店址评估手册

机密级别：A

深圳市逸马管理顾问有限公司

指导

编制说明

【编制目的】

《店址评估手册》为***的店址评估管理提供标准的流程、规范、表单。

【使用范围】

本手册仅供***相关人员作为工作手册阅读、参考。

【手册制度】

1.《店址评估手册》由***统一制定和修改，其版权、解释权和维护权归公司总部所有；各相关人员仅有

使用权及修改建议权。为避免资料外泄，各使用者不得带出公司，不得翻印、不得外借他人，不得向外泄密透露。

2.《店址评估手册》由公司总部实行编码管理，并统一记录在案，故请各部门妥善保管，不得遗失。

3.各岗位人员对手册的培训学习，应由相关负责人或负责人指定人统一安排、集中学习。

【使用说明】

《店址评估手册》内容包括项目拓展计划，选址的流程、规范、表单等内容。《店址评估手册》是***人成功的操作经验，也是***人智慧的结晶。正是这些工作流程和操作规范的长期坚持和积累，才铸就了***强大的经营竞争力，希望各位同仁能够在实际工作中贯彻执行和坚持不懈，并为《店址评估手册》的再次升级而积累更多的经验与智慧，***辉煌的发展期待您宝贵的建议！

目录

1拓展规划 (4)

1.1拓展计划 (4)

1.2项目拓展原则 (4)

1.3项目拓展要求 (6)

1.4项目拓展模型 (7)

2旅游景区评估 (10)

2.1旅游景区评估流程及说明 (10)

2.2旅游景区评估规范 (12)

2.3旅游景区评估表单 (15)

3门店物业评估 (21)

3.1门店物业评估流程及说明 (21)

3.2门店物业评估规范 (23)

3.3门店物业评估表单 (25)

4店址评估作业执行规范 (35)

4.1店址评估作业要求 (35)

4.2店址评估执行规范 (35)

4.3评估报告的格式 (35)

1拓展规划

1.1拓展计划

1.2.1可行性原则

1.景区可行性原则

1）国内知名的景区：要求是全国知名性景区，在大部分人们的脑海中有一定的心智基础的；

2）旅游市场比较成熟的景区：景区知名度高，市场开发程度很成熟的景区，这类景区是可行的；

3）设点潜力巨大的成长性景区：针对一些成长中的景点，有一定的知名度，而且发展趋势较良好，设点潜力大的景区也是可行的；

4）有住宿需求的景区：这是景区可行性原则的关键因素，设点可行性的前提是景区具备至少一晚的住宿需求。

2.设点区域可行性原则

1)设点区域必须是游客较集中的地域，主要以接待旅游客源群体为主的区域；

2)设点区域交通状况优越便捷，设点区域最好是游客首选的交通主干道或交通进出的区域；

3)设点区域内环境相对较为优越。

3.物业可行性原则

1)物业外部综合因素可行，从物业位置、交通、外部环境等方面分析；

2)物业的内部综合因素可行，从物业规模、硬件、配套设施、成本、租期等方面分析。

1.2.2抢占性原则

1.景区优先抢占性原则

1)4A级以上非城市景区优先拓展；

2)首先，非城市知名景区优先抢占：以远离城市的知名景区为优先进行抢占拓展；

3)其次，非城市成长性景区优先抢占：针对住宿需求一般的非城市景区，在设点潜力巨大的前提下，

旅游市场处于开发阶段或者政府大力推广宣传阶段的景区，对于寻找到地段优越、物业符合要求

以及获取成本低的、存在出租意向的物业也要采取抢占手段，尽早获得；

4)再次，有影响力的城市景区优先抢占：对影响力较高、景区知名度高的城市景区要优先抢占，以

便获得较好的前期宣传力；

5)符合公司战略定位要求的重要景区优先抢占。

2.景区物业抢占性原则

1)优质地段的物业抢占：物业的位置、交通、内外环境等比较优质的物业；

2)优质物业的抢占：规模、硬件、环境、配套设施、成本、租期比较优质的物业。

3)根据拓展经验可以得出，目前在景区获得物业难度非常大具体表现在：

…略

1.2.3无遗漏原则

1.景区无遗漏原则

1)成熟景区的无遗漏：成熟景区的拓展必须要求无遗漏，这是组建***大框架重点工作;

2)成长性景区的无遗漏：面对全国成熟可设点的景区较有限的情况下，为了能壮大整个酒店连锁规

模，成长性景区也是要求不能有遗漏;

