土地项目一级开发实施方案DOC

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土地项目一级开发实施方案

编制单位:

申报日期:

一、项目基本情况

1、项目状况

项目位于___村,总用地面积为___公顷,具体四至为:东至___,南至___,西至___,北至___。

2、项目规划

项目规划用途主要为居住及商业配套,总用地面积为____平方米,其中建设用地面积为___平方米,代征道路用地为___平方米,代征绿化用地为___平方米;规划总建筑面积为____平方米,其中住宅为___平方米,公共服务设施___平方米,公共设施(商业金融)为___平方米,配套中小学为___平方米。

3、项目背景

为了推进城镇建设,市政府决定分期实施建设,具体四至为:东至___,南至___,西至___,北至___。规划范围面积为___公顷。

4、项目自然特征

(1)地形地貌

项目所属地区主要为平原地貌,地势起伏较小,土质大部分属于轻壤,适宜进行建设开发。

(2)气候气象

本地区气候四季分明,春季干旱多风,夏季炎热多雨,秋季天高气爽,冬季寒冷干燥。

(3)河流水系

域内地下水资源及地热资源非常丰富,水质优良。

(4)地质

项目宗地已经聘请____勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估,根据地灾评估报告备案表,本地块评估级别为一级,适合进行房地产开发建设。

5、项目区位特征

景观资源得天独厚,也具有较好的外部交通环境。

6、土地利用现状分析

(1)规划用地现状权属

项目用地范围面积约为___公顷(合___亩),全部为___市___镇__村集体土地。

(2)现状地上物状况

项目总用地面积___公顷,共涉及___村居民约___户,户口薄登记人口约___人,经过现场查勘,平均每户宅基地面积约__平方米,故宅基地总面积约___平方米。根据现场调查,房屋的成新率大多为8、9成新,建筑容积率约为1.0。

非居民住宅涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂等_家单位,非住宅建筑面积约____平方米。

项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下:

1.农作物合计__亩。其中:玉米__亩;苜蓿__亩;黄豆__亩;小麦__亩;

2.树木。道路两侧及项目范围内树木:槐树约__棵,杨树约___棵,柳树约___棵;

3.机井_眼;

4.坟冢_座;

5.电线杆__根;

6.配电室_座;

7.鱼塘___亩;

8.承包果园:苹果园___亩,梨园___亩,苗圃___亩;

9.现状乡村道路___米。

7、土地一级开发成本

项目土地一级开发总成本为____万元。

二、成立领导机构

1、项目组织机构

由投标人_______为本次招标的_______一级开发项目成立项目部,派驻总经理一人负责该项目建设的全部工作,并相应成立负责办理项目立项、规划、拆迁、市政建设批准手续的专门部门;负责评估、拆迁等经济合同以及工程造价等具体工作的经济管理部门;负责具体组织拆迁、大市政建设的工程管理部门;为保证整个项目建设还成立了项目部内部管理的文秘、档案以及后勤保证的综合管理部门。

2、公司与项目管理部门之间的关系

________一级开发项目项目部是_____下属部门,项目部总经理对_________负责,全面管理_____一级开发项目工程建设。

(1)、项目部的权限:

完成_________一级开发项目所需要的人力、财力、物力,直接对_____________负责。

(2)、项目部的职责:

1)、负责办理项目立项、规划、拆迁、市政建设批准手续;

2)、负责完成拆迁、大市政建设实施全过程的所有工作;

3)、负责与本项目有关系外部单位的协调;

4)、完成政府规定、公司规定经济指标。

三、纳入储备计划

自获得一级开发授权并签订开发协议起,主要开发进度计划如下:(一)、办理项目立项、规划、拆迁等相关批准手续:目前已完成报批规划意见书、用地预审、立项、建设用地规划许可证等前期手续,从__年_月至__年_月将完成勘测钉桩、地下文物勘测、拆迁手续办理等前期工作;

(二)、组织实施拆迁工作;从__年_月至__年_月确定拆迁方案,办理拆迁批准手续,拆迁公示,委托评估、拆迁机构,入户调查评估、与被拆迁人签订拆迁协议、支付拆迁费用,拆除地上物平整场地,办理拆迁结案。

(三)、进行大市政建设:时间从__年_月至__年_月:办理大市政工程建设报批,委托电力、燃气、热力、电信、有线电视、上水、雨水、污水道路等各专项工程设计并组织审图、进行市政综合审批,办理各专项工程施工、监理招投标、组织专项工程开工建设、办理竣工验收。

(四)、定向安置房建设:定向安置房拟建设在现场厂房处,在厂房拆迁完成后将尽快办理相关规划设计、开工等手续,在__年_月前完成全部房屋、小市政、配套等工程建设并组织入住。

