房地产开发经营管理

市场经营管理规定

市场经营管理规定为进一步实现规范化管理，保证聚美瑞五金机电城有一个良好的经营环境，维护广大业主的利益，创造公平竞争的氛围，做到文明经营和文明服务，促进市场繁荣，特制订本管理规定，望大家互相监督实施。一、全体业主及进场经营户，必须遵守国家的法令、法规，服从市场管理，遵守市场管理规定。二、弘扬社会商业道德，诚信、合法经营，公平竞争，自觉维护消费者利益及市场正常经营秩序，不得在市场经营国家明令禁止的商品。三、保证持证照经营，并在经营场所的显著位置悬挂营业执照、税务登记证及其它许可证件，自觉缴纳国家规定的税费，按时缴交铺位租金、物业服务费、水电费及其它有偿服务费。四、遵守关于保护商标权、专利权、著作权等知识产权的法律、法规、规章，不得销售、展示、宣传冒充或假冒他人知识产权的商品，场内经营者未经授权不得以特许经营、总代理、总经销、专营专卖形式从事生产和经营活动。五、自觉遵守有关消防法规及消防安全管理制度，不准私自拉接电线，严禁使用超负荷电器，商铺和仓库按要求配备灭火器，随时接受市场和消防管理人员的检查。超负荷电器，警告后继续使用的，管理方有权对该商户停止供电并没收相关物品。下班离开时必须关闭铺内所有电源。必须与聚美瑞五金机电物业公司签订《消防安全责任书》。六、严格按市场规定时间营业。市场开闭市时间9:00～18:00（特殊情况，提前报物业，通知相关部门配合，商户开闭市时间可根据季节适当调整），不得

迟到、早退，闭市时应配合退场，保安进行巡场检查。七、为维护大多数商家利益及市场整体形象，各商户必须遵照市场规定的营业时间开门营业，未经市场同意，不得擅自关门停业，如因特殊情况，须提前书面向管理方申请。市场管理方有权对商户营业时间进行考勤，凡未请假，连续三天或每月累计五天不开门营业者，管理方有权对自营商户进行处罚；承租户视为自动弃租处理。八、严禁存放任何违禁品、易燃易爆危险品，若有违反并造成严重后果，概由商户自行承担，触犯法律由相关部门追究其法律责任。九、商铺前不得摆放货物。必须遵守市场管理规范标准，服从市场管理，不得占道经营，不得随意在商铺门口摆放。凡违规摆放，经管理方通知整改后，拒不理睬、不配合的，市场管理方将采取强制措施将货物清理出场，货主领取货物时，需支付人工搬运费及保管费。十、加强停车场秩序管理。凡停放在停车场的车辆，必须服从管理，遵守市场相关规定，车辆必须按照指定位置停放，听从管理人员指挥，不阻碍交通。违规停放第一次警告，不听劝告者市场相关部门可采取拖离、锁闭等强制措施。十一、任何商户不得在经营场地内私自制造和挂贴广告、宣传品及其他展示物品，否则管理方有权强行拆除，造成外观影响，公司有权制止并处罚，由此产生的费用以及造成的损失，由广告牌设置和张贴者承担。如确有需要，可向公司提供方案，经批准后方可实施。商户可向公司申请内外部广告位，有偿使用。每位商户对自己铺位屋顶的广告位具有优先有偿使用权。十二、严格执行门前“三包”（卫生、秩序、安全）制度，维护铺内、门前的

房地产开发经营与管理考试试题及答案(精品文档)_共7页

2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析2009年房地产开发经营与管理试题一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号） 1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差 B．易受政策影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33%

供暖委托运营管理协议书-标准

金家律师修订本协议或合同的条款设置建立在特定项目的基础上，仅供参考。实践中，需要根据双方实际的合作方式、项目内容、权利义务等，修改或重新拟定条款。本文为Word格式，可直接使用、编辑或修改供暖委托运营管理协议书委托方（甲方）：受托方（乙方）：根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方将所属的( )集中供暖锅炉房及供暖管网委托乙方进行运营管理，为了明确双方的权利与责任，达成如下协议。第一条委托运营管理事项 1、甲方将冬季供暖锅炉房及供暖管网委托给乙方进行运营管理。乙方独立负责供暖运营管理并承担相应的责任和义务。 2、乙方在委托运营管理期间，严格按照甲方与政府签订的《集中供暖特许经营协议书》及《供热采暖管理办法》等相关文件的规定，履行供热单位的责任和义务。 3、乙方负责锅炉房及管网的正常运行、维护保养、安全以及燃料供应保障等项工作，保证供暖质量达到政府规定的标准，并保证供热系统故障的及时维修。 4、乙方必须自行制定、执行锅炉房安全管理制度并对锅炉房运行安全及人员安全负全责。 5、在供热期间，若发生大的故障或事故，乙方应立即通知甲方。双方应紧密配合，协商解决，并由甲方监督恢复正常运行。对于由供暖质量问题给甲方带来的赔偿责任，乙方须完全承担。 6、乙方自主进行管理、维修、技术、操作等人员的选聘工作，依照国家有关规定招用员工并制定相应的奖惩办法。第二条供暖期限和供暖标准乙方应严格按照《供热采暖管理办法》的有关规定按时供暖，并且保证达到供暖标准。 1、供暖期限：当年月日至次年月日为法定供暖期，具体以市政府当年公布的供暖时限为准。

