厦门市集美区商业网点规划

厦门市集美区商业网点规划
（2006-2015）
《厦门市集美区商业网点规划》课题组 二零零六年十二月

厦门市集美区商业网点规划（2006—2015）
《厦门市集美区商业网点规划》 课题组组成人员
规划领导小组
组 长：
黄炳文 曾文生 厦门市集美区人民政府 厦门市集美区人民政府 副区长 副区长
副组长：
陈新民 厦门市集美区经济贸易发展局 局 长
成
员：
陈建智 陈冬妮 谢国源 周益敏 厦门市集美区经济贸易发展局 厦门市集美区经济贸易发展局 厦门市集美区经济贸易发展局 厦门市集美区经济贸易发展局 副局长 科 长 副主任科员 经济师
规划工作小组
组 长：
陈玉慧 集美大学城市与区域发展研究所 所 长 副教授
副组长：
包晓雯 华东师范大学城市与区域规划研究院 院长助理
成
员：
李宝轩 王永兴 刘文君 谢先全 施益强 刘诗苑 钟智远 许夏丽 沈海莺 集美大学城市与区域发展研究所 集美大学城市与区域发展研究所 集美大学城市与区域发展研究所 集美大学城市与区域发展研究所 集美大学城市与区域发展研究所 集美大学城市与区域发展研究所 集美大学城市与区域发展研究所 集美大学城市与区域发展研究所 集美大学城市与区域发展研究所 副所长 副所长 副教授 教 讲 讲 授 师 师 副教授
实习员 实习员 实习员 实习员

厦门市集美区商业网点规划（2006—2015）
目 录
第一部分 规划文本 前言 ..................................................................... 1 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 总则 ............................................................. 3 规划对象、范围及重点 ............................................. 3 规划原则 ......................................................... 4 发展目标 ......................................................... 4 部门结构 ......................................................... 5 空间布局 ......................................................... 8 其它要求 ........................................................ 13 组织实施 ........................................................ 14 第二部分 规划说明
上篇：现状及分析 一、集美区商业发展的外部环境 ............................................ 15
（一）世界商业现状与发展趋势....................................................................................................................... 15 （二）国内东部沿海城区产业服务业化的时代背景....................................................................................... 16 （三）厦门市新时期城市定位对集美商业发展的影响................................................................................... 17
二、集美区商业发展的内部条件 ............................................ 19
（一）城市化和人口导入................................................................................................................................... 19 （二）基础设施建设........................................................................................................................................... 21 （三）综合经济实力........................................................................................................................................... 23 （四）相关行业发展........................................................................................................................................... 24 （五）生态环境条件........................................................................................................................................... 26
三、集美区商业发展现状评价 .............................................. 28
