浅谈集体非农建设用地入市对我国耕地保护的影响

在现行征地制度法律框架下，打破了“集体建设用地进入市场，必须先被国家征用”的传统。集体土地入市给我国耕地保护方面带来的影响，是一个非常重要的问题。通过对集体土地入市的动因、影响我国耕地保护的因素进行分析，进而探讨集体土地入市对耕地保护的影响及解决对策。

标签：集体非农建设用地入市；耕地保护；土地制度

1 集体非农建设用地入市的动因

集体非农建设用地入市，现在已经成为农村经济甚至是社会经济发展的一个强大的推动力，它促进了农村经济的发展，增加了农民的收入。同时，也在一定程度上缓解了城市用地的压力，促进了城市经济的快速发展。其集体非农建设用地入市的动因主要有以下几个方面：

(1)经济发展和城市化进程的加快，导致土地需求不断增加。

建设用地是一种稀缺资源，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，对建设用地的需求不断增长，其稀缺性越来越明显。城镇国有土地可供量非常有限，这种日益突出的供求矛盾，为集体非农建设用地入市创造了条件。

(2)土地征用制度不合理，导致农民利益无法受到保护。

我国现行的土地征用制度带有严重的计划经济体制色彩，存在着很多弊端，严重侵犯了农民的利益。在征地过程中，普遍存在补偿标准低、土地增值收入不合理、任意扩大征用权、以“公共利益”替代农民对土地权益的占有、安置模式有缺陷等问题，使得农民的权益受到极大的损害，从而导致了农民对征地的抵触，也形成了农村集体非农建设用地的自由流转。

(3)土地自身价值的利益驱动是集体非农建设用地入市的另一重要原因。

建设用地的需求不断增长后，土地市场中建设用地的价格不断攀升，而当土地由农业用途转为非农业用途时，会有很高的增值收益。土地市场的高额利润会刺激土地所有者增加土地供给，以获得土地收益。一些集体经济组织或农民个人受经济利益的驱动，进一步促进了集体非农建设用地的入市。

2 影响我国耕地保护的因素分析

我国耕地保护面临着日益减少的严峻形势，影响我国耕地保护的因素主要有以下几个方面：

2.1 土地产权制度因素

集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾与对策

现行法律规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，换言之，集体土地资产价值的实现只能通过征为国有而没有别的途径。建设用地供地渠道的单一性，使得集体土地各种产权不仅先天发育不足，而且后天还受到种种歧视，集体建设用地一直游离于土地市场之外。即使进入市场。也受到诸如使用主体、使用范围等种种限制。一涉及流转，一般都先征为国有再办理出让。这种简单划一的做法，利少弊多，其最大的弊端在于：人为制造了国家所有制和农民集体所有制在土地收益权上的不平等。以现行的征地制度为例来分析，不难看出这一点：在用地者所要支付的总地价的构成来看，第一部分为用地单位所要支付的被征地农民及集体经济组织的土地补偿、安置等费用；第二部分为上缴国家的各项税、费；第三部分为交地方政府的土地出让金及各项配套费用。在这过程中，用地者动用了国家征地权（实际上显得过于泛滥），以相当低廉的使用资源的“补偿”价格代替国家解决了对农民集体土地永久性所有权的“买断”，取得了一定年限的土地使用权；国家在得到用地者支付的土地税、费后，拥有了永久性的土地所有权；农民（包括农村集体经济组织）在得到了一定的土地补偿（这种补偿在总地价中所占比例是较低的）后永久性失去了在土地上投入、收益的权利。这种由于历史原因形成的不合理已引起越来越多的有识之士的关注和政府管理部门的反思。在市场经济条件下，如何确保经济和社会可持续发展对资源的合理利用，如何切实保护农民的土地财产权，维护集体土地所有者的合法权益，促进农村的社会稳定，已成了从中央到地方各级政府普遍关注的热点问题。笔者以为，在《宪法》承认农村集体土地所有权与国有土地所有权并存的今天，国有土地、集体土地不同的“出身”不应该影响各自主体产权的地位。如同国家对城镇国有土地使用权拥有土地处置、收益等相应权利一样，农村集体土地的处置、收益权也应交还给集体土地所有者。两种产权，纳入同一市场，可促使其互为补充，共同发展，这是本文立论的基础。下面，本文将就集体建设用地流转管理方面存在的几种矛盾作些剖析，并结合实际谈谈对策。一、当前面临的主要矛盾（一）在城市化进程中大批集体土地转为国有与离开土地的农民进城后缺少基本生活保障之间的矛盾新《土地管理法》实施以来，随着城市化进程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市规划区内各功能区的划分越来越具体。而所有权则体现为单一化。以近郊工业园区为例，按现行政策，这类项目用地必须使用国有土地。考虑到招商引资的“门槛”问题，一般工业用地地价普遍较低，而地方政府在这其中又不可能贴补资金，因此，牺牲较多的往往是集体土地所有者的利益。这种情形类同于20世纪70—80年代初各种乡镇集体企业大规模兴起时。所不同的是，乡镇集体企业以低成本取得地价，以后土地增值部分的产权仍界定为乡镇集体所有，而且从理论上讲，每一个集体经济组织成员都将有可能享受未来土地增值所带来的利益。而现行工业园区以低成本取得地价，源源不断的增值部分却名正言顺归企业（转化为利润）及国家（转化为税收）所有。虽然出让金的大部分返还给了乡镇，但一次性较低的补偿费不足以解除失去土地后的农民长期的后顾之忧。不少农民虽然进了城。但由于种种复杂的历史原因，使他们在诸如就业机会、社会保障等方面不可能真正与城市居民享有同等权利，由此造成这一大批“非农业人口”进了城却离不开村。为了维持基本的生活，出租、买卖宅基地等隐形交易现象就产生了，客观上造