3)城市景区的无遗漏：遵照景区优先抢占原则的基础之上，未来会将拓展重心往城市景区转移，针

对城市景区的拓展也必须要求做到无遗漏。

2.接待区域的无遗漏

1)景区主次接待点的无遗漏：寻找物业主要发生在依附景区周边的一个或多个景区接待区域内，在

拓展过程中，要明确一个景区存在的接待区域的方位以及个数，对所有的接待区域的综合评估与筛选后最终确立主次接待点。

3.寻找物业无遗漏原则

1)物业的无遗漏：在接待区域评估结束后要对主要接待点中的每一个角落的物业进行细致的调研、

讨论、评估，不能有遗漏。

4.信息收集无遗漏原则

1)旅游市场相关信息收集的无遗漏（旅游人次、住宿接待量、接待能力、淡平旺季划分、旅游行程

安排、景点情况、旅游市场的发展分析、客源情况、政府对景区的规划与发展投入分析）；

2)景区内外部交通信息收集的无遗漏（高铁、高速、机场等交通现状与发展状况、景区内部交通布

局的现状与发展状况）；

3)接待区域酒店信息收集的无遗漏（酒店的数量、分布情况、档次及规模、淡平旺季房价及入住率、

酒店周边环境、客源（团队/散客）情况）

4)拓展工作前期信息收集的工作是为后期合理选点、科学决策提供充依据，所以，前期的信息收集

就必须要求整个收集过程中要对一些关键信息、影响因素做一个全面而细致的调研，不能有遗漏的情况发生，不能存在信息缺乏的现象，因为任何一个信息可能都会对后期决策起到关键的作用。

1.2.4灵活性原则

在某一个景区的拓展工作过程中，无论是前期信息收集还是后期的物业寻找，方式是多种多样的，不可拘泥于一种方式，目的就是获取关键和尽量真实的信息。

1.2.5跟进原则

1.成长性景区发展成熟度跟进原则：

成长性景区发展成熟度的跟进，要求首次拓展的团队有后续再次跟进的计划，积极了解该景区的发展状况，以便寻找合适的机会再次开发。

2.设点景区物业跟进原则：

对于可以设点的景区，如果暂时没找到合适的物业，拓展人员还要有后续跟进的计划，以便在合适的时机再次寻找物业。

3.物业谈判跟进原则：

对于处于谈判中的物业，因各种因素的影响，不能做到一次性签约成功的，需要谈判签约团队及时跟进，保证签约的成功率。

1.2.6成本价值原则

1.资金时间成本原则

租金支付周期越短，意味着每次支付的资金量最少，从成本控制角度出发，有利于资金的高效利用，同时也节省了大量的资金成本；例如：年租金为120万，如果半年支付一次，第一次交纳费用为60万，剩余60万资金暂时可以投入运营，以此类推，支付周期越短，对公司越有利。

2.无转让或少转让费原则

在直营拓展中，尽量避免通过转让一次性获得经营权的做法，这涉及到大量转让资金的交付问题，例如：目前物业的经营者仍有两年租赁期限，为了能与业主达成租赁协议，可以考虑将物业这两年得经营权一次性转入到***租赁期限内。