（一）商业总体发展水平不高，地域发展不平衡........................................................................................... 28 （二）商业中心体系不健全，内部结构和布局不合理................................................................................... 28 （三）商业中心区土地利用率低，缺少形象和环境整体设计....................................................................... 32 （四）商品交易市场体系不够完善，行业管理力度亟待加强....................................................................... 33
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下篇：规划说明 一、规划范围及期限 ...................................................... 35
（一）规划范围 .................................................................................................................................................. 35 （二）规划期限 .................................................................................................................................................. 35
二、规划依据及原则 ...................................................... 35
（一）规划依据 .................................................................................................................................................. 35 （二）规划原则 .................................................................................................................................................. 36
三、发展目标及指标 ...................................................... 36
（一）发展目标 .................................................................................................................................................. 36 （二）发展指标 .................................................................................................................................................. 37
四、商业发展规划 ........................................................ 38
（一）主要部门及布局....................................................................................................................................... 38 （二）等级体系及布局....................................................................................................................................... 45
五、支撑体系与措施 ...................................................... 58
（一）基础设施 .................................................................................................................................................. 58 （二）社会资源 .................................................................................................................................................. 59 （三）制度体系 .................................................................................................................................................. 60 （四）政策措施 .................................................................................................................................................. 61
附录 .................................................................... 63 第三部分 规划图则 图则一 图则二 图则三 图则四 图则五 图则六 图则七 集美区区位示意图 ................................................ 66 集美区商业空间格局现状图 ........................................ 63 集美区商业网点分布现状图 ........................................ 68 集美区人口分布现状及趋势图 ...................................... 69 集美区商业中心体系规划图 ........................................ 70 集美区大型零售网点规划图 ........................................ 71 集美区生鲜超市规划图 ............................................ 72
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规划文本
前言
在经济全球化背景下，在从标准化到个性化，从大规模生产到大规模定制，从成本 优势到创新优势， 从多元化到核心竞争力凸现的工业经济时代转向新经济时代的变革之 中，在以“服务经济”为主要特征的后工业社会行将来临之际，集美区的商业发展面临 着前所未有的新的战略机遇与挑战，它要求商业网络建设从无序走向有序，这标志着自 发、分散的“工改商”行为对城市核心部位的交通、市政、环境容量的冲击时代已宣告 结束。集美区提出制订未来 10 年商业网点规划，这无疑将对集美商业的发展，文化的 繁荣，社会的和谐，起着极为重要的导向与助推作用。 集美是厦门市六大行政区之一。改革开放之前，集美只是厦门市的一个远郊区。50 多年过去，集美已发展成为人口达 30 余万，面积近 20km2，工业化与城市化之间的互动 影响越来越明显的城区。从目前来讲，集美经济的发展还无法走出“工业立区”的格局， 但从后工业社会国内外城市化出现以“服务经济”为主的态势来看，未来 10 年（2006 －2015）将是集美城市发展转型的关键时期。特别是随着厦门站、货运站、公交 BRT、 集美大桥、杏林大桥以及内部集美大道等重点基础设施的相继完成，集美区实施“商贸 活区”战略的交通条件业已完备。根据《厦门市集美分区规划》 ，到 2020 年，集美市区 面积将达 65 km ，城市人口达到 78 万人。而从集美城市容量扩张的走向来看，现有相 互独立的四个片区，围绕杏林湾向心发展，将是主要发展方向。可以预测的是，集美自 身城市化和外部人口导入（外来流动人口和岛内郊迁人口） ，必定会导致商业在集美区 国民经济中比重的增加。有鉴于此，对集美区商业网点布局的规划力求立足区域经济的 视野，并从集美城市化发展的未来走向中确定其“一心双核”商业副中心的格局。这一 点乃是保证本规划具有前瞻性和战略性的前提。 在集美的城市化进程中，商业的发展已形成了一定的规模和格局，商业文化的氛围 也在形成之中。因而，本期规划工作的重点是，从集美商业发展的实际出发，在尊重集 美商业发展规律基础上，对集美四个片区的商业功能作出科学的定位。根据集美区在城 市化发展过程中所形成的结构特征以及未来的城市发展走向， 杏林片区已形成以白泉农 贸市场为中心的商圈，因此，通过对商业载体旧城的改造，对现有商业网点进行调整、 改造和提高，合理配置业态，提高商业环境质量，走内涵式发展道路，是该片区规划的
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重点所在。而集美片区主要是强化特别是集美南部旧城改造区商业网点的规划与控制， 以适应其作为集美区的旅游、文教中心的商业需求，因此，应根据该片区在集美区中的 区位优势，加强特色商业街的规划与建设。灌口片区和后溪片区在城市化进程中将面临 着良好的发展机遇，因此，在现有的基础上，将由中心镇及一般镇商业一跃成为集美区 的次级商业中心。考虑到两个区域的城乡互动影响，其除应加强次级商业中心建设外， 还要依据其资源优势和交通优势， 加强以建材、 机电及农副产品等为主的专业市场建设， 大力发展与交通枢纽及生态旅游相关的商贸服务业。这样，在目前格局的基础上，可基 本形成 1 个副中心，4 个次中心，并且业态重点突出的“一心双核”“以一带四，众星 、 拱月”的商业大格局。再辅之以社区（居住区）商业、专业（特色）街（区）等，全面 构建具有自身文化特色且富有层次性与立体感的商业文化网络。 在规划过程中， 虽然实现物化形态的资源之间的合理与有效配置， 乃是 “商贸活区” 的必然要求，但是，目前我国城市化进程中最显著的要素是市民数量的不断扩张，它内 在地要求一种“以人为本”的服务型经济的质量提升。它主要表现为三个方面。第一， 在商业中心区要把改善和提高购物环境的质量作为重点， 这一点在集美区的现有商业中 心中表现得尤为迫切。第二，根据人流不同的分布，根据不同人群的消费需要、消费习 惯和消费文化取向，对不同区域的商业功能作出符合自身特点的定位，如通过特色街区 或节点的建立来满足不同消费层次的不同需要。第三，社区化是现代城市化的重要取向 之一。大力发展社区商业是集美未来商业发展的重点之一，而社区商业的发展应该充分 突出便民性这一基本宗旨。总之，把“以人为本”作为商业网点规划导向，并通过这一 导向来倡导一种积极健康的商业文化，这是本期规划的基本指导思想之一。 最后需要说明的是，编制本规划所依据的文本标准是商务部颁布的《城市商业网点 规划编制规范》 （2004 年商建 180 号文件） ，但结构和条文略有变动。
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第一章
总则
第 01 条 随着社会经济的发展，城市化过程的加快，经济体制改革与市场化进程 的推进，经济全球化的深入以及新经济、新技术等因素对商业的综合影响，需要针对集 美区的商业体系进行更深入的剖析，并制订出集美区商业的规划对策，以及其发展支撑 对策， 以适应我国加入世贸组织后对外开放的新形势， 并形成良好有序的市场竞争环境， 保障我区商业快速、健康、持续发展。 第 02 条 为指导集美区商业的分级设置，加强集美区零售商业的规范化、科学化 管理，优化商业布局，有效配置资源，增强商业综合竞争力，促进零售企业发展差别化 经营，健全零售企业统计分类，特制定此文本。 第 03 条 文本以中华人民共和国商务部关于《城市商业网点规划编制规范》 （商建
