取相应的措施去减少、化解、规避风险的途径。 “高风险带来高收益”是投资行业尤其是风投领域奉行的一贯准则,最关键的是如何识别和预测风险,并将风险控制在自己可以接受的范围内。而可以接受的风险标准就是:是否是与预期收益相匹配,必要承受的风险。同时也只有精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果,才能针对未来将可能出现的风险,提出防范的措施和解决的办法,避免可能带来的经济损失。 项目投资的风险是指在投资活动中投资者不希望的结果出现的潜在可能性,或者说投资失败的可能性。由于投资的对象大多是具有较高增长潜力的项目,从技术的研发、产品的试制与生产,到产品的销售要经历许多阶段,而投资风险存在于整个过程中,并来自于多个方面,所以风险投资的失败率极高。因此,对投资项目的风险进行客观的评估和分析,从而有效地规避风险,是风险投资能否成功的关键。 投资的风险主要包括技术风险、管理风险、市场风险、财务风险和环境风险等。由于风险投资过程是一种投资期限长、投资结果高度不确定的创新过程,投资主体很难获取关于整个投资过程的比较完整、准确的信息,即信息是不完全的。投资主体虽然对未来情况(如

对某些定性评价指标)有所了解,但对如概率、可能的风险损失、投资收益变动等定量指标很难做出估计。项目的风险具有广泛的复杂性和系统性,如何准确识别所有风险,如何衡量各个风险影响程度,如何将各个风险指标系统的整合起来得出项目风险整体评价?这只能借助专家的意见和知识,并用定量指标和科学的计算模型进行评价。《项目投资风险评定报告》正是这种方法体系的集中体现,并且已经为国内外风险投资公司广为接受和推崇。 《项目投资风险评定报告》在全面系统分析目标企业和项目的基础上,按照国际通行的投资风险评估方法,站在第三方角度客观公正地对企业、项目的投资风险进行分析。投资风险评定报告包含了投资决策所关心的全部内容,例如企业详细介绍、项目详细介绍、产品和服务模式、市场分析、融资需求、运作计划、竞争分析、财务分析等内容,并在此基础上,以第三方角度,客观公正地对投资风险进行评估。 附:项目投资风险评定(评审)报告的格式和内容 绪言 1项目单位概况 2项目投资风险评审及建议 此部分包括项目单位公司及项目的合法性评审、项目基本建设程序合法性评审、环境影响评价及审批的评审、项目生产经营合法性的评审、项目方财务状况的评审、项目方信用等级及其他评审。 3项目概况

阿联酋投资与经贸风险分析报告

International Financing July 2012 国际融资● 来自中国信保《国家风险分析报告》 Investment and trade risk analysis about United Arab Emirates 阿联酋投资与经贸风险分析报告 投资状况 外国直接投资状况 随着阿联酋经济保持良好发展势头,以及2001年“9·11”事件发生以后一些阿拉伯国家将投资重点从欧美国家转向邻国,阿联酋的外国直接投资流入额近年增加迅速。2008年,阿联酋吸引的外国直接投资净流入达137亿美元。在国际市场石油价格一路走高的情况下,科威特、沙特阿拉伯、卡塔尔等国成为阿联酋的主要外资来源国。其他主要投资来源国还包括美国、欧盟和日本,外国资本的主要投向是能源行业、房地产业和贸易行业。阿布扎比的能源行业汇集了西方国家的众多知名企业,迪拜则是辐射整个中东地区的商品销售中心和商品集散地。近年来,在阿联酋的外国直接投资出现了从石油、化工和天然气行业向金融、工程承包和交通通讯业转移的趋势。并购是外国在阿联酋直接投资的主要方式之一,2008年前三季度阿联酋并购和收购交易额69亿美元,占海湾国家总额的75%。 2008年国际金融危机爆发以后,阿联酋的外国直接投资急剧减少。外国直接投资额从2008年的137亿美元下降到2009年的40亿美元。2010年,外国直接投资额与2009年持平。外国直接投资在G D P中占比不大,2008年为5.4%,2009年降至1.6%,2010年只占1.3%。2010年底以来,北非国家和巴林等发生局势动乱以后,出现了资金向局势比较稳定的阿联酋等国转移的趋势,加上阿联酋经济和世界经济的回升因素,预计2011年外国直接投资额会出现较大的回升。 投资环境 投资政策 阿联酋联邦政府负责制定国家总体经济政策,各酋长国经济运行则基本独立。各酋长国政府负责制定和实施各自的经济发展战略、政策、法规,并承担具体经济管理工作,拥有独立的海关系统、商工会和民航管理系统等。各酋长国商工会负责贯彻执行本酋长国工商业政策,管理本酋长国私人公司和企业,负责公司和企业登记注册,发放营业执照等事宜。各酋长国商工会联合组成阿联酋联邦商工会。各酋长国根据自身情况,对于外国投资的鼓励方向略有不同,例如阿布扎比更加鼓励基础设施方面的外国投资,迪拜则更加鼓励在自由贸易区和不动产开发方面的外国投资。在阿联酋的其他地方,阿联酋的公民和在阿联酋注册的公司必须持有多数股,同时D I F C已经和45个国家都签订了“避免双重征税”的协定等。 为吸引外资,推动经济多样化发展,1985年,迪拜酋长国率先建立自由贸易区。2004年,联邦通过法律,允许建立金融自由区。除阿布扎比酋长国外,其余六个酋长国都设有各自的自由区。阿布扎比酋长国只设有工业区,没有设自由区。目前各酋长国已建成16个比较活跃的自由贸易区,主要包括迪拜的阿里山自由区、迪拜国际金融中心、迪拜金属和货物中心、穆罕默德·本·拉希德技术园区。此外,在迪拜国际机场、沙迦、 阿治曼、乌姆盖万和富查伊拉也设有

