大型商场项目可行性研究报告(详细编制方案)概要

大型商场项目可行性研究报告（详细编制方案）

北京中易恒远工程咨询有限公司

二零一五年六月

目录

第一部分大型商场项目可研报告思路 (3)

1.项目必要性及可行性研究主要内容 (3)

2.大型商场项目研究的用途及意义 (3)

第二部分关于大型商场项目可行性研究报告用途说明 (4)

1.大型商场项目可研报告按用途分类构成 (4)

2.用于国家发展和改革委立项的可行性研究报告 (4)

3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告 (5)

4.用于银行贷款的可行性研究报告 (5)

5.用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研

究报告 (5)

6.用于企业上市的募投项目可行性研究报告 (5)

第三部分大型商场项目可研报告编制大纲 (5)

第四部分中易恒远编撰可研报告的优势 (11)

第五部分大型商场项目可行性研究报告设计方案 (12)

1.申报单位及项目概况编写要点说明 (12)

2.发展规划、产业政策和行业准入分析编写要点说明 (12)

3.节能方案分析编写要点说明 (13)

4.建设用地、征地拆迁及移民安置分析编写要点说明 (13)

5.环境和生态影响分析编写要点说明 (13)

6.经济影响分析编写要点说明 (14)

7.社会影响分析编写要点说明 (15)

第六部分大型商场项目可行性研究报告精华节选 (15)

1.项目市场前景分析（基于大量数据） (15)

2.项目建设投资估算方案 (16)

3.项目投资构成方案设计 (17)

4.项目总平面布置图设计方案（根据要求可做效果图） (19)

5.项目生产工艺流程方案设计 (20)

6. 项目综合能耗方案设计 (20)

7.项目盈亏平衡分析 (21)

第七部分中易恒远编制服务事项 (22)

1.核心业务详细 (22)

2.项目服务整体流程 (23)

第一部分大型商场项目可研报告思路

1.项目必要性及可行性研究主要内容

①.投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。

②.技术的可行性。主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。

③.财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。

④.组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。

⑤.经济可行性。主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。

⑥．社会可行性。主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。

⑦.风险因素及对策。主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。

2.大型商场项目研究的用途及意义

①项目研究的用途

A.可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据；

B.可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据；

C.可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据；

D.可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；

E.可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据；

F.可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据；

G.可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。

②项目可行性研究的意义

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

第二部分关于大型商场项目可行性研究报告用途说明

1.大型商场项目可研报告按用途分类构成

2.用于国家发展和改革委立项的可行性研究报告

该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

4.用于银行贷款的可行性研究报告

商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审，部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。

5.用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。

6.用于企业上市的募投项目可行性研究报告

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。中研普华为多家创业板和中小板企业提供募投项目可行性研究报告编写服务（包括已经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。中研普华拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。