发[2004]180 号）为标准，以《厦门市城市总体规划》以及《厦门市集美区分区规划 （2004.11） 》等文件为主要依据，并结合集美商业发展的实际而制定。 第 04 条 文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，参考国
内外不同城市商业网点规划，结合集美区商业的实际情况并考虑到今后的发展制定的， 未涉及的指标应符合国家、福建省和厦门市有关法规、标准的规定 。 第二章 规划对象、范围及重点 规划对象 由批发零售贸易企业设立的拥有独立固定营业场所，配备一
第 05 条
定的业务人员，并从事商业贸易等流通业务的自然单位，包括零售业、批发业及餐饮服 务业。 第 06 条 规划范围 规划空间范围重点是《厦门市集美分区规划（2004.11） 》所确
2
定的城市建设用地范围，面积约 65.27 km 。 第 07 条 规划期限 商业网点规划作为城市总体规划和城市近期建设规划的重要
组成部分，应当与城市总体规划和城市近期建设规划期限尽可能的一致。基于这一点， 本规划期限确定为：2006-2015 年。 第 08 条 规划重点 包括集美区及各辖区的商业定位分析、研究、确定和商业发
展的支撑体系和措施，集美区商业部门（零售业、批发业、餐饮业）规划，集美区商业 中心体系规划。
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第三章
规划原则 规划原则 本规划遵循以下主要原则：
第9条
1、以人为本原则。 2、适度超前原则。 3、优化结构原则。 4、突出特色原则。 5、整体协调原则。 第四章 发展目标 规划目标 立足集美、面向厦门、辐射闽南的现代商业中心。这个中心将
第 10 条
包括两方面的内涵：一是消费购物中心，即形成集消费购物、休闲娱乐、观光旅游为一 体，在厦门市和周边地区具有重要影响的区域性购物消费中心。二是商品贸易中心，即 形成具有比较强的聚集和辐射能力，立足厦门、辐射闽南的专业商品生产加工与集散中 心。 第 11 条 总量预测
1、社会消费品零售额：综合考虑近五年社会消费品年平均增长速度以及经济、交 通、人口等给集美区经济发展带来的影响，以 2005 年集美区社会消费品零售额约 15.04 亿元为基数，规划前 5 年按每年 16%，后 5 年按每年 18%的增长速度推算，到 2010 年 集美区社会消费品零售总额约为 31.59 亿元， 2015 年集美区社会消费品零售额约为 72.23 亿元。 2、餐饮业营业收入：根据目前集美区社会经济发展现状及消费品零售额与餐饮业 零售额的比例，考虑集美区丰富的旅游资源优势，及未来 10 年居民生活方式的转变， 规划前 5 年按餐饮业营业收入与社会消费品零售额 7:100 的比例， 即到 2010 年集美区餐 饮业营业收入将为 1.1 亿元，后 5 年按 8:100 的比例，2015 年餐饮业营业收入将为 3.1 亿元。 3、商业营业总面积：2010 年规划人口约 45 万，按人均营业面积 1.2 ㎡计算，营业 总面积约 54 万㎡。 4、就业人数：2010 年达到 4.16 万人，2015 年达到 9.25 万人。 5、 批发零售餐饮业增加值占全区 GDP 的比重： 2010 年达到 15%， 2015 年达到 18%。
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第五章
部门结构 零售业。集美区零售业态包括食杂店、超市、便利店、大型综合超市、
第 12 条
仓储商店、专业店、专卖店、百货店、购物中心、自动售货亭等 10 种业态形式，以便 利店、超市、大型超市、百货店、购物中心、专业店、专卖店为主体。 第 13 条 购物中心。购物中心是目前最先进的零售业态，由百货店、大型综合超
市、各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐等设施构成。大型的购物中心，一般 需要 100 万人以上的商圈支撑，社区型购物中心，一般需要 20 万人以上商圈支撑。购 物中心一般设置在市级商业副中心和市郊交通枢纽位置， 目标顾客以市区居民和流动顾 客为主。 第 14 条 邻里中心。集商业、文化、体育、卫生、教育、娱乐、休闲为一体的，
能为社区居民提供综合性、全方位、多功能社区服务的载体，是一种“准购物中心” 。 位置应选择在区域商业中心、大型居住区附近、中心镇商业区；目标顾客以居民为主。 第 15 条 购物中心、邻里中心设置导向。规划建设 3 座购物中心，以社区购物中
心为主，分别位于集美北部新城区、灌口城区附近以及厦门站，以满足集美区居民，灌 口城市化发展以及厦门站枢纽商业发展的需求。在新建成区推广邻里中心建设，原则上 与社区商业相结合，一般服务人口为 3～5 万人，服务半径 0.5km 左右设置一个邻里中 心。至 2015 年邻里中心达 15 家。 第 16 条 超市。以居民为主要销售对象，服务辐射半径为 2km 左右，商业营业面
积在 6000 ㎡以下。经营包装食品、生鲜食品和日用品。食品超市与综合型超市商品结 构有所不同。一般设置在市、区商业中心、居住区。 第 17 条 大型超市。营业面积一般在 6000 ㎡以上，品种与服务功能较为齐全，经
营辐射半径在 2km 以上，目标顾客以居民与流动顾客为主。经营大众化衣、食、日用品 齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发。一般设置在市、区商业中心、城郊结合部、交 通要道及大型居住区。 第 18 条 超市与大型超市设置导向。超市以消费群体（含流动顾客）数量及消费
水平为基础进行科学设置，以一个街区或一个社区配置 1 至 2 个为宜。大型超市在集美 新城区、灌口城区和厦门站各发展 1 家，分别设置在集美新城区、灌口和厦门站新建的 购物中心内。
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第 19 条
仓储商店。一般布局在交通便利之处，商圈人口需要 50 万人以上，且商
圈主要以机构团体、零售商、餐饮店等为主构成。 第 20 条 仓储商店设置导向。充分利用集美厦门站建设契机，在后溪城郊结合部