房地产开发与经营管理论文

房地产开发与经营管理论文姓名：武智辉班级：工管11-1班学号：品牌策略在房地产运营中的作用摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。关键词：品牌房地产运营策略文化一、什么是品牌? 什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。” 由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自

市场商户经营管理规定

总则第一条；为维护市场正常的经营秩序，保护消费者和经销商的合法权益，促进我市场健康发展，特制定本管理办法。第二条：经销商在经营过程当中应当遵照执行本办法中的所有规定，在与消费者进行交易的过程当中，应当遵守自愿、平等、公平、诚实信用的原则。第三条：在制定本办法中，市场坚持采用“活而不乱，管而不死”的原则，与我市场的经销商共同将我市场的经营秩序管好、搞好。第四条：市场将遵循依法、公开、公正、廉洁、高效的原则，保证公平交易和平等竞争，保护经销商的合法权益。第五条：凡在我市场内进行经营、经销以及进入市场从事商品经营的，都应当遵守本规定。第六条：市场内的各经销商应当积极配合市场的工作，不得以自己的意志肆意妄行，损害他人的利益。第七条：违反本管理规定者，市场将依据市场的有关规定及国家有关法律法规进行相应的处罚。性质恶劣，情节严重者，市场将移交国家有关部门处理。第二章入驻须知第八条：装修注意事项。市场内各种户型装修时，需注意以下事项：房屋的结构，尤其是承重钢梁及墙体。不允许做任何改动。如因特殊情况需要改变结构时（例如挖门、做展厅）必须报花旗国际市场工程部，经批准后，方可进行施工。对房屋内的楼梯、厨房、卫生间做改动时，需报花旗国际市场工程部，经批准后方可施工。对房屋内的水路、电路进行改动时，需报花旗国际市场工程部维修组，经批准后方可进行施工，防止发生危险。特大户、大户不允许在货场内擅自建房间。在室外做蓄水池时，须报工程部批准，防止破坏地下管线。标准户型装修时，对房间墙体不允许做任何私自拆改。装修材料要存放在室内或自己的货场内，不允许占用市场内的公用道路及他人场所存放物品，或进行施工作业装修垃圾要及时、自行清理，道路及货场内不允许存放任何垃圾。如果装修垃圾需由市场代为清理，市场收取相应的费用。各装饰装修单位应配备相应的消防器材。无消防设备而进行施工的单位，经市场查出后将勒令停工，待消防设施到位后再进行施工。第九条：户外广告制作事项。为了使市场内的广告统一，整齐，营造出统一协调的经营环境。花旗国际市场内各商户户外广告，必须按照市场规定的尺寸进行制作，（广告设计由各商户自行决定）。第十条：货场遮阳蓬的搭建。市场货场遮阳蓬均由商户自行建设，但必须符合以下要求：满高4米，必须为轻钢结构。遮阳蓬制作完毕后，均不得在上面做任何形式的广告，牌匾。第十一条：用水、用电事项。市场内统一供水、供电，在使用过程中须注意以下事项：约用水，节约用电，杜绝浪费。禁止乱拉临时线，禁止使用电炉等危险性电器

房地产开发经营与管理模拟试题(附答案)

