餐饮行业店铺选址分析
餐饮店铺选址分析
一商圈确定
通过商圈调查，可以预估餐饮店坐落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而冒然开店，得不偿失。
商圈的意义及其重要性商圈，意指在餐饮店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆1000 米，乡镇地区则可能是方圆3000 米（就餐不方便，缺乏竞争等因素），视具体情况而定。故商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。
一般而言，涵盖面越大，表示商圈越大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估必须面面俱到。
经营一家成功的餐饮店，所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响餐饮店营运的成功率，达60%。因此如何选择一个良好
的商圈，对餐饮店日后的经营发展，有很大的影响。
商圈的类别商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。
商圈设定分类
商圈的设定大致上可分为两种型态。
（1）徒步为主的商圈。例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约1000 米，以走得到且快速方便为主。
（2）车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊区外主干路上，此种商圈大多设置于郊外或下班路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆人口的就
餐需求。
商圈以区域大小的分类
（1）临近中心型。其商圈的设定大约在半径500—1500 米左右，即徒步商圈，此类型商圈分
布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。
（2）地区中心型。其商圈的设定一般在半径3000 米，我们称之为生活商圈。
（3）大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。
（4）副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。
（5）都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。
商圈的特性
商圈的特性若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。
（1）住宅区. 住宅区内的户数基本上须达1000户左右，如以一户 4 人来计算，则人数将达4000 人左右。
（2）教育区。教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。
（3）办公区。办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。
（4）商业区。商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种餐饮店聚集之处，以快餐为主。
（5）娱乐区。娱乐区指以休闲消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费也较固定，如再加上交通主动脉的配合（因为增加部分的外来客），将使该区的业绩有上升的可能。
商圈店址调查要点与评估
店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。失败店的主要因素有以下三点：
1）地点选择失败；
2）不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；
3）许多餐饮店的连锁加盟部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失
败店。由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，餐饮店在
开店之前，对于实地调查作业应精心细致。如考虑店面出入的人口流量多少；附近有几家同类店或不同类店，其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。
商圈实地调查的要点
（1）开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类。
①住宅的种类：A单身住宅，B普通小区住宅（分大、中型），C公寓（分电梯大
楼、普通公寓）， D 高级住宅区。以上的住宅种类都适合开设餐饮店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。
②住户的构成。餐饮店的客户群以20岁以上的青壮年为主，单身男女尤其重要。如
以职业类别来看，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。商圈内有助于餐饮店设立的设施，有下列几种：
*中小型企业（内部没有餐厅）；
*中大型医院；
*大学、专科及高中职校；
*车站附近；
*大型集中住宅区；
商圈未来具体考虑如下：
*地区内人口及户数的增加；
*新设车站的计划；
*学校的建设计划；
*马路新设、增设及拓宽计划；
* 小区住宅的兴建计划。
（2）商圈内的竞争性。商圈内的竞争性指的是区域内的大型店、同类店或商业聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。
在地点位置详细图中，可了解周围1500米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而
判断该点的位置是否理想。
方法如下：中心点为预开的餐饮店的位置，而3条圆虚线由内而外各代表500米、1000米、1500米的范围，可将500米内的道路、住宅及公共场所注在圆内再进行分析与判断。
将车辆动线标示清楚，这时设立地点附近的相关位置，清清楚楚，可以很清楚地判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里汇集，广告效果哪一个比较理想，哪里停车较方便等。
最后再把距离内的商圈标注清楚，就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。
二店址选择
（1）店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途。餐饮店的店址不管是租赁的或是长期性投资，关系着企业的发展前途。一经确定，就需要投入大量的资金，去营建店铺。当外部环境发生变化时，它不像人、财、物等经营要素可以作相应调整，因其具有长期性、固定性的特点。
