城市商圈的发展趋势

城市商圈的发展趋势

庞梦轩：各位领导、各位嘉宾，下午好！今天我跟大家讨论的话题是一个城市商圈的发展趋势。众所周知，商圈在商业上的定语就是商势圈，一个具体的商圈构造应该由点、线、面、流构成，其中点是指商圈的辐射圈，是市场区域的中心点，一家商店或者一个具体的交易场所就是商圈中构造的点，它就决定了商圈所在地理位置，因此科学的选址是市场建设重要的一点，所谓线是指市场区域内各种买卖的寄存关系，这就要求地方政府应该调查研究分析比较当前各种相对的优势，制定政策、措施，充分发觉和开发这种优势，地方优势既是地方经济发展的生长点，又是区域市场的生成点，这是生成的线。所谓线是市场影响力的空间光度。零售店60—65%的顾客来自核心商圈，15—20%的顾客来源于商圈，俗话说边远商圈靠特色，同样在商圈规划中合理规划市场布局有利于市场的健康发展，形成科学、合理的市场商业网络，整合统一市场，减少市场投入中的盲目性，只有这样才能使商圈的势力得到增加和拓展。

所谓流是指区域的变化、动向，这种变化受外部因素的影响，前者如产业结构的变化、竞争格局的变化，诸如自然环境的变化因素，后者如市场管理办法、市场经营方针的调整、市场功能的变化等等。现在的商圈已经不同于传统商业区的概念，传统商业区具有浓厚的计划经济痕迹，比如中央商业区，而中央就有计划经济的痕迹，正因为如此就出现了中央和地方的差异，现在商圈的意义有两个方面，商圈的辐射范围可以透过传统的行政区域，两个商圈也可以叠交到一块发展，商圈是动态发展。

以下几个方面都会影响商圈的变化，分别是交通条件的变化、居民的置换、老城区改造、人口的递增、老商业业态的更新换代。下面向大家介绍一下商圈形成的必然因素，一个商圈的形成需要从体量、位置等方面定义，商圈是一个群体，层次是多元化，因此没有一定体量的商业物体是没有办法形成一个商圈的，一个商圈最基本的依托力是消费群体的消费力，位置就是所称低端，商圈的关键在于位置的便利性，便捷的交通就是商圈的基础，打造商圈的目的是如何体现商圈物业价值的最大化和商业经营企业利润的最大化。

城市规划，通过商业改造形成良好的非环境，这也是打造核心商圈的重要目的，以上几点就是商圈形成的必要因素。

一个都市商圈的营造需要有科学的业态组合和合理的业态支持，更需要有实力、高度责任感城市运营商与政府的共同努力，充分发挥和利用各种社会资源价值。一个城市的发展将会从单一的商业个体竞争发展到商圈竞争，而对于一个商圈的发展应该考虑好很多方面。首先由于新的商家引入，引发直接的竞争会提升商圈大型零售企业的经营素质，从而优化商圈的企业经营质量，商圈一般从大型的购物中心发端，到多种商业业种经营等。

第二，一个商圈的发展不可避免对周边造成冲击，纵观零售业的发展，业主、业态、业绩之间的复杂变化至少在大城市会发展成商圈的竞争，如果商家解决好特色问题一方面会给别的商家造成压力，另一方面会促进业态的优化，推动整个商业的升级创新。

第三，商圈的快速发展短期将会为周边环境带来压力，长期就会促进整个城区的进步，由于众多商家扎堆，这个商圈人流、车流进一步增加，可能社会治安会更家难管，这是每个商圈都要面临的问题，比如说二七商圈的交通环境都会成为困扰其发展的瓶颈，这也对新商圈规划的时候提出更高的要求，来解决这个问题。

下面给大家介绍一下上海商圈发展的必然历史，早期的上海商业圈像南京路、淮海路等曾经以大众消费的准确定位而闻名遐尔，特别是南京东路特别有名，这不仅是上海市民休闲购物的选择场所，也成为到上海的游客必到之处，不少商店都在这里成为老字号。而现在上海的商圈已经从原来的三条主要商业街发展到很多条，尤其引人注目的是由于上海在国际上的影响日趋增强，及人口的迅速增长，城区的外扩和地下交通的不断完善等因素，以前的几个商业区已经不能满足大都市发展的脚步，因此徐家汇商圈、火车站商圈等等应运而生，整个形成了从单一行政区向辐射性立体化的转变。尤其在新商圈发展中的徐家汇商圈是大家比较熟悉的，徐家汇在发展中依托了上海一号线的开通以及上海市民大量向西南转移，使得整个西南板块居住人口不断增加。

另外商圈内的主要商业企业从第六百货到如今太平洋百货等的开业都使商圈不断发展，差异化经营在国内做得比较有特色，浦东陆家嘴商圈也进入了成熟运营期，其中支柱企业已经创造了年销售额300亿的销售业绩。

