我国物业管理的产生与发展

本讲包括

第二节我国物业管理的产生与发展

第三节我国物业管理制度的历史沿革

一、考试目的和基本要求

（一）考试目的

本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》

试谈我国物业管理的现状与发展趋势

目录摘要： (1) 关键词： (1) Absrtact:. (2) 前言 (3) 一、物业和物业管理的概念 (3) 1、物业的概念 (3) 2、物业管理的概念 (3) 二、我国物业管理的现状及存在的问题。 (3) 1、物业管理立法滞后，理论体系不够健全 (4) 2、物业管理行业发展不健全 (4) 3、我国物业管理从业人员专业化程度低 (4) 4、物业管理的服务内容不明确 (4) 三、我国物业管理的发展策略 (5) 1、完善物业管理的法律体系 (5) 2、物业管理企业的专业化、规模化发展 (5) 3、物业管理人才的培养 (5) 4、完善物业管理服务内容 (6) 参考文献 (7)

试谈我国物业管理的现状与发展趋势摘要：在发展历程分析的基础上,我国物业管理的现状和形势,分析和预测中国物业管理行业的发展趋势方面的社会的受欢迎程度的提高,逐步改善的地位,大型规模经营,法律体系和标准化管理,品牌和专业建设。相信在21世纪,物业管理行业的发展将会更加健康,标准化的和稳定的,物业管理企业的规模将会扩大,管理更加标准化,服务更专业,自我质量不断提高,企业文化和品牌形象的影响力也将增加。结合国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策。建议应尽快建立统一的法律法规，加强监督，提高人员素质，并对今后物业管理的发展趋势进行展望，以指导实践。关键词：物业管理；管理现状；发展趋势

The current situation and development trend of property management in China Absrtact: based on the analysis of development history, the present situation and situation of property management in China are analyzed and forecasted, and the status of social popularity in the development trend of property management industry in China is improved step by step. Large-scale management, legal system and standardized management, brand and professional construction. I believe in 21th century, the property management industry will be more healthy, standardized and stable. The scale of the property management enterprise will be expanded, the management will be more standardized, the service will be more professional, the self-quality will be improved constantly, the influence of the enterprise culture and brand image will also increase. The object is analyzed.There are many problems in management, discusses the effective countermeasures to promote the development of China's property management. Suggestions should be established as soon as possible a unified laws and regulations, strengthen supervision, improve the quality of personnel, and the trend of property management are discussed, in order to guide the practice. Keywords: property management; management status; development trend

现代物业管理模式及发展

现代物业管理模式及发展随着城市住房制度的改革，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。长期以来，由于体制、制度方面的原因，我国大量的住房作为公产，其管理主要由代表政府的房产管理部门和由各单位来进行管理，这不属于具有市场意义的社会化的物业管理。随着城市住房制度的改革，住房的供应将摆脱由政府和职工所在单位提供的行政渠道，而转变为通过社会化供应的市场渠道。同时，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。这就必然会出现一种现象，在一个住区内，在一栋住宅内，甚至在一个单元内，将是多元产权、多个业主共存的局面，原来彼此之间既是邻居又是同事，现在大家是邻居很可能不是同事。正是这一复杂的物权定势，呼唤着对现代物业管理模式的迫切需求，推动着物业管理行业的蓬勃发展。一、传统房屋管理与物业管理的区别现在我国还存在着传统的房屋管理，而且在很长时间内将会继续存在。物业管理与传统的房屋管理有很大的区别。物业管理作为对旧管理体制的一种革新。物业管理与传统的房屋无论在观念上、内容上、模式上、管理的深度上都有很大的区别。 1、管理体制上看，传统的房屋管理是计划经济条件下政府、企事业单位采用行政手段，直接地进行行政福利型的封闭式管理；物业管理是专业化的企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。 2、从管理内容来看，传统的房屋管理以单一的“收租养房”为主要内容，实际上收了租也养不了房，仍需要国家大量财政补贴；物业管理是对物业进行全方位、多功能的经营、管理、服务，它既管房又要以人为核心提供物质和精神两方面的服务，企业通过自身的经营机制，实现造血功能，国家不给补贴。 3、从管理机制上看，传统的房屋管理是管房单位以自身的意志去管理住户，住户无法选择房管单位；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业可以接受也可以不接受选聘，双方在完全平等的条件下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利和义务。 4、从管理对象的产权关系看，传统的房屋管理，其房屋产权都是国家所有；物业管理对象的产权，已形成国家、集体、个人包括港、澳、台、外国人等多元化格局。 5、从管理单位与住户的关系看，传统房屋管理其管理单位与住户的关系是管理与被管理的关系；物业管理其管理企业与住户的关系是服务与被服务的关系，并且寓管理于服务之中，凡是住户需要的服务，物业管理公司都尽量给予满足。综上所述，我们可以把物业管理和传统房屋管理列成下表进行比较。表1.1 物业管理和传统房屋管理比较