（2）店址是餐饮店确定经营目标和指定经营策略的重要依据，不同的地区有不同的社会环境、人口状况、地理环境、交通条件、市政规划等特点，它们分别制约着其所在地区的餐饮店顾客来源及特点和餐饮店对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。
（3）店址选择是否合适，是影响餐饮店经济效益的一个重要因素。企业的店址选择得当，就意味着其享有“地利”优势。在同行业餐饮店之间，如果在规模相当、菜品构成、经营服务水平基本相同的情况下，好店址必然享有较好的经济效益。
（4）店址选择要坚持“方便顾客”的原则，以节省顾客的就餐时间，并最大限度满足顾客的需要，否则将失去顾客的信赖、支持从而也就失了去生存的基础。
三区域位置选择
（1）日常生活家常菜品，这类菜品同质性大，点菜率高，同时价格较低，味道差别不大, 食用时，求方便心理明显，希望节省用餐时间。所以，以这类菜品为主打菜的餐饮店应最大限度地接近顾客的居住地区，设在居民区附近商业街中或者上班族较为集中的地方，辐射范围以半径1000米为限，步行10分钟为宜。
（2）经营地方特色菜的餐饮店提倡自己的地方特色。由于这类餐饮店价位相对较高，一般顾客对这样的餐饮店的需求是不定期的，只有在想到这种风味的时候才会专门过来品尝，并且在就餐
时都进行一定的比较，除了口味以外，便捷也是顾客考虑的主要问题之一。经营这类菜品的餐饮店选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业中心或交通枢纽、交通要道的商圈。
四分析交通条件
（1）从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面。
①在开设地点附近，是否有足够的停车场所可以利用。中国的停车场实际占地面积占城市规划中的比率比一些发达国家小很多。很多餐饮店没有自己固定的停车场，一般是停放在餐饮店前面一排；即使有大的停车场，也很可能是和别的企业单位合用。这样在车辆停放的时候就会产生很多问题，给餐饮店造成不必要的麻烦。所以是否有足够的停车空间就成了不得不考虑的一个重要问题。
②餐饮店原料供应是否容易。这就要考虑可供餐饮店利用的运输动脉能否适应原料配送的需求，如果运货费用明显上升，经济效益就会受到影响。
（2）为方便顾客就餐，促进上座率的提升，对交通条件作如下分析。
设在边沿区商业中心的餐饮店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般距离越近，客流越多，就餐就越方便。开设地点还要考虑客流来去方向，如选在面向车站、码头的位置，以下车、船客流为主；选在临近市内公共汽车站的位置，则以上车的客流为主。
设在市内公共汽车站附近的餐饮店，要分析公共车站的性质，是中途站还是终始站, 是主要停车站还是一般停车站。一般来说，主要停车站客流量大，餐饮店可以吸引的潜在顾客较多，中途站与终始站的客流量无统一规律，有的中途站多于终始站，有的终始站多于中途站。
要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件，如单行线街道，禁止车辆通行街道，与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少。
五分析客流规律
（1）分析客流类型。一般餐饮店客流分为三种类型。
①自身客流。指那些专门为到某餐饮店就餐的顾客所形成的客流，这是餐饮店客流的基础，是餐饮店销售的主要来源，因此，新设餐饮店在选址时，应着眼评估自身客流的大小及发展规模。
②分享客流。指一家餐饮店从临近餐饮店形成的客流中获得的客流，这种分享客流往往产生于经常相互补充餐饮类型的餐饮店之间，或大小餐饮店之间。如经营某类餐饮的补充餐饮的餐饮店，在
顾客长时间吃一种餐饮后就会希望更换口味，而转道另外一家餐饮店。
③派生客流。指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店就餐。在旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的餐饮店要利用的就是派生客流。
（2）分析客流目的、速度和滞留时间不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要作具体分析、再作最佳地址选择。如在一些公共场所附近，车辆通行干道，客流规模很大，但客流目的不是为了就餐，同时客流速度快，滞留时间较短。
（3）分析街道两侧的客流规模。同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于光照条件、公共场所、交通条件设施等影响，而有所差异。另外，人们汽车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行驶方向右侧的餐饮店。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。
（4）分析街道特点。选择餐饮店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉路口客流集中，能见度高，是最佳开店地点；如果街道由于两端的交通条件不同或通向地区不同，客流主要
来自街道一端，表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店
址设在客流集中的一端；还有些街道，中间地段客流规模大于两端，相应的，店址放置中间地段就更能招揽潜在客户
1、如何选择经营地址
中国有句古话叫“借地生财”，这句商业谚语是说：借用、租用、利用别人或外地的地理优势经商，从中赚钱发财。还有“店不卖钱移闹市，生意不好调柜台”等商谚，都是强调地理条件对经商的作用。
一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和这三个客观条件。经商也同样离不开地利，地点有利才能生意兴隆。地点好是创业成功的保障。
所谓地理上的优势，从经商的角度讲，至少应该有以下特征:
(1)人们常去的地方;
(2)人口集中的地方;
(3)购买力较高的地方;
(4)靠近市场的地方;
(5)方便顾客的地方;
(6)有利于物质流通的地方;
产品或服务的质量重于店铺的地址，而店铺的地址好坏又重于店铺的规模大小。一旦你决定开店，必须对所选地点做全面的考查，了解该地区人口数量和结构、消费水平、其它店铺在该地区的经营状态，仔细权衡各个地点的利弊，选择最优地点，这样你才会赢得更多顾客，长久稳定地发展下去。
圣恩熙的建议是开店就要选个好码头，只要客流量大，何必担心租金高
2、如何选择经营环境
曾经有人说：“选择好合适的店铺，其经营的成功率在70%以上”。选择店铺最好避免同条街道上有较强