第三部分大型商场项目可研报告编制大纲

报告目录

第一章大型商场项目总论

一、大型商场项目名称及承办单位

二、大型商场项目拟建地址

三、大型商场项目可行性研究的目的

四、可行性研究报告编制依据和范围

（一）项目可行性报告编制依据

（二）可行性研究报告编制范围

五、研究的主要过程

六、大型商场项目建设规模与产品方案

七、项目总投资估算

八、工艺技术装备方案的选择

九、项目建设期限

十、投资项目备案数据、项目备案数据一览表

十一、研究结论

十二、项目主要经济技术指标、项目主要经济技术指标一览表

第二章大型商场项目法人基本情况

一、大型商场项目项目法人概况

二、大型商场项目项目承办单位概况

第三章学校市场需求预测

第四章学校建设规模与韩品方案

一、大型商场项目建设规模

二、大型商场项目产品方案

第五章大型商场项目建设选址及土建工程

一、大型商场项目建设地选择原则

二、项目建设地概况

三、项目建设选址方案

四、选址用地权属性质类别及占地面积

五、项目用地利用指标、项目占地及建筑工程投资一览表

六、项目建筑工程方案

（一）建筑工程概况

（二）建筑结构设计

（三）标准化厂房设计

七、项目选址综合评价、项目总图布置主要技术经济指标一览表

第六章学校原材料及能源需求情况

大型商场项目原辅材料及能源供应情况一览表

第七章技术生产方案

一、大型商场项目工艺技术方案的选用原则

二、工艺流程、生产工艺流程示意简图

三、设备的选择

（一）设备配置原则

（二）设备配置方案、主要设备投资明细表

第八章学校环境保护

一、环境保护设计依据

二、学校污染物的来源

（一）项目建设期污染源

（二）项目运营期污染源

三、污染物的治理

（一）大型商场项目施工期环境影响简要分析及治理措施、施工机械在不同距离处的贡献值一览表

（二）项目营运期环境影响分析及治理措施、办公及生活废水处理流程图、

生活及办公废水治理效果一览表

四、环境保护分析

五、厂区绿化工程

六、环境保护结论

第九章大型商场项目劳动保护安全卫生及消防

一、劳动保护和安全卫生

（一）设计标准及规定

（二）主要不安全因素及职业危害因素

（三）采取的主要防范措施

二、安全生产措施

三、项目消防

（一）设计原则

（二）主要防范措施

第十章大型商场项目节能分析

一、大型商场项目建设的节能方向

二、设计依据及用能标准

（一）节能政策依据

（二）行业标准、规范、技术规定和技术指导

三、节能背景及目标

四、大型商场项目能源消耗种类和数量分析

（一）生产项目主要耗能装置及能耗种类和数量、项目主要能源和含耗能工质年需量测算表（二）单位产品能耗指标测算、单位能耗估算一览表

五、大型商场项目用能品种选择的可靠性分析

六、工艺设备节能措施

七、电力节能措施

八、节水措施

九、运营期节能原则

十、运营期主要节能措施

十一、能源管理

（一）管理组织和制度

（二）能源计量管理

十二、节能建议及效果分析

（一）节能建议

（二）节能效果分析、项目主要能耗指标一览表

第十一章大型商场项目实施管理和劳动定员

一、大型商场项目建设期管理组织

二、项目建设期管理

三、工作制度

四、劳动定员、劳动定员一览表

第十二章大型商场项目实施进度计划

一、大型商场项目实施的各阶段

二、大型商场项目实施进度表

第十三章学校投资估算与资金筹措

一、投资估算依据和说明

（一）总投资估算编制依据

（二）学校投资费用分析

（三）固定资产投资（固定资产）

（四）固定资产投资估算、固定资产投资估算表

（五）流动资金估算、流动资金估算一览表

（六）项目总投资估算、总投资构成分析一览表

二、资金筹措方案

（一）资金筹措方案、资金筹措与投资计划表

三、投资使用方案

（一）建设投资使用计划

（二）流动资金使用计划、资金使用计划与运用表

第十四章学校经济评价

一、经济评价的依据和范围

二、费用估算与财务效益

（一）销售收入估算、产品销售收入及税金估算一览表（二）综合总成本估算、综合总成本费用估算表

（三）利润总额估算

（四）所得税及税后利润

（五）项目投资收益率测算、项目综合损益表

三、财务分析

（一）全部投资财务分析、财务现金流量表（全部投资）（二）固定资产投资财务分析、财务现金流量表（固定投资）

四、盈亏平衡分析、生产项目盈亏平衡分析表

五、敏感性分析、单因素敏感性分析表

第十五章大型商场项目风险分析及风险防控

一、政策风险分析及风险防控

二、用地及工程建设配套风险分析

三、市场风险分析及风险防控

四、资金风险分析及风险防控

五、原材料采购风险分析及风险防控

六、环保因素风险分析及风险防控

七、项目风险评价结论、项目风险因素和风险程度分析表

第十六章学校综合评价及投资建议

一、综合评价

二、投资建议

第十七章附表及附图

1、项目总投资估算表

2、土建工程投资明细表

3、设备投资明细表

4、流动资金估算表

5、项目总投资计划与资金筹措表

6、营业收入、营业税金及附加增值税估算表

7、项目投产后原材料费用估算表

8、项目投产后总成本费用估算表

9、项目投产后利润估算表

10、项目固定资产折旧表

11、项目无形及递延资产摊销表

15、工资及福利费估算表

16、项目利润与利润分配表

17、项目现金流量表（全部投资）

18、项目资本金流量表

19、财务计划现金流量表

20、借款还本付息计划表

第四部分中易恒远编撰可研报告的优势

第五部分大型商场项目可行性研究报告设计方案

1.申报单位及项目概况编写要点说明

通过对项目申报单位的主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目情况和现有生产能力等内容的阐述，为项目核准机关分析判断项目申报单位是否具备承担拟建项目的资格、是否符合有关的市场准入条件等提供依据。

