房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例

双学位毕业论文

（申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告

的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥

所学专业名称财务管理

指导教师龚洁松

2014年11月14日

学生：（签字）

学号：

论文答辩日期：2014年11月22日

指导教师：（签字）

目录

摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 ..........................................................................................................

（—）财务分析的基本概念和目的 ..............................................................................

1.财务分析的概念......................................................................................................

2.财务分析的目的......................................................................................................

（二）财务分析的内容与体系 .......................................................................................

1.财务分析的内容......................................................................................................

2.财务分析的体系......................................................................................................

（三）财务分析的标准 .....................................................................................................

二、万科公司的会计报表分析 .................................................................................................

（一）万科公司简介..........................................................................................................

（二）资产负债表分析 .....................................................................................................

（三）损益表分析 ..............................................................................................................

三、万科公司的财务分析 ..........................................................................................................

（—）短期偿债能力分析.................................................................................................

（二）长期偿债能力分析.................................................................................................

（三）营运能力分析..........................................................................................................

（四）盈利能力分析..........................................................................................................

（五）成长能力分析..........................................................................................................

四、万科公司的财务评价及未来发展建议...........................................................................

（一）对万科公司的财务评价 .......................................................................................

1.财务结构方面 ..........................................................................................................

2.营运能力方面 ..........................................................................................................

3.盈利能力方面 ..........................................................................................................

4.成长能力方面 ..........................................................................................................

（二）对万科的财务管理建议 .......................................................................................

1.偿债能力方面 ..........................................................................................................

2.资产营运能力方面 .................................................................................................

3.盈利能力方面 ..........................................................................................................

4.成长能力方面 .......................................................................................................... 结论 ................................................................................................................................................... 注释 ................................................................................................................................................... 参考文献 .......................................................................................................................................... 附录附表数据...............................................................................................................................

附表一资产负债表分析表 ..............................................................................................

附表二损益分析表............................................................................................................ 致谢 ...................................................................................................................................................

房地产行业财务报告的分析与评价——以万科为例

摘要：财务分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。本文以房地产行业为例来研究上市公司的财务报告，选取在中国房地产行业具有代表性的万科公司为研究对象。以万科公司2010年到2013年度财务报告和经营状况为分析材料，分别运用比较分析法、比率分析法、因素分析法、图表分析法和综合分析法对其进行会计报表分析和财务指标分析，结合行业分析与战略分析，发现了该公司在偿债、营运、盈利及发展方面存在的一些问题，并提出解决问题的建议。

关键词：房地产行业；万科；财务报告；分析与评价

Analysis and Evaluation of the Financial Report of the Real Estate Industry—Vanke as

An Example

Abstract: Financial analysis refers to the financial statements and other information as the basis and starting point, using a special method, system analysis and evaluation of companies in the past and present operating results, financial condition and its changes, the purpose is to understand the past, present evaluation, predict the future, help interest groups to improve decision making. In this paper, the real estate industry as an example to study the financial reports of listed companies, selected representative in China Vanke real estate industry as the research object. Vanke Company 2010—2013 Annual Financial Report and operating conditions for the analysis of the material, respectively, the use of

comparative analysis, ratio analysis, factor analysis, charts, analysis and comprehensive analysis of its financial statements analysis and financial indicators, combined industry analysis and strategic analysis, found some problems in the debt of the company, operations, profitability and development exists, and propose recommendations to solve the problem.

Keywords: real estate industry；Vanke；financial reporting；analysis and evaluation

前言

近几年，随着国民经济的健康稳定发展，在各方面因素的推动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势，然而房价的快速上涨在一定程度上制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点。并且房地产受银行信贷政策和税收政策调控的影响很大，未来发展趋势很不明朗。因此，研究房地产上市公司的财务报表，有利于我们分析房地产行业的抗风险能力，实现行业的可持续发展。然而不光房地产行业千变万化需要我们研究房地产上市公司的财务状况，财务报表分析也存在着这样那样的问题，传统的分析方法在新的形势下面临很大的挑战，已经不能完全满足会计报表使用者的要求，能否找出目前会计报告分析中存在的问题，并且找到解决这些问题的办法，为报表使用者提供准确而有用的会计报告成为本文的重中之重。

—、财务分析与评价概述

（—）财务分析的基本概念和目的

1.财务分析的概念

什么是财务分析？具体而言，对上市公司的财务状况进行分析可以更加细致的发现并解决公司问题，并可以通过分析来进一步找出解决问题的办法。这种分析过程是针对一家上市公司整体运行的情况而言的，通过将整体分为不同的方面和层次，并分门别类地进行剖析。

2.财务分析的目的

财务分析的目的是进行财务分析的最终目标，财务分析的最终目标是为财务报表使用者做出相关决策提供可靠的依据。财务分析的目的受财务分析主体的制约，不同的财务分析主体进行财务分析的目的是不同的。