公司投资风险与财务分析报告

(七)投资风险与财务分析 7.1 资金来源与运用 公司注册资本60万元,全由出资人自筹资金。 公司资本主要用于购建生产性固定资产(9万),电脑20台、办公桌椅、其他硬件设备以及进行初期的市场推广和刚开始的经营需要等。 资金运用:25.5万 公司开办费:3.5万元 各种证明、证书、注册商标费:5000元 初期公关费:1.2万 人员培训费:1.8万 工作室投资费用:4万元 装修费:2万 设备购买:18万

及其余各项基本费用等等 7.2 风险分析 7.2.1投资回收期 通过净现金流量、折现率、投资额等数据用插值法计算。从现金流量表中看出,累计现金流量首次出现正值是在第五年,则 投资回收期=5-1+622191/ 4971348 =4.125,换算得投资回收期为四年零两个月 回收期=累计净现值出现正值年数-1+(未收回现金/当年现值) 7.2.2投资净现值 计算得出:NPV=175.22(万元) 银行短期借款(1年期)利率为6.31%,考虑到目前基金的机会成本较低,基于对机会成本及相关投资风险的考虑,k 取10%(下同),此时,NPV=175.22(万元)>0。计算期内净现值大于零,表示该投资方案盈利能力很好,投资方案可行。 7.2.3内含报酬率 根据现金流量表利用如下公式计算内含报酬率: 计算得出:IRR=34.57% 内含报酬率达到34.57%大于资金成本率10%,由此看出,此项旅游服务产品推出之后盈利很强,即使很高的贴现率也能满足投资者的需求,达到获利的目的。由该项指标显示,显然该项目是可行的。 7.2.4 盈亏平衡分析 () C n t t t k -=∑ +=1 1NCF NPV () NPV 1 IRR 1NCF =-=∑ +=C n t t t

风险投资学课后思考题答案

第一章风险投资概论思考题 1.风险投资的基本构成要素有哪些? 2. 什么叫风险投资?它有哪些特点? 3.一般来说风险投资人可以分为哪几类? 4.试述风险投资在美、日、欧的发展状况,并分析今后其发展趋势。 5.风险投资的融资工具有哪些,其中最普遍采用的是哪一种?试分析原因。 6.试述风险投资形成与发展的背景和条件。 7.试述风险投资与经济增长的关系及其作用机制。 幻灯片2 ● 1 风险投资的构成要素 ●风险资金 ●风险资金是指由专业投资人提供的投向快速成长并且具有很大升值潜力的新兴 公司的一种权益资本。 ●风险投资者 ●风险投资者是风险资本的运作者,是风险流程的中心环节。风险投资人大体有以 下四类:风险投资家、风险投资公司、产业附属投资公司和天使投资人 ●风险企业 ●风险企业是指风险投资的投资对象。作为新技术产业的温床,风险企业所从事的 技术开发具有广阔的前景 ●风险资本市场 ●风险资本市场是对处于发育成长期的新兴高技术企业进行融资的市场,以科技 企业家、风险资本家、私人风险投资者为核心。 幻灯片3 ●2、风险投资的定义和特点 ●定义:风险投资是指把资金投向蕴藏着较大失败危险的高技术开发领域,以期成功后 取得高资本收益的一种商业投资行为。广义的风险投资概念,应包括对一切开拓性、创业性经济活动的资金投放。狭义的风险投资,几乎已成为专指与现代高技术产业有关的投资活动。 ●特点: ●是一种高风险与高收益并举的投资 ●是一种流动性很小的周期性循环的中长期投资 ●是一种权益投资 ●是一种投资和融资结合的投资 ●是一种资金与管理结合的投资 ●是一种一种金融与科技相结合的投资 ●是一种无法从传统渠道获得资金的投资 ●是一种主要面向高新技术中小企业的投资 ●是一种积极的投资,而不是一种消极的赌博 ●是一种高驱动性的投资 幻灯片4 4、风险投资在美、日、欧的发展状况及发展趋势

市场风险分析报告

市场风险分析报告: 所谓市场风险,就是基金净值或价格会因投资目标的市场价格波动而随之起伏所造成的投资损失。证券市场的价格波动频繁,很难预料,尤其是股票价格时起时伏,变幻莫测,由于产生变动的原因很多,往往又多属偶然发生的,因而即使是发行股票的公司本身,亦难控制,时间越短,越难捉摸。在这种情况下,就存在损失资本的风险。 报告内容的基本框架: 目录 第一章行业环境分析 1、宏观政策情况——宏观经济、货币政策、行业政策等情况 2、行业运行发展概述——运行特点、运行情况 第二章行业发展总述 1、产品用途——生产方法、产品性能、产品用途 2、行业发展现状——市场现状、技术现状 3、行业产业链分析 第三章全球产品发展概述 1、全球行业分析——行业特点、产能状况、技术现状、行业动态 2、全球市场分析——生产分布、消费分布、消费结构、价格分析 第四章行业发展概述 1、行业现状——供需现状、贸易情况、技术现状、行业动态 2、市场分析——生产分布、消费分布、消费结构、价格分析 3、行业产销趋势分析 4、行业政策、法律、标准 第五章行业经济运行分析 1、行业企业总量分析——企业数量分析、亏损企业数量、亏损企业总额 2、行业资产规模分析 3、行业销售规模分析 4、行业盈利规模分析 5、行业盈利能力分析 第六章国内行业领先企业分析——企业名称、企业概述、经营状况 第七章拟建及在建项目 第八章产品投资前景分析 1、产品投资机会 2、产品投资风险(政策、市场、环保等的风险) 3、产品投资趋势第九章行业经营战略建议——发展模式、融资方式、营销模式等的建议

