项目计划书

万鑫农产品交易中心项目计划书

第一章项目概述

1.1项目名称：万鑫农产品交易中心

1.2承办单位：

1.3项目建设地址：

1.4建设内容：依托武夷新区区位地理优势，依托本地果蔬市

场和畜禽市场，对接福、厦、泉水产市场，建设一个约2.5

万平方米的大型综合农产品批发市场，涵盖食品批发零售

交易（线上、线下）、仓储、物流的综合生态体系。以此为

引擎，引导和帮助本地农民展开规模化、专业化农业生产，吸引农村年轻人留在本地创业创收，活跃地方经济，增加

地方居民和财政收入，实现外销创汇进而整体推动动地方

经济发展。

1.5项目投资规模和周期：项目硬件基础投资2亿元；服务配

套投资5000万元；物流仓储配套投资5000万元。计划6

个月周期完成。

第二章项目背景

2.1 国外农产品批发市场发展分析

2.1.1 北美模式

2.1.1.1 市场概况国外农产品批发市场的发展受各国社会体制、经济体制和经济发展水平等的影响，形成了不同的农产品流

通交易体制和农产品市场体系，归纳起来主要有三种模式，即：北美模式、东亚模式和西欧模式。

美国、加拿大和澳大利亚是北美模式的主要代表，这些国家农产品生产与流通的主要特征是，农产品产地集中在少数地区，在产区发展大规模企业化经营农场，对农产品价格形成具有主导作用；依托发达的铁路、公路运输系统，农产品能迅速运往大城市，形成城市农产品批发市场；流通环节少、效率高，农产品从产地经物流配送中心，直接到零售商；此外，为使农产品流通高效、快捷，还建有许多专为农产品交易服务的组织。

2.1.1.2 流通模式以美国为例，其农产品市场体系的特点是，粮食类期货市场发达；果蔬类产地与大型超市、连锁经销网络间的直销比例约占80%；经由批发市场流通销售的

仅占20%左右。农产品流通交易大部分是由产地直接出售给零售商。

北美农产品流通模式见图2—1。

2.1.2 东亚模式

2.1.2.1 市场概况

日本、韩国和我国台湾省是东亚模式的主要代表，这三个国家和地区的农产品批发市场均明确定位于公用事业而不是以盈利为目的的公司，批发市场在农产品营销中的作用比较突出，发挥着商品集散、价格形成、信息传递、产销调节和质量控制等多方面的功能。东亚模式虽然仍以小农经营为基础，但批发市场交易和管理的现代化程度都比较高。

2.1.2.2 流通模式东亚模式的农产品流通主要呈现出以下特点：一是流通渠道环节多，流通成本较高，其流通环节为“生产者——>上市团体——>批发商——>中间批发商——>零售店——>消费者”，导致其利润分配不均；二是流通规范化、法制化、效率高。

东亚农产品流通模式见图2—2。

2.1.3 西欧模式

2.1.

3.1 市场概况

法国、德国、英国、意大利、荷兰等西欧国家的农产品批发

市场是西欧模式的主要代表，这些西欧国家的农产品批发市场形式虽有所不同，但大多数大型批发市场还是坚持公益原则。随着时代的发展，农产品直销比例不断增加。由于西欧国家市场信息网络发达，地域内、国家之间的农产品贸易十分活跃，进出口产品在批发市场占一定比例。

2.1.

3.2 流通模式西欧农产品流通模式较为特殊，一般以某国为中心，通过该国国际性的批发市场，发挥农产品集散功能。如巴黎郊外的汉吉斯国际批发市场，该市场占地达3 232万平方米，建筑面积达50万平方米，是目前世界上面积最大的批发市场，该市场以法国为中心，将周边西欧诸国纳入到农产品流通渠道内，规模极大，流通范围涵盖了德国、西班牙、意大利、荷兰等国。

2.1.4 三种典型农产品批市场模式对比综合以上对北美、东亚、西欧三种典型农产品批发市场模式的分析，概括三种市场特点如表2-1。

2.2 国内农产品批发市场发展分析

2.2.1 总体概况

我国初步形成了产地市场、销地市场、集散市场统筹发展，综合市场和专业市场互补互进的市场格局，以大中城市为核心，遍布城乡，多层次、多门类的批发市场体系。

随着市场的规范，农产品流通逐渐向规范化、组织化、标准化、大型化、规模化方向发展，如山东寿光蔬菜批发市场和深圳布吉农产品批发市场是农产品批发市场的典型代表，已成为全国最大的蔬菜批发集散中心、价格形成中心和信息汇集、传递中心，并且分别作为产地和销地批发市场的主要代表。

