酒店项目风险评审(评估)报告

酒店项目风险评审（评估）报告

二〇一六年四月

目录

绪言 (1)

第一章项目总论 (3)

1.1项目名称 (3)

1.2项目单位 (3)

1.3资金使用计划 (3)

1.4项目提出的理由 (4)

1.5效益分析 (5)

1.6主要经济技术指标 (6)

1.7研究结论 (6)

第二章项目建设背景及必要性 (8)

2.1项目建设背景 (8)

2.2项目建设的必要性 (9)

第三章市场分析 (12)

3.1酒店业概况 (12)

3.2酒店业经济特点 (13)

3.3酒店业发展趋势 (13)

3.4项目目标市场分析 (14)

第四章市场环境分析 (17)

4.1区位优势 (17)

4.2区域经济 (19)

4.3旅游资源 (19)

第五章项目规划 (21)

5.1酒店位置及现状 (21)

5.2许可经营及法律文件 (21)

5.3项目总体规划 (22)

第六章市场、竞争和项目定位 (23)

6.1XX酒店市场分析预测 (23)

6.2竞争分析 (24)

6.3项目标定位 (30)

第七章发展规划 (31)

7.1总体设想 (31)

7.2公司发展战略步骤设想 (31)

7.3财务管理战略 (32)

第八章市场营销 (33)

8.1目标市场 (33)

8.2产品与服务 (33)

8.3定价 (33)

8.4销售渠道 (34)

8.5公关宣传策略 (34)

8.6初步销售策略 (35)

8.7销售激励制度 (37)

第九章营运和管理 (38)

9.1基本业务流程 (38)

9.2营运管理初步计划 (38)

9.3人员配备 (41)

9.4管理团队 (41)

9.5遵循的标准 (41)

第十章管理机制 (43)

10.1管理机制 (43)

10.2组织管理战略 (44)

10.3绩效考核的方法 (45)

第十一章融资计划 (49)

11.1融资资金金额、方式与用途 (49)

11.2公司治理与投资者保护 (50)

第十二章财务稳定回报分析 (52)

12.1编制基准 (52)

12.2基本假设 (52)

12.3财务分析依据及说明 (52)

12.4项目实施计划进度 (53)

12.5投资估算 (53)

12.6收入、成本费用及利润预测 (53)

12.7利税分析 (56)

12.8财务评价指标 (56)

12.9财务分析结论 (57)

第十三章社会效益分析 (59)

第十四章风险与对策分析 (61)

14.1风险 (61)

14.2对策 (62)

第十五章结论和建议 (63)

15.1报告结论 (63)

15.2建议 (63)

第十六章特别事项说明 (65)

编制声明

一、编制目的

本项目投资价值企划及风险评定报告的目的在于向投资方提供充分的信息，以便投资方对此项目进行充分全面的了解，在做出决策时进行参考。

二、风险提示

本项目编制前已经过相应的市场调查、现场考察和充分论证，证明该项目是切实可行的，但由于技术和资料所限，不可能精确预见国际局势和人民币汇率的远期变化所带来的风险。

三、责任声明

本报告的编制在技术资料方面主要基于项目方所提供的基本信息，项目方已经做出承诺来确保所提供资料的准确性和真实性。融资额以“缺口资金700万元人民币”为计算依据，考虑到项目前期运作和正常运作时其他融资成本，本报告按照较保守的方式计算。在报告中调整后的各项数据仅供各方参考。

四、保密要求

本项目投资价值企划及风险评定报告属商业机密，项目方拥有其所有权，其所涉及的内容和资料只限于投资者或投资财团使用。未经许可任何单位或个人无权将项目投资价值企划及风险评定报告转让他人，导致项目报告书中的商业机密泄露者，项目融资单位将追究其法律责任。

绪言

机会与挑战并存，市场与风险同在。资本的本质是逐利，投资是实现资本属性的途径。项目具有良好的收益和发展，是投融资双方合作的前提和根本原因，也是双方共同利益所在。投融资双方在项目合作过程中，随着合作的深入进行，如何从实际意义上防范并降低风险，既要保证投资资金安全，又要实现保值、增值，是合作双方关注的重点。因此，尽管从法律上讲，只要不违反国家禁止性规定的经济行为均是可行的，但在实际项目运作过程中，合作双方都必须对项目投资风险有充分的估计和预测。

2016年4月，XX一分公司委托河南瑞鼎企业管理咨询有限公司对酒店项目投资价值企划及风险评定报告进行论证分析与预测。本报告现根据委托方提供的项目文件资料，本着独立、客观、公正、市场化的原则，进行项目投资价值企划及风险评定论证。

本报告将依据委托方提供的文件资料进行全面的分析，作为项目承办方，委托方应充分理解本报告中所提出的意见。对现存的问题及时整改，并有一套完整的解决方案；同时要注意，投资方对投资风险的控制，通常会考虑在最坏经营状况下，投资资金能否得到相应的保障等事项；对项目可能面临的诸多风险，委托方应客观、公正、科学、合情、合理、合法的规避，以增强投资方对委托方在资本运作能力、管理能力和经营能力等方面的信心。

总之，项目良好的运作需要合作双方在遵守国家相关法律法规的基础上，友好、完全的履行约定的权利和义务，以此实现投融资双方

共赢。

本报告参考基准日为2016年4月，有效期为一年。如本报告中所述事项发生变化，以实际情况为准。以下酒店项目投资价值企划及风险评定论证及建议，仅供合作双方参考。（本报告中“元”指人民币）