交通要道旁开设一家仓储商店，以带动集美区商业的整体发展。 第 21 条 百货店。目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主。营业面积在 6000
㎡以上，经营商品门类齐全，以服饰鞋帽和日用百货为主。一般布置在市级、区级商业 中心以及历史形成的商业集聚区。 大型百货商店一般要有 50 万以上人口的大商圈支持， 且商圈空间范围较大，包括周边地区人口。 第 22 条 百货店设置导向。规划建设 6 家百货商店，以中型百货店为主，分别位 于集美片区、杏林片区、灌口片区和后溪片区的主要功能区内。其中集美片区 2 家，杏 林片区 2 家，灌口片区 1 家，后溪片区 1 家。 第 23 条 专业店。经营商品结构体现出专业类别和纵深程度，主营某类专门商品
并提供相关技术服务，经营品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的 90%以上， 经营的商品、品牌具有自己的特色，多数采取定价销售与开架面售方式。医药、家电、 灯饰、书籍、音像、通讯、五金、服装、钟表、交电、化工、文化、家居、眼镜、食品、 装裱、锁具、防盗门等是专业店的重点经营行业。营业面积根据经营规模与经营商品和 提供服务的特点而定。 第 24 条 大型专业店多数具有超市经营特色，采取自选销售和开架面售相结合的
经营方式，以销售某一大类或几个相关大类商品并提供周到的相关技术服务，能满足一 次性购全的零售业态。营业面积一般不少于 3000 ㎡。 第 25 条 专业店、大型专业店设置导向。鼓励和促进企业细分目标市场，大力发
展不同特色、不同规模的专业店，积极推动专业店向社区商业服务中心发展。选址应在 交通便利并尽可能与大型超市相邻，以形成多零售业态间的优势互补。鼓励和推动现有 专业店延伸服务半径，提高服务质量，增强现代经营意识，扩大经营影响，逐步实现全 市同类商品专业店的内外连锁经营。 第 26 条 专卖店。商店结构以经营某一著名品牌或大众品牌为主。商店的陈列、
照明、包装、广告均注重维护品牌名声。营业面积以经营规模和经营商品的特点而定。 一般布置在市级商业副中心或专业特色街、大型百货店、购物中心内。 第 27 条 专卖店设置导向。推动和鼓励特色经营，积极发展系列专卖和品牌商品
专卖，引导经营者逐步构建品牌连锁经营体系，鼓励和促进专卖店和专卖连锁经营体系
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向高收入人居社区商业服务中心发展。特别要根据居民消费追求个性化的趋向，鼓励开 设以经营国际、国内知名品牌为主的专卖店和发展连锁专卖店。 第 28 条 便利店。营业面积一般在 100 ㎡以内，居民徒步购物 5 至 7 分钟可到达，
商店营业时间一般在 12 小时以上，是以开架自选、统一结算收银的零售业态。主要设 置在各级商业中心、社区（居住区） 、交通要道和车站、码头、医院、学校、机关团体、 厂矿和企事业单位、娱乐休闲场所等地，目标顾客以居民和流动顾客为主。 第 29 条 便利店设置导向。按每 3000 人或 0.3km 半径配置 1 个。通过政府引导，
政策支持，大力鼓励规模型连锁企业开设便利店，加快把传统的杂货店、食品店整合为 连锁便利店。力争到 2015 年达到每 3000 居住人口配置一家便利店，并逐步实现便利店 由公司连锁（含外来连锁公司） 。 第 30 条 自动售货亭。以自动售货机为载体，销售饮料、小食品、香烟、电话卡、
药品、旅游纪念品、报纸、杂志以及车票、邮票等，由顾客进行自助购物的零售业态， 一台自动售货机一般占地 2-3 ㎡。 第 31 条 自动售货亭设置导向。一般宜设置在城市商业区、写字楼大厅、宾馆酒
店大厅、风景区、休闲娱乐场所、车站、码头、街道、居住小区等公共场所。 第 32 条 批发业。集美区批发业的发展，应以构建适应社会主义市场经济需要的
批发市场体系为出发点，以多元化的大型批发商为主导；以新的营销方式为支撑；以有 形与无形批发市场为基础；以供应链为连结；以提高流通效率与效益为目的。培育大批 发商，推广现代电子信息技术，进入供应链体系，减少流通环节。 第 33 条 批发市场形态。集美区批发市场形态应包括两种类型：一种是无形市场，
主要通过批发业务网络进行交易；另一种是有形市场，主要通过建立占地面积较大的批 发市场，集聚大量的批发商进行交易。 第 34 条 批发市场布局导引。依托现有灌口机电工业园区，在灌口发展产地型批
发市场，如机电专业市场。依托前场货运站、厦门站交通运输枢纽，在灌口及后溪建设 集散型批发市场，如粮食批发市场，消费品批发中心等。加大招商引资力度，引进知名 的无形批发企业，以带动无形批发企业往集美区集聚，出台相关优惠政策，引导现有的 无形批发企业往商务楼宇集中，形成规模效益。 第 35 条 批发市场建设导引。一是配套设施要周全，布局要合理、规范，体现以
人为本和生态环保精神。二是根据预测市场的规模容量和特点，合理确定配套设施建设 的规模和档次。三是合理确定场馆、摊位的设计、组合和分布，安排好市场内部的功能
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分区。四是市场建筑、布局应有一定特色，应与外部交通实现良好的衔接。五是应根据 市场的性质和特点，配备必要的设施设备。 第 36 条 餐饮业。根据集美区的实际，集美区餐饮业应应继续做好早餐工程，并
加快宾馆餐饮的商务宴请、连锁快餐和餐饮大卖场、主题餐饮如农家餐饮、渔家乐小海 鲜大排挡发展力度，并导入品牌经营理念。 第 37 条 餐饮集中区布局导引。餐饮业集中区包括美食城、宾馆餐饮、广场餐饮、
社区餐饮、大排挡等类型。美食城定位于中高端消费群体，一般配套有中西餐饮、茶艺 及健身等休闲设施，布局在商业中心区。宾馆餐饮主要布局在中心商务区，与特色餐馆 和酒楼一起构成中心商务区餐饮特色。广场餐饮主要布局在市中心。社区餐饮布局住宅 区，包括酒楼和特色餐饮。大排挡一般定位于中低档，尽可能地布局在临海区域，如杏 林片区的东部沿海，集美鳌园的旅游商城，水上运动中心附近等。 第六章 空间布局 未来集美区商业空间布局将形成三级体系。 即市级商业副中心、 区域 （次
第 38 条