商业计划书(Business Plan)是一份全方位的项目计划,它从企业内部的人员、制度、管理,以及企业的产品、营销、市场等各个方面对即将展开的商业项目进行可行性分析。它是对企业或者拟建立企业进行宣传和包装的文件,它向风险投资商、银行、客户和供应商宣传企业及其经营方式;同时,又为企业未来的经营管理提供必要的分析基础和衡量标准。商业计划书通常包括的内容:商业计划书摘要、公司概述、公司的研究与开发、产品或者服务、管理团队、市场与竞争分析、生产经营计划、财务分析和融资需要、风险因素和风险投资的退出方式。

证券投资地收益和风险的作业和练习

第四章证券投资的收益和风险作业和练习 一作业:(不用完成书面作业) 掌握资产证券化的含义、流程、资产支持证券的收益来源、可能存在的风险及控制风险的方式,了解最近我国金融市场资产证券化的发展情况。 二练习题 (一)判断题: 1债券投资收益率是在一定时期内所得收入与债券面值之间的比率。 答案非 2对于附息债券,如果一个投资者以低于面值的价格购入该债券,那么该债券的直接收益率应该低于票面利率。 答案非 3债券的市场价格上升,则它的到期收益率将下降;如果市场价格下降,则到期收益率将上升。 答案是 4投资优先股股票的投资者可以在投资前预测到每年获得的股息数量。 答案是 5股利收益率是指投资者当年获得的所有类型的股息与股票市场价格之间的比率。 答案非 6资产组合的收益率是组合中各资产收益率的代数相加后的和。

答案非 7由于公司内部的因素造成的投资收益的可能变动,属于系统风险。 答案非 8利率风险对于所有类型的股票的影响都是一样的。 答案非 9由于行业内产品更新换代或产业结构调整而使行业发生衰退的情况属于非系统风险。 答案是 10为减少通货膨胀对证券收益率的影响,可以考虑发行浮动利率债券,对投资者进行保值贴补。 答案是 (二)单项选择题 1债券投资中的资本收益指的是_______ 。 A债券票面利率与债券本金的乘积 B 买入价与卖出价之间的差额,且买入价大于卖出价 C 买入价与卖出价之间的差额,且买入价小于卖出价 D债券持有到期获得的收益 答案C 2年利息收入与债券面额的比率是_______ 。 A直接收益率 B到期收益率

C票面收益率 D 到期收益率 答案C 3以下不属于股票收益来源的是________ 。 A 现金股息 B股票股息 C资本利得 D利息收入 答案D 4某投资者以10元一股的价格买入某公司的股票,持有一年分得现金股息为0.5元,则该投资者的股利收益率是______ 。 A 4% B 5% C 6% D 7% 答案B 5以下不属于系统风险的是______ 。 A 市场风险 B 利率风险 C违约风险 D 购买力风险 答案C

项目风险规避及未来收益分析报告

风险存在于任何项目中,并往往会给项目的推进和项目的成功带来负面影响。因此每个投资管理人员都想要尽量规避风险,获得稳定的投资回报,这时,对于项目的背景和产业的状况等进行分析就显得很有必要了。接下来就由项目数据分析师为您进行简单介绍,希望能给您带来一定程度上的帮助。 变化和不确定性是导致项目潜在风险的主要原因,百变不离其宗,因此,针对项目风险,各大企业综合讨论,主要的风险管理技术为三种方法:因果分析法、多分布形式的概率分析法和基于经验的专家系统等。不同的方法规避风险,都是为了达到最终的目的,规避风险或者解决风险带来的影响,赢得项目的最终成功。 现代化项目管理软件中的风险管理功能一般包括:风险文档管理、项目进度计划模拟、减少甚至消除风险的计划管理等,各显其招,共同消除项目实施过程中的种种问题,确保项目正常实施,提高项目成功率。那么,企业该如何规避项目风险,达到最优的项目实施状态呢?