经营者想要判断怎样实施财务控制与决策，通常需要通过了解公司的偿债能力、资产周转状况和盈利能力，并对其形成原因做进一步分析，以便于让企业的财务状况和经营成果达到满意的效果。经过这个过程经营者可以掌握公司整体的财务状况和经营成果。

投资者大多关注公司的投资回报率，因为他们既是公司的财产的所有者也是最大风险的承担者。另一方面，投资者作为终极风险的承担者也相当留意公司财务的状况。正是应为对公司盈利能力和财务状况的分析，使得投资者可以做出决策的信息。

作为债权人要想评价企业负债的偿还能力和盈利水平可通过财务分析来实现。再者与企业经营有关的企业，为了弄清企业的信用水平，尤其是财务信用状况，也可以利用财务分析，以便为进一步的决策提供依据。

通过财务分析，政府部门可以监督检查国家行政监察部门监察的经济政策、法律、法规、制度在企业中的实施情况；而企业的财务信息和财务报告也可以确保真实，准确，同时为宏观决策提供信息。

（二）财务分析的内容与体系

1.财务分析的内容

不同的使用者进行的财务分析是不尽相同的，他们有各自侧重的分析重点，同时也有共同的要求。财务分析的基本内容，主要包括以下几个方面：第一，评价企业的偿债能力，分析企业资产的结构，评估计量所有者权益对债务资金的利用程度，制定企业集资策略。

第二，评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况以及周转使用情况，测算企业未来的资金需用量。

第三，评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况，以及不同年份盈利水平的变动情况，并对企业的盈利前景进行预测。

第四，评价企业的总体资金实力，分析各项财务活动的相互联系和协调情况，揭示企业财务活动方面的优势和薄弱环节，找出改进财务管理工作的主要矛盾。

尽管不同企业的经营状况、经营规模、经营特点不同，作为运用价值形式迸行的财务分析，归纳起来其分析的内容不外乎偿债能力分析、营运能力分析、获利能力分析、发展能力分析和综合能力分析等五个方面。

2.财务分析的体系

本文通过会计报表分析、财务指标分析、财务综合性分析三个层面进行财务分析体系的构建。

（1）会计报表分析

会计报表分析是以会计报表为根据，对企业偿债能力、营运能力和获利能力所作出的分析。是财务指标分析和综合分析的基础。

（2）财务指标分析

财务指标是指企业总结和评价财务状况和经营成果的相对指标，是对企业经营状况某一方面的反映。财务指标分析实质上是总结和评价企业财务状况与经营成果，包括偿债能力、运营能力、盈利能力和发展能力等指标的分析，得出企业经营状况和成果评价。

（3）财务综合分析

财务综合分析就是将企业营运能力、偿债能力和盈利能力等方面的分析纳入到一个有机的分析系统之中，全面的对企业财务状况，经营状况进行解剖和分析，从而对企业经济效益做出较为准确的评价与判断。本文财务分析体系如图1.1所

示[1]。

图1.1财务分析体系表

（三）财务分析的标准

确定财务报告分析的评价标准是财务报告分析的一项基本步骤和重要内容。由于不同的分析标准会对同一分析对象得出不同的分析结论，因此正确选择或确定评价标准，对于发现问题、找出差距、正确评价有着十分重要的意义。目前，评判的标准主要有以下几类：

（1）经验标准

经验标准是指通过大量实践经验中总结得出的具有普遍意义的标准。经验标准在财务比率分析中应用较多。但必须指出的是，经验标准毕竟只是对一般而言的粗略判断，既不能从理论上加以严格证明，也绝不是适用于一切领域和一切情况的绝对标准。

（2）历史标准

历史标准是指以企业过去某一段时间的实际状况或业绩作为标准，它可以选择企业的历史最好水平，也可以选择企业正常经营条件下一般或平均的水平。

将

企业当期情况和历史数据进行比较，是一种纵向比较。历史标准用于判断企业自身经营状况和财务状况改善是比较实际可靠且具有较强的可比性，但其适用范围较窄，只能说明企业自身发展变化的情况，不能全面评价企业在同行业中的地位与水平。

（3）行业标准

行业标准是指以企业所在行业的数据作为标准，可以是反应行业财务状况和经营状况的基本水平或平均水平，也可以是同行业某一先进企业的业绩水平。在财务分析中运用行业标准，可以说明企业在行业中所处的相对地位与水平，从而正确判断企业的变动趋势。但是在采用行业标准时，需要具体情况具体分析，考虑造成差异的有关因素。