3.保证金最少或是无保证金原则

1)保证金俗称押金，这是对方保障自身物业设施的一个费用押金，在现实的拓展过程中，根据对方物

业的实际情况而定，假如对方是新装修物业，签约成功即可直接经营的，那么一定的保证金是合理的；

2)考虑到资金成本的因素，尽量压低保证金数额，甚至不交保证金；

4.租期长期性原则

***实际情况，物业租赁时间应该为12-15年以上，不可低于12年，特殊情况除外。

5.租金成本控制原则

1)租金费用控制在年总营业额的1/3以内；

2)租金水平处行内平均水平；

3)根据物业的实际情况（硬件、装修等情况）适当调整成本的可控范围。

1.3项目拓展要求

1.3.1项目拓展组织工作要求

1.拓展组织架构的合理性

1)从提高工作效率角度出发，一个合理的拓展组织是非常关键的，人员的配备、管理幅度、权责利

平衡、决策程序等都是必不可少的；

2)拓展组织的设立既能保证很好的完成拓展工作，同时可以快速获取有用信息提供给决策层，保证

拓展工作的高效性。

2.拓展工作计划的科学性

1)拓展区责任划分要明确，达到定区定人，不能出现同一景区两支队伍相撞的情形；

2)拓展顺序要有一个科学的规划，地域上的拓展次序要和公司整体战略步调一致；

3)拓展时间也要有科学分配与安排，对于不能设点的景区拓展时间不能太长，对于可以设点的景区

拓展时间也不能太短，要尽可能将关键信息掌握完全、细致、准确。

3.拓展目的明确性

拓展的最终目的是在可设点的景区寻找到合适的物业并促成租赁协议的签订，所以拓展的过程要紧紧围绕这一点展开，不能偏离主题。

1.3.2项目拓展信息搜集规范

1.信息搜集准确性

信息的搜集过程中，要重视信息的来源，而且对于重要信息，要从不同的信息渠道求得验证，不能单单相信某一个或几个权威的信息渠道所提供的信息。

2.信息搜集全面性

要做到知其一，并且知其二，对于信息的搜集要追求全面性，不能拿片面的信息影响自己的判断。3.信息搜集及时性

基于抢占性原则，信息搜集的及时性可以缩短整个拓展与决策的时间，提高工作效率的同时，也获得了许多新的机会。

1.3.3项目拓展决策规范

1.决策人（项目负责人）要明确

在项目拓展过程中，要明确拓展决策人，也即哪些人可以参与拓展决策，谁有最终的决策权等，最终决策权只有一人。

2.决策程序要确定

项目拓展决策要有明确的决策程序，只有科学合理的决策程序才能保证决策的科学性和客观性。

3.决策要灵活

虽然决策有一定的决策程序，但是决策往往需要结合实际情况，在遵循科学的决策程序的基础上，更要考虑决策的灵活性，防止决策陷入死板和形式主义。、

比如：某些特殊时期，需要集权决策，有些时候，需要民主集中决策等。

1.4项目拓展模型

1.景区评估：旅游景区的评估是能否设点的前提必要工作，将收集全面、准确的市场信息汇总成报告的

形式，并提出景区评估意见；

2.门店物业评估：门店物业评估是基于景区评估的前提之下的，如果景区评估结果是不能设点，那么将

不会存在门店物业评估工作，在景区评估之后可以设点的情况下，要建立门店物业评估模型，对所寻

物业进行综合评估。

1.4.1***项目拓展模型算法1.景区评估准则

2.门店物业评估准则

2旅游景区评估

2.1旅游景区评估流程及说明

旅游景区评估流程说明

2.2旅游景区评估规范

2.2.1景区类型及自然生态受保护情况

1.对景区类型进行了解

1)了解景区是以人文景观为主，是以自然风光为主，还是以红色旅游为主等；

2)调研途径:主要景点项目的定位及特征的了解。

2.景区自然生态保护情况

自然生态环境未遭破坏或很少遭破坏的景区是自驾游客选择旅游景区重点要考虑的因素之一，所以对景区的分析要重点对景区资源受保护情况进行分析。

2.2.2景点市场区位分析

1.景区所在地区处在中国哪个区域、哪个位置，该区位所带来的旅游环境和旅游市场的特点有哪些；

2.景区与主要客源地之间的距离、交通条件分析；

3.景区与附近城市之间的距离、交通条件分析；

4.景区与附近其他景点之间的距离、交通条件分析。

2.2.3景区未来发展规划

1.政府对景区的宣传推广分析

政府对景区的对外宣传政策、口号以及宣传力度的分析与评估。

2.政府对景区的投资开发分析

政府扩大景区的规模、新景点的开发、旅游新项目的开发、接待能力的提升、旅游配套设施的建设等的分析与评估。

3.政府对景区的监督管理分析

政府对景区各种经营活动及治安的监督管理现状的分析。

2.2.4景区市场成熟度分析

1.景区游客接待量分析

1)景区近几年的旅游人次的数据分析；

2)景区近几年旅游过夜客的数据分析。

2.景区住宿需求分析

游客在景区的住宿安排以及住宿天数分析。

3.景区知名度分析

1)景区类型与特点的分析评估；

2)景区的年旅游人次增长率分析评估；

3)景区的性质与荣誉分析评估。

4.景区营销推广分析

景区及当地政府对自身景区的宣传推广力度与效果的分析。

2.2.5景区交通及基础设施分析

1.到达景区高速、高铁、国道、铁路、飞机等交通设施状况分析

1)已有交通基础设施的情况要进行细致的调研与分析