房地产开发经营与管理第一套模拟试题一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合

房屋委托管理合同(标准版).doc

房屋委托管理合同委托方(简称甲方)：受托方(简称乙方)：根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》等有关法律法规及武汉市相关法律文件规定，为了更好的管理国有资产，甲方特委托乙方对其名下的房屋进行管理，经友好协商，双方达成如下协议，以资共同遵守。第一条合同概况 1、本合同中由甲方所拥有的房屋位于：武汉市青山区第四十九街商铺，房屋总建筑面积为：平方米。 2、本合同中由甲方所拥有的房屋现状：见附件1《商铺现状一览表》第二条委托管理内容、期限 1、委托管理内容： ①、商业用房的使用、维修、养护。 ②、租金、物业管理费、保洁费、水费、电费等相关费用的代收代缴。 ③、交通与车辆停放秩序的管理(车辆管理是否存在收费问题?如没有可不做修改，如有可在此明确)。 ④、招商工作、商户档案的建立及管理工作。 ⑤、与该项目管理相关联的其它工作。 2、委托管理期限: 即2012年1月1日始至2013年12月30日止。第三条委托管理费用

①、物业管理服务费标准：乙方按照建筑面积每月每平方元向甲方或者物业实际使用人收取物业管理服务费。(此处，乙方不要写甲方收取物业管理费，如果向甲方收取物业管理费，存在合同不对等。收费是可以，但是不要写在此处，可在补充协议中写入，此处可修改为; ①、乙方按照建筑面积每月每平方元向物业实际使用人收取物业管理服务费。 ②、物业管理服务费调整：乙方保留物业管理服务费调整权利，调整幅度依据实际情况与甲方协商后公布。此处建议修改：乙方可依据《物业管理条例》、《武汉市物业管理条例》等有关法律法规及武汉市相关法律文件规定对物业管理服务费进行调整，调整幅度依据实际实际情况与甲方协商后公布。 ③、物业管理费收取方式：物业管理费收取与物业租金的收缴同步。第四条甲方权利义务 1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。 2、审定乙方拟定的物业管理制度。 3、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况。 4、向乙方提供商业用房和管理用房。 5、向乙方提供物业管理所需的图纸、档案、资料。 6、协助处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

房地产开发与经营论文

房价与幸福息息相关宏观调控要坚定执行从2010年被称为史上最严厉的国十条，到2011年春节前发布的国八条；从房产税开始试点、连续加息，到2011年6月1日起严格执行“明码标价”，近两年来，国家对楼市的调控一轮紧过一轮，当行内纷纷表达“房地产调控政策已经出尽”的时候，有关部门却鲜明地表明态度：政策还未出尽，国家对房地产的调控不会放松。国家对于房价的监控与关注也许超出了很多人的预期，这一切，缘于房价与百姓生活息息相关，高房价影响到的不仅仅是经济，还关乎居民的幸福。 “居者有其屋”，是中国人传统的居住观念，尤其是近年来，人们对房子的理解，是成家立业之根本，更是幸福生活中不能缺少的关键因素。传统观念与新观念的结合，一齐推高了市场对房子的刚性需求，刚性需求的膨胀，房地产开发商嗅到商机的同时，也让投机者发现了另一种生财之道。与此同时，投资渠道的狭窄，也助推了房子这种商品的投资功能。当房子的投资功能与居住功能双双被放大，甚至是投资功能大过居住功能的时候，市场的供求规律，使房价在短时间内出现了高比例的增长。市场陷入了一个循环：需求居高不下，房子是建多少能卖多少。建了都能卖，甚至在一些区域供不应求，房价进一步趋高。房价高企，但房子总得要买，人们一边抱怨着房价高，一边却又想尽各种方法要买房安家。如是反复，高房价成了一种必然。虽然从市场规律看，高房价有其必然性，但不可否认的是，高房价影响到普通人的居住幸福感。当房子需要花尽毕生积蓄，甚至要举全家之力，才能付起一个首期；当住进一个小房子，却又要还债又要还贷；当为了一套房子，一家人都得节衣缩食，压抑生活需求；当房价与收入的增长完全不成比例；当收入贫富悬殊过大，而高端住宅与普通住宅的价格却相差不大，有一套属于自己的房子的幸福感大大降低，取而代之的是对生活压力的不堪重负。高房价成为重点民生话题，也成为影响到大多数购房者生活幸福感的重要因素。而依靠市场的自我调节，这个问题已难以完全解决。政府的调控是及时的，也是必需的。不管是2007年还是2010年，我们都必须承认，调控在楼市发展中起到了应起的作用，数年的时间，部分投机者被挤出，房价泡沫去掉了一定的水分。对这个发展时间并不长的行业，我们也需要宽容，不管是从业者还是管理者，都需要一定的时间去摸索和调整。我们希望的是，对于这个与生活幸福感息息相关的行业，即使有各种阻力，国家的调控政策依然能从根本着手，并且坚定执行，帮助这个行业在健康稳定的正轨上走下去。幸福与房子无关，与房价无关一直以来，我都很坚定的认为，中国的房地产市场属于政策市场，因此，要谈房事，必谈政策。 2008年金融危机过后，得益于相对宽松的政策环境及经济的恢复，2009年的房价，恢复迅猛，一路创下新高，直至年底，个别城市再度攀至历史最高点。然而房地产辉煌的背后，开发商却缠绕着一身的麻烦，甚至被妖魔化。这一年来的频繁调控，深刻影响了东莞、乃至整个中国的房地产业，并且使得调控成为了房地产市场的常态。这些调控整体而言较好地制约了房价的过快增长，使得整个房地产业朝好的、健康的方向去发展。 2010年4月与9月的政策是相对严厉的。这两次政策也确实有效地打压到了房价，并且使得2010年东莞全年的房价和成交围绕着这两次政策上下波动。但是，迫于刚性需求与消费者对住房的渴望，加之市场供应偏紧，2010年12月之后，楼市在层层调控政策的压迫

