我国小产权房面临的法律困境及对策研究

[摘要]

近几年，全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现了以旧城改造、城中村改造甚至新农村建设等名义违规开发建设、销售的小产权房，其建设数量、区域分布、市场需求等都已相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力。小产权房的形成与发展壮大具有深层次的复杂因素，而它带来的一系列经济和社会问题，以及未来小产权房的出路等，都成为我们不得不严肃面对、认真考量的难题。

[关键词]

小产权房；集体土地；现实困境；法律对策

一、小产权房的界定及其现状分析

“小产权房”，指“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用而向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的。”因此，小产权房只能获得乡镇政府出具的集体土地使用权证和村委会的盖章证明，无法获得国家土地和房屋管理部门颁发的“三证”，即房屋所有权证、国有土地使用权证和契约证。

从各地小产权房的建设情况来看，目前我国的小产权房在建设数量、分布情况等方面还未能统计出一个准确的数据，但是其数量之巨、影响范围之大、涉众之广已经是无可争议的事实了。根据国土部门的不完全统计，目前我国小产权房的面积已达66亿平方米，相当于全国房地产业近十年来的开发数量。

小产权房的法律困境探析

小产权房的法律困境探析小产权房是中国特有的现象，它是通过房产开发商和村委会合作，或者村委会自行组织在农村集体土地上建设，以销售营利为目的，向非本集体经济组织成员销售的房屋。但由于小产权房缺乏其存在的法律基础，它在合法性、权利归属、流转效力等方面难以得到法律的保障，维护权益方面也难以获得有效的救济。标签：小产权房；特征；成因；法律困境一、小产权房的界定与特征小产权房不是一个专门的法律术语，是近年来人们在生活实践中按照自己的理解归纳得来的俗称。有人认为，“小产权房”是相对于拥有国有土地使用权的“大产权房”而言，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或者村委会制作的房屋产权证明的房屋[1]。亦有人认为，小产权房是指在农村集体所有土地上建造的、出售给非本集体经济组织成员的房屋[2]。按照我国现行法律规定，出售国有土地上建设的房屋必须经过办理相关的手续及经过办理土地出让手续并按规定上缴给国家出让金等税费，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，购房者取得国家统一颁发的《国有土地使用权证书》和《房屋所有权证书》，这样的房屋称为“大产权房”。而”小产权房”是在集体土地上开发建设的，按照我国现行法律规定，农村集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设上，只能用于农业生产或者农民兴建宅基地，购房者购买此类型房屋无法取得国家颁发的产权证书。由于其流通环节存在违法性，购房者的产权效力得不到法律的保障，由乡镇政府或者村委会发放的产权证书得不到国家认可的，被称为“小产权房”。按照目前小产权房存在的状态，有三种不同的类型：第一类，农民将自家宅基地上的房屋出售给他人，此类小产权房被称为“农民房”；第二类，由于新农村建设，征地需要重新安置村民，由集体经济组织在本集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外的成员销售；第三类，成片开发的小产权房，这类小产权房被称为“商业小产权房”[3]。对于第一、第二类小产权房，其房屋的建设是合法的，都经过了国家的审批与承认后建成，但是这两类的房屋由于是建设在农村集体土地上，我国现行法律又禁止其向非本集体经济组织成员出售，因此，在流通的环节上被认为是违法。而对于第三类商业小产权房，应该说是高价催生的新生儿，是近年来出现的且发展迅速，它由乡镇政府或者村委会成片开发，出售给非本集体经济组织成员，带有商业营利性目的，并没有经过国家规划和审批，该类小产权房在建设上被认为违法，其后流通环节更是违法。现在许多新闻媒体报道的小产权房类型没有明确区分，泛指上面提及的三种，事实上，我们须对这三者之间的关系进行梳理，从而寻求解决小产权房问题的途径。如前所述，小产权房一般指通过房产开发商和村委会合作，或者村委会自行