的竞争对手，因为商场上同行是冤家。但这仅是就一般情况而言，就目前国内经营状况来看，却以成行成市的形态出现比较有利。如电器一条街，时装一条街，美容一条街，餐饮一条街等。这样有利于吸引大量顾客光临，并为顾客增加选择余地。
总的来看，销售最好的地点和环境是选择在商业区、闹市区，其次才是沿街商铺，最后才是社区。但就算是生意最旺的商业区，也难免有些位置是死角，而一些被人视为偏僻冷清的街道，也有些地方适合于开店。圣恩熙的投资者怎样才能选择好有利于自己开店的王牌位置或黄金口岸呢？这里提供几点建议仅供参考：
餐饮店铺选址分析
餐饮店铺选址分析 一商圈确定 通过商圈调查，可以预估餐饮店坐落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位臵的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而冒然开店，得不偿失。 商圈的意义及其重要性 商圈，意指在餐饮店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆1000米，乡镇地区则可能是方圆3000米（就餐不方便，缺乏竞争等因素），视具体情况而定。故商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。 一般而言，涵盖面越大，表示商圈越大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估必须面面俱到。 经营一家成功的餐饮店，所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响餐饮店营运的成功率，达60%。因此如何选择一个良好的商圈，对餐饮店日后的经营发展，有很大的影响。 商圈的类别 商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。商圈设定分类 商圈的设定大致上可分为两种型态。 （1）徒步为主的商圈。例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约1000米，以走得到且快速方便为主。 （2）车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊区外主干路上，此种商
圈大多设臵于郊外或下班路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆人口的就餐需求。 商圈以区域大小的分类 （1）临近中心型。其商圈的设定大约在半径500—1500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。 （2）地区中心型。其商圈的设定一般在半径3000米，我们称之为生活商圈。 （3）大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。 （4）副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。 （5）都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。 商圈的特性 商圈的特性若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。 （1）住宅区.住宅区内的户数基本上须达1000户左右，如以一户4人来计算，则人数将达4000人左右。 （2）教育区。教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。 （3）办公区。办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。 （4）商业区。商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种餐饮店聚集之处，以快餐为主。 （5）娱乐区。娱乐区指以休闲消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。
层次分析法及中心选址问题
汉派服装配送及仓储中心选址材料 案例背景汉派服装曾是武汉的一块招牌，上世纪90年代初期，凭借起步较早的产业结构和九省通衢的地理环境优势，汉派服装以大众化、平民化的风格逐步名扬海内外。然而，从90年代末期，汉派服饰逐渐开始走下坡路。2014年3月北京举行亚洲最大规模的服饰博览会，8家武汉服装企业组团上演惊艳“汉秀”。经历十年阵痛蛰伏期后，武汉服装开始擦亮“新汉派”招牌。武汉市3年将投入6000万元专项资金，支持在汉服装企业发展，以期在2019年，实现全市纺织服装产业产值突破1000亿元。昨日，武汉市政府常务会通过《武汉市振兴汉派服装产业转型规划（2014-2019）》，计划将“汉派服装”打造成新千亿产业。为了汉派服装的正兴，相关企业拟投资建设专用的集流通、加工、包装为一体的集合式配送中心，此次汉派服装重点针对的市场细分人群为大学生，这一部分人消费观点前卫，可以接受电子商务模式且聚集地相对集中在武昌区。汉派服饰生产基地位于硚口区的古田地段毗邻汉正街但是相对地价来说较高，但是有完善的物流配套设施和全国闻名的知晓度，不需要太多的宣传费用就家喻户晓；黄陂区相对中心城区地价相对便宜，但是周边配套设施又不健全，人流量规模相对较少，但是周边空地多，方便扩建；光谷周边的高新科技区属于国家示范创业园，有相对的政策扶持如减免企业所得税等，但是光谷周边近5年都要修建地铁、地下商城、火车站等大型项目，交通相对5年来说又不便利。以下有3处待选之地供企业选择，请结合层次分析法和专家打分法，做出最优判断，并说明理由。 A地：东湖新技术开发区位于武汉市东南部洪山区，江夏区境内。下辖8个街道。在东湖、南湖和汤逊湖之间，东起武汉外环线，西至卓刀泉路，北接东湖，南临汤逊湖，面积
选址：影响餐饮店选址的11个基本因素
影响餐饮店选址的11个基本因素 随着餐饮业的不断发展，投资进入餐饮业的人越来越多，同时竞争也越来越大，那么如何在创业之前做好选址呢？同时影响餐饮选址的因素又有哪些呢？其中餐饮店选址要考虑的因素很多，主要涉及地理、经济、市场等几个方面。 此资料主要包括以下内容： 1、地区经济背景和文化 要注意选址区域的经济发展趋势，特别是商业发展速度。这些因素对餐厅的前景有很大的影响。办法是选取相同类型的区域作为参照，详细考察它们的经济发展模式，因为在很大程度上这些模式都是相同或相通的。经济背景将决定餐厅的发展前景。文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人们收入的分配方向。一般而言，文化素质高的人，对餐饮消费的环境、档次的要求比文化素质低的人要高。文化环境的不同，影响连锁经营的规格和规模。 2、区域规划 在确定餐饮店之前，必须要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目的选定店面，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。因此，必须先到当地的城市规划管理局咨询清楚店面地址是否在近期内动迁后，才能确定餐厅的具体位置。 3、地点特性 地点特征是指与餐饮经营活动相关的位置特征。如餐饮企业经营所在的区域，如政治中心、购物中心、商业中心、旅游中心以及饮食服务区的距离和方向。连锁餐厅所处的地点直接影响餐厅经营的项目和服务内容。餐厅周边地区的特性直接影响餐厅的经营，必须根据其特性做出相应的对策。比如对商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区或住宅区等不同特性的区域，以及它们不同的规模和档次，餐厅要采用不同的营销策略。考察地区的特性主要是考察附近人的特征，在这方面你可从以下十点去研究：