农贸市场管理办法65853

清远市农贸市场管理办法第一章总则第一条为保障农贸市场开办者、经营者、消费者的合法权益，维护市场交易秩序，规范市场交易行为，促进农贸市场健康发展，根据《广东省商品交易市场管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法所称农贸市场，是指由市场开办者提供固定的场地、设施，进行经营管理，若干经营者集中在场内独立从事农副产品交易活动的场所。本办法所称农贸市场开办者，是指依法设立，从事市场管理，通过提供场地、设施以及服务，吸纳农副产品经营者入场经营的企业法人或其他经济组织。本办法所称农贸市场场内经营者，是指在农贸市场内独立从事农副产品交易活动的企业法人、个体工商户及其他经济组织。第三条农贸市场交易活动应当遵循自愿、平等、公平、诚实的原则，遵守商业道德。市场管理活动应当遵循合法、公开、公平、公正的原则。第四条本市辖区范围内农贸市场的开办、经营管理以及相关的行政监督管理活动，适用本办法。第二章市场开办

第五条开办农贸市场，应当符合下列规定：（一）符合农贸市场布局规划和农贸市场建设标准；（二）具备与农贸市场规模相适应的固定场地、设施、管理机构和专职管理人员；（三）具有与农贸市场规模相应的资金；（四）法律、法规规定的其他条件。第六条开办农贸市场应当到工商行政管理部门办理市场登记注册手续，办理市场登记注册手续后方可出租、出售市场摊位、店铺。市场开办者需要办理建设、用地等其他审批手续的，应当按有关规定办理。第七条农贸市场开办者，应当建立健全市场管理制度，做好市场的日常管理工作：（一）与经营者签订场地租赁和经营管理协议，明确双方的权利和义务；建立经营者档案，记载经营者基本情况、信用状况等。（二）设立消费者投诉服务站，认真受理消费者投诉，消费者投诉服务站应当设有投诉电话和监督电话，并根据投诉的具体情况，协助、配合相关职能部门妥善处理消费者投诉。（四）督促经营者配备和使用与其经营相适应的合格计量器具；（五）督促经营者对销售的农副产品实行明码标价。（五）建立健全公示制度，在农贸市场入口处等明显位置设置宣传栏和公示栏，向消费者公示与交易有关的基本事项和重大事项，包括：经营者的证照情况、违法违章记录、市场管理制度（含农副产品

商业银行委托贷款管理办法

商业银行委托贷款管理办法中国银行业监督管理委员会银监发[2018]2号第一章总则第一条为规范商业银行委托贷款业务经营，加强委托贷款业务管理，促进委托贷款业务健康发展，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本办法。第二条中华人民共和国境内依法设立的商业银行办理委托贷款业务应遵守本办法。第三条本办法所称委托贷款，是指委托人提供资金，由商业银行（受托人）根据委托人确定的借款人、用途、金额、币种、期限、利率等代为发放、协助监督使用、协助收回的贷款，不包括现金管理项下委托贷款和住房公积金项下委托贷款。委托人是指提供委托贷款资金的法人、非法人组织、个体工商户和具有完全民事行为能力的自然人。现金管理项下委托贷款是指商业银行在现金管理服务中，受企业集团客户委托，以委托贷款的形式，为客户提供的企业集团内部独立法人之间的资金归集和划拨业务。