法学毕业论文范文题目：“小产权”房及其买卖的法律困境与解决

题目：“小产权”房及其买卖的法律困境与解决姓名：学号：学校：指导教师：写作时间： 2017年3月

小产权”房及其买卖的法律困境与解决内容摘要：现行法律和政策对“小产权”房基本持否定态度。“小产权”房买卖过程中，涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体，通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的，故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效，而是应当将“小产权”房进行分类，并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续，或者不能满足可以认定合同有效情形的，“小产权”房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度，可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决“小产权”房买卖问题，需要建立完备的农村土地流转机制。关键词:“小产权”房合同效力宅基地使用权集体建设用地使用权随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。一、中国小产权房的成因导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。导致小产权房产生的第二个根本原因，就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。导致小产权房产生的第三个根本原因，就是中国的房改没有根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住

北京小产权房新政策(标准版)

STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-029818 北京小产权房新政策(标准

北京小产权房新政策(标准版) XX北京小产权房最新政策国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权房”的风险，但仍难以遏制“小产权房”这一现象的蔓延。非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达六十多亿平米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题，国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。国土资源部部长徐绍史1月29日指出，如不尽快清理小产权房，城镇化进程加快后，问题的蔓延将进一步加速，范围会进一步扩大，今年国土资源部将要重点打好6场硬仗，清理小产权房列为重中之重。小产权房的危害性很大，一方面挑战了法律权威，损害了国家法律法规的威信和尊严;另一方面扰乱了国家土地开发利用规划，影响城市建设及房地产市场正常发展，给社会安定埋下了隐患。更为严重的是，小产权房的大量违规建设，

将危及国家保护耕地政策。所以，建议你还是不要买小产权房好。北京小产权房新政策 “小产权”、“乡产权”住宅是近期社会关注的热点问题。建设部在近日也发布了购房风险提示。表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到北京市国土局局长安家盛昨日表示要停建停售小产权房，在业界引起很大震动。北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克坦称之所以目前出现众多小产权房，主要是高房价造成的，许多购房者无法承受高房价而选择相对低廉的小产权房。一些开发商打着新农村建设等借口打政策擦边球建设大量小产权房，购房者是没有资格办理产权证的，这种小产权房对保护耕地也非常不利，因此政府下令停建停售小产权房是净化地产市场的一项有力措施。张卫克建议，政府要解决问题，除了停建停售小产权房项目外，还应加大土地供应，加大经适房等具有保障性用房地块的供应，给这些购买小产权房的群体提供足够多的买得起的房屋，使房地产市场进入一个良性循环。中原地产华北区总经理李文杰建议，政府在停售停建小产权房时要充分考虑到购买者的利益，对于已经停售的项目，要求开发商退回购房人的房款，在保证了这些购房者的利益之后再按法律程序去处理违法开发商。

我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨

我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨摘要“小产权房”问题是在我国土地城乡二元化的历史环境下产生的，随着日益繁盛的房地产市场问题与矛盾而日益加剧的现象。“他山之石，可以攻玉”，但是由于土地所有制的极大区别，外国也根本不存在所谓的“小产权房”问题，这使得我们也无借鉴可用。究竟该如何妥善处理这一矛盾，是当前我国政府和法律不得不面临的一个问题和挑战。我国的“小产权房”问题错综复杂，本文从背景，现状，存在问题，现有政策和我们对于这一矛盾的个人建议几个方面对我国小产权房问题进行探讨。关键词小产权房相关政策解决方法。一、我国小产权房存在的背景和诱因。（一）城乡二元土地所有制下，农村集体土地所有制的被动性。在我国城乡土地二元化的体制下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利是完全不对等的。我国《土地管理法》第43 条、第 44 条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。由此可见，对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。而小产权房的出现，不仅从根本上打破了政府垄断土地一级市场的格局，同时也是农民和农村集体参与土地资源优化配臵，分享工业化和城市化发展中土地增值收益的必然结果。（二）城镇化快速发展加速了住房需求，进而促使城市房价迅速提高。我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，虽然解决了“两化”发展中对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担，对住房的需求首当其冲。市场规律的作用下，随着需求的增加，房价也“一路高歌”。大量的中低层次消费者只能把视线转移到在价格上有很大优势的小产权房上来解决“住房难”的问题。小产权房的存在对多方的利益化是其存在的现实条件。对政府而言，其解决了一部分中低层居民的住房问题，缓解了政府压力。对农民和乡镇集体而言，小产权房的收入虽然远低于城市的商品房，但其实农民和农村集体组织的获利远远