郑州一个二七商圈已经无法满足城市发展的需求，对于郑州商业及商圈的发展要用动态和长远的目光要看，而不仅仅停留在原有观念和似是而非的数据上，郑州的发展潜力很大，城市版图的扩大、商业经济的发展使郑州的商圈发展得也很快，但碧沙岗商圈的商业业态并没有得到很大的发挥。二七商圈作为郑州商业龙头，是商业最繁华的地方，也是闻名遐尔的商战主战场，在这个区域内集中了大企业十几个，囊括了大型百货、综合超市、品牌专卖、批发等所有灵活业态，整个氛围比较浓厚，但是由于受到地理地位和客观因素的发展，二七商圈也进入瓶颈状态。

随着郑州市北移东扩的发展策略，郑东新区横空出市，但是经过这几年的发展，虽然郑东商圈呼声比较高，但人们导入的速度并不快，市场还没有形成，任何市场的形式都需要一定的周期，这也是必然的。

目前一个二七商圈显然已经无法满足城市发展的需求，目前二七商圈依然是最繁华的商业中心，但从郑州的现状来看仅有一个二七商圈是不够的，二七商圈是自发形成的，没有一个统一的规划，缺乏整体的管理，整体业态水平偏低，基础设施相对老化，不能完全满足郑州新城市定位的整体需求，郑州需要发展新的商圈在社会上必将形成自发的形成商业主体，但能够发展成为下一个新商圈的一定是西南商圈，整个西南城区是郑州发展的新热点地区，就目前郑州的商业格局而言除了二七商圈为代表的老城区传统商圈已经形成了郑州北区商业中心，东边的商业中心主要集中在紫荆山、曼哈顿，西边也只有碧沙岗，唯独西南板块缺少商业中心。大学路商圈是商业中心形成的必然要求，也是郑州商业发展的必然趋势，大学路座落在西南板块中轴线，而且是连通西南板块和市区的交通枢纽，而升龙广场具备了足够的商业体量，所以在大学路打造的时候，升龙商业广场就在自己的体量范围内规划了升龙时代购物广场、升龙数码广场等，其中升龙购物广场是以大型超市卖场为主的商业区域，升

龙生活广场是以家庭生活广场为代表的生活购物类卖场，升龙不夜城是以餐饮、娱乐为主的休闲体，其在业态组合上已经满足了商圈需要。

升龙企业也在前期通过不断努力，在整个商圈业态规划完备的基础上进行了招商，在整个招商过程中引进了国内、国外知名企业成为整个商圈代表龙头，其中已经成功引进了类似家乐福、红星美凯龙、国美电器、永乐生活等等知名商家成为这个商圈未来经营的龙头企业，为这个商圈的发展提供无限的空间。

大学路商圈是郑州重点规划的商圈，是将酒店、写字楼、停车场、购物、娱乐、旅游为一体的多功能城市中心，在大学路核心商圈重点规划的升龙不夜城、时代购物广场、数码广场等商业奠定了大学路商圈的商业王牌，是郑州决心的新商业中心，将成为中原最具潜力的商业中心。

作为西南板块的购物中心，将促进郑州西南板块城市的发展，未来将以更强的商业魅力引领郑州的发展，这里必将成为郑州第二个二七商圈，谢谢大家！

影响商圈形成的外部环境因素

《店长》2009年10月号总第37期

1、家庭与人口因素。企业所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、文化水平、消费水平，以及流动人口数量与构成等，对于企业商圈的形成具有决定性意义。

2、产业结构。一个企业的外部环境是工业区还是农业区，是市区还是郊区，对商圈的形成有着重要意义。如果一个农业区域发现了丰富的矿藏，将要开发成一个新兴的工业区时，有利于扩大企业的商圈领域。

3、交通状况。交通状况对于商圈形成十分重要。要考虑道路状况，是否有公共汽车或电车停车站，是否有地铁站连接等。

4、城市规划。城市零售商店的规划建设要受到城市整体规划的制约。如果企业选址于城市的市级商业中心规划区，其商圈范围大，可能涉及全市；如果企业选址在区域性商业中心，则商圈范围为区域性的地域。

5、商店聚集状况及商业区的形成。零售企业的聚集状况可分为以下几种情况：一是不同业态零售企业的聚集。比如百货商店同专业店、超级市场等的拒绝机。

这种聚集，企业之间一般不会产生直接的竞争，而会产生一定的聚集效应，产生更大的市场吸引力。二是同种业态商店的聚集。比如在同一商圈内有多个百货商店的聚集，如王府井大街的北京百货大楼和新东安市场等。这是指同种业态、同等规模的商店聚集在同一商业区，其结果使这一商业区商店之间既产生竞争，又产生一定的聚集效应，一方面使消费者能在同类型商店进行商品质量、价格、款式及服务的比较，从而加剧了企业之间的竞争性；另一方