住房公积金项下委托贷款是指商业银行受各地住房公积金管理中心委托，以住房公积金为资金来源，代为发放的个人住房消费贷款和保障性住房建设项目贷款。第四条委托贷款业务是商业银行的委托代理业务。商业银行依据本办法规定，与委托贷款业务相关主体通过合同约定各方权利义务，履行相应职责，收取代理手续费，不承担信用风险。第五条商业银行办理委托贷款业务，应当遵循依法合规、平等自愿、责利匹配、审慎经营的原则。第二章业务管理第六条商业银行应依据本办法制定委托贷款业务管理制度，合理确定部门、岗位职责分工，明确委托人范围、资质和准入条件，以及委托贷款业务流程和风险控制措施等，并定期评估，及时改进。第七条商业银行受理委托贷款业务申请，应具备以下前提：（一）委托人与借款人就委托贷款条件达成一致。（二）委托人或借款人为非自然人的，应出具其有权机构同意办理委托贷款业务的决议、文件或具有同等法律效力的证明。商业银行不得接受委托人为金融资产管理公司和经营贷款业务机构的委托贷款业务申请。

房地产开发经营管理

郑州航空工业管理学院《房地产开发与经营管理》课程论文论文题目：房地产开发在新农村建设中的商机学生姓名：学号： 0809063 学院：土木建筑工程学院专业年级： 08级工程管理指导教师：周魏 2011年06月 07 日

目录一、引言 (1) 二、目前年我国房地产企业的现状分析 (1) （一）我国房地产企业的变革 (1) （二）房地产企业面对的机遇与挑战 (1) 三、我国现阶段农村房地产开发的可行性研究 (2) 四、我国农村发展房地产业的商机所在 (2) 五、结语 (4)

摘要：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期，人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、消费者需求等不断变化。而新农村的发展给房地产带来了新的商机。本文从当前我国房地产业现状分析入手，指出了房地产业介入社会主义新农村建设是其未来发展的新出路。关键词：新农村房地产开发机遇与发展一、引言建设社会主义新农村是中共中央“十一五”规划建议的新提法，即按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求推进社会主义新农村的建设。房地产业是一个关联度极大的产业，它能带动餐饮、建筑、建材、交通运输、机电、装潢等十几个行业的发展，能提供大量的工作岗位，使农村劳动力就近转移，提高农民的生活水平。因此，发展农村房地产业是全面落实“十一五”规划的重大举措。另外，我国农村人口城市化进程正在进行，新型建材和工厂化建房方式将出现，政府的基础设施投资已略有成效，工农业的产业调整正在进行，大量农民外出打工已获得收益，大部分农民拥有了改造旧居的能力，各地农村已形成若干中心城镇的雏形。这一切都为房地产开发商开发农村房地产提供了前瞻性的选择。二、目前年我国房地产企业的现状分析（一）我国房地产企业的变革当前的我国的房地产企业正经历着巨大的变革，房地产企业两极化趋向也愈加明显，那些实力雄厚的企业通过上市获得的大量的资金，如地产新富碧桂园今年四月份香港上市以来已筹集到数百亿的港元，土地储备将近五千万平米，其土地规模可以建设一个中型城市了。而众多的中小房地产企业面临着不断上涨的低价束手无策，他们随时面临着断顿的危险。（二）房地产企业面对的机遇与挑战 07年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国的房地产市场一片火爆，不断高升的房价为众多的房地产企业注入了一剂强心针。从机遇方面看，十七大之后，我国政府提出了科学发展、构建和谐社会的要求，对房地产行业的和谐发展也规划了新的蓝图，近几年我国经济的高速平稳增长，居民的消费水平不断提高，国际大的投资环境的改善使得国外更多的基金愈加关注国内的房地产企业，这些利好都使得当前的房地产行业充满了发展机遇。然而，就当前的房地产行业现状来看，挑战与风险还是不可忽视的。众多房地产企业面临的挑战主要有两个方面，一是土地。二是资金。这两个因素是影响房地产企业能否生存与发展的重大因素。

农贸市场管理办法

农贸市场管理办法 1 总则为了规范阳光佳园农贸市场管理，改善居民购物环境，根据《大港油田农贸市场管理规范》，特制定本办法。本办法规定了农贸市场的管理职责、管理制度、卫生保洁、公共秩序、人员要求、交易行为、消防安全、用电安全以及监督检查等管理内容。本办法适用于管理处所属农贸市场的管理。 2 职责 2.1 生产计划科是本办法的归口管理部门。负责组织对农贸市场服务质量进行监督、检查和考核。 2.2 安全环保科负责组织对农贸市场的安全管理情况进行监督、检查，督促隐患问题的整改。 2.3 财务资产科负责对农贸市场经营管理情况进行监督、检查和指导，制定收费标准，规范票据使用，监督收费行为。 2.4物业管理公司具体负责农贸市场的卫生保洁、公共秩序、交易行为、安全管理、经营收费等日常管理工作。 2.5水电气公司负责对农贸市场供水、供电、供暖设施进行检查和维护。 3 管理内容 3.1 经营范围管理处所属农贸市场经营范围包括：蔬菜水果、日用品、肉蛋类、水产类。严禁从事国家明令禁止的违法违纪经营活动；严禁经营烟花爆竹等易燃易爆品；严禁经营活禽、饭店等项目。

