物权法中小区业主的权利义务法律解析讲课教案

物权法中小区业主的权利义务法律解析

物权法中小区业主权利义务法律解析

目前住宅小区作为城市最基本的组成单位，如何进行小区建设、如何融洽邻里关系等问题不断的引起人们的关注。同时业主与物业公司的矛盾愈演愈烈。其原因是业主的法律维权意识越来越强而另一方面物业公司的服务水平还不如人意。我国法律也在不断完善规范业主、业主大会和业主委员会和物业公司的权利义务关系。现对我国物权法中关于此方面的规定进行分析。《物权法》有如下规定：

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

注释：本条是对建筑物区分所有权基本内容的规定，根据本条规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利：1、业主对专有部分的所有权；2、业主对建筑区划内的共有部分的共有权；3、业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

注释：根据本条规定，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借；或者在自己的专有部分上依法设定负担；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。但是，建

筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，故业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制，即不能危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

注释：本条是关于业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定。业主专有部分以外的共有部分通常是指，除建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的部分，既包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等部分，也包括建筑区划内，由业主共同使用的物业管理用房、绿地、道路公共设施以及其他公共场所等，但法律另有规定的除外。本条第一款规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利，即业主有权对专有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。

在业主建筑物区分所有权的这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提和基础。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此第二款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

注释：本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属的规定。

道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则上应归业主共有。需要说明的是，本条规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

注释：本条是关于车位、车库的规定。

属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公共场所。车库、车位的规属，一般是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。针对现实生活中开发商将车位、车库租给建筑区划外的人使用，车位、车库严重不足，占用共用的道路或者其他场地作为车库的问题，本条规定：建筑区划内，规定