首先,项目计划与实施要同步。项目计划是在项目正式开展之前拟定的计划方案,是知道整个项目规划进行的重要方向标,为避免项目实施过程中遇到各种问题及风险,项目计划拟定时就需要有严谨的思维及规划,并且,确保项目实施与项目计划二合一,按照计划实施,以免项目实施偏离轨道,导致项目后期出现各种问题。 其次,严密的沟通。沟通可以确保项目实施人员有共同的项目目标和方向,以免理解不当,项目负责人朝着不同的方向努力,导致项目负责人各行其是。 再次,资源的合理分配与追踪使用。项目资源一般是跨部门、跨站点、甚至跨地区分配使用,因此,为提高企业资源利用效率,管理者要实时监控资源分配情况并且追踪实际使用情况,一方面,可以确保项目资源供应充足,以免项目实施过程中因项目资源供应不足导致项目停滞,另一方面,还可有效提高资源利用率,避免申请者滥用资

直接对外国际投资的利弊分析

直接对外国际投资的利弊分析 对外直接投资的弊端: 1、我国对外投资的混乱 我国市场经济还处在逐步开放的进程当中,目前为止,我国市场当中的信息流通还很闭塞,对于国际市场的具体环境还缺乏直观可靠的认识。同时我国对外投资没有一个良好的渠道,这导致我国对外投资的行为混乱无序。完善对外投资的信息采集和流通,加强我国国内企业对于国际市场的了解和国际信息的获得渠道。加强我国对于对外投资的监管力度,减少重复投资和贸易欺诈现象的发生,是解决这一问题的良好方法。 2、风险回避和预防的缺失 国内投资者对于国际市场的总体走向和时事变化缺乏及时的信息和全面的认识,对于在投资过程中分辨资本投入的效益没有清晰的认识。同时我国对于对外投资行为的相关法律法规还不完善,这导致在进行对外投资的过程中,我国投资者承担了大量的贸易风险。 3、缺乏战略意识 我国对外投资的形式还很混乱,同时对外投资的方向同我国经济发展的总体趋势存在着偏差,相当多的投资者缺乏长远的视野和投资意识。为此,在发展对外投资的过程中,国家要加强对于战略投资行为的支持。 4、我国的对外经贸管理将在一定程度上受到国外市场规则的制约 5、由于我国市场经济有待完善,还有一些政策规定和企业行为与国际规则不一致,再加上经验不足,对国际规则了解不够。 对外直接投资的利处: 1、有利于加快国内产业结构的调整和优化。产业结构的调整和优化是我国经济发展的一项重要而紧迫的任务。对外直接投资,将为实施这一战略任务营造一个有利的国际环境。通过对国外直接投资,可以将我国一些长线产品和产业转移出去;可以利用外国资金、技术改造我国传统产业,加快高新技术产业和服务业的发展,提升我国产业发展的整体水平。 2、有利于继续深化我国经济体制改革。我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制,它的基本要求是充分发挥市场竞争机制 的作用。对外直接投资,将会推动我国改革的进程;将推动国有企业改革,建立现代企业制度;推动外贸、银行、保险、证券、商业等方面深化体制改革,以适应这些领域逐步开放的需要。 3、有利于中国加入世界经济全球化进程。经济全球化是不可避免的历史潮流,而经济全球化对发展中国家来说,既有机遇,也面临严峻的挑战。为了适应经济全球化的新形势,我们需要寻求稳定、透明、可预见的多边贸易机制的保障,在参与经济全球化过程中更好地趋利避害,保护和壮大自己。对外直接投资,有利于我国与跨国公司进行广泛合作,引进跨国公司的资金、技术和管理经验,利用跨国公司的销售渠道和网络,扩大出口。

航运行业风险分析报告

摘要 一、水运行业在国民经济中地位 水路运输是综合运输体系的重要组成部分。作为传统且仍处于发展中的运输方式,水路运输为我国国民经济和社会发展作出了巨大贡献。随着我国对外贸易的增长和内河交通的不断发展,水运已经成为一个即公路、铁路、航空等主要运输方式之后国家将大力扩展的物流渠道。 2009年我国水运在货物周转量中占47.4%,在进出口货物中占90%;全国港口完成货物吞吐量69.1亿吨,有20个港口进入世界亿吨大港行列。 二、水运行业发展环境分析 近年来,中国水运业已形成了布局合理、层次分明、功能齐全、优势互补的港口体系;同时全国高等级航道网也基本形成。中国大陆港口(货物)吞吐量和集装箱吞吐量连续五年保持世界第一。2009年底,全国港口拥有生产用码头泊位31429个,其中万吨级及以上泊位1554个,比上年底分别增加379个和138个。 根据长鞭效应,由美国引发的金融危机导致对世界经济传导到航运经济的比例为1:10。在全球经济体系中,全球航运市场受害程度更是灾难性的,特别是国际干散货、集装箱运输市场。金融危机导致了全球海运业的萧条。由于欧美消费需求下降、原材料需求锐减,海运需求亦因此一落千丈。2009年世界海运市场也将面临至少15.5%的增速放缓。全球海运业已经进入危机管理体制,运费和运输量都在持续下降,各大航运公司都在纷纷调整结构以应对金融危机。但同时,金融风暴也让海运“涅盘重生”,在危机中寻求新的发展模式,来应对金融风暴。港口是国民经济的重要交通枢纽和进出口贸易的“晴雨表”。2008年以来,全球金融风暴引发世界经济增长放缓,中国外贸出口走低,航运市场形势恶化,港口吞吐量增速回落。中国港口企业不管是南北方,还是大中小港口企业,都在积极应对严峻形势,并取得了较好成效。 为了促进水运业继续平稳快速发展,增强行业抗风险能力,2009年国务院相继出台了《船舶工业调整振兴规划》和《物流业调整振兴规划》等一系列政策措施,交通运输部也批准了外国籍邮轮可在华开展多点挂靠业务。国家千方百计采取各种有效措施扩大外需,希望能尽快扭转航运业的负增长局势 三、2009年水运行业发展情况 2009年,全国港口完成货物吞吐量76.57亿吨,同比增长9.0%。其中,沿海港