3.2 市场准入 3.2.1经营户进入市场经营前，应向物业管理公司提交商铺（台位）买卖或租赁合同（发票）、营业执照、税务登记证、卫生许可证、身份证明（身份证、暂住证）、从业人员健康证等资料进行登记备案。 3.2.2经营户需与物业管理公司签订经营合同（或经营管理责任书）、安全防火责任书。 3.2.3经营户需向物业管理公司缴纳市场管理保证金，办理用电申请。需装修的商铺经营户应与物业管理公司签订装饰装修协议，严格按协议要求规范装修，经物业管理公司验收合格后，方可从事经营活动。 3.3 管理制度 3.3.1市场应制定岗位责任制度、卫生管理制度、财务管理制度、治安消防管理制度等，健全商户档案、收费管理台帐。 3.3.2市场应建立投诉管理制度，设立投诉管理机构，公布投诉电话，跟踪投诉处理情况。 3.3.3市场应建立经营者不良行为记录制度和警示制度，并建立经销商违规退出制度。 3.3.4市场应建立计量管理制度，对市场内使用的强制检定计量器具进行登记注册，按照检定周期要求，配合法定计量检定机构做好强制检定工作。 3.4 公共秩序管理 3.4.1市场出入口设立导购图、公平称等服务设施，场界牌、标志牌、摊位线（号）清晰明显，公平秤、监督箱、消费者投诉台齐全并设专人负责。 3.4.2市场内设施布局合理、统一、规范、整洁完好，无乱搭、乱盖、乱吊、乱挂、乱堆等现象。

·房地产开发经营与管理考试试题及答案

一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资

周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

法人治理委托管理办法

母子公司管控体系制度汇编之 xxx 法人治理委托管理办法服务单位: vvvv 咨询有限公司二零零七年九月

本报告仅供客户内部使用,未经vvv区域集团书面许可,其他任何机构不得擅自传阅、引用或复制

目录第一章总则 (4) 第二章法人治理线 (4) 第三章职能管控线 (6) 第四章附则 (9)

第一章总则第一条为保证江苏天一创业投资有限公司（以下简称“xxx”）的整体利益，完善xxx与各子集团、成员单位（以下简称“各单位”）的母子公司管控体系，体现“治理+管控”的基本原则，强化企业内部控制和风险防范，确立xxx的决策权、知情权、调控权，根据公司的实际情况，制订本办法。第二条 xxx对各单位的治理与管控在实现形式上各有不同，两者相互配合，构成一个严密的管控体系。第二章法人治理线第三条 xxx与各单位应实行人员、资产、财务分开，机构、业务独立，各自独立核算、独立承担责任和风险。第四条各单位的重大决策应由各单位执行董事依法作出。第五条对于xxx与各单位之间的治理线，运行程序如下：（一）xxx对各单位重大事项的管理和监控，先通过内部程序进行，由各单位相关职能部门将重大事项议案报xxx派出执行董事；（二）派出执行董事上报xxx有关职能中心；（三）由xxx相关职能中心将议案报xxx有关专业委员会审议，并经xxx 董事会通过；（四）xxx外派执行董事将xxx的决议传达给子集团；（五）最后进行贯彻实施，实现xxx对各单位的合法监控和管理。第六条以上公司治理线运行提及各单位的重大事项包括：（一）决定公司经营方针和投资计划；（二）选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；（三）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；（四）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（五）对公司增加或者减少注册资本作出决议；（六）对公司合并、分立、解散和清算等事项作出决议；（七）修改公司章程；（八）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；

