物业管理风险防控分类

物业管理风险防控分类

物业管理风险较多。为了便于研究和制定不同的对策，将物

业管理风险进行了分类。

1.按风险产生的原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险

(1)自然风险

所谓自然风险系指由于物理和实质危险因素所导致财产毁损的风险，例如水灾、火灾、地震等。自然风险是不以物业管理企业的意志为转移的，是处在自然状况和客观条件下的风险。

(2)社会风险

社会风险系指由于个人行为的反常或不可预料的集体行动所造成的风险。例如盗窃、抢劫、等。社会风险的发生将给物业管理企业服务范围内的业主或住户(使用人)造成人身损害、财产损失。这类风险造成的影响面极大，也是物业管理企业最为关注的。

2.按照风险的变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险

(1)静态风险

静态风险系指由于自然力量的不规则变动或由于个人错误

所导致的风险。这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故(地震、火灾、车祸等)发生的结果，它只有损失的机会而无获利的机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上的损失，有的称之纯粹风险。静态风险一般有：企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。

(2)动态风险

动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类的技术、 组织等变动而产生的风险。例如：物业管理企业服务流程再造， 国家颁布的服务质量标准和收费指导价， 以及国家机关法律的颁 布等。这种风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生的 结果，除了使企业有损失的机会，同时也存在获利的机会。所以 动态风险属于投机风险。物业管理企业动态风险一般有：管理服 务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。

3. 按照风险形成的时间划分， 物业管理风险可分为早期介 入风险、前期管理风险、日常管理风险

(1) 早期介入风险

早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研 究或规划设计、施工等阶段的顾问工作所承担的风险。

风险主要包括介入的风险、 项目接管的不确定带来的风

险、 咨询的风险等。

(2) 前期物业管理风险

前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会的召 开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委 托合同这段时间内，物业管理企业所承担的风险。 前期物业管理 风险主要包括：物业管理服务合同订立、执行的风险，承接查验 阶段风险，与房地产开发企业配合销售、各种配套设施设备完善 工作中所遇到的风险等。

(3) 日常物业管理风险

日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会和业主委 员会签订了物业管理服务合同之后所开展的正常服务过程中所 承担的风险。日常物业管理风险主要包括：业主(物业使用人) 违规装饰装修带来的风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业 及配套使用中带早期介入 专业

来的风险、管理项目外包存在的风险以及法律概念不清导致的风险等。

4.按损失的形态不同而划分，物业管理风险可分为财产风

险、人身风险、责任风险

(1)财产风险

财产风险系指财产发生毁损、灭失和贬值的风险，如房屋有遭受火灾、地震等损失之风险。

(2)人身风险

人身风险系指人们因生、老、病、死而招致损失风险，如物业管理企业内部员工因病死亡等带来的风险。

(3)责任风险

责任风险系指对于他人所遭受的身体伤害或财产损失应负法律赔偿责任，或无法履行契约导致对方受损失应负的契约责任风险。如物业管理工作中由于管理服务人员的擅自离岗、缺位，导致业主家庭财产受损而承担责任风险；又如高空抛物导致路人伤亡，抛物者承担着责任风险。

5.按风险承担者的不同而划分，物业管理风险可分为物业管理企业风险、业主(使用人)风险、房地产开发商风险、专业分包单位风险等

(1)物业管理企业风险

该风险系指物业管理企业在物业管理活动中，由于企业员工管理的缺位或服务质量不到位而使业主(住户)造成的损失而带来的风险。

(2)业主(使用人)风险

该风险系指广大业主(使用人)由于信息不对称，对物业管理企业及物业管理内容缺乏了解，选择的物业管理企业提供的服务和内

容并未达到标准，即出现质价不符，使广大业主(使用人) 承受到精神与经济损失的风险。

(3)房地产承建商风险

该风险主要系指物业管理的前期介入和前期物业管理选择的物业管理企业所提供的服务并未使楼盘建设及楼盘销售达到自己预期目标而带来的风险。

(4)专业分包单位风险

该风险系指物业管理企业把一些独立的服务分给专业公司去做(例如保洁、绿化、维修、安全护卫等)。他们面临的风险是资金的压力、服务质量、价格的竞争。

物业管理服务风险防控及规避方式

我们以物业管理企业承接一个物业管理项目的过程为例， 介 绍物业管理企业风险来源与防范措施：

签订物业合同过程中

风险来源：

1、 缺乏对另一方合同签订主体的资质及资信

的审查。

在物业管理委托合同中

良好的资信，对以后双方的合作有着至关重要的影响。

点的重要性，现在的物业管理企业还是比较重视的。但是，在专 项管理分包合同中，有的物业管理企业就比较忽视这个问题。 例 如，在与电梯维修保养专业公司签订相关合同时， 如果此类公司 不具备专业资质从事承包工作， 不仅是违反法律规定，被法律所 禁止，同时分包给没有专业资质的公司， 物业管理企业即负有明 显的主观过错。如果设备造成业主和非业主使用人的人身和财产 损害后果，物业管理单位将依法承担赔偿责任。