厂房选址案例分析
关于厂房选址的疑难之处 安〃瑞尔顿（Ann Reardon）思索着从拥挤的贸易展览会上穿过，对周围喧闹的人群臵若罔闻。她担任埃尔德拉公司（Eldora Company，EDC）的首席执行官已经有13年了，她带领公司职员取得了辉煌的成就。尽管更大一些的自行车制造商都已向海外发展以利用当地廉价的劳动力，埃尔德拉仍然坚持在国内生产的战略，在位于科罗拉多州的博尔德市的公司办公处仍没有公司的厂房。安感到她的这种将公司的所有部分都集中在同一个地方的战略，不是传统型的，已大大促进了不同部门之间的协作，并且最终促进了公司的发展，EDC已经成为美国最大和最赚钱的自行车公司了。然而，主管生产的副总裁辛〃安德鲁斯现在正极力说服她到中国建厂。“看看这里公司的数量。”那天早晨他说。当时他们正帮其他的EDC工作人员往展台上排列小册子，并将公司的最新样品排列在四周。生产主管很少参加贸易展览会，实际上这是辛第一次参加，但他早就想参加这种会了，安很支持他来。“这个市场上参加者太多了。”他说道，“这两个月来我一直在说这些，预测家们显示的数字也表明我的意见是对的。但如果这些还不足以把你说服，看看我们周围吧。在我们这儿自行车工业已达到饱和点了，我们必须移到亚洲区。”“不要再说了，辛。”安回答说，“我知道你的意思。过去你已经说过了，不过我们应当找一个时间详细谈谈，这里不是说话的地方，此外，现在也不是时候。” 3个小时后，展览会开得正起劲，这时安明白了辛为什么要再说一遍。在同一时间与所有竞争者呆在一间屋子里，可以有力地提醒人知道自行车行业是如何变化的。她思索着辛所说的有关美国市场的话。1992年，EDC公司的销售和利润达到了破纪录的水平。公司现在生产的自行车在美国市场上约占30%。美国的大众型自行车销售量每年仅以2%的速度增长，而在亚洲市场上，同一类型自行车销售量每年正以翻倍地增长。而埃尔德拉公司并不能在美国的工厂里为上述市场生产自行车。世界上最大的自行车制造厂中的两家在销售量迅速增长的亚洲设厂，享受着劳动力和运输费的优势。 她在一个山地车展台前停了下来，该展台是由一家迅速崛起的年轻的自行车公司布臵的。场地前部带有悬挂装臵的山地车是最新的样式——增加的支持物和垫层能使骑车者更好地吸收在小路上骑行所受到的震动而不必减速，也不会失去平衡。这些车中的大多数价格高得让人买不起，但埃尔德拉公司早就进入了山地车的市场，且零售价仅为190美元，安对此深感自豪。几年来，公司一直致力于生产中低档车，零售价在100~200美元之间。埃尔德拉公司的价格比那些生产廉价车的竞争者的价格稍高，但是，大的零售商仍然愿支付高出的费用，因为EDC公司总是可以提供精巧美观的车型，并能快速按时交货，所有这些，海外的竞争者根本做不到。 公司成功的一个原因是科罗拉多州的博尔德市是众多自行车爱好者向往的地方。埃尔德拉公司的所有员工都热爱自行车运动，他们热心关注着行业的最新动态和最新车型，总会有人建议用一种新的方式安装手闸或安装一种新型脚踏板使摩擦力加大，并使上下自行
店铺选址调查的分析报告
店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步人口状况了解该地段家庭人口及 收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。． 店铺选址调查报告第四步分析消费者的购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商
圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 店铺选址调查和评估方法 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 次级商业田和边缘商业圈。中心商业田、商圈包含三个层次： 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾
火锅店选址分析报告
海底捞火锅为案例 火锅店 选址分析报告
一、海底捞公司简介： 四川海底捞餐饮股份有限公司是一家以经营川味火锅为主，融汇各地火锅特色于一体的大型跨省直营餐饮民营企业。公司成立于1994年，目前在北京、上海、西安、天津等城市建有近50家直营店、四个大型现代化物流配送基地和一个原料生产中心，有7000多名员工，年营业额约10亿元。公司在张勇董事长确立的服务差异化战略指导下，始终秉承“服务至上、顾客至上”的理念，以创新为核心，改变传统的标准化、单一化的服务，提倡个性化的特色服务，将用心服务做为基本经营理念，致力于为顾客提供“贴心、温心、舒心”的服务；在管理上，倡导双手改变命运的价值观，为员工创建公平公正的工作环境，实施人性化和亲情化的管理模式，提升员工价值。 十几年来，公司已发展成为在北京、上海、西安、郑州、天津、南京、沈阳、杭州、青岛等全国多个城市拥有五十多家直营店，四个大型现代化物流配送基地和一个原料生产基地，2010年营业额近15亿元，拥有员工1万多人。 公司曾先后在四川、陕西、河南等省荣获“先进企业”、“消费者满意单位”、“名优火锅”等十几项称号和荣誉，创新的特色服务赢得了“五星级”火锅店的美名。2007年12月，获大众点评网2007至2008年度“最受欢迎10佳火锅店”及“2007年最受欢迎20佳餐馆”奖项，企业连续三年获得“中国餐饮百强企业”名誉称号。
二、海底捞的南昌选址 1、选址涉及的因素 此图表是一般选址问题需要考虑的因素 显性成本隐性成本 国际间文化差异 环境 房价 学校 …… 2、海底捞品牌的客观标准： 1、层高一般要求在3800mm以上（地面到梁下高度），最低不能低于 3500mm，一般我们设备吊顶需要梁下800mm-1000mm，最终完成吊顶净高不小于2500mm。 2、使用面积一般不低于1600平米 3、居民楼下和离居民楼比较近不考虑，一般环评要求：居民楼离大 楼主体距离不少于9米，室外设备放置位置离居民楼不小于20米，
店铺选址调查的分析报告