论高风险业务对业务发展影响的利弊分析

内控合规工作论文 论高风险业务对业务发展影响的利弊分析 【内容摘要】内控合格建设作为促进实现经营目标,防范经营风险的重要手段,是企业的一项基础建设。在当前行业转型发展的关键时期,加强内控合规建设,积极有效化解各类风险,尤其是加强对经营过程中高风险业务的管控,不仅是企业提升经营效益、实现自身价值与利益的现实需要,也是顺应行业发展要求、提升公司核心竞争力、增强服务和谐社会建设能力、树立良好市场形象、实现永续经营的必然要求。本文旨在分析高风险业务对经营发展影响的利弊,同时在进一步促进合规经营,提升风险防范能力等方面做初步的探索。 【关键词】保险转型高风险业务经营风险内控合格 历经数十年的高速发展,保险业在分享改革发展所带来的巨大成果的同时,所面临的经营风险类型越来越复杂,经营风险累积越来越大。在国内外经济调整的大背景下,旧的粗放式经营模式不能再继续,保险业发展方式和盈利模式进行转变不仅是顺应历史的必然,更是科学发展的战略选择。在转型过程中,以防范化解行业风险,严格规范市场秩序,维护被保险人利益,营造一

个正常的经营秩序为目标的合规经营之路已成为行业的必然选择。而如何在行业转型的大背景中,积极有效化解各类风险,以合规经营促公司持续健康发展,成为各家保险企业亟待解决的一个课题。本文旨在分析高风险业务对经营发展影响的利弊同时,在进一步促进合规经营,提升风险防范能力等方面做初步的探索。 一、财险公司高风险初探 保险是经营风险的特殊行业,不仅保险企业自身所经营的风险越来越大,加之金融业综合经营趋势的日益发展,金融市场以及其他行业和领域的相互影响越来越大,风险很容易相互传导,导致保险企业的风险结构也日趋复杂。从当前来看,高风险主要包括内在和外在风险两个方面: (一)内在风险 内在风险主要是指企业在经营管理过程中因各层级管理和 决策失误、管理失控或者员工违章失职而对公司经营带来的风险。主要包括经营决策风险、产品风险、越权经营风险、承保质量风险、理赔管控风险、财务风险以及相伴生的民事诉讼风险等等。造成这些高风险的原因主要来自保险公司内部,即内控失效,是否有风险和风险大小程度决定于公司各级管理机构的管理水平、管控体系和力度、员工素质等。

投资收益和风险

市场上有n 种资产i s (i=1,2……n )可以选择,现用数额为M 的相当大的资金作一个时期的投资。这n 种资产在这一时期内购买i s 的平均收益率为i r ,风险损失率为i q ,投资越分散,总的风险越小,总体风险可用投资的i s 中最大的一个风险来度量。 购买i s 时要付交易费,(费率 i p ),当购买额不超过给定值i u 时,交易费按 购买i u 计算。另外,假定同期银行存款利率是0r ,既无交易费又无风险。(0r =5%) 已知n=4 试给该公司设计一种投资组合方案,即用给定达到资金M ,有选择地购买若干种资产或存银行生息,使净收益尽可能大,使总体风险尽可能小。 1. 假设:投资数额M 相当大,为了便于计算,假设M=1; 2.投资越分散,总的风险越小; 3.总体风险用投资项目i s 中最大的一个风险来度量; 4.n 种资产S i 之间是相互独立的; 5.在投资的这一时期内, r i ,p i ,q i ,r 0为定值,不受意外因素影响; 6.净收益和总体风险只受 r i ,p i ,q i 影响,不受其他因素干扰。 解答 1、符号规定: S i ——第i 种投资项目,如股票,债券 r i ,p i ,q i ----分别为S i 的平均收益率,风险损失率,交易费率 u i ----S i 的交易定额 0r -------同期银行利率 x i -------投资项目S i 的资金 a -----投资风险度 Q ----总体收益 ΔQ ----总体收益的增量 2、模型的建立与分析 (1).总体风险用所投资的Si 中最大的一个风险来衡量,即max{ pixi|i=1,2,…n}