2.2.2 市场类型

我国农产品批发市场，按交易方式可划分为：专业批发市场和综合批发市场；按市场所在位置和承担职能以及辐射半径可划分为：产地批发市场、销地批发市场和区域中转批发市场。

2.2.3 交易模式

交易模式现状

目前，我国农产品交易主要以面对面现货交易、现金结算为主；国际通行的农产品拍卖交易比较少，还不成熟；期货交易则主要集中于粮食等大宗、易储存的农产品；交易的现代化程度低，缺乏必要的电子化结算系统和信息服务系统，交易效率低，市场信息不透明。

交易模式类型

（1）现货交易。现有的农产品批发市场大多是现货交易，产品全部堆放在市场，买主在验货基础上讨价还价，双方协商形成最终交易价格。

（2）期货交易。期货交易模式主要应用于大宗农产品的交易，现有的农产品批发市场没有期货交易，我国农产品期货交易主要通过上海、大连和郑州三大期货交易所进行。

（3）拍卖交易。农产品拍卖是指农产品的供货商委托拍卖中介对特定的农产品进行公开竞价，由出价最高的承销商获得购买权的一种交易方式。农产品拍卖交易分为现场拍卖和网上拍卖两种形式。近年来，我国农产品交易市场已越来越多采用拍卖交易方式。

交易结算模式

交易结算模式主要包括支付手段和结算方式。支付手段分为现金结算和非现金结算，非现金结算是比较先进的方式，如电子结算，其效率要比现金结算高；结算方式分为统一结算和非统一结算，统一结算有利于信息的收集，非统一结算则对经销商有一定便利。我国农产品批发市场以现金结算为主要支付手段，在农产品批发市场相对比较成熟的东部地区，已采用电子结算支付；结算方式上国家提倡使用统一结算，但实际以经销商自行结算为主。

2.3 万鑫农产品批发市场发展分析

2.3.1总体概况

2.3.1.1 市场格局

按农产品批发市场的组建性质分类，主要有三种类型的农产品批发市场。一类是由政府部门或国有、集体所有制公司筹资组

建的市场，这类市场据于主导地位，；二类是由国有、集体农副产品收购点发展而成的市场；三类是在集市贸易基础上自发形成的市场。

目前南平地区的农产品批发市场有：建阳市农副产品(蔬菜)批发市场、绿鑫农副产品批发市场、闽北农副产品批发市场、南平水产品批发市场等，目前市场普遍规模小，批零混合及以零售为主等现象。

2.3.1.2 流通模式

从流通模式看，全市70%以上农产品是经过各类农产品批发进入消费领域。由于建阳区是传统农业区县，本地农产品生产能力强，有丰富的资源基础和向外输送的空间。

2.3.2 市场需求概况

2.3.2.1 建阳区需求

建阳区依托目前人规模接近30万，其自身刚性需求不可忽视。

2.3.2.2 建阳辐射地区

建阳区是南平地区中心城市，拥有发达的交通网络和信息交流优势，现代物流业快速发展，有力地推动着本地从农产品销地市场向区域中转市场转变，建阳区将不仅是农产品的销售地，也将是重要的中转中心。

2.3.2.3 小结

建阳区、南平地区及周边交界省份是万鑫农产品批发市场的重要需求资源，也是万鑫农产品批发市场建设发展的动力。

2.3.3 发展优势

2.3.3.1 资源禀赋优势

建阳区是一个农业县级区，农业比重大，农业人口占全区总人口的75%，是中国商品粮基地，外调粮总量和人均售粮均列福建省之冠。农业结构仍以传统的种养为主，主要有粮食、笋竹营林、养殖、茶果、经作、食用菌等六大产业。

2013年，建阳区农林牧渔业总产值完成51.28亿元，其中，种植业产值完成26.59亿元，林业产值完成13.26亿元，牧业产值完成5.59亿元，渔业产值完成4.41亿元，农林牧渔服务业产值完成1.43亿元。