2. 承诺的服务内容和水平过高于与物业管理收费标准所对 等的服务内容和水平。

物业管理企业的收费，应当依据所提供的服务项目的不同而 划分为不同等级的收费水平。虽然从竞争的角度出发，同等的物 业管理收费，如果业主所享受的管理服务不同， 当然业主会倾向 于服务内容和水平更高的企业。但是，我们认为，物业管理企业 不能一味地不根据实际而只采取降低收费提高服务的竞争方式。 因为对企业来说，降低收费和提高服务，意味着经营利润的降低 甚至亏损，这对于本来利润空间就低的物业管理企业， 无疑是加 例如， ;开发商是否具有一定的资质，是否具有 对于这一

重了经营压力。同时，如果服务内容和水平达不到对业主的承诺，物业管理企业必定将面对大量的业主投诉甚至招致诉讼，由此造

成的经济损失和负面影响对物业管理企业来说，无疑是雪上加木自。

3.合同内容约定不明或是条款有疏漏。

对此造成的风险，通过学习《中华人民共和国合同法》，物业管理企业一般能对此有一个较正确的认识。

防范措施：

1、认真审核主体资质及资信。除了审查由合同签订对方所提供的证件，必要时，应到相应的工商登记部门进行调查了解，以掌握主体的详细登记情况。

2、合同约定的服务内容与水平要与公司实际履约能力相一致。

3、合同约定要具体，明确、完整，避免疏漏，避免对条文的理解出现歧义（特别是对于时间、价格，违约金的约定要注意上述问题）。

4、注意免责条款的约定。如在合同中约定物业公司在以下情况时不负责承担相关责任：因不可抗力导致物业管理服务中断的;物业公司已履行合同约定义务，但物业本身固有瑕疵造成损失的，因维修养护物业共用部位、共用设施设备需事

先告之业主

和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备等

造成损失的;因非物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的，为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，物业公司因采取紧急措施造成相关财产损失的。

承接物业过程中风险来源：

1、物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问

题。

按照《物业管理条例》第二十八条的规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验。但是在实践

中，我们的物业管理企业往往对此不够重视，有些企业认

为物业在工程竣工时，已经经过了建设单位及相关政府管理部门组织的竣工验收，有相关的合验收合格的证件，查验也只是一种形式而已。这些验收与物业管理企业组织的验收，是两种性质完全不同的验收，从法律角度来看，其后果有着不同的责任承担主体。建设单位及相关政府管理部门的竣工验收，如果验收不合格，承担责任的主体是施工单位和建设单位，而通过了此类的验收，承担责任的主体就会转为物业管理企业。实际上，通过建设单位

和相关政府管理部门的竣工验收的物业，并不必然就是物业管理

意义上完全合格的物业。如果物业管理企业不以认真的态度对待查验工作，对该验收的项目不验收，对不合格的项目按照合格验收等等，那么，本该由建设单位或者施工单位承担的责任，转由物业管理企业承担，这就增大了企业的经营风险。

2、承建商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决。

这对于结束了前期物业管理，进入物业的物业管理企业来说，是特别应当注意的问题。在承建商或者物业管理企业与业主之间，往往有一些关于建筑质量或者物业管理服务质量的遗留问题，需要在承接时得以明确责任，及时予以解决。这些遗留的问题，应由承建商或者物业管理企业承担责任，而且往往引发的原因是比较复杂的，解决起来困难很多。所以这些问题如果不在承接时得以解决，对承建商及物业管理企业的工作不满的部分业主，不仅不会配合的物业管理企业开展工作，甚至有部分业主直接拒交物业管理费，这些无疑加大了物业管理企业的经营风险。

防范措施：

1、交接双方应当严格按照标准进行验收，验收不合格的，双

方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。

2、对于遗留问题或者发生的争议不能解决的，向当地政府房

地产行政主管部门进行协调解决。

3、注意保存验收资料的完整性及真实性。对于验收资料，建议要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。

实施物业管理过程中

风险来源：

1、对业主或者第三人在物业管理区域内所遭受的财产损失和人身伤害所承担的风险。

这里以物业管理区域内发生的业主车辆丢失案为例进行说明。从各地法院审理的此类案件的审理结果上来看，各有不同，既有判决物业管理企业承担对业主的赔偿责任的，也有认定物业管理企业已尽到管理职责而无需承担赔偿责任的。但是，越来越多的案例，已经把物业管理企业在管理中，对业主的车辆凭停车卡予以登记放行的行为，认定为一种对车辆的保管关系，而不是以往的只是提供车位使用的关系，这样的关系认定，无疑使得物

