定制化：必将成为高档别墅的重要开发模式

定制化：必将成为高档别墅的重要开发模式

别墅市场进入大盘时代随着珠江合生、首创置业等实力强劲的

大开发商进入别墅市场，大块拿地、大盘操作，市场供应呈现出大

盘化趋势。这有可能在很短时间内就改变别墅市场的竞争格局。中

国内地大规模的别墅开发项目最早源于珠江三角洲地区，其中尤以

广州凤凰城、锦绣湘江等项目为代表，均是数千亩甚至上万亩的大

型别墅社区。近年来这种开发模式逐渐向全国蔓延，特别是年内各

地纷纷亮相的一批别墅大盘项目更是充分体现出这种变化发展趋势。除了地段、环境资源配套等因素之外，别墅项目的规模效应也越来

越被看重。成片开发别墅的所谓“别墅区”和单个别墅受到的青睐程

度截然不同。成熟的别墅区，市场走势长期看好；而零零散散的别墅，特别是规模小的零星别墅，则不大容易受到市场认可。别墅市

场进入大盘时代，有利于开发建设中整合别墅配套资源并充分发挥

别墅的规模化效应，也是国内别墅市场进入鼎盛期的标志。

定制化必将成为高档别墅的重要开发模式

在别墅的开发模式上，国内通常是由开发商统一将别墅区建造完毕后向市场发售，购房者只能根据建成实物进行选择。而国外则不论项目大小，新建项目要么完全采用定制方式，即购房者在建造前有充分的机会在相对广的范围内对建筑形式、面积、立面风格等做出个性化的选择。要么是部分定制，而且往往定制的比例更大。独立别墅的定制通常先由业主确定住宅所处的地块位置及大小，然

后从开发商提供的设计图库中选择所需的别墅款式，并可以进行适当修改、调整，最后交由开发商施工建造。也可以自行委托其它设计师针对地块进行专门设计，在满足规划要求和别墅区宏观控制条件下，根据自身需要设计出心目中理想的别墅，至于其它诸如图纸报批、施工、验收等交由开发商完成。别墅的定制在别墅区开发模式中，有其相当的优势。既能满足业主个性化的需求，又可避免别墅区建筑风格的千篇一律，形成丰富多变的社区外部环境，在别墅大盘中尤其明显。但这种开发模式也有其局限，如果规划不当、宏观控制不足，则容易出现小区杂乱无章的现象。况且由于业主之间审美水平、文化品味等方面的差异，建成后的别墅难免出现良莠不齐。特别是由于国内别墅用地往往比较紧张，在每栋别墅占地不大的情况下，也容易在邻居之间产生矛盾。因此，定制别墅并不是没有原则、没有限制的完全自由发挥，同样要遵守一些共同的准则，比如规划间距、立面整体风格、外墙材料、颜色等等，并要本着外观从严、内部从宽的处理方式，尽量避免对左邻右舍的视觉和心理影响。

别墅市场格局更趋细分

市场定位细分，产品功能多样国内别墅开发市场的发展和进步，促使其使用功能定位进一步细分，这在北京、上海等大城市尤为明显。别墅市场由于区域的特点、项目的分布、买家的意愿、最终的

销售业绩等不同分成了几个功能性板块。主要有五个，即居住型别墅、度假型别墅、投资型别墅、商住型别墅、经营性别墅。

高端别墅将主打富人区概念牌

所谓富人区，即是少数人占有多数的景观资源和人文历史资源，是良好居住生活环境和财富、地位、身份的全面体现。国内别墅市场的大规模开发和顶级豪宅的出现，直接催生出新一代的中国富人区。然而，豪宅并不等于富人区，豪宅仅仅是提供了一个相对狭小的尊贵生活空间，富人区则是提供了一个相对宽广的外部空间环境，因此，仅仅拥有豪宅，对于国内处于金字塔顶端的少数人来说，还远远不够，他们更追求真正意义上的富人区。富人区是以价值而非价格来衡量，像欧美等国家的富人区，建筑都有上百年的历史，与此相比，连香港半山别墅区都算不上真正的富人区。按照如此严格的标准，也可以说国内的富人区远未形成。比如北京的温榆河别墅群、上海的佘山别墅群、广州的二沙岛等区域，都只是有一些价格高一些的豪宅罢了。但如果只针对国内别墅市场的话，这些区域倒也名至实归，况且只要中国经济保持目前的稳定发展态势，还有更多的区域都将加入到富人区这一高贵阵营中来。