通过对项目的建设背景、建设地点、主要建设内容和规模、产品和工程技术方案、主要设备选型和配套工程、投资规模和资金筹措方案等内容的阐述，为项目核准机关对拟建项目的相关核准事项进行分析、评价奠定基础和前提。

2.发展规划、产业政策和行业准入分析编写要点说明

在发展规划方面，应阐述国民经济和社会发展总体规划、区域规划、城市总体规划、城镇体系规划、行业发展规划等各类规划中与拟建项目密切相关的内容，对拟建项目是否符合相关规划的要求、项目建设目标与规划内容是否衔接和协调等进行分析论证。

在产业政策方面，阐述与拟建项目相关的产业结构调整、产业发展方向、产业空间布局、产业技术政策等内容，分析拟建项目的工程技术方案、产品方案等是否符合有关产业政策、法律法规的要求，如贯彻国家技术装备政策提高自主创

新能力的情况等。

在行业准入方面，阐述与拟建项目相关的行业准入政策、准入标准等内容，分析评价项目建设单位和拟建项目是否符合相关规定。

3.节能方案分析编写要点说明

用能标准和节能规范，应阐述项目所属行业及地区对节能降耗的相关规定，项目方案应遵循的国家和地方有关合理用能标准，以及节能设计规范。评价所采用的标准及规范是否充分考虑到行业及项目所在地区的特殊要求，是否全面和适宜。

能耗状况和能耗指标分析。应阐述项目所在地的能源供应状况，项目方案所采用的工艺技术、设备方案和工程方案对各类能源的消耗种类和数量，是否按照规范标准进行设计。应根据项目特点，选择计算单位产品产量能耗、万元产值能耗、单位建筑面积能耗、主要工序能耗等指标，并与国际国内先进水平进行对比分析，就是否符合国家规定的能耗准入标准进行阐述。

节能措施和节能效果分析。应根据国家有关节能工程实施方案及其他相关政策法规要求，分析项目方案在节能降耗方面存在的主要障碍，在优化用能结构、满足相关技术政策、设计标准及产业政策等方面所采取的节能降耗具体措施，并对节能效果进行分析论证。

4.建设用地、征地拆迁及移民安置分析编写要点说明

项目选址和用地方案，应阐述项目建设地点、场址土地权属类别、占地面积、土地利用状况、占用耕地情况、取得土地方式等内容，为项目用地的合理性分析和制定征地拆迁及移民安置规划方案提供背景依据。在选择项目场址时，还应考虑项目建设是否会对相关方面造成不利影响，对拟建项目是否压覆矿床和文物、是否影响防洪和排涝、是否影响通航、是否影响军事设施安全等进行分析论证，并提出解决方案。

土地利用合理性分析，应分析评价项目建设用地是否符合土地利用规划要求，占地规模是否合理，是否符合保护耕地的要求，耕地占用补充方案是否可行，是否符合因地制宜、集约用地、少占耕地、减少拆迁移民的原则，是否符合有关土地管理的政策法规的要求。

5.环境和生态影响分析编写要点说明

拟建项目对生态环境的影响。应分析拟建项目在工程建设和投入运营过程中对环境可能产生的破坏因素以及对环境的影响程度，包括废气、废水、固体废弃物、噪声、粉尘和其他废弃物的排放数量，水土流失情况，对地形、地貌、植被及整个流域和区域环境及生态系统的综合影响等。

生态环境保护措施的分析。应从减少污染排放、防止水土流失、强化污染治

理、促进清洁生产、保持生态环境可持续能力的角度，按照国家有关环境保护、水土保持的政策法规要求，对项目实施可能造成的生态环境损害提出保护措施，对环境影响治理和水土保持方案的工程可行性和治理效果进行分析评价。治理措施方案的制定，应反映不同污染源和污染排放物及其他环境影响因素的性质特点，所采用的技术和设备应满足先进性、适用性、可靠性等要求；环境治理方案应符合发展循环经济的要求，对项目产生的废气、废水、固体废弃物等，提出回收处理和再利用方案；污染治理效果应能满足达标排放的有关要求。涉及水土保持的建设项目，还应包括水土保持方案的内容。

6.经济影响分析编写要点说明

对于在行业内具有重要地位、影响行业未来发展的重大投资项目，应进行行业影响分析，评价拟建项目对所在行业及关联产业发展的影响，包括产业结构调整、行业技术进步、行业竞争格局等主要内容，特别要对是否可能形成行业垄断进行分析评价。