小产权房法律问题探究

小产权房法律问题探究 [摘要]小产权房的买卖问题越来越被大家所关注，小产权房的买卖对社会稳定等因素不利，所以要是对其放任是对法的秩序价值的违背。但是，如果一味的禁止对小产权房的买卖，又会违背意思自治与自由、平等等法的自由价值。所以，小产权房问题可以由法理学中法的价值之间的冲突来解释。 [关键词]小产权房；效力；价值；合法化 “小产权房”并非是从法律上得来的说法，它真正的来源是变化万千的社会中随着经济的发展所成就的概念。最近几年，城市中正常开发的房地产价格不断上涨，在一些中、小城市都出现了小产权房市场，并且越发繁荣。普通民众明知小产权房是不合法的，但仍愿意冒着风险购买，这不得不引起人们对法律秩序与生活秩序之间冲突的思考。对于小产权房有较多的争论，其中肯定说的理由是由于小产权房的本质并不是与法律相违背的，而是与法理以及宪法的精神相吻合的。不但小产权房本身是不违法的，我们相应的还应该加快建立健全我国与土地管理相关的法律法规，并重新对小产权房的概念进行明确。王轶教授说过：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，小产权房都是否违规都值得商榷，政府国土部门叫停小产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。”马克思认为：“法律是人的行为本身必备的法律，是人的生活的自觉反映。”由以上的分析可以得出：对于小产权房得出了应该进行合法化改造，而不应该一位否定的结论。一、小产权房（一）小产权房定义小产权房究竟是什么，学术界主要有以下几种学说：第一种观点把小产权房定义为虽然房子本身是建立在农村的集体土地之上的，但是他并不是成为了本村村民的家庭住房而是成为了销售给本村之外的其他人口的房产。另一种观点则把小产权房与正常房产的划分以是否具有国家统一发给的产权证作为划分的关键，具有国家统一颁发的产权证的叫做大产权房，不发产权证的叫做小产权房；第三种说法是以土地再转让时是否要补交土地出让金为区分的，不需补交的是大产权房，需要补交土地出让金的则被称为小的。“总之，小产权房是使用农村集体的土地，此类土地未通过国家征收和征用，未缴纳土地出让金和相关税费，未通过招标、拍卖、挂牌等方式，尚未建立使用权市场体系，因而它不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续，不受现行法律的保护。” （二）小产权房与大产权房之间的不同第一，小产权房的房价较之大产权房要低很多。小产权房是建立在集体土地之上的，它有着很低的开发与建设成本，这与它不需向国家与社会交纳税费与各种土地出让金是分不开的。

小产权房问题研究(一)

小产权房问题研究(一) 关键词:小产权房/拆除/产权证书内容提要:小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。一、小产权房界定小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征：（一）小产权房的土地使用不合法依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地

征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。（二）小产权房的开发建设程序违法根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。（三）小产权房无合法产权证书根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。二、小产权房形成的原因

论小产权房的现实困惑与法律途径

成都理工大学工程技术学院毕业论文小产权房的现实困惑与解决途径作者姓名：王荟茗专业名称：工程管理指导教师：雷晓莹

摘要随着我国改革开放和市场经济的发展，工业化和城镇化路程的加快，以及经济快速增长带动的城市化聚集效应，大量农村人口向城市转移；再加上城市中低收入居民改善居住的需求，导致城市的房地产市场需求旺盛，住宅供应量严重不足，供需矛盾日益突出。在巨大利益的驱使下，各地出现很多利用我国城乡二元土地所有制存在的政策漏洞所建设的房价相对低廉的小产权房，引起了房地产市场的混乱。论文通过分析小产权房的现状分析，从法律角度提出了解决小产权房问题的途径。关键词：小产权房解决途径土地制度

Abstract Since china?s reform and opening-up policy，along with the development of the market economy，the in dustrialization and urbanization have been accelerated．As a result，the aggregation effect of urbanization and transfer of rural population to urban have been driven by the rapid economic growth．In addition，the needs of the improvement of their living conditions of low—income residents in cities resulted in strong demand for the city's real estate market and a serious shortage of housing supply，which means that the contradiction between supply and demand became increase ingly prominent．Driven by huge profits，the investment of the houses with limited property at low cost，which were built by use of the emsting loopholes of urban and rural land ownership policy，caused the real estate market confusion．This paper through the analysis of the status of the housing of small property right analysis, the way of solving the problem of small property is put forward from the angle of law. Key words：houses with limited property,solution,land own ership policy