业管理企业的经营风险增大。

2、对物业管理区域内的消防事故和安全隐患所承担的风险。

3、对物业管理工作人员的工作违章违纪等失职行为所承担的风险。近年来，屡见保安与业主发生冲突，甚至保安殴打业主的恶劣事件，这类事件，虽然直接责任人是相关工作人员，但是往往后果承担上，物业管理企业招致了极大的风险。因为从法律责任的角度来说，由员工的职务行为所导致的侵权责任，是由企业来承担其法律后果的。

防范措施：

物业管理服务方面的防范措施：

1、提高物业管理水平，做好公共部位、公共和共用设施和设备日常和例行的检查、维修、保养工作。

2、对于容易发生损害的设施设备的区域，应建有相应的监控设备，对现场进行监控和录像，定期存储。

3、维修、养护等应进行书面和现场施工记录。

4、管理要到位，同时积极面对突发事件和损害问题。

消防安全工作方面的防范措施：

1、承接物业时，一定要检查物业的消防验收情况。

2、监督业主二次装修过程。

3、做好消防设施的日常维修和养护。

4、发生消防事故时，物业管理单位应在第一时间报警，并协助消防部门进行事故处理。

员工管理方面的防范措施：

1、明确员工招聘工作的重要性。

2、加强员工培训，建设一支尽职尽责、服务优良的员工队伍。

3、劳务合同中要明确员工对违反规章制度的行为要承担相应责任，加强员工的责任感。

其它防范措施：

如购买相关的商业保险，以分担企业的经营风险，以及聘请企业的法律顾问，对企业运作中的种种法律问题及时解决，防范风险等等行之有效的措施。

物业管理停车的风险防控及其防范

停车管理服务已经成为物业管理企业所提供的重要服务内 容之

一。物业管理企业提供停车管理

服务， 签订的停车合同约定的

范围内， 失。对于物业管理企

业来说， 来企业面临的较大的

风险之一。 务中都需要面对什

么样的风险， 文做了详细的论

述。

伴随着物业管理市场的不断发展，停车管理服务已经成 为很多物业管理企业的重要工作内容之一。 物业管理企业提供停 车管理服务，主要义务就是在其所签订的停车合同约定的范围 内，减少或是避免车辆的损坏或灭失。对于物业管理企业来说， 因停车管理而产生的纠纷是长期以来企业面临的可能赔付金额 较大的风险之一。

当前，物业管理的内容和范围正在随着中国城市化进程 的加快、社会经济的不断发展而逐步得到扩大和延伸， 而停车管 理服务也随之变得更加复杂化和多样化。 一方面，随着购车者数 量的激增，停车设施更加智能化、车位更加立体化，而为之所提 供的停车管理服务也日趋专业化和精细化； 另一方面，众多的停 车管理服务的出现，使得停车服务趋于完善，同时停车服务的收 费也逐渐变得公开透明。 可以毫不夸张地说，停车服务已经初步 实现了市场化。尽管市场可以有效地配置资源， 但由于市场存在 着潜在的、不确定的因素，因此风险也随之而来。

那么，物业管理企业在停车管理服务中都需要面对什么 样的风险，如何防范并规避这些风险呢？要理解停车管理服务所 存在的风险，同时进行有效的防范和规避， 就必须首先了解停车

主要义务就是在其所 减少或是避免车辆的损坏或丢 因停车管理而产生的纠纷是长期以 那么物业管理企业在停车管理服 如何防范并规避这些风险呢？本

合同的法律性质，因为停车合同的法律性质在很大程度上决定了物业管理企业所要承担的风险。

一、停车合同的法律性质

对于停车合同的法律性质，目前主要有三种观点：第一种观点认为停车合同属于保管合同；第二种观点认为停车合同属于租赁合同；第三种观点则认为停车合同既不是保管合同，

也不是租赁合同，而是一种混合型的合同。暂且不论停车管理服务

参与主体之间达成的协议具体属于哪一种合同，但无论通过书面协议或是停车管理服务本身的事实来看，各主体之间的合同关系是确实存在的。那么停车合同到底属于哪一种合同？

1、停车合同不是保管合同

通俗地讲，当寄存人和保管人之间发生保管合同关系时，首要的条件是保管物由保管人占有；其次，约定俗成的是保管人

要根据保管物的价值收取相应的保管费。但在停车管理活动中，车主并没有将车辆交付给物业管理企业占有；而物业管理企业对

各种车辆收取的费用都是相同的（除停车位置的差异），并没有因为车辆价值的不同而出现不同的服务价格。从这个角度来看，停车合同并非保管合同。这也就决定了物业管理企业的停车管理服务不是保管，因此，当出现停车管理纠纷或相应的赔偿时，将所有的停车安全风险都推到物业管理企业是不正确的。