经济别墅与豪宅两极分化日益悬殊

国内别墅市场的蓬勃发展，既有量的增加，也有质的提升。其中量的增加主要依靠经济型别墅，而质的提升更加集中地体现在顶级豪宅上。北京的经济型别墅一般位于交通便捷的城市边缘地带，距离市中心10至20公里，距离市中心的车程在30分钟左右。如亦庄、大兴、京昌高速沿线、通县等规划的卫星城镇及开发区。从面积上看，它们大都控制在200平方米以内，房型设计紧凑合理。上海别墅市场的消化结构中，100万以下的经济型别墅是市场的宠儿，占97.66%。而300万元以上的豪华别墅和100万至300万的别墅只占消化总量的0.04%和2.3%。莘闵地区作为依托地铁而发展起来的新兴地区，经济类别墅是该地区物业中不可或缺的一部分，其产品直接全方位迎合目前沪上相当部分人士的购买力和购买意愿。深圳近年来，TOWNHOUSE(联排别墅)颇为流行，如万科四季花城、怡翠山庄的TOWNHOUSE都很受欢迎；波托菲诺的二期纯水岸TOWNHOUSE也卖得相当好。万科的大梅沙项目还将发展TOWNHOUSE。而广州的很多别墅大盘都有大量的经济型别墅，典型的如广州凤凰城。而做为重庆在最近来，也是TOWNHOUSE(联排别墅)颇为流行，如龙湖香樟林、锦绣山庄等目前正在开发的保利高尔夫别墅、龙湖蓝湖郡等在市场很是热销。实际上对于国内绝大多数别墅项目来说，倾力夺取全国或地区性的楼王桂冠，更多的是为了树立整个楼盘的高贵形象，并不在意其本身的得失。与写字楼争做国内、甚至亚洲、世界第一高楼一样，对楼王的桂冠将在相当长一段时间内展开激烈的争夺之战。北京、上海顶级别墅争做全

国第一，而其它大城市则争做全省或地区性的第一。上海紫园1号

别墅曾以1.3亿元人民币的单栋售价创下大陆最贵别墅的称号，从而引领佘山别墅板块成为上海新兴的富人区，甚至使得相邻的两个旧盘天邻别墅和皇家花园推倒重来，以搞高身价适应于富人区的定位。然而今年，北京玫瑰园某别墅又以1.6亿元人民币的售价挑战上海紫园的全国纪录。且不论玫瑰园是否具备上海紫园那样得天独厚的自然景观与人文资源，仅论作为市场形象一度不佳的玫瑰园能够起死回生，就与其在价格上争做的炒作多少有关楼王，至少因此而赚了业内外人们的眼球。聚合城市和别墅特质，城市别墅锋芒毕现在人们通常的印象中，城区住宅为高密度的公寓住宅，而别墅一般位于风光秀美的郊区。稀缺必然昂贵，而富人们对昂贵物业的不懈追求，必定成就作为稀缺昂贵物业的城市别墅的市场空间，剩下的只是城市别墅出现的时机问题了。年内北京市场上推出的几个打城市概念的城市别墅楼盘，均在市场上引起相当的轰动效应。城市别墅并不是一种特定的别墅产品形式，而是指其地段位于城区或城区边缘，可以是独立别墅、也可以是联排别墅、叠拼别墅等。其本身在产品形式上与郊区别墅相比没有任何超越，甚至稍逊于后者。但由于这类别墅项目通常有完善的交通、市政、教育、文化、娱乐等配套设施，也具有一定的景观环境资源，而在人文历史资源方面，往往比较突出。因此，城市别墅是聚合城市和别墅空间的舒适，并以其高昂的价格以及高昂的地价成本，成为追求新的生活方式的富人们的专属。城市别墅还有一个相当明显的优势，即只要城

市没有大的变迁，其长久价值将会得到可靠的保证。上海殖民时期的沙逊别墅，积淀了漫长历史岁月的人文气息，到今天仍然是市区豪宅的典型代表。北京东湖别墅，虽然其建筑本身今天看来相对落后，但仍然是高贵物业的典范。别墅产品设计的多样化、多元化趋势。