2)在建交通基础设施的建设情况、开通时间、效益的评估

3)景区交通进入性政策的了解以及推动效益的分析评估

2.景区内交通状况分析

1)景区内车辆管制、道路设施的规划改建；

2)游览行程的交通辅助等的调研分析。

3.景区停车场状况分析

停车场的分布、规划建设、酒店停车场的现状等做实地调研与分析。

2.2.6景区产品服务项目分析

1.虽然，目前我国自驾游市场还处于快速发展但不成熟阶段，游客更多关注自然风光、名胜景区，但不

容忽视的是，休闲游以及各种专项特色游已呈上升态势，并且这个趋势将越来越明显；目前，很少有景区专门针对此趋势设计产品和项目；

2.因此，旅游产品、服务设计能够适应未来自驾游休闲度假、个性体验特点的景区将会是自驾游选择的

地方。例如：开展各类康体、娱乐度假村，乡村民俗旅游以及修建农业观光生态园区等，都是适应未来自驾游客人需求的探索；

3.在景区选择和评估的过程中，针对候选景区产品、服务项目的评估和分析是重要工作之一。

2.2.7景区自驾游信息服务系统分析

1.自驾游客在选择旅游景区时，对景区自驾游服务信息系统非常关注，而且对旅游信息的需求更为广泛

和细致，例如：气象、交通路况、安全、维修、餐饮、住宿、景区等信息；目前全国景区在这方面的工作层次不齐；

2.分析景区或当地政府有没有针对自驾游客，提供详细的旅游交通图（最佳路线、景点、距离、加油站、

高速出入口、汽车维修、救援中心、酒店、餐饮、常用电话等），如果有相应的服务信息，自驾游客便会减少很多顾忌，增加出行的机会；

3.分析当地政府或景区是否开通旅游公共服务热线，是否发布当地各景点的客流量、舒适度、天气和住

宿等预报，是否配备相应的旅游资讯查阅终端机等，这些将直接让自驾游客享受到完备、便捷的旅游信息，这也会大大提升出游的机会。

2.2.8景区自驾游特色服务分析

1.自驾游客有着和团体游不同的特点和特殊的需求，例如：特色餐饮、租车、路线重组、拖车、救援、

汽车加油、特色购物、特色娱乐等服务都可能是自驾游需要的旅游服务；

2.在进行旅游景区评估分析的过程中，要对景区内自驾游配套服务能力进行深入的分析，分析的目的是

评估该景区对自驾游客的吸引力如何；

3.另外，针对自驾游客路线和行为特征而设置的个性化服务也是景区为吸引更多自驾游客的方式。

例如：

1)有些景区，针对自驾游大多愿意和家人、朋友一起出游的特点，配置适合家庭氛围、朋友聚会的

各种接待、娱乐设施；这样必将吸引自驾游客前往旅游；

2)有些景区会在有车族比较集中的地方提供免费旅游宣传资料，在人流比较集中的地方设立旅游咨

询点等，目的都是要减少游客搜集信息的成本，使信息主动暴露给游客。

2.2.9与周边景点的关联效益分析

1.从自驾游客旅游习惯入手，分析景区与周边景点的关联程度、线路的组合性等；

2.从自驾游客旅游习惯入手，对景区和其他附近景点的互动效应进行评估，例如：张家界旅游风景区带

动凤凰古城景点的自驾游旅游线路；千岛湖、杭州、黄山自驾游旅游线路。

2.2.10景区酒店经营状况分析

1.景区酒店的淡旺季分析

1)分析该景区酒店的淡季、旺季、平季的时间分布及对酒店业务的影响程度；

2)分析节假日、周末、非周末的客流情况，以及对酒店业务的影响情况；

3)分析景区现有酒店针对景区淡旺季所采取的措施及经营情况。

2.景区酒店年入住率分析

1)过夜客与景区酒店的床位总数的比例分析；

2)分时段人流住宿量测算分析；

3)分地段人流住宿量测算分析；

4)不同酒店的入住率调研与分析。

3.景区酒店房价波动分析

1)淡旺平季、节假日与非节假日、周末与非周末酒店的团队价、散客价的分析；

2)客房价格变化幅度的分析评估。

4.景区酒店餐饮经营状况分析

1)餐饮作为景区酒店经营业务的一个板块，要对景区酒店所提供餐饮的情况做详细分析；

2)景区酒店餐饮经营分析可以从以下几个方面展开：

多少景区酒店提供餐饮服务，餐饮在酒店业务中所占比例如何；

是否提供早中晚餐，有哪些餐饮风味、特色；

就餐环境如何，餐饮价位如何；

餐饮是否涵盖了游客所需要的大众口味等。

2.3旅游景区评估表单2.

3.1景区信息收集表

2.3.2客源地调研表

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1.目标景区区位图

1)电子地图

2)区位图文字说明

2.市场调研

1)目标景区的旅游情况

景点概况表述

?…略

景区接待中心概况（区位图）

?…略

客源市场的调查与分析

?…略

2)旅游活动安排

旅游行程安排的调查结果

?…略

旅游方式的调查

?…略

淡、平、旺季旅游客流调查

?…略

3)景区交通状况

?…略

4)酒店经营情况的调查与分析

…略

5)调查与了解

3.目标景区的设点评估报告

1)市场状况与发展趋势的整体阐述与评估；

2)景区政策优劣势、机遇分析；

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3)设点的利弊分析。

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