（4）预算标准

预算标准是指企业根据自身经营条件或经营状况制定的目标标准。是将企业的预算数据作为标准。它能够比较全面实际地反映企业状况，具有较强的目标引导作用。

通过以上的讨论和分析我们可以发现，各种财务报告分析的评价标准实际上都是各有其优点和不足的。所以，在财务报告分析中就不能孤立的选用某一种标准，而应该综合应用各种指标，从不同角度对企业经营状况和财务状况进行评价，并要在特定意义上使用分析结论，避免简单化和绝对化[2]。

二、万科公司的会计报表分析

这是财务分析十分重要的一步。在本文中，选用了万科公司2010年至2013年的会计报表作分析，是为了更能有效地对万科公司的财务数据的变化原因及变化趋势进行分析。

（一）万科公司简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%。

万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米[3]。

（二）资产负债表分析

资产负债表分析见附表一和图2.1及图2.2。

图2.1资产负债分析图（1）

图2.2资产负债分析图（2）

第一，资产的分析：通过各年的资产负债表和总体分析图表能够看出，万科公司在资产总量上，直处在较为快速上升的趋势，特别是在2011年增长最快，达到37.4%。但增长速度逐年下缓。

第二，流动资产的分析：流动资产的增长一直处于上升状态，增长的迅猛程度大体与资产总量的增长保持同步，2011年增长达到32.6%，基本与资产总量的增长持平，资产总量增长的牵动效应在流动资产上得到了充分的体现，可以预计未来资产总量的增加会进一步加快流动资产的增长。值得关注的是，应收帐款2012年较2011年增长达到124%；但是2013年较2012年的增长幅度高达163%，并且其他应收款的增长幅度高达173%，应收款项的回款速度未来的经营期间至为重要。

第三，短期借款分析：2011流动负债的增长速度达到54.8%，超过了流动资产24.6%的增长速度，同时也超过了总资产37.4%的增长速度。短期借款是流动负债中增长最为显着的一项，2012年的增长达到惊人的158倍，2013年的增长也达到1.97倍，这样的增长速度是十分惊人的，也是尤其应该注意的。因为这使得企业的短期偿债风险大大增加，在现金流不足的情况下容易陷入。

第四，所有者权益分析：所有者权益总体上看，还是呈上升趋势的，但是增长的速度低于资产和负债的速度。可喜的是，企业的盈利能力增长能力很强，盈余公积2012年的增长达到125%，2013年的增长达到118%。未分配利润2012年的增长达到了141%，2013年的增长也达到了137%，说明企业在资产连年增加的同时，并没有因为扩张而削弱盈利能力，是个值得庆贺的成果。

（三）损益表分析

损益表分析见附表二和图2.3。

图2.3损益表分析图

第一，主营业务收入分析：从各年的损益分析图及利润表可以看出，万科公司的经营销售收入自2010年至2013年增长了267.03%，增长率达到2.67倍，业绩的增长速度惊人。业绩的增长速度每年都在增加，2012年更是成为首个销售额突破1000亿的房地产公司。

第二，主营业务利润分析：主营业务利润自2010年至2013年每年都以超过115%的速度增长，成功实现了每年的利润翻倍，其中贡献最大的是投资收益。

第三，利润总额分析：利润总额自2010年至2012年每年都以超过30%的速度增长，2013年较2012年有增长幅度为15.29%。

第四，净利润分析：净利润自2010年至2013年实现连年增长，2010至2012的年增长率超过30%，实现了企业的良好经营成效。2013年较2012年增长率有所下滑，仅为16.82%。

三、万科公司的财务分析

（—）短期偿债能力分析

所谓短期偿债能力简单概括是指，企业在不处置固定资产时能否偿还短期负债的这样一种能力。进一步来说短期负债指的是流动负债这样一种不长于一年或一个经营周期的债务，具体包括短期借款、应付及预收款项等等。反映企业短期偿债能力的主要指标有流动比率、速动比率和现金比率。

流动比率指流动资产与流动负债的比值，反映的是企业在一定时期内有多少能转化为现金的资产以偿还一年内到期的短期债务。通常在实际运用中这一指标的数值越高，则说明企业具有较强的偿债能力，另一方面也表现出该企业有较强的资产变现能力。该指标值，一般为2左右比较合理。

速动比率较之于流动比率而言，是更为严格的评价企业流动资产的质量。提出速动资产这样—个概念，可以把存货从流动资产的考虑范围中扣除，留下其他更易变现的流动资产。所以，利用速动比率进行分析能更好的判别企业的偿债能力。

现金比率是速动资产扣除应收帐款后的余额与流动负债的比率，最能反映企业直接偿付流动负债的能力，是用来衡量公司资产的流动性。现金比率一般认为20%以上为好。但这一比率过高，就意味着企业流动资产未能得到合理运用，而现金类资产获利能力低，这类资产金额太高会导致企业机会成本增加。

表3.1万科公司的短期偿债能力指标计算值[4]