农村的集体经营性建设用地入市交易规则

文昌市农村集体经营性建设用地入市交易规则第一条为规范文昌市农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本市实际，制定本规则。第二条本规则适用于在文昌市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本市农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。第四条文昌市农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第五条市土地行政主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，

并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》第三条所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。对未按照本规则规定公开入市交易的，集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招

浅谈集体非农建设用地入市对我国耕地保护的影响

浅谈集体非农建设用地入市对我国耕地保护的影响在现行征地制度法律框架下，打破了“集体建设用地进入市场，必须先被国家征用”的传统。集体土地入市给我国耕地保护方面带来的影响，是一个非常重要的问题。通过对集体土地入市的动因、影响我国耕地保护的因素进行分析，进而探讨集体土地入市对耕地保护的影响及解决对策。标签：集体非农建设用地入市；耕地保护；土地制度 1 集体非农建设用地入市的动因集体非农建设用地入市，现在已经成为农村经济甚至是社会经济发展的一个强大的推动力，它促进了农村经济的发展，增加了农民的收入。同时，也在一定程度上缓解了城市用地的压力，促进了城市经济的快速发展。其集体非农建设用地入市的动因主要有以下几个方面： (1)经济发展和城市化进程的加快，导致土地需求不断增加。建设用地是一种稀缺资源，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，对建设用地的需求不断增长，其稀缺性越来越明显。城镇国有土地可供量非常有限，这种日益突出的供求矛盾，为集体非农建设用地入市创造了条件。 (2)土地征用制度不合理，导致农民利益无法受到保护。我国现行的土地征用制度带有严重的计划经济体制色彩，存在着很多弊端，严重侵犯了农民的利益。在征地过程中，普遍存在补偿标准低、土地增值收入不合理、任意扩大征用权、以“公共利益”替代农民对土地权益的占有、安置模式有缺陷等问题，使得农民的权益受到极大的损害，从而导致了农民对征地的抵触，也形成了农村集体非农建设用地的自由流转。 (3)土地自身价值的利益驱动是集体非农建设用地入市的另一重要原因。建设用地的需求不断增长后，土地市场中建设用地的价格不断攀升，而当土地由农业用途转为非农业用途时，会有很高的增值收益。土地市场的高额利润会刺激土地所有者增加土地供给，以获得土地收益。一些集体经济组织或农民个人受经济利益的驱动，进一步促进了集体非农建设用地的入市。 2 影响我国耕地保护的因素分析我国耕地保护面临着日益减少的严峻形势，影响我国耕地保护的因素主要有以下几个方面： 2.1 土地产权制度因素