中国物业管理企业的发展趋势

物业管理师职业资格考试参考论文集

石家庄市金博瑞职业培训学校 2002年10月30日目录中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 (4) 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 (15) 生态住宅小区的建设与管理探讨 (22) 试论物业管理市场结构调整的策略和途径 (31) 试论以营销为主导的经营型物业管理模式 (41) 物业管理企业的企业文化特性及其建设 (49)

物业管理企业靠什么赢得市场 (57) 试论物业品牌价值战略的定位 (67) 经营--物业管理企业发展的必由之路 (73) 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 (85) 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向 (90) 21世纪中国物业管理发展思路初探 (98) 中国物业管理发展中若干问题的思考 (106) 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势 (115) 关于物业管理立法重点和难点的思考 (124) 论我国物业管理可持续发展战略 (136) 浅析从管理物业到经营物业 (153) 物业管理的品牌 (163) 物业管理强制权利随意谈 (167)

中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析中国的物业管理经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当

地政府行为的偏差。一、我国物业管理的社会化程度不高物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中

中国物业管理现状与发展分析

中国物业管理现状与发展分析引言我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理：物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是：为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构：从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律：从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退

高端物业管理发展的趋势

随着经济社会发展的突飞猛进，房地产蓬勃崛起，地标性建筑、智能化写字楼、高舒适度住宅等高端物业如雨后春笋般涌现，令人目不暇接。更为深层次变化的是这些物业的业主和客户具有相对应的社会地位、经济地位、高文化层次，有着相对称的物业服务需求。这就对我国的物业管理提出了新的要求，高端物业管理呼之欲出。高标准化、个性化、人文化和品牌化的服务，一体化、专业化、差异化的经营策略将成为物业管理发展的趋势。在我国，物业管理的诞生是改革开放、经济发展和住宅分配货币化的必然产物。深圳作为改革开放的窗口，为吸引外资，创造良好的投资环境，在1981年3月10日成立了全国首家物业管理企业——深圳市物业管理公司，由该公司管理的“东湖丽苑”小区完全外销，管理方面也基本照搬香港既有的成功模式。20世纪80年代中后期，随着国内经济形势迅速发展和房地产开发热的兴起，物业管理也迅速崛起，大大小小的物业管理公司如雨后春笋般涌现。1993年6月，深圳率先成立了全国首家物业管理协会，这标志着物业管理作为一个独立的行业正式确立了自己的地位。截至去年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，深圳等城市已达95%；物业管理企业总数超过两万家，从业人员超过230万人。业内人士指出，尽管经过了20多年的发展，我国物业管理行业仍处于起步阶段，物业管理服务多为执行层面的事务，而在高端物业服务，如提供高标准化、个性化、人文化和品牌化的服务层面，则明显落后于发达国家水平。同时，国内高速发展的经济，也使高端物业管理市场有着极大的发展空间。近年来，房地产业的飞速发展使京沪两地成为物业管理行业的重镇，对高端物业的需求也日益旺盛。6月23日，中国保利集团下属企业上海保利物业酒店管理有限公司与第一太平戴维斯（中国）有限公司在北京正式签约，成立了“上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司”。据了解，作为国内第一家高端物业管理合资公司，上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司将以国内市场为主，以国内最具经济活力的直辖市、省会城市为重点，拓展高端物业服务市场的份额，为顶级写字楼、高档住宅、高档公众物业、城市地标性物业提供全球化世界一流的高端物业服务。同时，合资双方将融入各自的优势资源，定位于高端物业服务，以一体化、专业化、差异化的经营策略，形成集约优势，在品牌、理念、人才、机制和经营管理体系等方面全方位与国际接轨。业内人士分析认为，合资公司的成立，不但填补了国内高端物业管理合资公司的空白，而且将提升国内物业管理的整体水平。合资公司所倡导的舒适、高雅、美学化、品牌正是目前国内物业管理行业所欠缺的。有关人士同时指出，近年来关于物业纠纷的各种报道屡屡见诸报端，暴露出我国物业管理还存在着许多不完善的地方，其中法律体制方面的不完善，成为制约我国物业管理追赶国际水平的重要障碍之一。

中国物业管理的起源及发展

中国物业管理的起源及发展物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。一、物业和物业管理物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。二、我国物业管理的由来我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅

物业管理现状和发展

[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。 [关键词］物业管理发展阶段趋势展望重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段（一） 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。（二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

物业管理信息系统未来发展趋势

物业管理信息系统未来发展趋势 09物业管理1班吴菁芸090141397 随着我国国民经济的飞速发展，我们已经逐渐地进入信息化社会，对信息和数据的利用与处理也已进入自动化、网络化和社会化的阶段。于是乎各行各业纷纷开发相关的管理信息系统以期提高工作效率，获得竞争优势，而这在物业管理领域也不例外。物业管理信息系统和其他行业的管理信息系统相比开发较晚，毕竟在我国，物业管理的发展也不过几十年光景，即便是发展相对成熟的欧美等国，与其他领域相比仍算是起步较晚的行业。但目前在许多发达国家及地区，许多物业管理企业都在不同程度上建立起来了自己的物业管理信息管理系统，以确保在竞争中处于有利的地位。就以台湾地区物业管理信息系统为例，起源于集合式住宅因应小区财务管理数字化以防止占用公款之人为弊端以及行政作业计算机化以解决繁杂的庶务需求开始，逐渐发展出一套具备小区资产管理、小区财务管理、小区行政管理、小区讯息管理以及小区通路管理等以小区管理功能为主的物业管理信息系统。尤其是针对其商业经济的高度发展，物业公司通过数字化技术的导引，采取ERP系统开发特性及模块，整合物业管理对软件功能的要求，开发出符合台湾经济发展的商业型物业管理信息系统，如良缘科技开发的ePMS物业管理信息系统、新都兴有限公司开发的New City物业管理信息系统都是目前较为成熟的物业管理信息系统。物业管理信息系统在近年来如此得到众多物业管理公司的重视，与其自身系统功能的优点是分不开的。 (1)能够合理、科学地对物业管理文件及资料进行管理。随着物业管理的发展，其管理内容也不断增加，对于如小区房屋情况、住户档案、写字楼的公共设施维修情况、物业公司的各种统计报表等，若仍依赖于过去的手工方式，耗费大

探析我国物业管理的现状和发展趋势的论文

探析我国物业管理的现状和发展趋势的论文摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。关键词：物业管理；现状；对策；发展趋势。随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。一、我国物业管理的现状及存在的问题。物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。（一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。（二）物业管理市场竞争机制尚未形成。物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。（三）物业管理收费难且不规范。物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主

物业服务行业发展趋势思考

物业服务行业发展趋势思考物业服务行业发展趋势思考作者：佚名时间：2008-5-24 浏览量：物业服务行业发展趋势思考物业管理作为服务业的重要组成部分，广州从1981年在全国成立第一家物业管理公司，历经二十余年的发展，行业已初具规模。目前，在广州从事物业管理的公司已有1100多家，从业人员6万多人，物业管理面积亿平方米。《物权法》出台后，行业内部立即掀起了学习热潮，面对《物权法》的相关规定，物业管理沿袭了20多年的惯性思维与做法将可能被部分或彻底打破，物管行业将面临制度、模式、利益格局等等一系列的变化与变革。物业管理行业如何在《物权法》出台后顺应物业管理未来发展大势，共建和谐社会，是摆在我们行业面前的一个现实而迫切的问题，需要行业全体业主和企业共同的思考。一、《物权法》颁布实施对物业管理行业变革的思考

物业管理应该是业主以私有财产为核心，以公共财产为纽带，以业主公约（或业主章程）为基础而形成的共同协商、自我管理不动产的行为。早在2003年国务院《物业管理条例》颁布实施时，国家建设部主要领导就明确要求“政府机关要转变职能，…既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权，…要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为，应交给市场解决的。一旦有民事纠纷，应鼓励依照司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。”可见，《物业管理条例》在其立法过程中已经贯彻了共同协商、自我管理的理念。《物权法》体现了民法的“私法自治”的原则，明确了业主的建筑物区分所有权，进一步确立了业主共同协商，自我管理的物业管理模式。《物权法》第八十一、八十二条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者