2.3.3.2 区位交通优势

南平市建阳区为闽北交通枢纽、通讯电讯以及电力辐射中心。南武旅游文明路、205国道、水杉线、横南铁路从市区横穿而过，离武夷山机场仅40余公里。福（杭）贵成、沪金南穗两条国家一级通讯干线经过该区。合福高铁位于南平市建阳区将口镇洋墩村，建阳区的交通网络得到进一步的补充和升级。

2.3.4 存在主要问题

市场体系不完善，食品安全问题突出

随着近年来商业发展迅速，但由于缺乏组织化的生产基地和

有品牌的批发商，农产品的现代供应链尚无条件形成。目前，在农产品销售环节，私人化菜市场仍然占有很大比重，其货源及产品的安全性无法得到保证；在农产品的供应环节，农产品缺少风向标，生产上农民麻木跟风，生产技术低、市场风险高、监督监控存在盲点。

农产品交易方式比较落后，流通现代化程度较低

虽然农产品流通配送、连锁经营等新型农产品交易方式得到了较好的发展，但是交易方式比较落后，流通现代化程度还比较低。作为农产品流通体系核心的农产品交易市场，目前，仍主要采用的是面对面的交易方式，一手交钱一手交货。农产品市场仍以当期现货交易为主，小规模、大群体的特征比较明显。现货流通是农产品流通的主要方式，交易方式往往是人货同行。交易规模小、分散性大，参加的人员众多、结构复杂、社会组织化程度低。批发和零售功能在空间上混为一体，常常导致人流、物流混杂和环境污染。

批发市场功能发挥不够

目前本市大多数的批发市场还处于发展的初级阶段，管理水平、综合服务能力低，市场功能不发达，一部分市场的水、电、路、排污以及市场信息化、质量安全标准体系和检验检测体系仍不健全；有些市场缺乏必要的分级整理、加工包装、储藏保鲜等设施，上市的农产品没有分级和包装，运输、流通过程中损失非常严重。交易方式以对手交易为主，结算方式以现金交易的为主。

大多数市场信息服务停留在市场内原始数据统计上，市场之间缺少信息交流，市场信息服务处于空缺状态。

2.3.5 总体规划

2.3.5.1 政策依据

《中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（中发〔2014〕1号）、

《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》（国办发〔2014〕51号）、

《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发〔2012〕39号）

《全国蔬菜产业发展规划（2011—2020）》

《全国农产品市场体系发展规划》

2.3.5.2 总体目标

通过调整和建设，形成以万鑫批发市场为核心，集合物流、仓储于一体的区域性批发市场，产地初级批发市场为基础的食用农产品批发市场网络体系。项目占地面积约0.9万平方米，预计年交易规模可达5亿元，年增加税2500万元，直接或间接新增就业岗位2万人，在建阳区内形成一个跨省级的综合农产品产供销一条龙的生态产业链。

2.3.5.3 具体布局

项目选址福建省建阳区海西工贸城，福建华景房地产开发有限公司项目地址。建筑面积约2.5万平方米。建筑共计6层。规

划如下：

一层：物流仓储中心。

二层：果蔬交易中心；畜禽水产交易中心；食品安检中心；

三层至六层：市场管理中心、跨境农产品交易中心（线上、线下）。

2.4 项目建设的意义和必要性

本项目的建设对于加强建阳区农业服务功能，提高本地农产品的全国竞争力，满足建阳区及南平地区乃至周边省份对农产品消费需求，项目的建设必要性主要体现为：

完善农产品流通产业链，提升农产品市场竞争力的需要

随着我国市场经济的发展，农产品由原来的统购统销逐渐向市场化发展。而在农产品市场化过程中，最为重要的环节就是农产品的流通环节。

目前，我国农产品的流通环节还很不完善，农产品批发市场仅仅被看成农产品交易的地点，具有批发市场的空间特性，却缺乏市场的信息和交易手段，尤其缺乏大量的代理商和批发中间商的参与。从而造成有“场”无“市”、市场效率低下的状况。

随着农产品营销手段和销售方式的改变。除去需要传统批发市场所具有的当期交易流转功能外，供需双方更加需要一个具有展览展示、近远期交易和信息发布的综合性的交易平台，体现迅

速、公平、合理、规范的特点，并有利于价格发现和价格形成机制。本项目在交易方式上引入订单交易，同时加强展示功能，使供求双方的信息得以迅速传播，直接促成各类大宗交易的完成，同时培养一批专业的代理人，通过大量代理人的集中汇集大量买卖双方的信息和资源，同时通过代理交易规范交易过程，从而提高交易效率，促使农产品流通体系在更广泛的范围内高效运作。