农村集体建设用地使用权流转的对策建议

农村集体建设用地使用权流转的对策建议摘要：目前，农村集体建设用地使用权流转现象大量存在。文章从城市建设、土地利用方式转型、农民增收与农村稳定以及流转博弈角度分析了导致流转的深层原因，并从法律法规缺陷、流转管理、收益分配和市场协调方面探讨了流转的主要问题，最后就规范农村集体建设用地使用权流转提出了针对性的对策建议。关键词：农村；土地使用权；流转关于农村集体建设用地使用权流转的讨论由来已久，尽管就是否放开农村集体建设用地使用权流转市场的问题理论界一直是各抒己见，争论不休，但实践中农村集体建设用地使用权的流转已经大量存在，其数量和规模也呈现明显上升趋势。资料显示，上海市截至1999年末，2万多个乡（镇）村工业在完成改制和改组过程中，大部分已经实现非农建设用地流转，涉及到集体建设用地面积 25万亩左右；珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%；河南城郊结合部家电市场、建材市场和集贸市场等使用的土地全部是集体土地；湖北典型调研区域农村集体建设用地中参与流转的比例均在50%以上，部分地区甚至高达80%。面对农村集体建设用地大量流转的事实，继续讨论是否放开农村集体建设用地使用权流转市场显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清导致流转的深层原因，流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。一、农村集体建设用地使用权流转的深层原因（一）城市建设的步伐加快形成巨大的用地需求拉力自1996年城市化率首次超过30%，近10年全国城市化速度明显加快，20XX 年全国城市化率达到%，比1996年增长个百分点，而1986-1996年的全国城市化率仅增长个百分点。同时，国内生产总值保持高速增长，20XX年全国国内生产总值为209407亿元，与1996年相比，年均增长%，且近4年增长率一直维持在10%以上。土地要素作为城市经济增长的重要支撑，必然水涨船高。统计资料显示，20XX年全国建成区面积30406平方公里，是1995年的倍，1995-20XX年间《全国土地利用规划纲要1997-20XX年》城市建设累计征用土地11563平方公里，实施以来，不到规划期末，很多城市的规划指标已经捉襟见肘，一些地区甚至5年就用完10年指标。面对巨大的用地需求，依靠征地的传统供地方式必然陷入窘境，近些年征地矛盾激化和征地纠纷增多一定程度反映出土地供求的紧张状态。农村集体建设用地使用权的流转作为土地供给的新途径，无疑是缓解土地市场紧

农村集体建设用地使用权流转管理办法

农村集体建设用地使用权流转管理办法二○○四年六月二十二日试行农村集体建设用地使用权流转实施办法第一章总则第一条为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。第二条本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。第三条本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。第四条农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：（一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权；（二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划；（三）依法办理土地登记，领有土地权属证书；（四）界址清楚，没有权属争议。第五条农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。第六条农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。第七条农村集体住宅用地使用权不得流转。

通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。第八条使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。第九条出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权：（一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；（四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。第十条建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。第十一条通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。第十二条市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。第十三条国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。第十四条农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。第二章农村集体建设用地使用权出让第十五条农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的

什么情况下集体土地能用于非农建设

什么情况下集体土地能用于非农建设《土地管理法》第63条的部分内容，即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，予以解读为“目前集体土地的使用权无论通过什么方式转让，均只能用于农业建设，除非将集体土地通过征收程序完成国有土地的‘变性’，再通过国有土地的流转程序进行交易流转，否则不得用于其他用途。” 其实，通过征收集体土地“变性”成国有土地再行流转，只是集体土地用于非农建设的合法路径之一，而非唯一。《土地管理法》第63条的部分内容就提供了多样化的路径，指出符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的可用于非农建设，但必须同时满足以下条件： 1.企业是乡镇企业根据《土地管理法》第43条的规定可知，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。在农民集体所有的土地上兴办企业的，只能是乡镇企业，而不能是其他性质的企业。对于何为乡镇企业，《乡镇企业法》第2条进行了详细的规定，此处不赘述。 2.企业用地符合土地利用总体规划根据《土地管理法》第59条的规定可知，乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照《土地管理法》第44条、第60条、第61条、第62条的规定办理审批手续。同时，根据《乡镇企业法》第28条第1款的规定可知，举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划。 3.企业用地依法取得即须按照《土地管理法》第44条、第60条、第61条等的规定，企业建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，以及其他审批等手续。同时，根据《乡镇企业法》第28条第2款的规定可知，举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续。总而言之，是需要依法取得土地使用权。 4.企业发生破产、兼并等情形根据《乡镇企业法》第11条的规定可知，乡镇企业依法实行独立核算，自主经营，自负盈亏。具有企业法人资格的乡镇企业，依法享有法人财产权。同时，根据《土地管