第一章项目总论

1.1项目名称

XX酒店项目

1.2项目单位

项目建设单位是，XX一分公司，酒店总面积9000㎡，各类客房98间，餐厅2691㎡。酒店将按照二星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为国家级库尔勒经济技术开区园内管理水平、服务质量、经济效益均位于前茅星级酒店。

项目装修期依据本报告设立XX酒店投资有限公司，公司取得对新疆库尔勒经济技术开发区新建的酒店大楼的长期经营权，XX酒店投资有限公司将对新建酒店大楼按照二星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮等实现利润。

新疆旅游市场近几年将保持年均16％以上的增长，目前正是投资酒店行业的较好时机。XX酒店地理位置优越、配套设施健全，酒店周围同档次星级酒店暂无，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资进行装修，尽快使XX酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为库尔勒市及经济技术开发酒店业中管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。

1.3资金使用计划

本项目总投资为3300万元，其中公司已经投入资金2600万元，

需要新增投资装修资金700万元。

1.4项目提出的理由

旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲。

2015年中国接待国内外旅游人数超过41亿人次，旅游总收入突破4万亿元，比2014年分别增长10%和12%。入境旅游在近3年来首次出现增长，2015年接待入境旅游1.33亿人次，较上一年增长4%，入境旅游外汇收入1175.7亿美元，同比增长0.6%。旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望未来，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。

酒店作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，酒店业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。库尔勒市旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是新疆重要的旅游区域。所有这些给库尔勒地区大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。

结合库尔勒市市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：库尔勒市域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（二星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。

1.5效益分析

1.5.1经济效益分析

预计项目竣工投入运营后，年均经营收入可实现1612.3万元，年均经营成本815.9万元，年均利税总额796.4万元，年均纳税总额128.9万元，年均净利润总额约667.5万元；项目年均投资利润率约20.23%（税后），年均投资利税率24.13%（税前），投资回收期约为4.94年。

综上所述，该项目符合国家的产业政策，经济效益较好，具有一定的抗风险能力，项目可行性强。

1.5.2社会效益

本项目的成功开发，可以改善库尔勒经济技术开发区的综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及房地产消费起到双重积极的作用，同时也为库尔勒市旅游房地产的开发和运作提供了宝贵的经验，为库尔勒市房地产开创了一条新的发展思路。这也是本项目的社会效益所在。

1.6主要经济技术指标

表1-1主要经济技术指标表

序号类别单位数量备注

1营运收入万元1612.3

2营运成本万元815.9

3年均利税额万元796.4

5年均利润额万元667.5

6税费万元128.9

7投资利税率24.13%税前

8投资利润率20.23%税后

9投资回收期 4.94年不含建设期1.7研究结论

（1）该项目在追求经济效益与社会效益并举的基础上达到促进项目地区第三产业经济可持续发展的目的，增加项目地区人均收入，符合当前国家和新疆国民经济和社会发展规划目标，切合酒店产业相关政策。

（2）该项目的建设，完善了区域酒店结构，满足了区域经济发展的需要。项目在规划中强调了酒店功能与商务功能相结合，提高区域酒店系统供给与需求的适应度，提升区域酒店运作水平，有利于区域内产业结构的升级。

（3）项目地区环境条件好、交通发达、信息技术发展成熟，现有的酒店服务不能满足市场需求，酒店市场在发展上具有很大的潜力，可充分发展酒店服务产业，市场前景十分看好。

（4）该项目的建设有利于增加就业岗位，扩大社会就业。

（5）项目有着良好经济效益和社会效益，财务评价指标均高于一般酒店项目。

根据以上分析，本项目建设规模合理，建设条件具备，建设方案可行，投资规模适度，资金来源有保证，鉴于本项目具有良好的经济效益和社会效益，因此，项目是可行的，项目的建设对酒店系统有大的提升，能够推动城市发展，对促进社会和谐具有重要的社会意义。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

根据国家“十三五”规划纲要和加快推进西部大开发战略的实施，中西部地区将成为我国经济发展的又一重点区域。西部地区各项基础设施建设稳步推进，一批批城市新区迅速崛起，城镇化水平明显提升。随着国家西部大开发战略的继续实施，西部地区将迎来前所未有的发展机遇。

旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。新疆旅游资源十分丰富，与东部地区相比，我自治区旅游业虽然起步较晚，但发展势头强劲，旅游业在我自治区国民经济发展中的地位越来越重要，以旅游业为依托带动的区域经济发展优势明显，对提升我自治区整体形象，扩大对内对外开放程度，发展外向型经济至关重要。21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个区域经济的发展将发挥越来越大的作用。

酒店作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源之一，酒店业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。库尔勒市交通便捷，通讯发达，随着经济的快速发展，库尔勒市必将成为集信息、资金、技术、商品、旅游、贸易、文化为一体的

综合性生态旅游区。

因此，公司根据城市发展趋势和行业发展前景，抓住机遇，根据目标市场特点，计划实施该项目，并通过高水平的经营管理模式促进公司快速发展壮大，解决更多富余劳动力的就业问题，树立良好的企业形象，承担更多的社会责任，为区域经济增长贡献力量，最终产生较好的社会效益和经济效益。

2.2项目建设的必要性

2.2.1项目建设是发展三产、构建现代经济的客观要求

发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。市区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。

库尔勒经济技术开发区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全自治区较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。XX酒店的建设，不