图3.1 万科公司的短期偿债能力指标折线图（1）从图3.1可以看出，该集团公司2010年～2013年，其流动比率、速动比率呈逐年下

降趋势；与经验标准2、1相比，该公司的流动比率和速动比率也处于很低的水平，因此，可以得出结论，万科公司的资产流动性较差，短期偿债能力急需改善。

图3.2 万科公司的短期偿债能力指标折线图（2）

从图3.2可以看出，2010年～2013年万科公司的现金比率总体呈下降趋势，但基本都在20%左右浮动，说明该企业偿还即期债务的能力较理想。

（二）长期偿债能力分析

要全面的了解并评价一个企业，既需要了解其短期偿债能力还需要关注其长期偿债能力，也就是该企业偿还长期负债的能力，是评价企业财务状况的重点。反映企业长期偿债能力主要指标有资产负债比率、产权比率和已获利息倍数。

资产负债比率又称为负债比率、财务杠杆，即企业的负债总额占资产总额的比值。该指标是对企业总资产来源于债权人提供的资本所占比重，以及企业资产对负债的保障水平同企业的资本构成的反映。一般来说，这个比例是很小的，企业长期偿债能力较强，则财务风险较小。

产权比率是是企业财务结构稳健与否的重要标志，反映企业基本财务结构是否稳定。产权比率越低表明企业自有资本占总资产的比重越大，长期偿债能力越强。

已获利息倍数用以衡量企业偿付借款利息的能力，反映企业经营收益为所需支付利息的倍数。一般来说，该倍数足够大，企业就有充足能力偿付利息；否则相反，表明企业支付利息能力很低，财务风险是很高的，需要注意。

表3.2万科公司长期偿债指标计算表[4]

企业长期偿债能力的一个重要指标就是资产负债率，一般认为，40%~60%是较为适宜的水平。从上面的表3.2中可以看出，万科公司的资产与负债比例是一种不太理想的状态，2010年该企业的资产负债率为74.68%，负债比率较高。近期指标呈上升趋势，表明企业在长期偿债能力方面较差，同时财务风险较高。

产权比率不单反映了由债务人与所有者所提供的资本的相对关系，而且反映了企业用其自有资金偿来偿还全部债务的能力。一般认为这一比率为1:1。从表3.2可以看出，近期指标呈现上升趋势，表明万科公司的长期偿债能力在下降。

通常情况下，已获利息倍数越高就表明拥有越强的企业长期偿债能力。国际上通常认为，该指标为3时较为合适，至少在长期应该大于1。从上表可以看出，万科公司的已获利息倍数远远大于3，表明该企业有良好的长期偿债能力。（三）营运能力分析

通过对企业的营运能力进行分析，我们可以得知其资产的运行是否高效合理，是否存在闲置的资产等等。因此当我们要考察一个企业对其各方面的资产的

运用效率，可以利用有关的财务指标来分析，本文主要考察一下几个指标：流动资产周转率反映了企业流动资产的周转速度，通过该指标的对比分析，可以促进企业加强内部管理，充分有效地利用流动资产。一般情况下，该指标越高，表明企业流动资产周转速度越快，利用越好。

固定资产周转率反应了企业资产的利用程度。一般情况下，该比率越高，说明利用率越高，管理水平越好。

总资产周转率可以体现出一个企业利用其总体资产的效率，又可以称之为总资产周转次数通常这一指标反映的是一个企业的全部资产在一年内周转的次数，如果一个企业的全部资产利用效率较高，通常这一指标的数值也越高，进一步可以体现出其在偿债和盈利能力方面的提高。

存货周转速度是对存货管理水平的具体反映，存货周转速度越快，存货在占用水平方面越低，说明企业有越强的流动性，存货转换成现金或是应收账款的速率越快。

应收账款周转率越高，表明其回收的速度越快。相反，证明营运资金在应收账款上存在过多停滞，影响资金正常周转和偿债能力。

表3.3万科公司营运能力指标计算表[4]（单位：次）

图3.3 万科公司历年资产周转率折线图

从图3.3和表3.3能够看出来，在2010年～2013年，万科公司在流动资产周转率、固定资产周转率和总资产周转率上总体显现出上涨的趋势，说明资产的利用效果较好。同理，该公司的应收帐款周转率和存货周转率，也呈上升趋势，说明该公司最近几年在应收帐款以及存货的变现速度上整体是呈上升的趋势，流动性较好，资产利用效率较合理。让企业资金在存货、应收帐款等非现金资产上并没有过多的占用，变现速度较快，有较好的企业资产的流动性和偿债能力。（四）盈利能力分析

盈利能力是企业获取利润的能力。股东报酬的高低以及债权人收取本息的资金来源都和企业的获利能力密切相关，企业长足发展能力可以通过获利能力这一重要指标来衡量。销售毛利率、销售利润率以及主营业务利润率和净资产收益率