风险性分析

风险性分析:风险是指由于随机原因所引起的项目总体的实际价值和预期价值之间的差异。是对可能结果的描述,即决策者事先可能知道决策所有可能的结果,以及知道每一种结果出现的概率。因此风险是可通过数学分析方法来计量的。 风险分析即对不确定性情况给出主观概率,使不确定性问题转化为风险问题,统称为风险决策,并把投资风险定义为由于未来的不确定性,而产生的投入本金和预期收益损失或减少的可能性。企业在成长阶段出现风险的原因有很多:通货膨胀和物价的变动,技术装备和生产工艺变革和项目经济寿命期的变动,生产能力和销售量的变动,建设资金和工期的变化,国家经济政策和法规、规定的变化等。我们Dream Green公司主要是从以下几个方面来进行风险性分析的。 1、投资 随着市场竞争的加剧,为了提高竞争能力,不少企业为了加快技术改造、设备更新和产品开发速度,上了许多投资项目,也造成了投资风险的产生。不同的投资方式,将面临着不同的投资风险,其产生的原因也千差万别。常见的投资方式有固定资产投资、证券投资、房地产投资、无形资产投资、保险投资等。通过研究分析本公司自身的特点而归纳出了以下风险:投资活动中受资金的限制。 由于注册资本较少,土地、房屋等银行认可的不动产资金数量较少,缺乏信用保证,信贷能力低,本公司较难取得银行贷款支持;同时,本公司也无法像大企业那样很容易地直接向社会发行股票和债券,更多的是吸引直接投资,融资渠道单一。造成本公司在做投资时受资金能力的限制,难以进行投资规模的比较选择,也不可能像大型企业那样采用适当的投资组合来分散风险,只是在限定的投资范围内,比较预期利润的大小,决定是否投资或推迟投资。 因此本公司在做投资时应该先通过市场环境的分析来了解市场的需求状况和发展趋势即必须掌握市场需要什么产品,市场容量有多少,以及市场对新技术、新产品的接纳程度等。另外,还必须分析研究消费者的资源分布状况、竞争对手情况等,以确定合理的投资规模。而这些信息的用处,不仅为本公司的发展提供借鉴,也可作为本公司吸引直接投资的工具。在对投资环境进行分析之后,接着便要制定投资项目的市场战略。由于市场的变化莫测,风险较大,在投资项目规模的选择上,应采取循序渐进的战略,即先选择小项目作探索性投资,待取得成功经验后,再逐步扩大项目规模,或者逐步扩大在同一地区的投资总规模。这一点,对本公司尤为重要。如果只向一个区域投资,需要的投资少,市场研究工作量少,承担的投资风险也少,但可能失去某些市场机会。 2、运营 运营风险是指由于企业运营情况的不确定性而产生盈利能力的变化,从而造成的投资则收入或本金减少或损失的可能性。企业运营风险。主要是企业对于投资项目的控制问题,和企业的管理能力。在作风投时,往往对经营团队的经历看得很重要,就是看重经营团队有无经营能力。运营风险的影响因素主要有:需求变化;售价变化;投入成本变化;投资成本变化时,企业高速产出价格的能力;固定成本的比重。 中小企业以私营独资企业、合伙企业或联营企业为主,一般处于创业或成长阶段,运营模式原始单一。在这一阶段,较多的中小企业只是简单地注重销售额的增长和利润总额的实现,注重短期收益,盲目追求多元化经营,只看到了多元化经营所带来的分散风险的能力和将企业规模做大的虚荣的成就感,而忽略了企业的扩张与其资金实力、技术开发、市场开拓及内部管理等方面存在的矛盾,同时也没有看到多元化经营也可能导致财力的分散,即多项目、多风险,最终造成投资

全球CTA最全分析报告:3296亿美元的绝对收益之路!

全球CTA最全分析报告:3296亿美元的绝对收益之路! 一.海外CTA基金的发展 1.1. CTA 基金的规模 CTA 全称是Commodity Trading Advisor,即商品交易顾问,是通过给客户提供期货期权方面的交易建议或者直接通过 受管理的期货账户参与实际交易来获得收益的机构或个人。在美国,CTA 必须在NFA(美国期货业协会)和CFTC(商品期货交易委员会)登记注册,并接受监管。 商品交易顾问(CTA)的主要交易对象是期货及期权合约,而一般基金经理的交易对象是传统投资工具,诸如股票和债券等。因此,CTA 基金也称为管理期货(Managed Futures)基金。CTA 基金是由专业的资金管理人运用客户委托的资金投资于期货市场和期权市场,并且收取相应管理费用的一种基金组织形式,而CTA 则受雇于该基金,进行投资交易或投资咨询。 在国外,CTA 基金是一种区别于传统投资方式的另类投资基金。随着近年来保险基金、养老基金等对另类投资工具的关注度大幅提升,CTA 基金的规模也出现迅猛增长。2012 年末,CTA 基金的总体规模达到了3296亿美元,而在2000 年末,CTA 基金的规模为379 亿美元,十一年间规模翻了10 倍。2010 年-2012 年CTA基金规模分别同比增长25.3%、

17.6%和4.8%。尤其值得注意的是,在股票市场出现大幅下跌的2008 年,对冲基金的规模下降了31.7%,而CTA 基金的规模几乎没有变化。近5 年来,CTA基金占对冲基金规模的比重从9.6%上升到18.3%。这源于CTA 基金长期以来具有防范股票市场风险的能力和分散系统性风险的能力。当投资于传统投资工具的共同基金表现不佳时,CTA 基金由于主要投资于期货期权市场,并且投资策略和投资于股票债券品种的基金差异极大,最终起到了分散市场风险的作用。1.2. CTA 基金的优势 CTA 基金能在海外蓬勃发展,得益于其本身特有的优势,机构投资者不断在自己的投资组合中增加CTA 基金的份额来提高分散化程度。另外由于期货与期权本身可以做多和做空的特性,CTA 基金无论在牛市还是熊市中都可能获得收益。并且,CTA 基金几乎与传统投资品种没有相关性,这使它能够在增加投资组合收益的同时还能降低整体波动性。一个CTA基金可以参与全球超过150 个市场的交易,从商品到外汇到股指,提供了多品种、多地区的参与机会。我们对CTA 基金的优势进行了总结,主要有三个方面,降低投资组合整体风险、提供高收益率机会、把握遍布全球的多样化投资机会。 1)降低投资组合整体风险 在风险管理方面CTA 基金为投资者提供了降低投资组合波