关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考

据有关部门测算，2020年我国要达到城镇化率60%、工业化率70%的目标，需要增加1.5亿亩建设用地。而在18亿亩耕地红线下，未来13年我国实际可以增加的建设用地不足3000万亩。1.2亿亩建设用地缺口已成为我国经济发展最严重的资源约束［1］。民革中央在去年的全国政协上提交了的《关于促进农村集体建设用地流转，推进我国工业化城镇化进程的提案》中指出，解决建设用地缺口的关键在于城镇化进程中促进农村集体建设用地向城市建设用地合理有序有效流转，这对我国的土地制度改革以及城乡一体化发展具有重要意义。 1集体建设用地流转的现状分析 1.1现有集体建设用地流转模式的分析与评价自1999年底国土资源部批准安徽省芜湖市为全国第一个农民集体所有建设用地使用权流转试点后，全国各地对集体建设用地流转管理进行了有益的探索，形成了“转权让利”、“保权让利”和“规划区内外分别对待”三种基本模式。分析、比较各模式的利弊，对于创新我国集体建设用地流转制度具有重要的现实意义和法律意义。 1.1.1“转权让利”模式 “转权让利”模式是指在集体建设用地流转时，将集体建设用地的所有权转为国有，并补办国有土地出让或租赁手续，收取的土地收益大部分返还集体经济组织。这种模式通过国家征地使集体土地所有权变为国家土地所有权，统一由国家作为土地使用权出让主体在一定年限内统一出让给土地使用者，并根据“谁投资，谁受益”和公平分配的原则，按一定比例给予原土地所有者或使用者、乡镇基础设施投资者合理的补偿。浙江宁波市、温州市、山东威海市、江苏常州、广东省深圳、江苏省昆山等均采取这种模式。该模式核心内容是“同种产权、同一市场”，不管规划区内还是规划区外都严禁集体建设用地不经过征用直接入市流转，不再保关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考吕春梅（福建师范大学经济学院，福建福州 350007）摘要：伴随我国工业化和城市化的快速发展，农村集体建设用地的资产价值日益凸显，流转大量存在，已是不争的事实。而法律却严格限制集体建设用地流转，导致了农村集体建设用地流转的失序与混乱。本文通过对集体建设用地流转模式和存在问题的分析得出，集体建设用地直接入市是一种制度创新，并对其进行了理论上的分析。最后本文提出了规范集体建设用地流转对策。关键词：集体建设用地；直接入市；建设用地统一市场 The Reflcet on the Direct Circulation of Collective Construction Land LV Chun-mei (Fujian Normal University of Economics,Fuzhou 35007,China) Abstract:With the fast development of industrialization and urbanization,asset value of rural collective construction land is gradually protruding.It is an indisputable fact of the abundant circulation.However,the circulation of collective construction land is strictly limited by the law which results circulation confusion of collective construction land.Based on the analysis to collective construction land circulation modes and problems,the paper thinks that the collective construction land goes into the market directly is an institutional innovation and analyzes it theoretically.Finally,the paper proposes some measures for standardizing collective construction land circulation.Key words:Collective construction land;direct circulation;uniform market of construction land 第10卷第1期2011年2月 Vol．10No．1Feb ．,2011 广东土地科学 GUANGDONG LAND SCIENCE

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法 2008年7月27日第一章总则第一条为进一步规范集体建设用地整理与集中使用，推进节约集约用地，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发〔2008〕1号）等法律、法规和文件规定，结合成都市实际，制定本办法。第二条成都市行政区域内集体建设用地整理与集中使用，适用本办法。第三条集体建设用地整理与集中使用，是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过实施土地整理，将原有零星分散的集体建设用地复垦为耕地后，原集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积后，节约的集体建设用地按照"城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩"的方式集中用于城镇建设的行为。集体建设用地整理与集中使用依据审批权限不同分为：由国土资

源部、四川省国土资源厅批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称挂钩项目）；由成都市人民政府批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目（以下简称拆院并院项目）。挂钩项目或拆院并院项目由拆旧区和建新区（包括农民集中居住区和城镇建新区）两个部分构成，也可只安排拆旧区和农民集中居住区，节约的集体建设用地由市、县国土部门统筹安排使用。第四条集体建设用地整理与集中使用应当遵循以下基本原则：（一）充分尊重农民意愿，依法保护农民和集体经济组织的合法权益。（二）符合土地利用总体规划、土地整理专项规划、城乡建设规划、产业布局规划和新农村建设规划。（三）对田、水、路、林、村实施综合整治，并与农业产业化相结合。（四）建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更加合理，集约节约用地水平逐步提高。第五条市国土资源局负责全市范围内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。区（市）县国土资源局负责本行政区域内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。第二章集体建设用地整理

