物流园区项目可行性研究报告

物流园区项目可行性研究报告

规划设计/投资分析/产业运营

摘要

信息技术的发展为企业建设高效率的系统创造了条件。先进的信息技

术实现了数据的快速、准确传递，一方面提高了物流服务商仓储管理、装

卸运输、采购、订货、配送发运、订单处理的自动化水平，促进了订货、

仓储、运输一体化。同时，强大的网络系统使第三方物流服务商能更快捷

地和其他专业服务商沟通，融入客户管理过程，满足用户及时、便捷地进

行跟踪查询的需求，提升物流服务商对物流服务质量的控制能力，提高物

流服务效率，实现了现代物流服务真正的无缝链接。现代信息技术的发展，拓展了现代物流服务的发展空间，是物流行业企业降低运营成本、提高服

务质量、加强企业管理的关键因素之一。

第三方物流发展并普及第三方物流被认为是物流经营人在相对长期的

时间段内按照约定的方式，为客户提供个性化的系列物流服务，也被称之

为合同物流。第三方物流公司过去几年发展迅速其一是规模效应明显，成

本低;二是在选址、库存管理、精益生产等方面为企业提供更多的灵活性;

三是使得公司能够集中于它的核心竞争力。随着下游行业竞争日益激烈、

社会分工不断细化，第三方物流公司开始参与到客户更多的业务环节，服

务范围逐渐扩展，从合同物流向虚拟生产、物流金融等拓展，升级为第四

方物流，即供应链物流。

本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨

慎财务估算，项目总投资60576.06万元，其中：建设投资53421.91

万元，占项目总投资的88.19%；建设期利息1225.00万元，占项目总

投资的2.02%；流动资金5929.15万元，占项目总投资的9.79%。

根据谨慎财务测算，项目正常运营每年营业收入110993.81万元，综合总成本费用91777.57万元，净利润11279.02万元，财务内部收

益率21.63%，财务净现值2207.60万元，全部投资回收期6.75年。本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资回收期合理。

本期项目技术上可行、经济上合理，投资方向正确，资本结构合理，技术方案设计优良。本期项目的投资建设和实施无论是经济效益、社会效益等方面都是积极可行的。

物流园区项目可行性研究报告目录

第一章项目概论

第二章现代物流产业发展概况

第三章项目背景、必要性

第四章项目选址可行性分析

第五章项目建设方案

第六章物流管理信息系统建设方案

第七章项目环境影响分析

第八章组织机构及人力资源配置

第九章项目规划进度

第十章投资方案分析

第十一章经济效益及财务分析

第十二章招标方案

第十三章项目总结分析

附表1：主要经济指标一览表

附表2：建设投资估算一览表

附表3：建设期利息估算表

附表4：流动资金估算表

附表5：总投资估算表

附表6：项目总投资计划与资金筹措一览表

附表7：营业收入、税金及附加和增值税估算表附表8：综合总成本费用估算表

附表9：利润及利润分配表

附表10：项目投资现金流量表

附表11：借款还本付息计划表

附表12：建筑工程投资一览表

附表13：项目实施进度计划一览表

第一章项目概论

一、项目概述

（一）项目名称

物流园区项目

（二）项目承办单位及负责人

1、项目承办单位名称：xx投资管理公司

2、项目负责人：于xx

公司按照“布局合理、产业协同、资源节约、生态环保”的原则，加强规划引导，推动智慧集群建设，带动形成一批产业集聚度高、创

新能力强、信息化基础好、引导带动作用大的重点产业集群。加强产

业集群对外合作交流，发挥产业集群在对外产能合作中的载体作用。

通过建立企业跨区域交流合作机制，承担社会责任，营造和谐发展环境。

（三）项目选址方案

本期项目选址位于xxx（以最终选址方案为准），占地面积约

141.97亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、

给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。

近年来，全市大力推进项目建设，加快产业转型升级步伐，不断深化改革，扩大开放，积极强化创新驱动支撑，不断改善和优化生态环境，着力完善各项基础设施，全力提升人民群众生活水平，全市经济社会持续、健康、快速发展，人民群众幸福指数大大提升。综合分析判断，“十三五”期间我市发展仍然处于可以大有作为的重要战略机遇期，既面临艰巨任务，又有许多有利条件。只要抓住机遇、发挥优势，着力在优化结构、增强动力、化解矛盾、补齐短板上取得更大成效，朝着建设环渤海地区重要沿海开放城市目标奋勇前进，全面建成小康社会的目标就一定能按时实现。

（四）项目建设内容

本期工程项目建筑面积132505.20㎡，购置安装主要设备132台（套）。

（五）项目投资估算

本期项目总投资60576.06万元，其中申请银行长期贷款25000.00万元，其余部分由企业自筹。

（六）经济效益目标值（正常经营年份）

1、营业收入（SP）：110993.81万元。

2、综合总成本费用（TC）：91777.57万元。

3、净利润（NP）：11279.02万元。

（七）经济效益评价目标

1、全部投资回收期（Pt）：6.75年。

2、财务内部收益率：21.63%。

3、财务净现值：2207.60万元。

二、项目提出的理由

随着消费对经济贡献增大，消费需求将成为物流行业发展的主要推动力。以终端消费者为对象，个性化、多样化的物流体验将成为电子商务条件下消费者的核心诉求，这其中最重要的就是快递服务。快递是指快递公司通过铁路、公路和空运等交通工具，对客户进行快速投递的物流活动，属于门对门服务，以时间和递送质量区别于其他运输方式。快递的高效运转是建立在完善的网络基础上的，且网络具有相当强的整合能力。