“小产权房”问题研究报告

浅谈“小产权房”问题摘要: 随着房地产市场的日益发展和竞争激烈,商品房的售价也越来越高，而“小产权房”作为房地产市场中的新品种,由于其低廉的价格而越来越受到百姓的青睐,据一项非正式的统计,目前单是在北京,就有五分之一的房子属小产权房。但同时也有人呼吁政府尽快出台强制措施整顿“小产权房”,规范房地产市场。这是为什么呢？所以笔者通过写这篇文章希望大家对“小产权房”有一个清晰地认识,并对其存在的问题进行探讨。关键词: 小产权房历史发展定义问题与风险建议一、“小产权房”的定义有关“小产权房”说法不一,综合现有的普遍定义为：小产权房是指村民在其宅基地等村集体所有的建设土地上缺乏土地管理部门的用地许可、缺乏建设部门的建设许可、具有违章违法性质的建筑物。它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，其“房产证”多由乡镇政府自制颁发。由于我国对土地和房屋实行登记制度,缺乏

登记的“小产权房”在法律意义上并不具备产权性质。二、“小产权房”的历史发展及数据统计 “小产权房”是在城镇化迅速发展,而集体土地法规体系又不健全的大背景下产生发展的。过去,“小产权房”在村一级同意、乡镇一级批准建设的情况下就是合法建筑,房屋是否发证并不影响其合法存在。据不完全统计，全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30 %，其中村镇住宅约50多亿平方米。地区范围内,天津、深圳、武汉、济南、西安等各大城市的“小产权房”也屡见不鲜。10年前,北京郊区已经出现了“小产权房”,目前估计已超过1000万平方米,占整个市场的18 %左右，例如西安估计已达到2５％至30 ％。而在我国沿海城市，例如深圳,预计已超过40 %,接近50 %.近几年来，由于城市房地产价格大幅度攀升,城市中低收入家庭普遍充当了“房奴”角色，房地产投机开发者或者城乡居民乘机在城市边缘的乡村购买廉价土地,自行设计、自行施工建设具有良好居住功能的“小产权房”,并以低于商品房一半或者更多的价格吸引了城市中低收入家庭安居。三、“小产权房”存在的问题与风险但“小产权房”在红火发展的同时也存在以下的问题与风险：第一为法律风险，因为这类住房建在集体土地上，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家法律和土地的使用性质所决定的。在这情况下，购房人在法律上的合法权益往往得不到政府相关机关的保障和法院的

小产权房研究综述

小产权房问题的一个综述 20130864 严小燕指导老师韦素琼【摘要】小产权房问题是我国城乡二元土地制度背景下诞生的富于“中国特色”的产物。近年来小产权房“热潮”所引发的一系列问题和争议成为各界关注的焦点。本文从概念、现状与国内研究进展和展望三方面面归纳了学者们对于小产权房问题的研究成果，并通且提出了笔者的一些见解。【关键词】小产权房；概念；研究进展；展望 1小产权房概念在法律上的概念中，并不存在“小产权房”一词，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，但是随着房地产业无序开发和土地利用的不合理导致的社会问题越来越突出，“小产权房”却在法律界成为了热门词。对于小产权房的概念学术界和相关部门给出了一些界定，大致可归纳为如下几种视角。 1.1从不完全产权视角严焰认为小产权房又称作乡产权房，是建设在农村集体土地上的商品性住宅，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或者村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，没有国家房管部门颁发的房产权属证明。与直接受法律保护的商品房所有权对比，得出小产权房之所以为小产权的另一原因是因为其产权性质及所受到的产权保护比较”小”[1]。刘茂林、杨翼飞则更全面指出指出常见的有三种：一是发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对而言，发展商的大，购房人的小。二是国家房管部门颁发产权证的叫“大产权”，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，而乡镇政府颁发的并非正式的房产证，因此“小产权房”实际上没有真正的产权，此类房屋没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。三是所买房屋再转让时不用缴纳土地出让金的叫“大产权”，需要补缴土地出让金的叫“小产权”，依照这种解释，普通商品房就是“大产权房”，经济适用房就是“小产权房[2]。唐黎标、刘敏给出了类似的定义。戴超、席枫强调了小产权虽然是不完整的产权但也附加了一定条件的产权[3]。齐东文、熊昭还进一步指出小产权房的产权限定于房屋使用权[4]。 1.2从无权视角还有一些学者如韩清怀、张传玖等的理解是由于小产权房建设在农村集体所有的土地上，并未缴纳土地出让金等，并且只有乡政府或村委会颁发的产权证，但该产权证是不合法有效的，没有真正的产权，实际上等于没有产权的无籍房产[5]-[6]。 1.3从销售对象、销售者、颁发证书者视角笔者认为，不完全产权和无产权视角强调更多地是产权的归属问题，忽略了参与方身份的界定。因此，销售对象上郑淑霞、雷朝霞指出小产权房是部分或全部销售给集体经济组织以外的人房屋[7]。销售者、颁发证书者上，蔡继明认为所谓的“小产权房”是一些由村集体组织或者开发商出售的由其在集体土地上建设的房子[8]。陈利根、李新庄（2009）指出是在