2、停车合同不是完全的租赁合同

要理解停车合同并非完全的租赁合同。首先应该了解“租

赁合同”的定义。《合同法》第二百一十二条明确规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的

合同。”从这个定义的字面意思理解，出租人将停车场地租借给承租人使用，停车合同理所当然属于租赁合同。但在停车管理服务中，

出租人却不是单一的，由于产权的多样化，出租人有可能

是建设单位、相关业主或者全体业主。如果停车场地的产权所有人即出租人为建设单位、相关业主或全体业主，物业管理企业受其委托代为出租停车设施，并以自己的名义签订停车合同，

那么这种合同属于租赁合同，而物业管理企业和出租人之间则为代

理合同关系。在停车合同为租赁合同的情况下，尽管物业管理企业不必承担出租人的法律风险，但却不可逃避自身的管理失职所带来的管理风险；反之，建设单位、相关业主或全体业主并没有委托物业管理企业代为出租停车设施的情况下，物业管理企业以自

己的名义签订停车合同时，该合同不能视为租赁合同。

3、停车合同是混合合同

虽然停车合同既不属于保管合同，也不完全是租赁合同，但从合同主体的关系看，停车合同既有保管合同的部分特征，也有租赁合同的部分特征，应该是一种混合型的合同。在这种特殊的合同中，物业管理企业所要承担的责任应该根据各方的基本的法律关系也就是民事关系来确定，即遵照合同的约定。物业管理企业可以和停车合同中的各方主体对服务的内容、收费的标准、权力的范围通过合同来约定，以确定物业管理企业应当承担的责任。通过以上分析，我们可以发现，对停车合同法律性质的不同定位，将直接决定物业管理企业所需承担的风险。

二、停车管理服务风险的防范

明确了停车合同各方主体，特别是物业管理企业与其他合同主体之间的法律关系后，我们基本上为物业管理企业在停车管理服务中所要承担的风险划定了一个范围。对于物业管理企业

来说，剩下的就是自身管理风险的防范了。

1、树立风险防范意识企业是一个非常敏感，也是一个非常脆弱的市场主体，任何一种小小的风险都可能会对企业造成不可挽回

的损失。因此

不能在风险来临时，才去想如何摆脱风险、而要未雨绸缪，在风 险到来之前就建立起坚固的堡垒， 将风险带来的损失减少到最低 程度，甚至有效地规避风险。 这需要物业管理企业掌握相关的法 律知识，有效地约束自身的行为，将可能出现的风险扼杀在萌芽 状态。

2、 明确合同各方的责任

现实中，很多停车合同不仅约定了停车管理服务的基本 内

容，同时还约定了一些额外的内容， 尽管这些约定可能在一定 程度上增加物业管理企业的收入， 但也会给企业造成意想不到的 风险，因此，对于物业管理企业来说，应该尽可能地细化停车合 同，对管理责任、违约责任、双方的权利义务等事项进行详尽的 约定，明确合同各方的责任，以减少风险的产生和纠纷的产生。

3、 堵住自身管理上的漏洞

很多物业管理企业在停车管理服务中所产生的风险，并 不是由于合同制订得不够完善， 而是由于自身的管理存在很多瑕 疵。物业管理企业要规避在停车管理服务中的风险， 完善自身管 理，建立全面而系统的管理制度是一个重要的途径。首先，物业 管理企业经营的停车设施的规划和建设是否合法是进一步提供 停车管理服务的前提，如果停车设施的规划和建设违法， 从经营管理的开始便处于巨大的风险之中。 是否具有经营管理停车设施的资格。第三， 放管理制度，对车辆的出入进行严格管理， 辆车身不被损害，确保停车车辆的完好。

4、 有效地转移风险

以上谈的是在未出现问题的情况下，企业如何有效地防 范和规避风险，那么当发生事故时企业如何将自己的损失减小到 最低程度？ 一个现实的方法就是有效地运用保险。 企业可以要求 企业将 其次，物业管理企业 依照规定制定车辆停 目的在于确保停放车

车主提供有效的车辆保险证明，并通过合同进行约定，当发生意外或因不可抗力造成损失时，物业管理企业可以依照合同将相关的赔偿责任转移到保险公司身上。

总之，物业管理企业在停车管理服务中公面临诸多风险，

而只要企业有自己的一套防范风险的办法，就会始终立于不败之地。