住宅项目定价策划方案

住宅项目定价方案

一、概述

在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中要紧有以下几种方式，本方案重点分析的是有用性较强的类比量化定价法

1、成本加成定价法：它指的是在项目单位成本的基础上加上

一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C

×(1+η)[1],但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目

标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要

么卖不出去要么企业不能猎取较大的利润；

2、差不定价法：它指房地产开发商经常依照顾客、房屋形式

或形象、时刻、地点的差异来制定不同的价格；差不定价

是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅，而

这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方

法没有专门好地反映市场需求和行业竞争状况，特不是依

照顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段；

3、竞争定价法：它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价

方法，这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况，在房

地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求

的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较

常采纳的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单

一指标进行考虑，如此就显得过于笼统，没有专门好地按

区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价

实际应用中将会遇到障碍。

此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感受到开发商是在认真定价，让消费者有占到廉价的感

受。整数定价法要紧对高档住宅，如不墅，其目的是为

了体现消费者身份和地位。在本案中，要紧分析一种能

够运用于房地产开发企业中实际可操作的定价方法，它

事实上是对竞争定价法的一种深化和延伸。在那个地

点，姑且称之为类比量化定价法。

二、类比量化定价法

该定价方法指的是对住宅价格有阻碍的要紧因素按其阻碍因素的不同分不确定权重，并对其中的每一单个因素依照其优劣给予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分不一一给予分值，其次依照权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后依照位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。

该方法其优越性在于将其定价阻碍因素进行了量化，而给予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。

三、阻碍因素、指标及其分值的确定

笔者共列出了12个要紧阻碍因素，分不是位置、价格、配套、交通、物业治理、周边环境（景观、污染）、都市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、进展商品牌和实力、广告，其分值分不为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表1。

表1 住宅项目阻碍因素、指标与分值[2]

四、权重的确定

运用价值工程中的0～9评分法来确定权重，因此也能够用层次分析法或者经验值法来确定权重，其计算过程见表2。

表2 住宅项目阻碍因素权重计算表（0～9评分法）[3]

五、项目均价的确定

通过表2确定的各阻碍因素的权重和拟售项目及类比项目所给予的分值，由公式得出各项目的总分，其中n表示项目阻碍因素的项数，Wi表示权重，Fi表示分值，其计算如表3。

表3 类比量化定价法计算表

然后依照表3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即P=a+bS[4]，其中P为项目均价，S为项目得分，确定参数a 和b后，代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的均价。

六、住宅项目各单元定价

上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体的某一单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对购房者来讲，就有着不同的效用。因此需将各