生活方式催化别墅户型更新换代

生活方式决定居住形态。生活方式对户型的影响，在普通公寓和别墅产品中效果完全不同。两者都需要适应特定人群的生活方式，普通公寓住宅是求大同、存小异。而别墅则由于室内外空间的充足和灵活，则是求大异，存小同。人们选择别墅，也就是选择了一种新的生活方式。生活方式对别墅的影响，更多地体现在其功能结构和空间组织上。在户型设计上，过去以及目前大多数项目采用的方式方法都存在一定的问题。普通公寓住宅的简单升级，只是面积的放大，层数的叠加，并没有提升室内外空间质量。从古代庄园大宅或传统四合院照搬，则完全背离了现代人的生活方式。因为古代中国居住行为的核心是伦理纲常道德，重礼而忽略人性的关怀。从欧美等国克隆其传统居住建筑，也很难适应中国人的居住要求。比如餐厅厨房的布置方式、玄关的处理、主卧是在首层或二层、佣人房的设置等等，中外差距相当明显。刻意模仿发达国家现代居住建筑，则由于结构形式、材料、工艺、设备的落后远远达不到相应的效果。

舒适与艺术相结合更加丰富

别墅空间真正意义上的别墅并不是仅仅指其建筑单体本身，更包括室内外空间在内的全部生活空间范围。因此，强调提高别墅的空间质量也包括室内空间和室外空间(即庭院或花园)。室内空间质量在某种程度上可以依靠室内设计得以提升。但在建筑设计中，其保温、隔热、通风、采光、隔音等性能指标充分达到舒适度要求仍然是室内空间质量营造的基础。同时，室内空间尺度的把握也尤为重要。各种私密、半私密、公共空间的过渡，垂直方向上的空间变化等等对空间的艺术效果将会产生重要影响。室外空间质量往往容易被人们忽视，以为在庭院中有养花弄草、挖池叠石的余地就足够了。实际上这只解决了庭院有无的问题，还没达到庭院私密性的营造和使用功能细化的层面，更不用说上升到艺术性的高度了。在室外空间的设计中，更需强调其在水平方向和垂直方向上的延伸和渗透，既要照顾阳台、露台、庭院之间的关系，也要考虑庭院空间的汪同区域的使用功能和空间效果。再就是室内外空间的融合。同时，相邻别墅的室外空间之间互相影响，即便是私有庭院，也要与小区景观空间体系相协调。

别墅风格真正进入多样化时代

建筑风格是对别墅外观形象和气质的概括性描述。虽然别墅外

观和户型平面、空间格局并不一定是完全对应的，但绝大多数成熟

而经典的别墅风格类型都是内在空间和外在形象的统一。因此，对

于购房者来说，特定的别墅风格是其决定购买与否的重要参考因素：改良的欧美各地传统别墅风格焕发出第二春；中式传统风格的复兴

渐露曙光；强调地域性，本土化的现代风格另辟蹊径：简约现代风

格腹背受敌，但仍然占据一定的市场空间；简单随意，朴实自然的

乡村风格，内有广阔的市场空间。

另类别墅和原创别墅打造新概念

别墅市场的深度、广度发展引发了各界对别墅开发设计的更多关注。反过来也使更多的人，甚至包括非职业建筑师投身别墅设计行列中来。从实践和理论两个方面对别墅项目开发设计进行了崭新的尝试。宁夏银川的贺兰山房由十二栋别墅建筑组成，全部由艺术家设计。俨然在业界刮起一股艺术之风。这个别墅项目充分给艺术家们设计的自由度，希望他们去“发明”和制定新的“规则”、“指标”或“制度”。其出发点无疑是有过建筑设计的经验，其“空灵与感性”的艺术和“实在与理性”的建筑发生了冲突，造成诸如面积超标，结构不合理、进度拖延等等具体问题。北京通州的“运河岸边的院子”，也是一个另类风格的别墅项目，其设计者既有建筑师，也有艺术家。这类项目更主要的意义在于对建筑美学的探讨，不具备太多的市场示范效应。当然，对于某些特定的购房群体而言，这些偏于另类的别墅也可以满足其个性

化的需求。原创别墅概念，是今年业内一个具有一定影响力的讨论话题，按照发起者的解释，所指称的“原创别墅”，并不是具体的某一种别墅产品形态，更多体现的是一种别墅开发的理念和原则，是一种精神。体现在具体产品上可以这样理解：它是在充分考虑了特定区域与特定地块的地理位置、气候条件等自然环境因素后，紧密结合居住人群的居住习惯、文化传统、价值取向乃至精神追求等人文因素，运用先进的规划理念、生产工艺、建筑材料所创造的具有鲜明时代特色的一种别墅形态。但实际上，这种概念在建筑设计理论中早已不是新鲜事物，很多开发商，设计师都在自觉、不自觉地追求一种原创别墅精神。