级）商业中心、社区商业中心。 第 39 条 市级商业副中心
1．规划范围 规划中的集美市级商业副中心，范围为东、北至集美北部新城区，西 至杏北路，南至集灌路、乐海路近似椭圆型区域，以文教区文化功能带为轴，连接集美 北部新城商业中心区、杏林湾西南部商务中心区，组成“两圈一带”商贸区，形成“一 心双核”的商业中心发展格局。 2．总体目标 集美市级商业副中心网点建设的总体目标是：以新型业态为切入点， 完善服务功能，增强现代气息，形成高度繁华的现代商业中心。 第 40 条 杏林湾西南部商务中心区
1．规划范围：杏北路以东，集灌快速路以北，杏林北环路以西、以南围合的区域， 是集美城市次中心的重要组成部分，集区级商业办公、文化娱乐、高档居住为一体的城 市重点区域。 2．规划思路：按照将“山水风光、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游”融为一体的 要求，拓展服务领域，完善服务功能，提升业态品位，将其打造成为领导集美市场新潮 流、新方向的现代都市商业圈。 3．发展导向：鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、特色店和开设大
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型百货店；限制经营雷同的综合性网点。 4．功能分区：网点按以下特色功能进行布局：沿湾（杏林湾）一带形成以露天茶 吧、西式酒吧、咖啡屋、健身房、休闲角和宾馆为主的沿湾（杏林湾）休闲观光区；杏 北路以服务于中高档消费层为主体，征集国内知名品牌、引进国际著名品牌，形成大型 百货店、专卖店、专业店商店高度集聚的时尚购物区。 第 41 条 集美北部新城区商业中心区
1．规划范围：同集路以东，东海路以南，乐海路以北，集麟路以西区域。 2．发展思路：以新型业态——购物中心为规划重点，以点状商业布局格局代替传 统的条带状商业街布局格局。 3．发展导向：提早组合百货商店和大型综合超市主力业态，鼓励发展品牌专卖店、 专业店及中小型餐饮业，并增加休闲、娱乐及时尚消费设施，使之成为集购物、休闲、 娱乐、餐饮等多功能为一体的综合性商业区。 第 42 条 文教区文化功能带
1．规划范围：集美北部新城区——集美北部工业区霞梧广场——环杏林湾华侨大 学西南部商住区——厦门大学南部商住区——园博园购物广场。 2．发展思路：借助地理、旅游、交通、文化等优势，加大招商力度，引进有实力 的企业及知名品牌，超前规划商业设施，以开设专卖店、专业店、特色店为业态发展方 向；扩大休闲、文化娱乐场所，形成具有文化内涵，连接杏林湾西南部商务中心区和集 美北部新城商业中心区的文化旅游带。 3．建设重点：四个节点，即霞梧广场节点，环杏林湾节点（包括两个） ，园博园节 点。 霞梧广场节点。 未来的霞梧广场商圈将是文化旅游带的重要节点。 要在现有的超市、 通讯、餐饮、娱乐及其他专业、专卖店基础上增加文化内涵。 环杏林湾节点。包括华侨大学西部商住区和厦门大学南部商住区两大节点。两大节 点商业区除了为大学城的师生提供综合消费服务外， 还应着重建设国际图书交易博览中 心、科教文用品交易博览中心、主题型小型购物中心、大型综合超市、大型专业店等大 型商业网点及一批品牌专卖店、时尚专业店和便利店，注重突出科技、教育、文化特色。 园博园节点。主要为园博园游客提供配套消费。 第 43 条 区域（次级）商业中心
1．区域（次级）商业中心。集美区未来区域（次级）商业中心包括四个，分别位
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于灌口城区、厦门站、集美南部旧城区和杏林中南部旧城区。 2．总体目标。集美区域（次级）商业中心网点建设的总体目标是：增加主力业态， 挖掘资源优势，完善服务功能，形成在“十一五”期间起重要作用的区域（次级）商业 中心。 3．发展思路。规划期内，根据 4 个次级商业中心所处的区位优势以及消费群体的 特点，坚持以人为本和突出特色原则，通过调整和提高，形成具有各自特色的区域商业 中心。 第 44 条 集美南部商业中心
1．规划范围：该中心紧靠著名的风景区——鳌园，消费群体包括了当地居民、学 生和外地游客。 2．发展思路：商业中心应在原有商业街的基础上分三部分构筑，一部分是服务本 区域常住居民的生产、生活商业，其季节变化不大，经营稳定，可按常规布局；一部分 是满足学生需求的，年轻化的，以专业店、专卖店为主的特色店，要充分考虑两个假期 淡季经营策略；最后一部分是服务旅游人口的商业，季节性强，经营不稳定，布局中应 处理好旅游旺季满足旅游者购物需要和旅游淡季商业资源闲置的矛盾。 3．发展导向：在现有网点的基础上增加大型综合超市和大型百货店，配置餐饮、 休闲、文化娱乐设施，以形成以购物为主、休闲为辅，与集美文教旅游相匹配的商业中 心。 4．载体要求：把商业网点的建设纳入旧城改造规划之中，以此引导商业地产的规 划建设。根据现有的城市格局，重点处理好两个片区的改造，一是岑西、岑东古镇的改 造，一是嘉庚旧村的改造。规划道路不宜过宽，建筑风格应保持骑楼商业街风格。空间 结构和功能应根据商业中心的功能定位及其业态特点进行设计， 使之成为适合商业发展 的重要载体。 第 45 条 杏林中南部商业中心
1．规划范围：该中心位于杏林片区的集灌路以南，主要集中在以白泉农贸市场为 中心的商圈，商业街有杏林南路、杏林东路、新源路和及部分杏林北路等。 2．规划思路：充分发挥其位置适中，发展基础较好，前景广阔等优势，根据消费 群体以杏林片区为主，辐射集美和周边地区等特点，通过白泉农贸市场的改造和杏东路 终端临海广场的建设，搞好大的节点建设，调整网点布局和业态结构，提升商业整体品 位。
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3．发展导向：可增设大型百货店和超市；鼓励开设专卖店、专业店，适度发展餐 饮、休闲、文化娱乐设施，形成功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅 的商业中心。 4．发展设想：杏林中南部中心的建设，必须分两个阶段进行。在规划期内的前 5 年，做好杏东、杏西、杏南、杏北十字主干道的旧城规划，以大的节点如广场，百货， 大型综合性超市以及娱乐设施等建设来培养商气。在规划期内的后 5 年，做好四条主干 道的建设。根据城市的定位，确定四条道路的商业功能和业态结构。与此同时，做好通 往杏西工业区的几条商业街如新源路、马銮路的商业功能定位和业态结构，使杏林中南 部商业中心成为集美商业中心体系的重要组成部分。 第 46 条 灌口城区商业中心