符合“订单”农业、“认证”农业等现代化农业发展的需要，保证农产品质量安全，适应人们农产品消费需求

为解决农产品稳定生产问题，避免市场上供应量和农产品价格的大起大落，国务院提出了“公司加农户”的农业发展模式，这为推行“订单”农业，提供了必要的前提条件。

保证农产品安全，尤其是进入流通和消费领域的农产品的安全，是农产品健康消费的前提，也是国家法律法规的强制性要求，更是广大消费者关注的焦点。由于工业污染和农业污染，近几年一些农产品的安全问题尤为突出，因此防止不合格、不安全农产品进入消费领域，是农产品批发市场的应有义务。同时，建立比较完善的农产品质量监测体系。

本项目将建设一个农产品质量检测中心，并努力将其建设成为“立足建阳、服务全国的农产品检测认证服务平台，对规范农产品市场，保证农产品质量，推动农产贸易均具有十分重要的作用。

本项目规划建设立足于高起点、现代化、规范化、科学化，

致力于发展农产品认证标准体系，开拓农产品“订单”、深加工、配送、代理等各项现代营销服务方式，有利于“订单”农业和“认证”农业等现代化农业的发展。

是满足建阳区民自身消费的需要

随着建阳区经济发展和人民生活水平的提高，建阳区农产品的消费规模和流通规模迅速扩大。一方面对农产品的数量要求更多，质量要求更高；另一方面，建阳区可用于生产农产品的资源和劳动力日趋减少，农产品生产成本也相对提高。因此，为满足建阳区居民的消费需求，必须形成跨地区的农产品流通格局。因此，为了适应农产品流通的需要，有效地引导生产和流通，最大限度地满足市民消费需要，建阳必须加快建设具有大规模集散功能的批发市场作为供销平台，本项目则恰好解决了这一问题。

提升农产品附加值，拓展市场新通路，打造“互联网+农业”产业链

依托“互联网+农业”模式，把建阳区以及周边县域的农产品集中整合，以电子商务为载体，借助国内外大型电子商务交易平台，以B2B、B2C、C2C等多种方式将本地优质农产品输送到全国各地乃至海外市场，打造绿色农业信息化概念，进一步提升农产品的附加值，实现农户、市场、渠道的多方面增收，进而实现区域性“互联网+农业”全产业链发展，进一步巩固和加强建阳的传统农业县优势地位。

第三章市场分析与预测

3.1 农产品批发市场商业模式分析

3.1.1 通用商业模式

佣金+管理费模式

即投资商投资建设农产品批发市场后，将批发市场分割成小摊位出售给投资商，在营运初期就收回投资甚至获取商业地产赢利。在以后的经营中采用“佣金+管理费”的模式获利。其中的佣金是按不同交易品种和交易量对上下家按不同比率收取，管理费是按提供的配套服务收取费用。这一模式在食用农产品批发市场建立的早期和一些小型食用农产品批发市场比较普遍。该模式下，批发商进场经营的成本较小，没有租金负担，在交易额较小的情况下，仍然有持续经营能力；但是，批发市场的经营者收入取决于批发商的交易量和一定的管理费，建设投资回收期长，收入随市场变化波动较大，经营风险较高。

租金+佣金模式

即投资商投资建设农产品批发市场后，将批发市场分割成小摊位出租给经营商收取租金，租赁合同一般为三至十年，其间商铺租赁价格不变，在以后的经营中按不同交易品种和交易量对上下家按不同比率收取佣金。这一模式在本地农产品批发市场比较普遍。如猪肉交易，热白条、预冷肉交易的双方，按交易金额算，上家向市场交纳8‰的佣金，规模越大佣金比例就越优惠；下家用IC卡交纳2‰佣金，用现金则须支付3‰。猪肉交易经营户都租用场内的猪肉挂架，支付租金1.8万元/条/年。

对于停车费，本地农产品中心批发市场则采取“全天候管理，分时段收费”的收费策略。该模式主要有两种策略：一是租金为主，佣金为辅，批发市场经营者收入主要来源是场地租金收入，收入稳定，风险较低，但不利于吸引批发商进场，也不利于提高经销商的经营积极性；二是佣金为主，租金为辅，批发市场经营者不仅有较稳定的租金收入，而且还能在市场繁荣时获得更多的利润，有利于降低批发商的经营成本和经营风险，提高批发商的积极性，促进市场繁荣。