面，由于同类型商店的聚集，又会产生集聚放大效应，吸引更多的消费者来商业区购物，从而有效地扩大了企业的销售商圈。诚然，同类型商店在同一商业区决不能集聚过度，否则必然导致企业间竞争过度，几败俱伤。三是不同行业商业服务业的聚集。比如零售业与餐饮业、服务业、娱乐业，以及邮电、银行的聚集。这是一种多功能型的聚集，有利于产生放大的聚集效应，从而有效地扩大该商业区的销售与服务商圈。

“一个商圈的形成，人口是基本因素。人口数量决定消费能力，决定商业聚集的密度。在方圆10平方公里的面积上，最起码要达到30万左右的人口数量，才具备商圈形成的基本要素。”

真正的商圈需要具备什么条件？

在本次地产沙龙上，来自河北天成企业集团的副总经理董蕴涛认为，商圈的形成需要具备几个特点：一是独立的物业，二是可能形成的城市综合体，三是交通是树形的，三是城市的景观设计要体现环境美学的标准和审美规划。

而在财金大厦销售经理张国俊看来，除了交通因素和独立物业外，还要逐渐形成专业化的业态模式，并在商圈内具备相当多的人口数量。“一个商圈的形成，人口是基本因素。人口数量决定消费能力，决定商业聚集的密度。在方圆10平方公里的面积上，最起码要达到30万左右的人口数量，才具备商圈形成的基本要素。”

张国俊告诉记者，以写字楼为例，在广安大街的专业写字楼，现在的租金是1—1.5元/天/平米，而由广安大街向东到跃进路附近的炼油厂写字楼，租金也有1—1.2元/天/平米，相差并不多，其原因很简单，跃进路的写字楼虽然破旧，但周边人口密度大，配套设施也较完善，需求就会很大。

和董蕴涛的看法一致，国瑞城销售经理牛海娟认为，真正的商圈必须要有一个大的城市综合体作为支撑，大型商业街、超市、休闲娱乐场所和高品质、大品牌公司的入驻，才能支撑商圈的架构。“需要有更多偏重生活类的配套服务。”牛经理说。

但和国瑞城临街相对的东方魅力销售经理李美丽却认为，真正的商圈是商业和物流都发达，不仅区域性、历史认同性很强，而且不适合做住宅。

综上所述，真正的商圈需要具备以下条件：交通发达、商业和物流发达、专业化的业态模式、大量的人口聚集以及城市综合体的支撑。

未来融通财金大厦建成后，将作为谈固纯写字楼的代表逐渐深入人们心中

谈固能否成为未来的新兴商圈？

如果将谈固区域目前的业态形式与商圈所具备的条件比较，它目前并不能成为真正的商圈，只能称之为商圈的初期阶段。

详细对比如下：

交通：谈固区域位于中山东路，属于省会最繁华的街道之一，交通和区位优势明显；商业和物流：谈固区域目前有保龙仓超市、建华商场等几个大型商超卖场，但布局稀疏，发达程度与其他商圈差距较大；

专业化的业态模式：目前谈固还处于各种业态项目的建设阶段，写字楼、住宅小区等专业化业态还未完全形成；

人口聚集：该区域内人口密度较大，但距方圆10平方公里内30万人口尚有较大空间；

城市综合体的支撑：目前可称之为城市综合体的项目只有国瑞城，但还处于建设阶段。

综上所述，谈固区域离真正的商圈还有距离，但在未来几年的建设和规划中，谈固商圈的潜力会爆发。原因有下：

交通优势：依托现有的交通和区位优势，谈固区域将在2020年前建成1号和5号轻轨中转站，届时该区域内5分钟交通圈将真正实现；

商业模式：据国瑞城牛经理介绍，国瑞城项目的临街部分将全部建成中高档的大型商场、超市、影院等商业设施，届时从负2层到地上6层，将全部是偏重于生活类的商业娱乐业态，高品质的消费场所和大品牌的商业模式将在2013年初基本实现，到那时，人们购物休闲将真正实现5分钟购物圈；

专业化的业态模式：除了国瑞城的综合体模式，在谈固大街与中山路交叉口，融通财金大厦的建成将为谈固区域高端写字楼的品牌形成注入新的活力。“财金大厦首次提出了纯办公写字楼的建设理念，相对于商住两用的办公楼，纯写字楼在物业上更加规范有序，促进企

业的日常经营和形象宣传，让人更加信赖和专业化。”财金大厦张经理介绍，这种差异化的纯写字楼将直接带动周边商务、商业的变革，促进谈固商圈的成熟发展。

人口数量更加聚集：据东方魅力李经理不完全统计，目前谈固区域新建的住宅楼盘包括：东方魅力、国瑞城、金碧园、罗兰新城、领秀城、紫金苑、尚达家园、南翟营城中村改造项目、翰玉门庭、长安公馆等十几个项目，预计全部竣工后将至少聚集10万人口，届时谈固区域内的人口数量至少在30万左右。

由此可以推断，有地产商开发引起的商圈变革将是深刻的、巨大的，相信谈固商圈的不久的将来一定会快速崛起，成为省会商圈变革中潜力巨大的新的增长极。