我国农村集体建设用地问题分析

府，不能私自更改。另外，租赁等方式获得的收益有一半要进入社保机制，农村集体需要将其存入农村信用社，留作对居民的生活保障。从以上可以看出广东省土地流转的《办法》在将集体建设用地推向市场的同时注意保证了居民的利益，是我国完善土地流转机制的一次很好尝试。四．改革建议（一）重新明确集体土地权属，完善集体建设用地市场机制确定土地的属性是其进入市场流转的基础。所谓重新确定集体土地权属即是赋予集体土地入市流转的属性。由之前的实例1可以看到，当时实行的制度使得集体土地缺乏市场属性，土地无法体现出其本有的经济价值。农村集体土地在现有的制度下，难以发展农村居民的生产方式，改善生活质量。城乡一体化在农村无法合理处理集体建设用地的情况下是不能实现的，目前的土地制度逐步趋向完善，城镇化进程稳步推进，集体土地已经越来越多地投入建设开发，然而集体土地权属问题仍然需要明确，以免引起法治纠纷和违规流转现象。要想入市流转，必然涉及所有权与使用权的分离。集体土地所有权仍然归于集体所有，而使用权将归于开发商或出资方。农村土地所有权经适当的经营管理可以保障农民的生活，发展农村公共服务。在城镇化的大前提下，可以将农村流转土地进行区域化管理，就是若干个村联合管理，建立相对完善的服务机构，保障村民权益。（二）集体土地用途合理规划，严格管控。集体土地入市流转之后，在为农村带来经济效益的同时，也会对农民的生活产生一定影响。因此，土地使用方在投入生产之前必须上报政府土地用途。如当土地用作化工厂等对周围环境有较大影响的产业时，政府应该进行监督干涉，也须征求农民意见，保障农村集体的权益不会受到损害。在规划集体土地开发方向时，相关部门也必须结合当地的自然人文条件，尊重土地不可移动的自然属性，进行合理规划，才能实现城乡统筹规划，合理发展的目标。结语：农村集体建设用地的合理使用对国家的发展至关重要，而相关制度的建立也引起了社会的广泛关注。我国农村集体建设用地还没有完善的入市流转机制和配套法律，导致农村集体用地流转无法顺利实行和不规范流转的产生。要解决相关问题，先要改进土地制度。对于集体建设用地使用权的取得制度而言,其不仅受到法律的限制,还受到财政制

深宝〔2005〕56号关于印发《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》的通知

深宝府〔2005〕56号关于印发《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》的通知各街道办事处，区有关单位：《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》已经区城市化转地工作领导小组审议通过，现予印发，请遵照执行。深圳市宝安区人民政府二○○五年七月五日宝安区城市化非农建设用地划定操作办法第一章总则第一条为全面落实市委市政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的工作部署，推进宝安区城市化土地转制工作，做好宝安区城市化非农建设用地划定工作，根据《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发〔2003〕15号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化转地工作实施方案》（深府〔2005〕63号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》（深府〔2005〕65号）等有关文件精神，结合实际情况，对宝安区城市化非农建设用地划定制定本操作办法（以下简称“本办法”）。第二条非农建设用地划定工作（以下简称“本次工作”）应遵循实事求是、尊重历史、利益兼顾、精简程序、提高效率的原则，按城市化要求，和城市化转地工作同步进行，同时完成。