1．规划范围：位于灌口生活区、灌北工业区和灌南工业区。城区面积达 15.42 km2， 人口规模包括就业人口约 17-18 万人。消费群体包括本地居民、暂住人口和周边村民。 2．发展导向：配备社区型购物中心、大型综合性超市、中型百货店等业态，并发 展一批多业态的商业设施，鼓励开设品牌专卖店、专业店，适度发展餐饮、文化娱乐设 施，提高商业网点整体水平，形成行业结构比较合理，业态比较先进，以购物餐饮为主 的商业中心。考虑到灌口产业发展的实际，预留专业市场用地以及相应的物流配送中心 用地。 3、发展设想：灌口购物中心的设计理念，应借鉴上海百联西郊购物中心的经验， 成为尽现人性化理念的城市形象工程之一。 并针对其社会零售额和餐饮娱乐消费量相对 较少实际情况，在进行业态组合设计时，多利用客户价较低的业态，如：引入或规划义 乌小商品城、引入游乐园、引入装饰材料家居广场，以便支撑购物中心的生存与发展。 超市除了发展综合性超市、日用品超市和生鲜肉菜超市外，还应包括“农资超市”，即 经营农业生产资料如农药、种子、化肥、农膜、农具、农用机器、鱼类苗、饵料、饲料、 渔网等的超市。 第 47 条 厦门站枢纽商业中心
1．规划范围：位于后溪片区厦门站附近，是厦门市未来的枢纽商业所在地。规划 范围南以福厦高速公路中心线为界，东以 40m 等高线为界，西、北以规划城市道路红线 外侧为界。 2．发展导向：以厦门站为中心，采用类似于上海中山公园“龙之梦”模式，配置 为客运服务的相关业态和行业，经营满足大量流动人口的特色商品；以居住区和工业区
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为中心，根据居住区和工业区分布格局和发展趋势，配备服务于本地并兼顾外来消费者 消费需求的百货商店、综合性超市、超市、专业店和专卖店，其中超市还应包括为周边 农村居民服务的“农资超市”和“农家店” ；在城郊结合部的交通要道旁，建设大型工 业品批发中心和仓储商店，以此来带动后溪商业的发展，以改变后溪商业发展滞落的局 面。 第 48 条 社区商业中心
集美区未来社区商业中心的发展， 应注重对生鲜超市和社区商业服务中心两类重点 网点的规划和建设。 第 49 条 生鲜超市建设。生鲜超市的规划和建设，可以借鉴外地的经验，分别采
用“农改超”和“农加超”模式，结合在农贸市场的改造和兴建中加以考虑。也可以根 据实际情况，一步到位，直接建设生鲜超市。 1．集美片区：北部新城：采用“农加超”模式；南部旧城和北部工业区：采用“农 改超”模式；集美大学城和园博园：建设生鲜超市；园博园北部应布局超市，西部沿湖 地区适当布局小型生鲜网点。 2．杏林片区：杏北新城：建设生鲜超市和生鲜网点；前场物流园区：建设生鲜网 点；杏林中心片区：采用“农改超”模式；杏滨片区：建设生鲜超市；杏西工业区：采 用“农改超”模式；高浦村和杏林村：采用“农改超”模式。 3．灌口片区：灌口生活区：采用“农加超”模式；灌北工业区：建设生鲜超市和 生鲜网点；灌南工业区：建设生鲜网点。 4．后溪片区：厦门站综合枢纽区：建设生鲜超市；后溪城区：采用“农加超”模 式；后溪生态型工业区：建设生鲜超市。 第 50 条 社区商业服务中心。除了配置综合超市、百货公司、各类专卖店、专业
店、餐馆（含外卖、快餐店、西餐馆）外，还应配置大众健康、娱乐、休闲活动场所， 如电影院、儿童乐园、棋艺馆、牌艺馆、图书馆、健康中心、老年活动室等，以及保健 医疗机构、家政服务中心、家用电器维修中心以及银行、保险、邮电通信、旅行社等机 构的营业点等等。 第 51 条 社区商业服务中心设置导向。在提升、改造现有社区商业网点的基础上，
可新增社区商业服务中心 10 个，新增社区商业服务中心主要是规划新区或市场群的辐 射边缘。社区商业服务中心的规划和建设，可以借鉴国内外社区中心模式和建设经验，
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在不同的区位上，根据消费群体的不同，采取“邻里中心”模式、“沿街型”模式和改 建型模式。 第 52 条 不同规模和人群特征的社区，应选择不同的社区商业中心运作模式：
1．大型社区：采用独立式的运作模式，主打业态是购物中心。按照社区人口的数 量、构成和消费水平的高低确定购物中心的规模和类型。 2．中小型社区，可采用沿街式、组团式、多点式的运作模式，在业态上以超市、 便利店为主，业制以连锁经营为重点。沿街式运作模式多用于底商上宅，一般是在社区 的主要街道建一家中型超市、一家便利店、一家维修店、一家干洗店，以及几家中小餐 馆，为工薪阶层服务。多点式、组团式应以中高收入者为目标市场，以大型零售商店为 主体，重点发展小型中西餐馆、便利店、美发美容屋、洗衣房等便民利民的商业网点， 形成优势互补，功能齐全的商业群落。 3．白领云集的社区，可采用特色式的运作模式，以品牌店、精品专卖店为主要业 态，经营名新特优产品，营造特色休闲、风情购物区，以优美的环境、舒适的购物氛围 聚集人群，在购物中休闲，在休闲中购物。开发具有完整性、系统性和统一性，确保小 区的人文环境和生态环境， 使社区的招商引资、 人气聚集等在规划阶段就占有市场先机。 第七章 其它要求 各级商业设置除按本规划文本标准执行外，应符合国家和福建省、集美
第 53 条
区现行的其它相关规定。 第 54 条 各级商业设置可分步实施，市级商业副中心、区级商业中心、社区商业
中心在相近地域内，其服务辐射半径过小甚至发生冲突，可重新统筹安排，以避免重复 建设。 第 55 条 照执行。 第 56 条 大型商业设置应根据国家相关标准和本区实际情况，配置必要的机动车 本标准主要用于新建商业网点的指导，已形成的各级商业提升改造可参
和非机动车停车泊位，保证人流、车流有足够的空间。 第 57 条 间距离。 第 58 条 对规划范围内违反规定的建设将分别按国家与省、 市相关法规予以处罚。 批发市场、专业市场、餐饮店商业设施应与居民住宅分开，保持一定空
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第八章