对小产权房法律问题的思考

收稿日期:2009204214 作者简介:王春英(1978-),女,山东威海人,福建交通职业技术学院讲师,法学硕士,研究方向:法学。第8卷第3期安徽职业技术学院学报 Vol.8N o.32009年9月 JOURNAL OF ANH UI VOCATIONAL TECH NICAL COLLEGE Sep.2009 对小产权房法律问题的思考王春英 (福建交通职业技术学院管理系,福建福州 350007) 摘要:小产权房自其产生之日起就面临着合法与非法的争论,尽管有关部门明确表明了其为非法的态度,但是,却没有一部相应的法律能够对此给予合理、合法的解释和判定。现实中,很多人仍然不顾各种风险与警示去购买小产权房,而且大有愈演愈烈的趋势。文章通过对小产权房的性质、产生发展及其原因的分析,对从根本上解决小产权房提出了建议,希望能够对小产权房问题的妥善解决起到一些作用。关键词:小产权房;二元结构土地法律制度;制度改革中图分类号:D922134 文献标识码:A 文章编号:167229536(2009)0320032204 Abstract:Form the day when the houses with informal property right come into being,there is al 2ways some controversy about its validity and invalidity.T hough relevant departments are inclined to deny its validity,there is still not any statute that can explain or determent the issue in r eason.In fact,there ar e many people who pur chase the houses with informal proper ty right in spite of risks and caution.Fur thermor e,there is a accelerated tendency in this circumstance.In this paper,the author analyses the characters,development and causation of the houses with informal property right,mean 2while,puts forwar d the advice for radically settling the pr oblem of these houses.T he author wishes that the advice shall be useful to appropr iately settle the problem. Key words:houses with informal property right;dual law system of land;innovation of the system 小产权房是近年引起社会广泛关注的现象。如今,在许多大中城市北京、天津、南京、广州、深圳、成都等都出现了大规模的小产权房。同时,受各种利益的诱惑,加之相关法律规定的欠缺,有关小产权房的诉讼在近些年也呈井喷状态。虽然,在此期间,中央对小产权房多次表明立场,但是有关小产权房的争论却没有停止过。小产权房问题,是一个涉及到经济、法律、社会等多重因素的问题,对于该问题的解决,国家必须在综合考虑以上诸多因素、合理平衡各方利益的基础上,通过立法给小产权房相关问题的解决提供法律的依据。1 小产权房的性质/小产权房0并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓的/小产权房0,通常也称/乡产权房0、 /村产权房0或/村证房0,是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房究竟是否应该具备合法的身份呢?对此,学术界存在着两种截然不同的观点。有相当一部分学者对小产权房合法化持否定态度,中国土地勘测规划院的学者李珍贵认为,/小产权房的负面影响大过正面效应0;北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦教授认为,小产权房不但破坏了正常的房地产价格体系,造成住房价格的严重混乱,而且具体操作困难,不利于确保我