项目投资风险综合论证及盈利分析报告

项目投资风险评定报告 所谓项目可行性研究报告,是指通过有关的资料的整理、数据的调查研究,对项目的技术、经济、工程、环境等进行的整体论证和预测的书面材资,从中提出项目是否值得投资和如何进行投资的可行性意见,为项目决策审批提供全面的依据。 在过去,考量一个项目投资与否主要依靠的是《商业计划书》和《项目可行性分析报告》,虽然在一定程度上为投资决策提供了依据,但仍然是以定性分析为主,无法真正使投资人体会到资金价值及风险评估的量化指标,对未来收益的预测则更多凭借的是行业经验和主观判断。在金融危机的大背景下,投资公司的风险意识已得到了明显的增强,如何把有限的资金利用到最大化收益的项目中去已成为投资人最关注的问题,而解决这一问题的关键正是项目投资的量化分析。因此,《项目数据分析报告》在中国正逐渐成为投资公司的新宠。 财务数据分析报告是通过对项目数据全方位的科学分析来评估项目的可行性,为投资方决策项目提供科学、严谨的依据,降低项目投资的风险。 项目可行性研究报告是通过对项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见,

为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点. 项目投资价值分析报告 在过去,考量一个项目投资与否主要依靠的是《商业计划书》和《项目可行性分析报告》,虽然在一定程度上为投资决策提供了依据,但仍然是以定性分析为主,无法真正使投资人体会到资金价值及风险评估的量化指标,对未来收益的预测则更多凭借的是行业经验和主观判断。在金融危机的大背景下,投资公司的风险意识已得到了明显的增强,如何把有限的资金利用到最大化收益的项目中去已成为投资人最关注的问题,而解决这一问题的关键正是项目投资的量化分析。因此,《项目数据分析报告》在中国正逐渐成为投资公司的新宠。 财务数据分析报告是通过对项目数据全方位的科学分析来评估项目的可行性,为投资方决策项目提供科学、严谨的依据,降低项目投资的风险。 在各个投资领域中,为降低投资者的投资失误和风险,每一项投资活动都必须建立一套系统科学的,适合自己的投资活动特点的理论和方法。投资价值分析报告正是吸纳了国际上投资项目分析评价的理论和方法,利用丰富的资料和数据,定性与定量相结合,对投资项目的价值进行全方位的分析评价。 项目投资价值分析报告是投资前期一个重要的关键步骤,项目的规模、区域分析、经营管理、市场分析、经济性分析、利润预测、财务评价等重大问题,都要在投资价值分析报告中呈现。

企业投资风险分析

投资风险 什么是投资风险 投资风险是指对未来投资收益的不确定性,在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。例如,股票可能会被套牢,债券可能不能按期还本付息,房地产可能会下跌等都是投资风险。投资者需要根据自己的投资目标与风险偏好选择金融工具。例如,分散投资是有效的科学控制风险的方法,也是最普遍的投资方式,将投资在债券、股票、现金等各类投资工具之间进行适当的比例分配,一方面可以降低风险,同时还可以提高回报。因为分散投资与资产配置要涉及到多种投资行业与金融工具,所以财富亿家建议投资者最好在咨询金融理财师后再进行分散优质投资。 投资风险的分类 购买力风险(Purchasing power risk); 财务风险(Financial risk); 利率风险(Interest rate risk); 市场风险(Market risk); 变现风险(Liquidity risk) ; 事件风险(Event risk); (1)购买力风险 资本社会及经济繁荣的社会,通货膨胀显著,金钱购买商品或业务都会渐渐降低。人们将现金存入银行收取利息,就会担心物价上升,货币贬值。自从一九八三年十月,港元与美元以7.80挂勾开始,港元的购买力迅速减弱,这种购买力的减低,是购买力风险。因为有此种风险,所以人们要投资股票,地产或其它投资方针,以保持手上货币的购买力。购买力风险,香港人完全体会得到,因此他们都很警愓。

(2)财务风险 当购入一种股票,该公司业绩欠佳,派息减少,股价下跌,这就是财务风险。因为有此风险,有些人将资金存入银行,收取利息减少财务风险。 (3)利率风险 当买入债券,其价格受银行存款利息影响。当银行存款利息上升,投资者就会将资金存入银行,债券价格也会下跌。这种因利率水平改变,而遭受损失的,称为利率风险。 (4)市场风险 市场价格常常会出现波动。每天都有不同的市价。市价的波动,受经济因素影向、受心理因素影向、受政治因素影向、甚至受以上三种风险影向。例如购买了股票,其后股价下跌,遭受损失,这就是市场风险。 (5)变现风险 当买入的股票,未能在合理价下卖出,不能收回资金,就是一种风险。很多一向成交疏落的股票,在有消息下,例如收购消息,令股票突然旺盛,在这时候大量追进购入,一旦消息完结,其成交量会还原,于是承受了变现风险。投资目标要能随时在合理价下收回资金。这是变现性强的股票。如果某股以$10买入,在$5的价格下才能迅速售出,就不能算是一种好的变现股票。 (6)事件风险 事件风险(Event risk)与财政及大市完全无关的,但事件发生后,对该股价有沉重打击。这种事件风险通常都是突然其来的。 企业项目投资风险的成因分析 企业项目投资决策出现错误有多种原因。导致各种严重后果,主要有以下方面: (1)投资决策机制不健全,责任不明,容易出现受“长官意志”的影响,或者领导人一时头脑发热而盲目拍板,造成投资决策的随意性、主观性、盲目性和独断性。 (2)为了争上项目,故意把可行性研究报告做成“可批性报告”,有些项目审批部门从地方利益出发,没有从严把关,从而造成重复建设、盲目建设,使项目建成投产后没有市场,企业处于亏损状态。 (3)缺乏风险意识,盲目追求“热门”产业。在某些行业处于最“热门”的时候才决定进入,结果投资后行业转向低迷,企业深陷其中,进退两难。 (4)对项目仅侧重于技术可行性的研究,对经济可行性的论证不够重视,对投资成本及项目建成后的成本费用和效益测算不准确。从而根据过于乐观的经济估算做出错误的决策。 企业项目投资风险的防范与对策 在投资项目的实际运作过程中,项目风险的处理应采取以下几种对策:

浅谈证券投资组合的风险与收益关系

浅谈证券投资组合的风险与收益关系 伴随着资本市场的日益发展和有效资本市场的日趋形成,投资者的决策也将越来越理性化,风险投资决策的基本理论和方法也将在现实的经济生活中得到更好的应用。证券投资组合决策的任务是在寻求风险和收益平衡的基础上获取最高的投资报酬率,资本市场线是获取最大风险报酬的唯一有效机会线,资本资产定价模型是权衡市场风险与期望报酬率的重要工具。 投资的目的是为了获取收益,或者说是为了获取最大化的收益,而这里面同时也存在着一个不容忽视的事实:要获取较大的收益,就要冒较大的风险;而冒较小的风险,获取的只能是较小的收益。在现实经济生活中,随着资本市场的不断发展和完善,为投资者提供了越来越多的获利机会,进行证券投资是主要的投资方式之一。风险和收益是一对矛盾,这是自利行为原则和双方交易原则下投资者市场博弈的结果,任何投资者都必须充分树立风险意识,即怎样解决风险和收益之间的矛盾。其最终的决策结果应该是寻求风险和收益的平衡。 风险是指未来经济活动结果的不确定性,我们可以将风险总体上划分为两大类:非系统风险和系统风险。非系统风险只对某些行业或个别企业产生影响,系统风险亦称市场风险,它对整个市场所有企业都产生影响,如经济周期的波动、利率的调整、通货膨胀的发生等。针对这两种风险,投资者应该如何应对呢?基本的做法就是通过投资组合来分散非系统风险,通过提高风险报酬来弥补系统风险带来的损失从而达到期望的报酬率。笔者将从这两个方面来论述证券投资组合中风险与收益的权衡问题。 一、系统风险 我们假设投资者已经通过足够的投资组合将非系统风险分散掉了,面对市场风险,投资者会通过得到系统风险溢价来达到预期的报酬率。资本资产定价模型在不需要确定单个证券期望报酬率的情况下能够确定风险资产的有效投资组合,这无疑为持有多项风险资产投资的决策者提供了决策的方法,并使决策变得相对简单。在公式E(R)=Rf+€%[(Rm-Rf)中(Rm为市场投资组合的平均报酬率),在无风险利率Rf和市场投资组合的平均报酬率Rm确定的情况下,€%[作为衡量风险投资组合市场风险的指标成为决策的关键。€%[的确定对于投资者绝非易事,通常证券市场基于历史数据来估计€%[,在宏微观经济环境相对稳定的情况下,€%[在一定时期内应该是合理的。 资本资产定价模型对于投资者的决策究竟有多大的现实意义,对此理论界和实务界莫衷一是。因为模型的建立本身是基于一些假设的:(一)投资者可以按照竞争性市场价格买入或卖出所有证券,并且不考虑税收因素;(二)投资者可以按无风险利率借入和贷出资金;(三)在确定风险的情况下,投资者会按资本市场线投资选择报酬最高的投资组合;(四)对于证券的风险、相关系数和期望报酬率,投资者具有同质的预期。

房地产投资风险分析报告

目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) (一)我国房地产市场现状 (3) (二)我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) (一)风险定义与房地产投资风险的涵 (4) (二)房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) (一)专家调查法。 (5) (二)故障树分析法。 (6) (三)幕景分析法。 (6) (四)筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) (一)风险回避 (7) (二)平衡交易 (7) (三)资产组合 (7) (四)风险转移 (8) (五)风险自留 (8)

房地产投资风险分析 摘要:在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点,并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上,对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结,主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素,本文进一步总结了具体的风险分析方法,并对应对措施进行了探讨。 关键词:房地产投资;风险因素;风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年,但真正成为一个产业,是在欧洲工业革命以后,伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房,都是自己建、自己住,不管是朝廷还是民间,很少交易买卖。近几百年,房地产跟其他东西一样被商品化以后,开始有了现代的房产生意和买卖,“二战”以后特别明显,其发展过程大体有三个阶段,每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段,是在人均GDP8000 美元以前,这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的,然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关,包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段,是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测:从人均GDP8000 美元到15000 美元,以及从15000 美元到25000美元,都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期,商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业,就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心,主要为周边居住的人服务,满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时,就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业,这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多,因

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