[房地产管理]房地产基础术语、知识

（房地产管理）房地产基础术语、知

识

三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。

从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：

A、商品房

B、非商品房

C、集资房

D、福利房

E、私房

从房地产用途来区分可以分为以下几点：

写字楼：1、标准写字楼2、商住写字楼

住宅：1、高层住宅（小高层）2、多层住宅

商铺：1、临街地铺2、裙楼商铺

什么是土地？

狭义：土地仅指地球上的陆地表面；

广义：土地不仅包括空中环境和地下物质层，还包括陆地、内陆水域、滩涂和岛屿。土地作为生产资料，具有数量有限，位置固定，使用经久，即是生产资料，又是生产关系的客体的四个方面的特征。

土地类型是什么？

土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。

什么是土地使用权？

所谓土地使用权，是指依法取得的对某一地块的地上的经营权和利用权，即具有使用土地的主体资格的单位或个人，依照法定程序办理土地使用权的申请登记，取得土地使用权证书，被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的体现。土地使用权是土地所有权的内容之一，它的使用必须符合土地所有权人的利益，同时也必须符合社会利益。如对土地的使用权用必须考虑周围环境，不能给自然环境和邻里造成不良影响，亦即不能污染、破环自然环境，不能给邻理的通风、透气、采光造成影响。使用权土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

土地使用权出让方式有哪些？

1、协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理

部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。

2、招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

3、拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，有出价最高者获得土地使用权的行为。

什么是地价？

土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费。

什么是土地使用权年限？

土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权满后，如该土地用途符合当时城市规划需要的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。

土地的使用年限是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；综合用地或其它用地五十年；旅游、娱乐用地四十年。

什么是住宅？

住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可称为住宅。可供人们居住的房子，应当具备可供人们生活起居的功能和设施。那些不具备居住用途的房子，如办公室、商店、厂房，一般不具备这些功能设施，这是划分住宅与非住宅的一个根本标志。人们为自身生活起居设计、建造住宅也经历了一个从无到有的过程，最初的树洞、岩穴只是为我们的祖先提供了天然的栖身之地。随着

人类的进化和劳动本领的增强，人们逐步意识到要通过劳动来创造和改变自身的居住条件，于是通过人工的劳动与大自然提供人类不断地建造和完善着住宅及其各项功能，住宅作为人类劳动的结晶，反过来又为人类的生存、享受和发展提供必备的条件。

什么是住宅的产权？

如果某人同时拥有对某所住宅的占用、使用、收益和处分权利，也就拥有了住宅的产权。住宅的产权等同于住宅所有权。特征为：

1、所有权在行使时不需要他人的协助是一种绝对权。

2、住宅的产权是对住宅的支配权，任何人不得干预。

3、一处住宅只有一项产权，具有排他性。

什么是住宅产权“共同共有”？

是以数人共有关系来确定对住宅产权的共有。最常见的如夫妻关系。各共有人并不能拥有自己的产权部分，因此对于住宅共有产权一般是分享权利、分担义务。除非共同关系消灭或解除，否则共有的房产住宅不能请求分割。

什么是住宅小区？

住宅小区也称“居住小区”是由城市道路以及自然只是线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。

住宅包括哪些类型？

现代城镇住宅分类很多：

1、按照住宅层数分类，可分为：

低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）2、按照住宅承重结构所选用的主要材料分类，可分为：

混合结构住宅（砖木、砌块、砖混、钢混）、大模板结构住宅（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板，内墙现浇外墙砖砌）、框架轻板住宅、

简单结构住宅（干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构）

3、按照住宅的平面布局分类，可分为：

点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅

4、按照住宅的设计特点分类，可分为：

内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）、跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）；

5、按照住宅的用途和功能分类，可分为：

普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、别墅式住宅（庭院式住宅）

什么是预售商品住宅？

指建筑工程尚未完成，而预先出售的商品住宅。什么是公有住宅？

是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。

什么是私有住宅？

是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。

什么是住宅建筑安装费？

主要指用于住宅主体工程本身的建筑工费、机械使用费、技术装备费、技术装备、施工管理费等。其中建筑材料费所占比重较大。整个建安工程总造价通常称为“工程总造价”。

什么是期房？

指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

什么是现房？

指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

什么是商品房？

商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。

什么是福利商品房？

福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。

什么是微利商品房？

微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由政府主管单位筹资建设，可来解决企业职工住宅困难房，价格由政府确定实行优惠价格政策。

什么是安居房？

安居房是指实施国家“安居工程而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非营利性住房。

什么是经济适用房？

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的消费能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。

什么是商品房的“五证”？

房地产商在预售商品房时应具备：

1、《国有土地使用证》：我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金；

2、《建设用地规划许可证》：根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划；

3、《建设工程规划许可证》：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；

4、《建设工程施工许可证》：只有拥有此证工程才能施工；

5、《商品房预售许可证》：没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。

什么是外销许可证？

凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。

什么是房地产买卖合同？

房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。

什么是银行按揭？

银行按揭是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期付银行的本金与利息。这种方式称为银行按揭。什么是样板房？

样板房是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书

而定的房子。

什么是示范房？

示范房与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？

房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘部门负责确定。向开发商购买一手商品房属什么转移？

属房地产二级市场转移。

向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？

1、印花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花5元；

2、登记费：数额为交易价的千分之一。

3、契税：数额为交易价的百分之四，目前业主交纳百分之二。

4、公共维修基金：35元/平方米

什么是商品房的起价、均价、预售价和一次性买断价？

1、起价：指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。

2、均价：指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

3、预售价：指商品房预售的价格，也是商品房预（销）售合同中的专用术语。

4、一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

商品房买卖合同有哪些内容？

1、用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间

2、总价款、付款方式、付款时间

3、建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明。

4、商品房的销售方式（预售或现房销售）

5、商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方面的责任。

6、发生设计变更的约定

7、关于商品房屋装饰、设计标准、房屋质量的承诺和责任。

8、物业管理方式及售后保修、维修责任

9、合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式

10、违约责任

什么是物业管理？

物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、市场化、专业化原则进行管理。

什么是业主委员会？

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

什么是得房率？

套内使用面积与建筑面积之比。

什么是日照间距？

建筑物与建筑物之间的距离。

什么是房屋的开间、进深？

开间指房屋的宽度，是指墙中线至墙中线的距离。进深指房屋的实

际长度。

什么是中线？

指墙的中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。

什么是一砖墙，半砖墙？

一块标准砖长为240毫米，宽为115毫米，高为53毫米，一砖墙指墙厚为240毫米，半砖墙指墙厚为120毫米。（不包括水泥砂浆和粉刷层）

什么是层高？

本层地面至上一层地面的高度，标准层高为2.8米。

什么是楼层净高？

本层地面至本层顶的高度，净高+楼板厚度=层高。

什么是承重墙和非承重墙？

承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。

什么是房型？

指几房几厅几卫几阳台。

什么是动线？

进住宅入户门后，各个功能区域之间的活动路线。

什么是预置板与现浇板？

预置板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候在直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差。现浇板指在施工现场直接用水泥浇筑的楼板，整体抗震性和抗渗性较好。

什么是商品房变频水？

指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输

入输出。