市场经营部管理制度

市场部规章管理制度一、日常制度 1.守公司的规章和管理制度 2.员工应在每天的工作时间开始前和工作结束后做好个人工作区内的卫生保洁工作，保持物品整齐，桌面清洁。 3.上班时不应无故离岗、串岗，不得闲聊、嬉戏打闹、赌博喝酒、睡觉、做个人私事而影响公司的形象，确保办公环境和车间环境的安静有序。 4.员工本着互尊互爱、齐心协力、吃苦耐劳、诚实本分的精神，尊重上级，有何正确的建议或想法用书写文字报告交与上级部门，公司将做出合理的回复。 5.服从分配、服从管理、不得损坏公司形象、透漏公司机密。 6.认真耐心听取每一位客户的建议和投诉，损坏公司财物者照价赔偿。 7.员工服务态度:使用标准的专业文明用语,做好积极、主动、热情、微笑及训练有素的语音、语速和语调的服务。二、市场经营部管理制度 1、工程预、决算工作是公司管理重要环节、直接涉及公司经济效益的好坏、资金和材料的周转、职工收入的多少，必须师傅重视。内容分工由总经理全面负责、分管经营副总经理具体负责，经济师把关审核，市场经营部负责实施，其余各部门协助配合。 2、积极主动掌握工程价格信息，汇集、整理、发放有关工程造价的文件、定额和资料信息。 3、组织公司内部造价员的业务学习，学习定额管理知识和市场价格信息，互通工作中出现的矛盾和问题，统一意见，搞好工作。 4、对于总经理和分管副总经理提出的工作要求，提出实施意见，并安排落实。 5、负责投标预算的编制，但阶段性投标任务多，工作量大，可临时借人参加编制，但借人必须经总经理或经营副总批准实施。 6、搞好工程预决结算工作，并对初稿进行审核，参与工程结算的洽谈工作，对结算中出现的争议问题，提出意见供领导决策。 7、组号投标工作的造价内部交底工作，主要内容为：招投资料，明确造价

委托运营管理协议书

关于江都区智创梦工场委托运营管理协议书甲方：****************************** 乙方：***************************** 根据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就甲方投资建设的江都区智创梦工场委托经营达成以下条款：第一条委托标的 1.标的物：位于***************************** ，面积见附件。第二条委托权限 1.甲方就其投资建设的江都区智创梦工场的定位、经营、招商管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方委托前的市场价值的基础上，提升被委托项目的盈利水平。第四条委托事项占地：***** 合作方式： (1)甲方授权乙方全面运营甲方所建江都区智创梦工场场地，进行定位、招商、运营、规划、宣传。 (2)甲方承担铺位租金、管理费、水电费、会务人员工资、新办公室装修费用，以及乙方入驻之前的经营债务。 (3)乙方承担乙方运营人员工资、营销费用、软件系统费用、广告费用。乙方不承担甲方债务。 (4)乙方成交的会议室出租业务，提成为每场租金的40%。 (5)乙方成交的办公场地出租业务，提成为每月租金的30%。第五条运营期限 1.委托期限为年，即年月日起，止于年月日。 2.甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。第六条合同的存续

在本合同有效期内，为维护江都区智创梦工场整体经营形象，实现统一管理，甲方对所拥有的商用房屋进行产权转让时，本合同规定的全部权利义务，随之转移给房屋产权的受让方。受让方必须遵守《商业用房委托投资经营合同》之规定。第七条经营收入的支付 1.租金标准：在本合同有效期内，乙方保证按每日每平方米税前_________人民币为标准向甲方支付租金，全年按365天计算。 2.支付日期：乙方按照年度向甲方支付租金收入，每年度第一个月的 _________日至_________日，乙方应当将年度租金向甲乙双方共同认定的 _________银行以划拨方式一次性付清，租金自《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起开始计算。第八条经营收入的处置乙方在保证甲方本合同第七条相关条款内容的前提下，将经营总收入扣除租金、物业管理费、物业管理佣金、投资经营管理成本及投资经营管理酬金开支的剩余部分全部上缴给扬州市江都区高端装备制造产业园作为储备金。第十一条保密责任协议双方对本协议履行过程中所接触或获知的对方的任何商业信息均有保密义务，除非有明显的证据证明该等信息属于公知信息或者事先得到对方的书面授权。该等保密义务在本协议终止后仍然继续有效。任一方因违反该等义务而给对方造成损失的，均应当赔偿对方的相应损失。第十二条争议的解决 1.本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第（2）种方式解决： (1)提交_________仲裁委员会并按照该会届时有效的仲裁规则进行仲裁仲裁; (2)依法向_________人民法院起诉。第十三条合同的变更 1.本合同在执行期中，如有一方需要变更合同条款，必须在_________(时间)前提出书面意见，经双方同意后执行，不经双方同意，均不得单方违约。否则，由违约一方承担责任，

市场运营管理方案说明

运营管理手册

目录一、市场部工作职责二、管理目标三、运营过程具体管理制度及措施（一）道德行为公约（二）市场经营和公共秩序的管理规定（三）消防管理计划措施（四）安全用电管理规定（五）环境卫生管理规定（六）商铺部管理规定四、市场日常营运管理工作（一）市场环境秩序管理工作容（二）商户的日常管理工作容（三）功能服务五、市场管理六、投诉管理