公司在“政府引导、市场主导、社会参与”的总体原则基础上，坚持优化结构，提质增效。不断促进企业改变粗放型发展模式和管理方式，补齐生态环境保护不足和区域发展不协调的短板，走绿色、协调和可持续发展道路，不断优化供给结构，提高发展质量和效益。牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以提质增效为中心，以提升创新能力为主线，降成本、补短板，推进供给侧结构性改革。

三、编制说明

1、严格遵循国家现行消防、安全、环保、卫生、劳动保护等有关规定、规范和法律要求。

2、选用国内外先进技术，提高物流产业的自动化水平。

3、保证产品安全生产，保障生产工人身体健康，重视劳动保护。

4、产品符合国家及地方颁布的各项标准。

5、尽可能利用现有公用设施，注意节能设计。

6、尽可能节省投资，减少成本，降低投资风险，以获取尽可能高的经济效益。

四、简要研究结论

1、物流是国家重点支持的产业之一，国务院《关于促进我国物流业发展的通知》中指出：“加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义。”物流的规模是与其地区竞争力、对区域经济的发展贡献、开展共同配送降低物流成本等成正比的，所以把现代物流产业做大做强，对促进xxx发展具有重要的现实意义。

2、本期项目建成后可以完善xxx区域物流基础设施，提高xxx商

品综合竞争力，对推动区域经济协调发展具有重要的作用。

3、工程所在地xxx交通、市政及配套设施完善，自然条件较好，

容易营造良好的经营环境。经济指标显示，该工程具有高出于行业基

准收益率的内部收益率。

4、从国际上看，世界经济在深度调整中曲折复苏，新一轮科技革

命和产业变革蓄势待发，蕴含着重大发展机遇。同时，国际金融危机

深层次影响在相当长时期依然存在，已从经济向科技、政治和国际治

理等领域传导，外部环境不稳定不确定因素增多，应对外部风险和挑

战的难度加大。从国内看，我国经济增长的内涵、动力、路径、格局

发生新变化、新趋势，经济正处在经济增长速度换挡期、结构调整阵

痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”阶段，面临诸多矛盾叠加、

风险隐患增多的严峻挑战。但同时，我国物质基础雄厚、人力资本丰富、市场空间广阔、发展潜力巨大，随着“四个全面”战略部署的深入，经济发展方式加快转变，新的增长动力正在孕育形成，经济长期

向好的基本面没有改变，“十三五”时期仍处于可以大有作为的重要

战略机遇期。从全省看，发展正处在由大到强战略性转变的关键时期，产业升级提速、城乡区域一体的多层次将为我省经济发展提供更大潜

力、韧性和回旋空间。展望未来，“十三五”及今后一段时期，我市

发展空间广阔、潜力巨大、动力充足，机遇大于挑战，有条件有能力

推动长清健康持续加快发展。

5、从外部看，国内外环境错综复杂，世界经济在深度调整中曲折

复苏，国际金融危机深层次影响在相当长时期依然存在，全球经济贸

易增长乏力。国内发展不平衡、不协调、不可持续问题仍然突出，资

源约束趋紧，生态环境恶化趋势尚未得到根本扭转，经济下行压力依

然较大。从自身看，一是产业结构层次不高、工业经济抵御风险能力

不强、新兴产业规模不大、服务业发展滞后等问题仍然较为突出。二

是前期发展主要依靠要素扩张和资源消耗，给生态、自然环境带来较

大损害，未来生态修复和环境保护任务更加艰巨。三是重大项目不多、发展后劲不足仍然是制约未来发展的重要问题。四是经济社会发展和

民生改善等方面与人民群众的期待和要求仍有差距，等等。这些问题

必须在“十三五”期间采取有效措施积极应对，切实提高经济和社会

发展全面性、协调性和可持续性。

主要经济指标一览表

第二章现代物流产业发展概况

一、物流园区的发展概况

物流是物品从供应地向接收地的实体流动过程，是运输、储存、

装卸、包装、流通加工、配送、信息处理等几个基本功能的有机结合。物资流通是支持社会扩大再生产的血脉，是一个跨行业、多部门、各

种运动形式交集的活动。这些活动要求有一个有效的、完备的物流基

础条件的支撑，这个基础条件即为物流平台，它涉及铁道、水运、公路、仓库、场站、管理体制、信息水平等相关因素。

物流系统是由物流的各项功能和物流形态组成。物流形态是由线（LINE）、手段（CARRIER）和节点（NODE）组成。线是指公路、铁路、空路、海路等；手段是指汽车、火车、船舶、飞机等运输工具；节点