租金+佣金+管理费模式

这种商业模式在“租金+佣金”模式基础上，按提供的配套服务收取一定的管理费。这一模式在大型食用农产品批发市场中比较普遍。如上海江桥批发市场，深圳布吉农批市场等。该种商业模式除了采取租金为主或佣金为主的策略外，还要收取一定的管理费用。有利于批发市场经营者为批发商提供不断改善的市场环境，但也容易滋生巧立名目的乱收费现象。

3.1.2 本项目的商业模式

为了保证本项目建成后既能有效抵御市场风险、稳定运营，又能在市场繁荣时获得更多的利润，同时为经销商提供优质的管理服务，建议本项目采用以收取管理费为主的商业模式，远景打造一个“订单式农产品流通载体”。该模式下，本项目的经营收入主要由三部分构成：

（1）未来风险分成（市场商业价值和品牌价值）

（2）订单农业（减少流通环节实现利差）

（3）管理费（如停车费、垃圾清运费）

3.2 本地农产品批发市场供需分析

3.2.1 总需求分析与预测

目前，本地市农产品批发市场的交易需求主要分为本地地区交易需求、本地辐射地区交易需求两大部分。

各类需求分析如下。

3.2.1.1 本地地区交易需求

本地地区交易需求是指本地地区常住居民对日常食用农产品，如粮食、蔬菜、瓜果、肉禽蛋类等产品的消费额。经专家访谈研究，其消费的农产品70%来自本地市农产品批发市场。本地地区交易需求即为本地地区农产品消费额*70%。

3.2.1.2 建阳区辐射地区交易需求

建阳区辐射地区交易需求是指该地区城镇常住居民日常食用农产品中来自建阳区农产品批发市场的消费额。一般农产品批发市场的辐射半径为200公里，按此规律，本项目覆盖范围是全南平地区。

3.4 本项目规划

3.4.1 项目定位及功能

本项目最终目标是把万鑫农产品交易中心培育成为省内先进、国内一流、中国农业服务贸易产业的领头羊，即使之成为“价格”指导中心、“信息”发布中心、“财务”结算中心、“质量”

认证服务中心、“转口”贸易中心、“物流”配送中心、“人才”培训中心、“行业”活动中心。同时，在此基础上，通过各类合作，逐步推动“科技推广”、“研发”加工等综合服务。

本项目立足以南平地区为中心，服务全国，面向世界。重点突出批发交易功能、展示直销功能、出样订货功能、物流配送功能和财务结算功能。

批发交易功能

通过加强市场服务以及完善各项市场辅助设施，为进场交易的客户提供优良的交易环境。并引进拍卖交易、网上交易、订单交易等先进的交易方式。通过组织全国性的各类农产品资源，提高市场的商品集散功能，建成我国重要的农产品交易中心之一。

信息服务功能

通过现金的信息系统，及时传递与反馈某种商品区域性、全国性和世界性的市场信息，为生产者、经营者、购买者的经济行为发挥导向作用。

金融服务功能

通过引进金融机构，建立一个内部电子化交易结算平台，为场内交易客户提供规范化、方便高效的金融服务。

检疫检测功能

按照国际规范或国内规定，通过引进政府相关机构，为参加交易的客户提供客观、公正和全面的检疫、检测及质量评级服务。

商务办公功能

整个市场的服务管理中心，同时也为各类客商提供各类商务服务。

商务服务功能

“中心”设有商务中心、会议中心，为客商提供各类商务服务。

行业培训功能

现代先进农业和生物科技类产品，专利技术、知识产权、科研项目等的推介。定期举办不同形式的国内外业务交流、讲座和培训等活动，积极构筑良好的学术环境和交流平台，促进交易市场的良好运作和发展。

3.4.2 项目阶段规划

万鑫农产品交易中心包括分三大功能区：农产品交易区，行政管理区及配套服务区。项目建筑面积约3万平米，目前已经建成，计划于2017年初正式营业；

3.4.3 项目内容规划

万鑫农产品交易中心将按照高起点、现代化、规范化、科学化、实用化的思路进行整体规划，全力构筑一个集展示、交易、办公、配套服务于一体的高度智能化的农产品交易中心。

（请相关部门批示）

2016年04月21日