一、市场部工作职责 1、在总经理的领导下全面负责市场的管理，达到标准化、统一化，确保市场的正常运作。 2、负责市场经营商户商品、服务质量的跟踪，切实做好经营户的沟通、管理、服务工作。 3、负责楼层营业员的考核、教育、管理、培训等工作。 4、了解市场商户的动态，创新管理理念，使市场达到更专业化的管理。 5、加打市场巡查力度，发现违规行为及时纠正，严格规市场的防火隐患、环境卫生和营业现场的布置，坚决杜绝假冒伪劣产品进如市场，作好巡检记录。 6、调查集市场经营、管理以及市场行情等方面的信息，随时上报新动向，分析市场前景，为公司提供建议。 7、为商户和顾客排除在经营和购物上的困难，处理好相关顾客厂商和售后服务等各种问题。 8、及时处理市场出现的矛盾纠纷，接待并处理好招商客户和售后服务的客户投诉，做好详细记录。 9、督促商户参与市场的各项促销活动，对各商户的订单检查和销售统计，作好记录并备档。 10、负责市场下班前的清场工作。 11、负责市场各项费用的催缴工作。 12、配合协调其它部门做好工作。

13、完成总经理交办的其它工作。二、管理目标运营后将力争高标准、高素质地做好中国·金果博览城的各项服务及管理工作；包括商户管理、治安管理、卫生清洁、维修、秩序，我们有能力也有信心把中国·金果博览城建成一个兴旺、安全、文明、整洁、环境优美的专业化市场。正式开始运营管理后，日常运营管理的目的是为经营户、采购者提供安全、舒适、高效的经商和购物环境和优质的后勤配套服务，有力地配合当地的发展，为静宁县整体风貌、文明建设、整体形象化管理起到有力的保障；我公司将制定一系列市场部的各种管理制度，切实贯彻实施具体的服务公约条款，让市场的日常经营管理做到有章可循，有章可依，增加经营户的信心。三、运营过程具体管理制度及措施（一）道德行为公约为把中国·金果博览城建设成为兴旺、安全、文明、高尚、舒适的专业市场，将特制定制道德行为公约 1、自觉遵守中中华人民国法律、法规及《市民行为道德规》，做守法商人；若有违规行为，当事人承担相关的法律及经济责任，管理方不承担连带责任； 2、各商户之间要和睦相处、互相关心、互相尊重，自觉维护公共秩序； 3、不得在市场乱接电线，爱护消防、照明及各种公用设施和设

委托服务项目管理办法

公司委托服务项目管理办法（暂行）第一章总则第一条为了加强我公司委托服务项目的管理，规范办事程序，明确管理职责，提高工作效率，合理控制费用，维护公司利益，确保委托服务质量，特制订本办法。第二条本办法管理的委托服务项目范围包括：（一）清洁卫生服务；（二）公共秩序维护；（三）绿化养护；（四）共用部位、共用设施设备的维护保养（含电梯、消防、安防、供配电、排污排风、智能化系统等）：（五）…… 第三条委托服务项目管理，按照“先内后外，统一管理，分项分级负责”的原则，实行“谁审核、谁把关，谁签字、谁负责”的管理责任制度。第四条公司成立招投标管理委员会，统一负责委托服务项目的招投标管理。第五条委托服务项目管理的责任部门分别为：物业管理项目（包括清洁卫生、秩序维护、绿化养护、设备维保等）的责任部门为裕泰物业公司。 …… 公司纪委、企业管理部、财务审计部负责招投标过程的监督、

合同管理及费用结算。第六条委托服务项目的确认条件凡是公司能够独立完成的项目，都应积极创造条件完成，只有经确认符合以下条件时，方可组织外委：（一）公司资质不能满足的；（二）公司技术能力不能完成的；（三）专业性较强，通过委托服务可以降低成本、提高效率、规避风险、提升服务等级的。第二章项目外委的管理程序第七条委托服务项目的确定（一）物业管理项目外委由裕泰物业公司确定。（二）…… 第八条委托服务项目的审批权限按照“统一管理，分项分级负责”的原则，对委托服务项目按费用预算额度和项目分类的不同，分级审批。（一）物业管理项目外委，依据申请计划、项目预算进行分级审批：项目预算在5万元以下的，由物业处主任初审后报物业公司经理审批。项目预算在5万元至50万元的，由物业公司经理审批。项目预算在50万元以上的，由公司招投标管理委员会决定。（二）…… 凡是具备招标条件的项目，都要按照招标程序办理。