第三条非农建设用地划定的对象为：城市化集体土地转为国有土地后，经审核符合划定非农建设用地条件的宝安辖区原农村集体经济组织的继受单位或者经济组织（以下简称“继受单位”)。第四条对于经审定的非农建设用地指标及非农建设用地划定方案，继受单位不能接受的，不影响非农建设用地划定及城市化转地正常工作的进行。第二章组织机构与职责分工第五条区城市化转地工作领导小组（以下简称“区转地领导小组”）统一指挥、协调和监督本次工作，审定非农建设用地指标和划定方案。区城市化转地领导小组办公室（以下简称“区转地办”）具体组织本次工作，负责接收区相关职能部门按要求提供的继受单位的审核成果资料，组织非农建设用地指标的初步核算，组织非农建设用地指标及划定方案的审查和报批、实施公示等。街道城市化转地工作领导小组办公室（以下简称“街道转地办”）负责辖区内非农建设用地划定的具体实施，会同规划部门、继受单位核算非农建设用地指标、提出划定方案，并协助实施公示等。继受单位在街道转地办组织、指导下，负责提出本辖区非农建设用地的申报方案。第六条各有关职能部门应各司其责，协同做好本次工作。区国有资产管理办公室（以下简称“区国资办”）负责按要求提供继受单位及其对应的原农村集体经济组织名册，填报《街道办事处居委会继受单位名册》（附件1)。区公安部门负责按要求提供继受单位原建制批准转变之日（以2004年3月31日为准）的户籍户数和人口数，填报《街道办事处居委会继受单位户籍数、人口数统计表》（附件2）。

佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法

佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法第一章总则第一条为加强农村集体经营性建设用地利用管理，规范农村集体经营性建设用地使用权市场秩序，保障农村集体经营性建设用地入市各方的合法权益，贯彻落实中共中央关于农村集体经营性建设用地入市改革试点精神，建立城乡统一的建设用地市场，根据?中华人民共和国物权法?、?全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定?等法律、法规、规章及文件的规定，结合我区实际，制定本办法。第二条佛山市南海区范围内的农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。本办法所称农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。存量农村集体建设用地是指以2014年度土地变更调查成果为基础，参照南海区标图建库成果确定的农村集体建设用地，包括手续完善的农村集体建设用地、暂未完善用地手续的历史遗留农村集体建设用地。本办法所称入市，是指将农村集体经营性建设用地一定年限

的使用权出让、租赁、作价出资（入股）、转让、出租和抵押等行为。国有划拨留用地可参照农村集体经营性建设用地入市，其入市方式及产权登记办法另行发文规定。第三条农村集体经营性建设用地属村（居）集体经济组织所有，农村集体经营性建设用地使用权入市不改变土地所有权性质。第四条有下列情形之一的土地，不得作为农村集体经营性建设用地入市：（一）不符合土地利用总体规划、城乡规划、环保要求、区产业导向目录及相关产业规划的。（二）土地权属有争议的。（三）未取得集体土地所有证和集体土地使用证的。（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的。（五）已办理抵押登记，且未取得抵押权人书面同意的。（六）农村宅基地，另有法律、法规、规章、政策等规定的除外。（七）以建设用地名义出让、租赁、作价出资（入股）或与建设用地捆绑出让、租赁、作价出资（入股）的农用地。（八）农村集体经营性建设用地不得入市的其他情形。第五条涉及因历史原因形成的存量农村集体经营性建设

农村集体建设用地使用权流转问题探析

禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了如下规定：“农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移的除外”。这就造成实际操作性差。在收益权方面，由于集体土地不能直接参与市场经营活动，如房地产开发，使得农村集体组织丧失了这部分土地收益，农村集体经济实力难以壮大。此外，由于国家征地的强制性，集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位，土地的大部分收益被政府拿走，造成失地农民生活困难。为了获取更高的利益，在市场经济的拉动下，农村集体经济组织和村民将农用地充当建设用地进行交易，对土地利用总体规划和城市规划实施及耕地保护政策造成冲击，正常土地市场秩序受到严重干扰。 2.土地流转不规范，缺乏契约约束，影响稳定集体建设用地私下流转，得不到法律的保护。在征地拆迁中，往往因为补偿费用问题，卖出方反悔，要求收回所卖的集体土地和地上建筑物。因为交易双方的交易行为不被法律认可，因此买方的权益得不到法律的保护，造成交易双方的矛盾，以致发生信访，甚至流血冲突，影响社会稳定。 3.耕地保护制度受到冲击过去，农村集体建设用地流转必须通过征地途径，“低进高出”的特点突出，征地前后土地价格相差甚远，不可避免地造成农民心理失衡。一些农村集体受经济利益的驱动，想方设法通过各种途径将耕地转为建设用地，造成耕地的大面积减少。而耕地、基本农田的保有量关系到国家的粮食生产安全，因此，在治理、规范集体建设用地流转的过程中，必须严格执行土地用途管制制度，加强规划引导，切实保护好耕地和基本农田。 4.集体土地资产和国家土地收益大量流失集体建设用地虽然是乡镇或村等集体经济组织所有，但这些土地的增值源于国家或地方各级政府对配套基础设施和公共公益事业等多方面的投入，以及土地所有者对土地的先期投入。长期以来，集体建设用地的流转一直是自发的、无序的隐形交易，谁交易谁受益，这就造成了集体土地资产和国家土地收益的流失。三、规范农村集体建设用地流转制度的对策和建议 1.加快法制建设，为流转提供法律保障通过立法或修改、完善相关法律法规，废除对农村集体所有土地的歧视性规定，明确农村集体土地与国有土地同地、同价、同权，全面推行集体建设用地使用权流转。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，允许农村集体土地和国有土地一样通过出让、租赁等方式向用地单位有偿提供建设用地使用权，供其进行开发建设，建立统一、开放、有序的土地交易市场体系。凡不属于法律明确的公共利益范畴的其他建设项目用地，应当通过土地一级市场取得国有土地使用权，没有