小产权房拆迁如何补偿

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/104628366.html, 小产权房拆迁如何补偿小产权房拆迁如何补偿？小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，实际上没有真正的产权。小产权房的补偿首先要看是否涉及违法建筑，违法建筑不予补偿。其次小产权房补偿的关键是要认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。下面就由赢了网小编在本文详细介绍。什么是小产权房小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做乡产权房”，又叫小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房拆迁的补偿方式由于小产权房是没有合法的不动产登记证书的，若涉及拆迁安置，赢了网小编建议积极与拆迁人协调处理。若涉及赔偿，由于社区给了门牌、你把户口迁过去，足以证明你对房屋的合法使用，有权要求安置赔偿，但具体赔偿是否包括重新安置一套房子给你，则要看你所买的小产权房的项目土地性质等等。作为拆迁安置对象，即合法的房屋居住权人，你有权要求安置居住房，同时有关搬迁补助、装修补偿等等，亦可一并主张。具体怎么赔法应参照当地拆迁补偿标准，以所签署的拆迁安置协议为准。具体来说，小产权房在拆迁守程中能否获得拆迁安置补偿，分为两种不同情况： 1、小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即

“小产权房”相关法律问题简析

“小产权房”流转法律问题简析前言在不少广州城中村内的墙壁、电线杆上，都可以看到“新房：XX万”、“电梯房：XX万”的小广告，房屋价格远远低于新闻报道的行情。这些往往就是所谓的“小产权房”，有些甚至是违建房。现阶段，国家对于“小产权房”是严格限制流转的。本文简单分析一下。一、主要法律法规、国家政策、其它规范文件、司法文件等（一）《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（三）《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。（四）《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。（五）《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；

我国小产权房问题研究：现状与出路

我国小产权房问题研究：现状与出路目录一、小产权房的涵和特点 (2) （一）小产权房概念和涵 (2) （二）小产权房分类 (2) （三）小产权房主要特点 (3) 二、小产权房建设现状 (5) （一）小产权房产生的背景 (5) 1．城乡二元土地所有制下政府对土地一级市场的垄断 (5) 2．城市化快速发展带动了住房需求明显增加 (6) 3．农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距 (8) 4．城市房价快速攀升使得城市中低收入群体“望房兴叹” (9) 5．“多赢”使得小产权房有了独特的生存空间 (10) （二）发展现状 (11) 1．全国小产权房规模估算 (11) 2．各地小产权房价格情况 (13) 3．小产权房购房者情况 (14) （三）发展趋势分析 (16) 三、对小产权房的评价 (17) 1．小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径 (17) 2．小产权房在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求 (19) 四、典型地区小产权房处理方式调查分析 (20) （一） (20) （二） (21) （三） (21) （四） (22) （五） (23) （六） (24) 五、小产权房问题的解决思路 (25) （一）现行小产权房政策及其评价 (25) 1．相关政策容概述 (25) 2．相关政策存在的主要问题 (27) （二）解决小产权房问题的主要原则 (29) 1．坚持公平正义的原则 (29) 2．坚持同地同权同价的原则 (29) 3．坚持疏导结合的原则 (29) （三）几点建议 (30) 1．小产权房建筑不能一拆了之 (30) 2．将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分 (30) 3．要着力防止地方政府与农民争土地 (31) 4．把小产权房建设与保障性住房建设有机结合起来 (32)

2011~2012年度专题4：我国小产权房问题研究：现状与出路

我国小产权房问题研究：现状与出路 REICO工作室二〇一二年二月

目录一、小产权房的内涵和特点 (1) （一）小产权房概念和内涵 (1) （二）小产权房分类 (2) （三）小产权房主要特点 (2) 二、小产权房建设现状 (4) （一）小产权房产生的背景 (4) 1．城乡二元土地所有制下政府对土地一级市场的垄断 (4) 2．城市化快速发展带动了住房需求明显增加 (5) 3．农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距 (7) 4．城市房价快速攀升使得城市中低收入群体“望房兴叹” (8) 5．“多赢”使得小产权房有了独特的生存空间 (10) （二）发展现状 (10) 1．全国小产权房规模估算 (10) 2．各地小产权房价格情况 (12) 3．小产权房购房者情况 (13) （三）发展趋势分析 (15) 三、对小产权房的评价 (16) 1．小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径 (17) 2．小产权房在一定程度上解决了城市中低收入阶层的居住需求 (18) 四、典型地区小产权房处理方式调查分析 (19) （一）北京 (19) （二）上海 (20) （三）深圳 (21) （四）成都 (21) （五）重庆 (22) （六）海南 (24) 五、小产权房问题的解决思路 (25) （一）现行小产权房政策及其评价 (25)