组织实施 集美区城市商业网点布局规划是集美区总体规划的一个重要组成部分，
第 59 条
是城市建设的重要内容，应纳入城市市区建设发展的总体规划，与城市建设同步进行。 第 60 条 区政府成立以区经济贸易发展局为主体的领导小组，加强与区各有关部
门协调，配合做好各行政区域内设置商业业种、业态的定量和结构控制，以保障《规划》 的组织实施。 第 61 条 根据集美区商业网点规划和建设重点的要求，有计划、有步骤地滚动提
出商业网点建设的阶段性目标，定期发布建设指南，向社会公布阶段性鼓励、允许发展 和限制禁止的设施项目的类别，正确引导社会投资。 第 62 条 把集美区商业网点规划作为包括外商投资在内的各类企业市场准入审核
的重要依据，建立有关新建大型商业设施的听证制度。 第 63 条 尽快制定《集美区商业网点布局规划建设管理条例》和《集美区新建居
民小区配套商业网点管理办法》，强化规划的约束力，保障居民不断提高的生活需求。 第 64 条 强化行业管理，完善行业规章，加强对商业网点的指导、监督和协调，
实现行业自律管理，培育健康的市场经济运行机制。建立“商业开发商”制度，重要项 目实行公开招标。建立市场化运作与政府引导调控相结合的商业建设机制。 第九章 附则 本规划文本由集美区经济贸易发展局负责解释。 本规划文本自批准之日起生效。
第 65 条 第 66 条
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规划说明
上篇：现状及分析
一、集美区商业发展的外部环境
（一）世界商业现状与发展趋势
当今世界经济结构的一个重大变化，就是第三产业在国民经济中的地位不断提高。 作为第三产业主导部门的商业在世界各国也因此得到了空前发展。 尤其是代表世界商业 发展趋势的发达国家或地区的商业更是如此。如欧美、日本，商贸流通市场经三、四次 产业革命和近百年的发展，目前商业批发、零售、现代物流、电子商务都相当发达，经 营业态已呈多样化格局。且无论何种业态，基本上都采用连锁经营方式，连锁经营成为 零售业的主要形式。特别是批发业，随着零售业走向集约式连锁经营，批发业与交通运 输和邮电信息业紧密结合，批发业与厂商、零售业相互渗透，成为了商业的一个显著特 点。从商贸市场上看，其一方面以自动化、大批量和简洁、宽敞的购物空间，为大众化 的日用品和食品开设高效、廉价、量大的实惠型购物环境。如超级市场、仓储式大卖场、 大众便利店等；另一方面，则以环境豪华、舒适、服务的全方位、多层次的高级商品交 易所和购物中心方向发展。在管理运作手段上，由利用现代化信息技术装备走向商业自 动化和电子数据化。 与此同时，在全球经济一体化的影响下，一方面，世界商业在世贸组织推动下，已 向国际化、一体化、有序化方向发展。国际化的表现在开放市场。凡加入世贸组织的成 员，必须全方位开放市场，体现市场国际化；一体化，首先实现区域市场一体化。如欧 共体、北美自由贸易区、亚太经合组织，然后逐步向全球市场一体化过渡；有序化，在 世贸组织内通过多边贸易谈判达成贸易总协定，在总协定的约束下，各国商贸向更加开 放和有序化方向发展。另一方面，各国为驾驭市场的竞争力，国际商贸流通市场出现高 速化、联合化、规模化的发展趋势。一些有实力的跨国商贸企业、大型批发市场、百货 商店、超级市场等通过资本积聚和集中组建连锁跨国集团，向全球市场扩张。中小商贸 企业、本国、本地商贸企业为了生存和发展，并与国际大资本抗衡，以联合方式，组建 共生互利的新型一体化商贸联盟。一些有实力的大型工业集团，为了获得稳定的市场， 也逐步向流通领域渗透，建立生产销售一体化的集团。商贸、工贸、农工贸一体化的各
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种连锁企业蓬勃发展，如美国沃尔玛集团和日本的丰田集团。
世界商业发展特点和趋向告诉我们， 第一， 随着我国加入 WTO 过渡期结束和 CEPA 的全面实施，服务业将成为国际产业转移的一大重点。厦门的区位优势和后发优势，使 厦门商贸服务业有可能成为国际市场与国内市场对接的平台， 有利于更多的国际先进商 业业态及著名品牌加速进入厦门。由此将带动更多市外和境外商务、旅游人员进入，成 为厦门商业扩大市场需求、提高服务层次的重要推动力量。集美具有明显的区位优势， 利用这个机遇，可以使商业跨上一个比较高的平台。 第二，加快商业的发展，还应加快商业结构的战略性调整，改善和调整商业的业态 结构、规模和组织结构、从业人员和技术结构，培育本土商业企业的核心竞争力；鼓励 和扶持现代商业发展，改造传统和落后的经营方式；鼓励通过兼并、联合等方式，推动 商业企业跨部门、跨区域、跨所有制发展，扩大企业经营规模；将物流配送中心建设、 连锁企业信息化建设等，列入贴息项目给予重点支持；支持市场前景好的商业企业拓宽 融资渠道，通过采用现代流通方式和先进服务技术，扩大规模，加快周转，降低成本； 建立和完善有关法律、法规及规划体系。
（二）国内东部沿海城区产业服务业化的时代背景
我国是发展中国家， 经济发展在整体上处于工业化阶段， 年代以来服务业发展较 80 快、第三产业在 GDP 中的比重有较大上升，由 80 年代初的 20%左右上升至 2004 年的 34%，劳动力占比也由 13%上升至 31%。然而总体来看，第三产业的增长速度仍低于工 业，在国民经济中的比重仍较低。从整个上看，我国尚处于工业化阶段，工业仍是国民 经济的主导部门。 然而在中国整体处于工业化阶段的同时，东部沿海发达地区服务经济发展迅速，经 济服务化趋势已经开始显现并进一步扩散。在沿海发达地区特别是其中的中心城市，产 业结构开始出现从工业中心向服务业中心的转变。上海、北京、广州等城市的第三产业 在 GDP 中的比重都已接近或超过 50%，经济活动中心正在从以工业为主向以第三产业 为主转变。而且从长远看，这种趋向正在进一步扩散。之所以产生这种变化，有如下几 方面的原因：
首先，居民消费结构的变化和城市化为服务业发展提供了契机。居民消费结构的变
化是发展服务业的强大动力。随着居民收入水平的提高，居民消费发生着结构性变化， 逐渐由商品性消费为主转变为非商品性消费比例的扩大，由生存型消费转变为享受型、
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