店铺选址调查的分析报告 店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步 了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如
采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
餐饮行业选址八大定律
餐饮行业选址八大定律 Modified by JACK on the afternoon of December 26, 2020
餐饮选址前，我们要对目标商圈进行评估，分成不同的级别：非常好、好、一般、不合适。非常好的商圈应该极度活跃，拥有重要的销售推动，配套设施比较齐全，而且发展潜力较大。被定义为好的商圈，可能这个商圈已经成形并成熟，不会有一个大的增长，但还是有一定活跃度。一般商圈他肯定就是市场稳定了，没有增长，但这个商圈目前能够继续让我们取得可以接受的销售额和利润。 最后就是不适合我们的一个商圈了，这个商圈可能已经呈现出衰退的迹象了，销售推动可能已经开始转移了，无法给我们提供一个维持空间。所以我们对这种位置一定要慎重! 下面我们来讲一下在选址当中的八大定律 一、评定市场理想性 基于商圈的销售潜力和餐厅进入此区域的需要，一个非常好的商圈应有充裕的客人，不管他们是在此区域居住，工作，购物，娱乐或通勤。在评定市场这个理想性的时候有几个注意点： 1、注意因天然或人为障碍形成的半月商圈。 这种商圈实际是存在的，举个例子就是济南，在济南的话他有一个街，叫半壁街，因为他一面是整个商业一条街，还另一面呢，就是护城河啊! 2、单靠居民这个销售推动，不能够产生足够的营业额以达到盈利，只是一个辅助性的销售推动。我们在这种地方选择的时候一定有第二个或是第三个销售推动来给我们带来助力，如果单靠居民的话实现高营业额是相当困难的。 3、百分之八十的顾客都来自我们方圆三百米以内的一个销售推动。 大约有五六分钟的路程是他步行能够到达的一个地点，这个是我们的主要的一个销售推动。 4、市场理想性好，还要取竞争顾客。 我们要取得这个最佳的一个位置，就是我们所说的千分点。否则那如果是竞争者占据了一个千分点的位置在这个地方选址的话，这时我们会比较被动了。 5、评估商圈的整体销售潜力来推定未来在此商圈开设其他餐厅的可能性，及早考虑现在和未来餐厅的布局是非常重要的。 可能这个地方只目前只满足一家，但是如果是说这个地方未来消费潜力是比较大的。销售潜力比较大，我们在这个商圈可不可以在开设其他的一个餐厅啊第二家或者是第三家，我们可以进行提前了一个预估。考虑现有和未来餐厅一个布局也是非常重要的。 6、基于调查研究，确定我们的顾客主要来自哪个年龄段的人群，当中男女顾客各占多少，确保商圈的销售推动能够吸引这些主要人群。 7、充分了解方圆三百米以内的人口统计，收入水平、人口数量和素质。 根据不同人口的数量和素质，我们来设计一个最佳的店面形象，更加贴近顾客。 二、确定重要销售推动 一个销售推动能够给我们带来顾客，如购物中心、写字楼、医院、学校等等，我们的餐厅就应该靠近这些销售推动的出入口。在选址过程中要注意以下几点： a、密集在十字路口附近的销售推动会成为一个重要且活跃的人流聚焦点。
设施选址案例分析
阅读资料：日本汽车厂商在美国的生产蒸蒸日上：第一次超过进口 华盛顿报道—一个日本汽车协会宣称，去年是有史以来第一次，日本汽车制造业在美国生产的汽车多于他们运到美国的汽车。 到1994年1月财政年度结束时，超过180万辆汽车是在美国生产的，而日本出口到美国的汽车，根据日本汽车制造协会的统计是150万辆。 “日本汽车公司在美国的投资已超过110亿美元，给美国人提供了300 000个工作机会，成为全美国一股重要的积极的经济力量。”协会董事长William C. Duncan说。 日本已在美国的压力之下更多地在美国生产汽车，同时雇用更多的美国劳动力和利用美国零件，因为日本对美出口总额达600亿美元，占美国的贸易逆差40%还多。其中大半来自将日本的汽车或汽车配件卖给美国。 日本汽车在美国生产，使用美国劳动力，这已成为一种趋势。根据汽车协会的统计，被日本汽车公司雇用的美国工人从1987年的11236人上升到1993年的37435人，已翻了三番。 但是，国际经济学家Steve Beckman先生站在美国工人的立场上指出，日本汽车协会的统计忽略了在日本汽车中美国生产的零部件比例很低。 Beckman说，在美国制造的日本汽车中平均只有50 %a的零部件是美国制造的，而从日本运来的汽车中美国制造的零件几乎为零。 “人们更愿意看到，驻美日本汽车公司制造的汽车有70％的零部件是美国人制造的，”他说。他预计，日美的贸易不平衡尤其是今年汽车贸易的不平衡将“可能大于以往任何一年。”他说美国对日本的汽车贸易逆差可能是200亿美元，而汽车零部件的贸易将增加120亿美元的逆差。 日本汽车协会宣称，日本汽车制造商购买的美国汽车零部件在1986年和1993年之间增加了6倍——从24.9亿美元增加到155.4亿美元。这个协会还说，美国零件供应商的数量在同一同期间大约增长了4倍，在1986年是298家，而1993年3月是1245家。 日本汽车商在美国拥有并经营着七家汽车制造工厂，它们有时为美国汽车生产零部件。 资料来源：Copyright 1994 by the Associated Press. 案例一：外国制造商在美国设厂 在宾夕法尼亚州威斯特摩兰郡(Westmoreland County, Pa）的山区里，开车从匹兹堡往东行驶1个小时，矗立着美国制造业复兴的标志。1988年，这里的前身汽车装配工厂被废弃，成为充满铁锈的遗址，其工人被解雇或从事其他工作。两年前，索尼公司来此发展。今天，威斯特摩兰郡有世界上最先进的电子工厂，生产成千上万的大屏幕彩电。而且，这不是单纯地由美国公司装配日本生产的零件。该产品中80%的部件是由美国制造的。 为什么索尼会选择在宾夕法尼亚州生产彩电呢？美国是世界上最大的彩电市场，特别是大屏幕彩电，索尼公司与其用户离得越近，货运成本就会越少。 而且，美国有一个强大的工业体系——宽敞的马路、清洁的淡水、教育程度高的工人和许多供应商，以及一个巨大的技术基地。附近的卡耐基-梅隆大学（Carnegie-Mellon University）的技术力量可以帮助索尼公司的工程师制造可以在电视机运出之前自动调频的机器人。 索尼的工厂是制造业中基础性转换的一部分，这种转换将在未来的几十年间使美国在全球竞争中处于有利位置。长期以来，制造商利用规模经济的优势已建立了巨型的大产量的工厂，然后把产品运到远处的市场。但是今天，它的趋势是朝向小规模、灵活化、低劳动密集性、接近顾客方面发展。 钢铁和汽车制造与电视制造一样将出现这样情况。由纽克公司（Nucor Corp.）、伯明翰钢铁公司(Birmingham Steel Corp.)及其他公司运营的靠近顾客、低成本小型工厂是世界上最有效
奶茶店选址技巧一点点奶茶店正确选址姿势