对区域经济可能产生重大影响的项目，应进行区域经济影响分析，重点分析项目对区域经济发展、产业空间布局、当地财政收支、社会收入分配、市场竞争结构等方面的影响，为分析投资项目与区域经济发展的关联性及融合程度提供依据。对于投资规模巨大、可能对国民经济产生重大影响的基础设施、科技创新、战略性资源开发等项目，应从国民经济整体发展角度，进行宏观经济影响分析，如对国家产业结构调整和升级、重大产业布局、重要产业的国际竞争力以及区域之间协调发展的影响分析等。

对于涉及国家经济安全的重大项目，应从维护国家利益、保证国家产业发展及经济运行免受侵害的角度，结合资源、技术、资金、市场等方面的分析，进行投资项目的经济安全分析。内容包括：

⑴产业技术安全，分析项目采用的关键技术是否受制于人，是否拥有自主知识产权，在技术壁垒方面的风险等；

⑵资源供应安全，阐述项目所需要的重要资源来源，分析该资源受国际市场供求格局和价格变化的影响情况，以及现有垄断格局、运输线路安全保障等问题；

⑶资本控制安全，分析项目的股权控制结构，中方资本对关键产业的资本控制能力，是否存在外资的不适当进入可能造成的垄断、不正当竞争等风险；

⑷产业成长安全，结合我国相关产业发展现状，分析拟建项目是否有利于推动国家相关产业成长、提升国际竞争力、规避产业成长风险；

⑸市场环境安全，分析国外为了保护本地市场，采用反倾销等贸易救济措施和知识产权保护、技术性贸易壁垒等手段，对拟建项目相关产业发展设置障碍的情况；分析国际市场对相关产业生存环境的影响。

7.社会影响分析编写要点说明

社会影响效果分析，应阐述与项目建设实施相关的社会经济调查内容及主要结论，分析项目所产生的社会影响效果的种类、范围、涉及的主要社会组织和群体等。重点阐述：

⑴社会影响区域范围的界定。社会评价的区域范围应能涵盖所有潜在影响的社会因素，不应受行政区划等因素的限制；

⑵影响区域内受项目影响的机构和人群的识别，包括各类直接或间接受益群体，也包括可能受到潜在负面影响的群体；

⑶分析项目可能导致的各种社会影响效果，包括直接影响效果和间接影响效果，如增加就业、社会保障、劳动力培训、卫生保健、社区服务等，并分析哪些是主要影响效果，哪些是次要影响效果。

社会适应性分析，应确定项目的主要利益相关者，分析利益相关者的需求，研究目标人群对项目建设内容的认可和接受程度，评价各利益相关者的重要性和影响力，阐述各利益相关者参与项目方案确定、实施管理和监测评价的措施方案，以提高当地居民等利益相关者对项目的支持程度，确保拟建项目能够为当地社会环境、人文条件所接纳，提高拟建项目与当地社会环境的相互适应性。

社会风险及对策分析，应在确认项目有负面社会影响的情况下，提出协调项目与当地的社会关系，避免项目投资建设或运营管理过程中可能存在的冲突和各种潜在社会风险，解决相关社会问题，减轻负面社会影响的措施方案。

第六部分大型商场项目可行性研究报告精华节选

1.项目市场前景分析（基于大量数据）

①市场需求预测分析。包括现在市场需求量估计和预测未来市场容量及产品竞争能力。通常采用调查分析法、统计分析法和相关分析预测法；

②市场需求层次和各类地区市场需求量分析。即根据各市场特点、人口分布、经济收入、消费习惯、行政区划、畅销牌号、生产性消费等，确定不同地区、不同消费者及用户的需要量以及运输和销售费用。一般可采用产销区划、市场区划、市场占有率及调查分析的方法进行；

③估计产品生命周期及可销售时间。即预测市场需要的时间，使生产及分配等活动与市场需要量作最适当的配合。通过市场分析可确定产品的未来需求量、品种及持续时间；产品销路及竞争能力；产品规格品种变化及更新；产品需求量的地区分布等。在工业发展与布局研究中，市场分析有助于确定地区工业部门或企业的发展水平和发展规模，及时调整产业结构；有助于调整产品结构，提高竞争能力；有助于在运输和生产成本最小的原则下，合理布置工业企业。

2.项目建设投资估算方案

项目建设投资估算方案表单位：万元

3.项目投资构成方案设计

4.项目总平面布置图设计方案（根据要求可做效果图）

5.项目生产工艺流程方案设计

6.项目综合能耗方案设计