试点农村集体建设用地入市是怎样规定的

试点农村集体建设用地入市是怎样规定的随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，这也就形成了集体土地入市。随着土地政策的不断变化，国家开始进行农村集体建设用地入市试点工作，意味着集体建设用地入市以后也可以进行出让、租赁等相关经济活动。由于我国农村集体性土地并不是单一用途的建设用地，那么在法律上试点农村集体建设用地入市是怎样规定的，为此小编为大家整理了相关资料。一、试点农村集体建设用地入市的法律依据全国人大常委会于2015年2月27日发布了《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域②，暂时调整实施

《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。上述调整在2017年12月31日前试行。涉及调整的法律包括：《土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。” 《土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 《城市房地产管理法》第九条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。” 根据全国人大常委会的决定，国务院有权在试点行政区域暂时调整实施上述法律中关于集体建设用地使用权不得出让的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》国土资发[2005]207号

关于印发《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》的通知国土资发[2005]207号各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）：为了贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)，推进土地集约节约利用，促进城乡统筹发展，部研究制定了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（以下简称《规范意见》）。现予印发，请遵照执行。已经申请开展试点工作的天津、浙江、江苏、安徽、山东、湖北、广东、四川等省（市），应尽快按照《规范意见》的要求，严格筛选试点项目区，认真编制试点工作总体方案，年底前报部批准。二○○五年十月十一日关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见为了贯彻党的十六届五中全会关于建设社会主义新农村的精神，落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）关于城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的要求，切实做好试点工作，扎实推进农村建设用地整理，促进节约集约用地和城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法规规定，提出以下指导意见。一、试点工作的基本要求（一）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点（以下简称挂钩试点），是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。挂钩试点工作必须贯彻落实严格保护耕地特别是基本农田、促进建设用地节约集约利用的总要求。建新地块的总面积不得大于拆旧地块的总面积。建新地

农村集体建设用地整理及流转协议

农村集体建设用地整理及流转协议甲方：（企业或个人）乙方：（集体经济组织）为早日恢复农民生产、生活秩序，优化城乡用地结构和布局，促进城乡统筹发展，加快灾后农村住房重建，乙方受委托，与甲方协商达成如下协议。第一部分集体建设用地整理及住房重建第一条为帮助乙方灾后重建，甲方在镇村组实施（1、建设用地增减挂钩；2、拆院并院；3、零星集体建设用地整理）农村集体建设用地整理项目。第二条经甲、乙双方初步确定参与整理的农户有户人，集体建设用地整理面积约亩（经国土部门审定的集体建设用地面积为准）。其中农民安置拟占地亩（占地面积按执行），可节约集体建设用地面积约亩（实际面积以国土部门正式的竣工验收认定面积为准）。第三条经甲乙双方协商议定，集体经济组织成员住房重建方式为（1、人均住房面积不低于35㎡的统规统建，2、统规自建）。项目投资总额约为万元。项目涉及由甲方承担的费用有项；由乙方承担的费用