则是指车站、集散中心、仓库、港口、机场等设施。随着经济的发展，消费对生产、流通的需求越来越多样化。如何有效的利用点与线的关系，加快流通节点建设，特别是物流基地、物流中心、配送中心的设计、建设、管理，发挥好运输、保管、装卸、包装、流通加工合理配置，减少货物流流通成本，提高企业经济效益，合理规划建设流通节点，有利于促进地方经济的发展。

在“十二五”期间，xxx现代物流业发展的基础条件基本形成，促进了xxx经济社会快速发展，初步建立起具有地方特色的经济体系，

经济总量水平不断提高。从今后发展趋势看，随着“十三五”规划的

实施，xxx抓住机遇，加快发展其优势产业，加快发展商贸物流业，带动人流、物流的快速增长，xxx经济将保持持续、快速发展，预计在今后几年内，xxx国内生产总值、城镇居民收入、社会消费品零售总额将分别增长10.52%、8.96%、10.23%以上，人流、物流的增加势必带动车流的增加，为现代物流业发展创造了有利条件。

物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和

趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协

作不断走向深化的产物。自1998年以来，我国发展现代物流产业的积

极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用现代物流技术

的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园

区（或物流基地）正是在这种背景下出现并开始大力发展的。

二、物流园区的产生

物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业

向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定

了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹

建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺

乏经验，尚未有完善、有效的做法可以借鉴。随着物流产业的兴起，

原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专

业性的物流配送经营实体及园区—货物配送转运中心应运而生。伴随

着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设，各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分

发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到一定阶段的必

然产物，在日本、德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。物

流园区在日本称为物流园区（DistributionPark），在德国被称为货

运村或reightVillage，虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。

三、物流业发展中存在的问题

虽然，现代物流业有所发展，但总体来看，目前尚处于起步阶段，与国际物流业发展趋势及经济发展的需求比，还存在不少的差距。突

出表现在以下几个方面：

一是物流成本太高，流通周期过长，效率偏低。大部分工商企业

都建立了自己“大而全”、“小而全”的物流体系，但由于管理粗放，大多数企业的物流成本占产品总成本的比重均在20%以上，而发达国家物流成本仅为10%左右。

二是物流企业服务功能单一，服务方式落后。传统物流企业向现

代物流企业的转变尚未完成，只能提供一些低水平、低层次、单项服

务功能。

三是物流设施与装备落后。物流基础设施建设滞后，装运机械化

水平低；物流信息化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效率的提高。

四是物流管理体制不健全。目前，物流管理条块分割层次多、秩

序乱，行业垄断严重。现有的规章制度和管理方式不能适应现代物流

业发展。

四、国内物流园区的发展情况

（一）物流基础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长

经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的进步，为物

流产业的发展奠定了必要的物质基础。目前，绝大部分生产资料已通

过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚，大步走向市场经济，初步形成社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的物资流通网络体系。

（二）物流质量有所提高，物流效率有待改善

物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。据有关资料介绍，工业生产中物流所占用时间几乎为整个生产过程的90.00%运运输中，中国现行运输管理体制也制约了不同运输方式之间的高效衔接，一定程度上也减缓了物流速度。在国民经济各部门中，运输费用在生产费用中因各部门产品对运输的依赖程度不同，其所占比重也不同。

（三）物流产业发展正在引起各级政府的高度重视

目前，深圳、北京、天津、上海、广州、河北、山东等地政府极为重视本地区物流产业的发展，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。其中，深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一，并初步制定了物流产业发展的策略；xxx就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比

较全面的研究和规划；天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展

的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要。中央政府有关部委，如国家发改委、交通运输部等，也从不同角度关注着我国物流产业的

发展，并积极地研究制定促进物流产业发展的有关政策。

五、物流业的发展趋势

从现代物流产业的发展特点来看，物流业己进入成熟阶段，物流

业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以

及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。

（一）物流服务的内涵将继续拓展

物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、仓储、保管乃至报关、通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税

等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通

盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。

（二）物流服务过程在继续延伸

物流产业从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来

协助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速

资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。此外，环

境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。

（三）专业化物流服务在不断壮大

发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。

第三章项目背景、必要性

一、项目提出的背景

随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与

产品营销范围的日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理

方式正在并将继续发生深刻的变革。现代物流行业被普遍认为是“第

三利润源”，它能够很好地降低物质消耗和提高劳动生产率，并在世

界范围内广泛兴起。

现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动

的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面

有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性

服务。现代物流是通过基础设施的建设来提高效率，提供增值性优化

服务方案；优化电子商务系统的配送中心、物流中心网络，重新设计

和构思电子商务的流通渠道，以此来提高物流系统的快速反应性能。

现代物流贯穿经济活动的始终，对改善一个企业的物流流通效率，提升企业的经济效益，拉动企业走向市场发挥着至关重要的作用。现

代物流在国民经济中具有重要地位。进一步加速物流发展，加强物流

理论和技术研究，提高物流管理水平，尽快改善物流落后状态。国家“十三五”规划纲要明确了现代物流的产业地位，提出了今后的发展