奶茶店选址是开店的开端，谁都想要找一个生意兴隆的旺铺，但现实却经常事与愿违，不管是创业新手还是老手，统统在选址时交了不少学费。 很多餐饮新手认为，选址就是选地段，地段好闭着眼睛都能挣到钱。可当店开起来，才发现并不是那么回事，那些流水般的客人就是不进店，最后赔了一笔钱以关店告终! 一点点奶茶加盟店的选址就像选老婆，千万别被商圈所迷惑，商铺才是商圈的重点。 01商圈供需关系? 小编觉得，可能和大部分人的常规认知有所不同：真正决定门店生存的第一因，是商圈的供需关系，而不是品牌的经营能力。 加盟有风险，投资需谨慎
如果我们品牌的经营能力是决定门店生存的第一因，那就代表这个商圈的所有商铺都可以通过经营能力开出同样品牌的门店。现实中的实际情况并不可能出现这样的情况。 品牌所经营的品类在同一商圈有饱和度、有边界。这个边界，就是商圈的供需关系。 有两层关系，决定了商圈的供需关系。 第一层：门店供应数量和需求人数之间的关系。 如果商圈内的需求人数>一定的门店供应数量，则代表这个商圈还有新增门店数量的空间。 加盟有风险，投资需谨慎
这个可以称之为增量型商圈。 如果商圈内的需求人数<一定的门店供应数量，则代表这个商圈已经没有新增门店数量的空间。这个可以称之为存量型商圈。 第二层：品类、人均和需求之间的关系。 品类角度，咱可以先不用分得太细，就简单粗暴分为拿在手里吃(小吃)、坐下简单吃(快餐)和坐下吃好些(正餐)这三大类。 所谓商圈，指的是商圈内人群结构的代名词。而商圈内不同的人群结构，代表不同的消费需求，最终都会影响到三大类的占比不同。极端情况下，某些小型或特定商圈还会只容纳其中的两类、甚至一类。随着商圈内人群数量级的增长，人群结构随之而分化。 在这个前提下，才会有对于细分品类不同定位的需求，才会出现更细分的川菜、湘菜、火锅、米粉…这些品类。商圈内不同人群结构数量级的进一步增长。 人均，是消费心理价格带，可以理解为消费者购买意愿、能力的消费区间。 这个区间，在不同类型商圈，还不一样。 加盟有风险，投资需谨慎
餐饮行业如何基于DataDance选址
1.餐饮行业如何基于DataDance选址 随着人们生活水平的提高，消费者几乎每周都会点快餐或者出外就餐的行为，现在餐厅非常多可以说是在大街上上随处可见，但是其中真正在盈利的有哪些？现在可以说很多人都在盲目开餐厅，之前的选址方式都是听说和人到现场观察，看看周边其他家饭馆的经营程度如何，但是这种方式的选址模式失败的可能性也是非常高。 在大数据统计下，2020年全国餐饮门店数达超过602万个，但是只有20%的餐厅赚钱，在北上广深四个一线城市平均每个月10%的餐厅倒闭，其中关店餐厅的平均寿命只有508天，而在这些关店餐厅中是由选址失败直接导致开店失败占据了70%。 随着大数据的时代到来，其实我们已经可以足不出户完成选址工作了，下面我就使用Data-Dance的城市地图来完成选址工作。 1、开店地点选址目标点的人口画像情况 譬如我准备在北京望京地区开一家餐饮店，那我首先要清楚望京地区的人口密度和人流量情况，如下图所示，统计出了望京地区周边3KM范围内常驻人口（居民+职住）数量是95.26万人，其中居民人口数量是41.205万人，人口密度是33.697人/平方公里。
其中69%的人是已婚，31%的人是未婚，这个比例可以对于您开店风格提供数据支持，譬如已婚的消费价值观和未婚肯定是不一样的。 周边人群的收入水平分布和私家车出行情况，那如果是私家车出行多其实您选择开店的地点最好停车场多一些，根据收入水平您也可以看出周边人的收入能力。
您还可以看到职业分布、消费水平和年龄不分的情况，都有利于您决策开店的受众和风格。 2、开店地点选址目标点的周边住宅情况 Data-Dance还提供了开店选址周边的住宅情况，房价信息和住宅分布也是您选址需要的关键参数。
餐饮店铺选址需知的十要素
餐饮店铺选址需知的十要素 餐厅连锁店选址必须对所选定的潜在地址的相关因素进行详细的分析，这些因素从宏观上讲包括地理因素、社会因素、文化因素、经济因素和市场因素等，具体来讲包括以下内容： 1.地区经济 饮食消费是在人们有足够的资金满足日常衣、食、住、行等基本需求之后的可自由支配资金的支付。一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的金钱数量和他们必须支付的价格。一般地，当人们的收入增加时，人们愿意支付更高价值的产品和服务，尤其在餐饮消费的质量和档次上会有所提高，因此，餐厅连锁企业一般应选择在经济繁荣、经济发展速度较快的地区。 2.区域规划 在确定餐厅连锁店之前，必须要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目地选定连锁企业，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。
3.文化环境 文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人们收入的分配方向。一般而言，文化素质高的人对餐饮消费的环境、档次的要求比文化素质低的人要高。文化环境的不同，影响连锁经营的规格和规模。 4.消费时尚 一段时期的流行时尚，往往能在很大程度上影响消费者的消费方式和方向。随着人们消费水平的提高、卫生观念的增强，人们在餐饮消费上越来越注意就餐的环境卫生，这样外表装修美观、舒适、洁净的连锁餐厅就越来越为人们所接受。 5.竞争状况 一个地区餐饮行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的餐饮企业可能会导致的竞争，这对餐饮企业来说，是消极的。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的餐饮企业，这类竞争有时起互补作用，对餐饮企业是有利的。在选择连锁经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是值得连锁经营集团在投资前认真研究和考虑的。竞争既是一种威胁，又是一种潜在的有利条件，只要把竞争对手作为一面镜子认
家乐福选址案例分析
家乐福连锁店选址实例剖析 2010-07-28 15:48:08 来源：互联网 “每次家乐福进入一个新的地方，都只派1个人来开拓市场。进台湾家乐福只派了1个人，到中国内地也只派了1个人。”9月11日，家乐福的企划行销部总监罗定中用这句令记者吃惊不已的话做他的开场白。 罗解释说 “每次家乐福进入一个新的地方，都只派1个人来开拓市场。进台湾家乐福只派了1个人，到中国内地也只派了1个人。”9月11日，家乐福的企划行销部总监罗定中用这句令记者吃惊不已的话做他的开场白。 罗解释说，这第一个人就是这个地区的总经理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，这位空投到市场上的光杆总经理，和他惟一的员工做的第一件事，就是开始市场调查。他们会仔细地去调查当时其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些产品的流通量很大，然后再去与各类供应商谈判，决定哪些商品会在将来家乐福店里出现。