1．相关政策内容概述 (25) 2．相关政策存在的主要问题 (27) （二）解决小产权房问题的主要原则 (28) 1．坚持公平正义的原则 (28) 2．坚持同地同权同价的原则 (28) 3．坚持疏导结合的原则 (29) （三）几点建议 (29) 1．违法小产权房建筑不能一拆了之 (29) 2．将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分 (30) 3．要着力防止地方政府与农民争土地 (31) 4．把小产权房建设与保障性住房建设有机结合 (31) 主要参考文献 (33)

小产权房存在的问题和对策

小产权房存在的问题和对策工商管理系物业管理专业10级郑佳佳4100102051 摘要：“小产权房”不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。关键词：小产权房产权风险对策一、小产权房存在的问题 “小产权房”不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

与普通的商品房相比，“小产权房”不需要土地出让金，也没有开发商疯狂的利润攫取。所以，“小产权房”的价格，仅仅是同地区商品房价格的三成。这正是城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的主要原因。一开始，相当多的农民为了尽快建好自己的房屋，却没有建设能力，而把一部分小产权的房子卖出去。以集资的形式把自己的房子建起来。虽然没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。从前面论述中，我们了解了小产权房的特殊法律属性，由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，并不是商品房。所以，小产权房并不受现有的法律法规的约束，处理小产权房的案件也不适用商品房买卖的法律规定及司法解释，购房人的权益难以得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息。但是，如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。即使开发商违约，由于买卖合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其维权途径就非常有限。

小产权房相关法律问题简析

小产权房”流转法律问题简析、尸、- 前言在不少广州城中村内的墙壁、电线杆上，都可以看到“新房：XX 万”、“电梯房：XX万”的小广告，房屋价格远远低于新闻报道的行情。这些往往就是所谓的“小产权房”，有些甚至是违建房。现阶段，国家对于“小产权房”是严格限制流转的。本文简单分析一下。一、主要法律法规、国家政策、其它规范文件、司法文件等（一）《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（三）《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。（四）《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情

形致使土地使用权依法发生转移的除外。（五）《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。（六）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71 号）二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设 ……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房” 。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发…… （七）《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（2007年12月31日中发〔2008〕1号）六、稳定完善农村基本经营制度和深化农村改革 ……严格农村集体建设用地管理，严禁通过“以租代征”等方式提供建设用地。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房” （八）《国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售

小产权房问题及其对策研究

Advances in Social Sciences 社会科学前沿, 2016, 5(4), 638-642 Published Online September 2016 in Hans. https://www.360docs.net/doc/104628366.html,/journal/ass https://www.360docs.net/doc/104628366.html,/10.12677/ass.2016.54089 文章引用: 李向春. 小产权房问题及其对策研究[J]. 社会科学前沿, 2016, 5(4): 638-642. Research on the Problems and Countermeasures of Small Property Right Rooms Xiangchun Li School of Public Management, Tianjin University of Commerce, Tianjin Received: Sep. 2nd , 2016; accepted: Sep. 16th , 2016; published: Sep. 22nd , 2016 Copyright ? 2016 by author and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY). https://www.360docs.net/doc/104628366.html,/licenses/by/4.0/ Abstract In this paper, firstly, the concept and the characteristics of the small property right rooms are simply summarized. Secondly, the causes of small property right rooms are analyzed through three aspects: the root system, economic reasons and lacking of government regulation, lax su-pervision. Finally, the corresponding countermeasures are put forward in the perspectives of government practicing and legal angle for the problems of small property right rooms. Keywords Small Property Right Room, The House Property Tax, The Legal System For Leasing 小产权房问题及其对策研究李向春天津商业大学公共管理学院，天津收稿日期：2016年9月2日；录用日期：2016年9月16日；发布日期：2016年9月22日摘要本文首先对小产权房的概念、特征进行了简单概述。其次，又对小产权房的成因从制度根源、经济原因Open Access