对西安物业管理现状的分析与建议

对西安市物业管理现状的分析及建议西安市房地一分局高玉梅物业管理作为房地产消费环境中一项重要的产业经济活动，是今后房地产管理领域的一项重要内容，也是城市文明发展进步的客观要求。物业管理的好坏将关系到房改能否顺利进行，关系到房地产行业发展的趋势，也直接关系到广大居民的生活、工作和学习。从西安市近几年物业管理的发展趋势来看，物业管理的水平在不断提高，规模也在不断扩大。经过几年的探索和努力，总结积累出不少经验，为西安市城市建设做出了一定的贡献。但在工作实践中，还有些不相适应的地方，如现有的机制还不能适应快速发展的城市建设需要，法制还不健全。这些问题有待于我们进一步研究和探讨。在不久前建设部举办的“全国城市物业管理优秀住宅小区”评选活动中，西安市竟拿不出一个象样的住宅小区参选（指房地局系统），可想这之间的差距。我们应看到这不仅是内陆与沿海的差距，就是与少数民族区域相比也相差甚远。为什么呢？关键是思想观念的转变和市场经济竞争意识的强弱问题，这不能不引起我们文明古都各级领导和房地产行业的重视。就目前物业管理的现状来看，有几个不容忽视的问题：一、分清产权结构，建立管理机制产权结构多元化，其表现在住宅范围内：（1）有原来私房产权人。（2）有公房经过改造后的有限产权人。（3）有个人购买商品房和集体购买商品房产权人。（4）还有以前的单位产。非住宅范围内：（1）有私房商业户、有私房租赁经营户。（2）有原公房租赁经营户。（3）有单位经营户。（4）新出售给单位或个人的商品房户等等。另外还有配套设施的这部分房屋产权，物业管理办公用房等等。居住人员的文化层次、工作单位、生活标准、民族风俗等比较繁杂，对于这样一个产权结构多元化的具体管理，不是谁说了算的问题，应有一个共同协商的部门，成立一个合法的组织，即小区

小区物业管理的发展及措施

小区物业管理的发展及措施小区物业管理的发展及措施论文格式论文范文毕业论文摘要：所谓机器人，通常被称为自动控制机器人，自动控制机器包括所有模拟人类行为或思想与模拟其它物种的机械。比如：机器猫，机器狗等。对机器人狭义的定义和分类有很多争议，甚至一些计算机程序，也被称为机器人。针对机器人技术与应用来具体介绍了什么是机器人;多机器人通信;多机器人学习和多机人的协调以及机器人的发展方向等等。关键词：机器人技术与应用多机器人通信在现代工业中，机器人可自动执行任务的人工机器装置，可以协助或取代人类工作。理想的高仿真机器人是高级整合控制论、计算机与人工智能、机械电子、材料科学和仿生学的产物，这也是科学界的研究和发展的方向。 1 多机器人通信多机器人系经中各机器人之间互相被理解其意图，环境状态，目标和动作等一切信息，然后再进行有效地协商并相互配合完成任务，一般来说，多机器人通信应分为隐式通信和显示通信两类。多器机人系统利用自带的传感器和外部环境来获得需要的信息来实现相互之间的合作为隐式通信，机器人之间不需要通过常规的方法来进行数据传输和信息互换来实现特定意义的信息传递。如果在多机器人系统使用

隐式通信，因为机器人之间互相不存在信息和数据的转换和显示，所以，多机器人系统将会无法使用先进的合作策略，这样不能具备顺利的完成复杂的任务的能力。多机器人通信系统的使用，通过使用一个特定的通信媒体，通过一些常见的规则和方法来传输一些特定意义的信息，从面能快速、有效地完成各机器人之间数据的传输和交换。这些先进的协调策略是一些隐式通信无法完成的。隐式通信和显示通信是多机器人系统的不同特性的通信方式，如果结合两者的优点，机器人系统可以灵活地处理未知环境，完成一些复杂的任务。用于显示通信对少量的上层机器人之间的合作，采用隐式通信实现大量的机器人之间底存协调，当隐式通信无法解决的死锁或冲突时，然后再利用显示信的协调工作加以处理。 2 多机器人学习通过学习后的多机器人系统具有很强的灵活性和适应性等特点。对于单一的机器人，通过学习可以提高并扩展个人机器人的技术能力;对于多机器人系统作为一个整体来说，学习可提改善单个机器人之间的一致性和协调性，有助于提高系统的整体性能。机器人这间的通信，可以互相分享知识，加快学习过程，提高学习效率。多机器人系统进行学习作为一个群体时，根据不同的目的存在如下几种类型的学习：学习一个机器人的特定能力，例如，某机器人通过学习后能构做到最好地完成某项任务。对群体组合特性的学习，如果有几个机器人装配在一个团队中工作起来会更好对任务类型的学习，例如，如何确定合理的子任务势行顺序，如何合理分配任务。对环境特征学习，可