一个庞大无比的采购链，完完全全从零开始搭建。 这种进入市场的方式粗看难以理解，但却是家乐福在世界各地开店的标准操作手法。这样做背后的逻辑是，一个国家的生活形态与另一个国家生活形态经常是大大不同的。在法国超市到处可见的奶酪，在中国很难找到供应商；在台湾十分热销的槟榔，可能在上海一个都卖不掉。所以，国外家乐福成熟有效的供应链，对于以食品为主的本地家乐福来说其实意义不大。最简单有效的方法，就是了解当地，从当地组织采购本地人熟悉的产品。 1995年进入中国市场后，短时间内家乐福便在相距甚远的北京、上海和深圳三地开出了大卖场，就是因为他们各自独立地发展出自己的供应商网络。根据家乐福自己的统计，从中国本地购买的商品占了商场里所有商品的95％以上，仅2000年采购金额就达15亿美元。除了已有的上海、广东、浙江、福建、及胶东半岛等各地的采购网络，家乐福还会在今年年底分别在中国的北京、天津、大连、青岛、武汉、宁波、厦门、广州及深圳开设区域化采购网络。 十字路口的商圈这个“空降兵”的落点注定是十字路口，因为Carrefour的法文意思就是十字路口，而家乐福的选址也不折不扣地体现这一个标准———所有的路都开在了路口，巨大的招牌500米开外都可以看得一清二楚。而一个投资几千万的店，当然不会是拍脑袋想出的店址，其背后精密和复杂的计算，常令行业外的人士大吃一惊。 根据经典的零售学理论，一个大卖场的选址需要经过几个方面的详细测算： 第一就是商圈内的人口消费能力。中国目前并没有现有的资料（GIS人口地理系统）可资利用，所以店家不得不借助市场调研公司的力量来收集这方面的数据。有一种做法是以某个原点出发，测算5分钟的步行距离会到什么地方，然后是10分钟步行会到什么地方，最后是15分钟会到什么地方。根据中国的本地特色，还需要测算以自行车出发的小片、中片和大片半径，最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆盖了什么区域。如果有
店铺选址前期市场调研
店铺选址与分析 ——店铺选址前期市场调研 正确的选址是经营商成功的一半。卖场的选址是一项长期投资，它关系着卖场发展的前途，当外部环境发生变化时，其经营因素可以随之进行调整，以适应外部环境的变化，而地址具有固定性、长期性的特点，一经确定就难以变化。因此，商家在进行卖场的选址时，必须具有发展的眼光，不仅研究现状，还要正确地预测未来。卖场选址是经营商确定经营目标和制定经营策略的重要依据。不同的地区有不同的社会环境、地理环境、人口结构、文化习俗、消费习惯、交通条件、市政规划等特点，分别制约着卖场的顾客来源以及卖场对经营的商品类别、品牌定位、消费者定位、价格定位、促销活动的选择。商家在确定经营目标和制定经营策略时，必须要考虑卖场地址所在地区的特点，以达到策略的可实施性和目标的可实现性。所以选定一家店铺之前，必须对所在店铺进行一次充分的调研。 调研可以从以下几个方面着手： 一、店铺周边环境。环境的好坏有两种含义。一种含义是指店铺周围环境状况。比如有的店开在公共厕所旁或附近，不远处便是垃圾堆、臭水沟或店门外灰尘飞舞，或邻居是怪味溢发的化工厂或快餐店等，这便是恶劣的开店环境。另一种含义指店铺所处位置繁华程度。一般来讲，店铺若处在车站附近、商业区域人口密度高的地区、同行集中的一条街上、高档写字楼里、大卖场聚集的地方（如沃尔玛、家乐福、国美等）、肯德基、麦当劳等国外餐饮店旁边等这类开店环境应该具有比较大的优势。另外，三叉路口、拐角的位置较好，坡路上、偏僻角落、台阶较高或较低的的地方位置欠佳。 二、交通条件是否便利。店铺门口或店铺周边停车是否方便；货物运输是否方便，因为很多地方的街道都会限制部分的车辆不能进入，这样也会给你平时的进出货物带来不便，另外，从其他地段到店乘车是否方便等。交通条件方便与否对店铺的销售有很大影响。有些店铺的对面或门口旁边就是公交店，这样也会大大集中人流。 三、周围设施对店铺是否有利。有的店铺虽然开在城区主干道旁，但干道两边的栅栏，却使生意大受影响。因此在选择临街铺面时，要充分注意这点。如何选择呢？典型街道有两种：一种是只有车道和人行道，车辆在道路行驶，视线很自然能扫到街两边铺面；行人在街
餐饮门店选址分析
选址因素 一、环境特性 店周边环境的特性直接影响店面的经营，必须根据其特性做出相应的对策。比如对商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区或住宅区等不同特性的区域，店面要采用不同的营销策略。 店面的周边环境如果整洁、幽雅，再加上营造较好的内部环境，如幽静的休息室、清洁的洗手间等，就能吸引更多的顾客。 二、交通状况 交通状况是指车辆的通行状况和行人的多少，它意味着潜在的客源。但必须清楚客源绝不等同于交通的频繁程度，如在交通要道，尽管交通极为频繁，但过往的旅客根本没有就餐的机会，也产生不了就餐的欲望；有就餐机会和欲望的过路人才会成为客源。开门店的地点必须交通便利，进车停车方便安全。选址即便远些，只要交通便利，也会顾客盈门的。 三、区域规划 区域规划往往涉及建筑的拆迁和重建。如果未做分析，店面就盲目上马，在成本收回之前就要拆迁，无疑会使店面经营者蒙受损失或者失去原有的地理优势。所以在确定店面位置之前，我们一定要向有关部门进行咨询清楚。 四、地区经济背景 要注意选址区域的经济发展趋势，特别是商业发展速度，这对店面的前景有很大的影响。办法是选取相同类型的区域作为参照，详细考察它们的经济发展模式，因为在很大程度上这些模式都是相同或相通的。 五、竞争程度 对于竞争的评估可以分为两个不同的部分来考虑。提供同种类型食品服务的店面可能会导致直接的竞争，这会被认为是消极的因素。间接的竞争包括提供不同菜品和不同服务的店面。在所选地点，任何一种形式的竞争都是值得考虑的，这可能意味着一个潜在的绝好地点，同样也可能会是一个很糟糕的地点。直接竞争未必会导致两败俱伤，相反还可能促进双方共同繁荣。 竞争密度是指同行业和相关行业营业点的个数以及本区域内店面的总座 位数，即生意是否过密。这体现了本区域内餐饮业的供求关系，是对竞争激烈程度的一种直接反映。通常是竞争越激烈利润越低，但这些分析在某种情况下也不是绝对的。例如，重庆各大商场内，人们慢慢地把该地区看作就餐和娱乐的好去处，结果绝大多数店面生意都非常兴隆。在行业密集的地方，往往会出现商家吸引商家，人流吸引人流，形成一方繁荣的局面。但在这类
超市选址分析报告分析