有项。（1、立项费用；2、安置点基础设施配套；3、安置房规划设计费；4、安置房建设费；5、原宅基地复垦费；6、房屋及附着物补偿；7、综合验收费）项目涉及对自愿参与农户的相关补助补贴标准按：执行；基础设施配套标准按：执行。但不得低于都江堰市土地整理领导小组办公室《关于印发<都江堰市土地综合整理补贴管理办法>的通知》（都土整办【2007】19号）文规定的建房、风貌、基础设施建设标准。第四条项目实施期限：2008年月日至2009年月日。但最长不得超过1年半，即18个月。第五条经甲乙双方协定，项目立项和验收由（1、甲方；2、乙方）负责；安置房建设工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施；安置房基础设施配套工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施；原宅基地复垦及道路沟渠工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施。第六条项目工程质量要求 (一)土地平整（复垦）。应按相关规范、规程、标准和农业部门的技术要求，有效耕作层厚度不得小于40厘米，建成地面平整、田（地）坎、沟（渠）完善、便于耕作的耕地。 (二)田间道路和农田水利设施。应按相关规范、规程、标准并分别符合交通、水务部门的技术要求，合理布局，便于群众生产和生活。 (三)农村新型社区建设（中心村、聚居点），应在符合城镇总体规划和土地利用规划的基础上，依照《关于加强农村新型社区建设技术管理确保社区建设质量的通知》（成建委发[2007]390号）进行合理布局和规划设计；按相关技术规范和标准，做好新建农村居住点的道路、供水、雨(污)水排放管网、化粪（沼气）池、供电、通讯、广播电视等“市政”基础设施配套工程和绿化。

非农用地指标

深圳应该放弃“非农用地”这个概念 10月12日,在深圳规土委办公楼818室的周末“酷茶会”上，我做一简短的发言，讲的是“非农用地”问题。在此简录，供昔日同事们参考。一、非农用地概念对于深圳已经不适用，应该舍弃。非农用地的全称是“农村集体非农业用途的建设用地”。放弃非农用地的理由： 1）05年深圳实现全面城市化，已经不再有农民、不再有非农用地； 2)即使原来部分村集体经国土部门划定过一些非农用地，那也是为了以村集体申报旧改项目、在旧改项目上取得地价优惠所采取的权宜之计，原住民集体并不会真的守住这个划定范围、自觉不再扩张，所以认定这类既不均衡也不权威的划定，并让现在的股份公司资产处理打上非农用地的死结，是不恰当的； 3）从实际来看，原住民仅仅46万，按尽可能每户细分以获得以每户为单位的非农用地指标的趋利性划分，平均每户1.7人计，约27万户，每户非农用地400平米，所有原住民可能占有非农建设用地不会超过108平方公里，再加上道路、公园、公用设施，也不会超过150平方公里，且原住民的宅基地要么置换出来给政府，要么就包括在非农建设用地以内，而现在以原住民名义占有的建设用地超过400平方公里，上面已经布满房子，试图以划定非农用地范围而把超过非农用地范围的地收归政府，无异于痴人说梦，按这个路子走下去，非农用地划不定、违法建筑没有解。二、如何看待“非农用地划定”这个游戏的历史过程？我在规土局工作14年，其中有10年在基层管理所，对非农用地划定的工作有深切了解。在93年撤县建区同时启动宝安龙岗两区的历史用地遗留问题，就提出了非农用地划定的手段，这一手段来自土地管理法对农村集体土地的基本设定，当时在特区内外并没有引起村集

市农村集体经营性建设用地入市管理办法【模板】

XX市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）目录第一章总则第二章一级市场交易规则第三章二级市场交易规则第四章服务与监管第五章土地增值收益调节金第六章入市收益分配和管理第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为规范集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）和《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）的精神和有关要求，依据《土地管理法》和《XX 市统筹推进农村土地制度改革“1+3”实施方案》，制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法取得并在村庄规划或XX市中心XX区控制性详细规划中确定为商业、旅游、工业、住宅等经营性用途的农村集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指土地所有权人将其集体经营性建设用地通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式交由单位或者个人在一定年限内使用，并通过书面合同约定双方权利义务的行为。本办法所称的农村集体经营性建设用地使用权再流转，是指通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权再行转让、出租、互换、出资、赠与或者抵押等行为。本市农村土地制度改革试点区域的农村集体经营性建设用地入市和使用权再流转行为，适用本办法。第三条中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本规定取得集体经营性建设用地使用权，进行开发利用和经营。第四条依照本规定取得的集体经营性建设用地使用权，与国有建设用地使用权享受同等权能，受到法律的同等保护。依照本规定开展的集体经营性建设用地入市和再流转交易，应依法依规履行税费缴纳义务。