国内物业管理行业生存发展的现及未来前景

国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景提要：物业行业是劳动密集型企业，技术含量较低，大部分一线员工不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我国大量劳动力就业矛盾的特点更多资料国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法，在80年代初期伴随着住宅商品化的市场进程传入我国。20多年来随着市场经济的不断成熟，物业管理的发展由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为我国房地产业发展的重要组成部分，同时，也成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。物业管理行业的发展对加速市场经济的进程，实现住宅商品化起着积极的推动作用。我国物业管理经过30余年的探索和实践，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显着，是一个朝气蓬勃的朝阳产业。一、物业管理行业健康发展对社会主义经济建设的积极作用（一）促进国民经济的增长党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，住房

消费将是今后一段时期内居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的强有力的推动力。人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品住房的供应，住宅产业的迅速发展拉动了相关产业的发展。与房地产业相关的产业国民经济得到了迅速的增长。（二）改善了人民群众的居住质量和城市管理的水平国民经济发展的根本目的是提高人民群众的生活水平。居住质量的改善是人民群众生活水平改善的重要组成部分。住宅是城市最基本的原素，居住环境的改善和管理对城市的管理起着重要的作用。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋的管理是城市管理的重要内容。城市房屋管理的好坏直接影响城市整体面貌和管理水平。我国20年的物业管理实践证明，由于物业管理的迅速发展，使城市原有的面貌发生了巨大的变化，缩短了和发达国家城市管理的距离。（三）减轻了社会就业的压力，缓解了就业供需的紧张矛盾物业管理企业属于劳动密集型的企业，就业容量相对较大。据建设部2002年统计资料表明，全国物业管理企业已经超过2万家，从业人员超过230万人，相当于我国社会服务业从业人员的23%。物业管理行业的迅速发展有力的缓解了城市企事业下岗职工，农村剩余劳动力和部分复员转业军

浅谈住宅小区物业管理的发展现状和发展趋势

目录论文大纲 (1) 一住宅小区物业管理行业的现状分析 (2) （一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要 (2) （二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立 (3) （三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角 (3) （四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴 (4) （五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多 (4) 二对住宅小区物业管理现状的思考 (4) （一）建立健全物业管理的相关法律法规体系 (4) （二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制 (5) （三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设 (5) （四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念 (5) （五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象 (6) 三住宅小区物业管理的发展趋势 (6) （一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主 (6) （二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业 (7) （三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型 (7) （四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角 (7) （五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强 (8) 结束语 (8) 参考文献............................................ 错误！未定义书签。

论文大纲摘要引言正文一住宅小区物业管理行业的现状分析（一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要（二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立（三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角（四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴（五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多二对住宅小区物业管理现状的思考（一）建立健全物业管理的相关法律法规体系（二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制（三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设（四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念（五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象三住宅小区物业管理的发展趋势（一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主（二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业（三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型（四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角（五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强结束语参考文献

物业管理与城市经济发展

物业管理与城市经济发展本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！物业管理与城市经济发展引言物业管理起源于20世纪初的英国。当时随着工业化的进程，农业人口大量涌入城市，缺乏管理的出租房屋拥挤不堪。建筑业发展也使得许多高层建筑的维护、保养及电梯等设备急需专门管理。一位名叫希尔的女士目睹这一现状，萌生管理出租房屋的想法，并付诸行动，由此产生物业管理的雏形。在我国，它是伴随着市场经济的确立和房地产业的发展而产生的一个新兴行业。中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管本文由论文联盟http://收集整理理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。

物业管理扩大了消费市场，拉动城市经济的增长。一个好的物业管理不仅能给人带来物质和精神上的享受，也能刺激人们在这两方面的消费需求。它涉及面比较广，与人们生活直接相关，这一市场的启动必然对城市经济的增长产生深刻的影响。一、物业管理可以促进城市现代化水平加快（一）物业管理能保持城市经济稳定持续发展物业经济寿命、实现保值增值的重要手段统计资料表明，全国现有存量房产，如果经营管理得好，使其经济寿命延长一年，相当于新建5 000万m2以上的房屋，而节省基本建设资金70～80亿元。如果把其他附属设施计算在内，节省的资金可达100亿元以上。从经济学意义上说，物业经济寿命的延长，等于延长了业主对物业的所有权的收益权的期限。这一点对于城市经济建设尤为重要。在我国，城镇居民虽然尚未到达投资房地产，实现人财产的保值增值的程度，但已有精明的购房者在选购时，把房产的升值能力或未来转手的难易程度作为选择房产的主要因素。一般来说，房产升值的快慢和大小，与房产所处的地理位置、周围环境及配套设施有着直接联系。物业管理虽然无法改变房产的地理位置，但可以改变房产周围的环境和条件。近几年，