万兴隆超市选址分析报告 一、新店周围地理位置特征表述（附图说明） 我们预设超市位于名扬广场内。超市位于名扬广场内的麦当劳旁边。 超市周围全是些服饰店与小食店，并没有大规模的超市。同时超市所在的位置是名扬广场步行街内，消费者都是来这里逛街的，客流量会很多，地理位置比较优越。 二、新店物业的具体情况 我们的超市是一家大型超市，主要提供消费者日常消费品，提供的商品一般是消费者消费频率较高的商品。 三、新店开业后预计能辐射的范围（商圈的大小） 根据超市的地理位置分析，超市开业后主要辐射的范围除了在三环路的附近居民外还有附近的学校，乃至市中心人民广场附近的居民。 四、新店商圈内商业环境和竞争情况 1.从小图看我们超市的地址属于热闹的商业圈，人流很大，而且周边店面的经营 与活动也很多，附近也有购物中心、流行前线、南大超市，附近还有居民住宅区和 美食小街等。正因为如此才为我们超市带来了更多的潜在客户。 2.虽然在名扬广场旁边有南大超市，但对于我们的超市来说造成的竞争性不大。 我们的超市离南大超市的距离不近但也不远，但是我们的超市在名扬广场内，很多 人一下公交站都是先进去名扬广场街逛的，所以就近原则消费者会先去到我们超市。 同时根据调查，南大超市商品并不多，很多消费者的需求并不满足。相反，我们的 超市除了日常生活用品，我们还会进货些比较高端进口的商品来满足一些对生活质 量用品要求高的顾客。而南大超市在这方面是没有满足一些高要求的消费者的。 3.最重要的一点是，附近的一公里的大型超市都没有，而南大超市规模也小。 五、新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次 该区周边人口多，流动人口庞大，人口密度大，而且附近在建的工程众多，这里以后会吸引更多的人口入住，人口的密度会变大。超市的主要消费人群来至于学生与附近居民，学生是一个流动人口，超市周边的学校每年都会扩大招生，使得超市的消费人群越来越大。超市周边居民多数自己开商店谋生，生活水平不断提高，收入也不断增加，他们不再只是关注基本生存的物质消费的提高，他们越来越关注生活的质量，购买的消费品种类也在不断的攀升。， 六、新店的交通便利情况 我们的超市虽然位于名扬广场内，但交通还是很便利的。步行大约100米就能到达公交站。如果选择自行车或汽车的话，也有停车场可供停放。除了特别的节假日外，路面状况十分畅通，就算塞车也很快能通行。 七、新店投资效益分析 我们假设每天经过此地的人数为2000人，更进一步假设其中有80%的人进入本店，
餐饮行业的选址工程条件
餐饮招商技术要点 招商的成败在一定程度上决定了商业地产项目的成败，而作为绝大部分商业地产项目的必备业态——餐饮，其招商显得尤其重要，仅次于主力店。无论是旅游地产还是大型购物中心，社区商业还是步行街，餐饮都扮演着非常重要的角色，甚至是一些商业项目的特色和竞争力。深圳万科城、华润万象城、海上世界、中信城市广场、上海新天地、南京1912、新街口商业街等皆是如此。 说到餐饮的招商，因为有很多的不确定性因素，导致餐饮招商给人难度大的印象。与百货超市相比，大部分餐饮企业特别是中餐的产品标准化程度、从业人员的整体文化素质都相差很远。加上地域因素带来的饮食习惯和文化差异，导致餐饮企业除了快速餐饮外，店铺的标准化和复制都相对较难。下面就商业地产项目中的餐饮招商问题简单谈一谈我的理解。 一、餐饮业的分类和常见商家资源 按照对商业地产的规划影响和餐饮商家自身的特点，我们可以把餐饮分为快速餐饮和正餐，而快速餐饮又可以分为洋快餐、中式快餐和快速饮品店；正餐又可以分为中餐、异国餐饮、咖啡/茶馆/酒吧。 洋快餐的整体品牌影响力比中式快餐大很多，在中国很多地区，快餐行业的标准化和连锁化经营就是受洋快餐进驻的影响开始的，如肯德基、麦当劳已经根深蒂固的影响了和正在继续的影响着中国的青少年一代，有些甚至把到洋快餐里吃一个汉堡和喝一±颖衫值背墒枪谌盏慕鄙汀３嗽缙诮胫泄目系禄吐蟮崩屯猓涣侥昀矗罂觳突褂斜厥た停òㄕ彼停⒍郊劝住⑺可钟、味千拉面、棒约翰等，他们的店铺数量也在飞速发展。截止06年初，肯德基从1987年进入中国共约开出了1400家门店，麦当劳从1990年进入中国共约有700家门店，永和大王从1995进入大陆约开出了100家门店。 中式快餐相对洋快餐发展较慢，而且在传统印象中不如洋快餐高档、时尚，而且大部分中式快餐的全国化的连锁网络并不完善，主要以区域发展为主，不过近几年来也有突破的趋势，比如广东的真功夫从1997年的双种子发展到今天，除了广东省的约100家门店外，还在上海、浙江和江苏开出了8家门店，并在杭州建立了大型的配送中心，开始了华东的拓展步伐。除此外，还有面点王、大娘水饺、7+7、蓝与白等也在逐步开始全国化的连锁历程。 快速饮品店近年兴起，成为小资一族的钟情去处，不论是简单的商务会见，还是工作休闲，一±Х取⒁桓鲅└饣蛘呃恋孟敫纱嗬匆弧拉叫随便的杂果饮料，就可以换来一个好心情。星巴克、哈根达斯成为高档商业项目的象征和标准配备。除此外，台湾的仙踪林、香港的福记甜品、街客、DQ、还有深圳写字楼底商的AODES CAF等。 正餐商家的分类相对较为复杂，而且各个类别之间的界定也相对较难，只能简单的分成中餐（包括中国八大菜系在内的各个地方特色的餐厅）、异国餐厅（包括各国风情餐厅、日韩料理、港澳台餐厅等）和咖啡/茶馆/酒巴。 中餐的连锁在慢慢的走向规模和成熟，出现了一个个的大型餐饮集团企业，中式商务正餐有广东的麦广帆集团、北京的俏江南、重庆的陶然居、杭州的西湖春天等等，地方特色餐饮有小尾羊、小肥羊、毛家饭店、菜根香、谭鱼头、华神食府等等；而且以俏江南为首的一批餐饮企业正在走出国门，开到国外，并在积极的筹划上市。
厂房选址案例分析
关于厂房选址的疑难之处 安·瑞尔顿（Ann Reardon）思索着从拥挤的贸易展览会上穿过，对周围喧闹的人群置若罔闻。她担任埃尔德拉公司（Eldora Company，EDC）的首席执行官已经有13年了，她带领公司职员取得了辉煌的成就。尽管更大一些的自行车制造商都已向海外发展以利用当地廉价的劳动力，埃尔德拉仍然坚持在国内生产的战略，在位于科罗拉多州的博尔德市的公司办公处仍没有公司的厂房。安感到她的这种将公司的所有部分都集中在同一个地方的战略，不是传统型的，已大大促进了不同部门之间的协作，并且最终促进了公司的发展，EDC 已经成为美国最大和最赚钱的自行车公司了。然而，主管生产的副总裁辛·安德鲁斯现在正极力说服她到中国建厂。“看看这里公司的数量。”那天早晨他说。当时他们正帮其他的EDC 工作人员往展台上排列小册子，并将公司的最新样品排列在四周。生产主管很少参加贸易展览会，实际上这是辛第一次参加，但他早就想参加这种会了，安很支持他来。“这个市场上参加者太多了。”他说道，“这两个月来我一直在说这些，预测家们显示的数字也表明我的意见是对的。但如果这些还不足以把你说服，看看我们周围吧。在我们这儿自行车工业已达到饱和点了，我们必须移到亚洲区。”“不要再说了，辛。”安回答说，“我知道你的意思。过去你已经说过了，不过我们应当找一个时间详细谈谈，这里不是说话的地方，此外，现在也不是时候。” 3个小时后，展览会开得正起劲，这时安明白了辛为什么要再说一遍。在同一时间与所有竞争者呆在一间屋子里，可以有力地提醒人知道自行车行业是如何变化的。她思索着辛所说的有关美国市场的话。1992年，EDC公司的销售和利润达到了破纪录的水平。公司现在生产的自行车在美国市场上约占30%。美国的大众型自行车销售量每年仅以2%的速度增长，而在亚洲市场上，同一类型自行车销售量每年正以翻倍地增长。而埃尔德拉公司并不能在美国的工厂里为上述市场生产自行车。世界上最大的自行车制造厂中的两家在销售