(五)、__年_月办理本项目一级开发建设验收手续,达到土地供应条件。

(六)、__年度工期安排:本年度完成国有企业收购及拆迁工作量的_

_%或实现项目投资额__亿元。

四、土地一级开发

一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容,即前期手续办理、实施征地拆迁及市政设施建设

1、前期工作

前期工作包括有:办理规划意见书,进行用地预审,编制项目申请报告并申请发改委的立项核准批复,办理建设用地规划许可证等。

2、征地

征地工作包括有:根据规划意见书进行钉桩,土地勘测定界,组织征地补偿谈判,组织村民代表会议,签订征地补偿协议,征地报批及公告,办理征地结案,取得建设用地批准书等。

3、拆迁

拆迁工作包括有:评估、拆迁公司招标,入户调查,进行拆迁公示,制订拆迁补偿安置方案,拆迁许可听证,核发拆迁许可证,评估拆迁公司开展评估及拆迁补偿谈判工作,签订拆迁补偿安置协议,房屋拆除,拆迁结案等。

4、市政建设

根据规划进行项目市政方案综合咨询,委托施工图设计、工程投招标,组织施工队伍进行市政基础建设,市政工程验收结案。

5、土地一级开发验收

土地一级开发工作完成后,应及时进行各种资料的整理,委托审计机构对成本进行审计,申请土地一级开发验收等。

6、土地入市交易

完成土地一级开发后,进行地价评估及审核,入市交易。

(一) 征地实施方案

1、征地情况概述

项目土地一级开发总面积___公顷(合___亩),全部为___镇___村集体土地,征地范围四至为:东至____,南至____,西至____,北至____。

根据___村土地统计簿及现场调查初步估算,项目用地范围土地利用现状情况如下表所示,具体数据以项目完成钉桩工作后,国土管理部门出具的地类勘测成果通知单位准。

(1)、征地补偿内容及标准

①征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的,还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

②征地补偿费不低于最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位及本办法规定的人员安置费等综合因素确定,报市人民政府批准后公布执行。

③征地补偿费用于人员安置后,其余作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会,用于农村村民生产生活。

(2)、征地补偿方案

项目征地采用货币补偿方式。

项目所征土地为___镇__村的集体土地合计___公顷(___亩),征地补偿费由土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿及相关税费构成,确定补偿标准时,除不低于最低保护标准外,还要满足支付安置补助费的要求。

(3)、劳动力安置方案

主要涉及以下三类人员,一是只办理户口农转非人员,是指征地后只是户口转为非农业户口(城镇居民户口)的人员,主要是不满16周岁的未成年人及16周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生;二是转非劳动力,是指征地转为非农业户口且在法定劳动年龄范围内具有劳动能力的人员,不包括16周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生;三是指超转人员,包括一般超转人员及孤寡老人和病残人员,指因国家建

设征地农民户转为居民户的原农村劳动力中年龄超过转工安置年限(男满60周岁,女满50周岁及其以上)人员,包含无人赡养的孤寡老人以及法定劳动年龄范围内经有关部门鉴定完全丧失劳动能力且不能进入社会保险体系的病残人员。

①只办理户口农转非人员补助

②转非劳动力补助

转非劳动力的补助包括一次性就业补助费、基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费。

1)一次性就业补助费:

2)基本养老保险费

3)基本医疗保险费

4)失业保险费

③超转人员补助

超转人员补助包括生活补助费和医疗补助费。

1)生活补助费

2)医疗补助费

一般超转人员:

养老保险补偿费

医疗保险补偿费

孤寡老人和病残人员:

养老保险补偿费

医疗保险补偿费

(4)、征地费用支付方式

本项目征地补偿费用在一级开发实施单位与集体土地所有权人签订补偿协议后分期支付,在取得征地批复后三个月内支付完毕。

3、征地费用构成

依据有关规定及本项目的实际情况,本项目征地补偿费用包括土地补偿费、人员安置补助费,青苗补偿及地上物清理费、实物补偿及征地相关税费。

(1)、土地补偿费

(2)、人员安置补助费

(3)、青苗补偿及地上物清理费

(4)、实物补偿

(5)、征地相关税费:征地相关税费主要涉及有防洪费、耕地占用税和耕地开垦费。

(二)拆迁工作方案

1、拆迁情况概要

项目拆迁总面积为____平方米,包括住宅和非住宅拆迁,其中:

住宅拆迁总建筑面积为___平方米;非住宅拆迁总建筑面积为___平方米。

地上物状况明细表

工业厂房等非住宅面积约为__万平方米,分别属于________、_________和_________,这些非住宅建筑可以分为两类,工业生产厂房和办公用建筑,其中办公用非住宅面积有____平方米,工业厂房类非住宅面积有____平方米;

住宅拆迁面积为___平方米,分别为_________。地上厂房、住宅房屋均为__成新。土地状况及地上物状况通过现场踏勘和___年集调的成果资料,整理出本项目的土地利用现状情况。

2、适用政策、补偿依据

《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)

3、拆迁工作内容及流程

1)、拆迁工作内容

1、成立本项目拆迁领导机构,全面负责拆迁工作,充分依靠当地政府及相关职能部门,调动一切积极因素,做好拆迁工作。

2、申请停办审批新建、改建、扩建房屋:停办入户、分户、领取工

商执照、土地房屋租赁、改变房屋用途等相关事项。

3、按照城市房屋拆迁管理办法的有关规定,备齐相关文件材料,办理《房屋拆迁许可证》。

4、拆迁公司、拆迁评估公司、拆除公司的招投标工作。

5、拆迁的申报手续、资金、组织人员要充分准备,被拆迁住宅和国有企业的各方面详细情况要摸底调查清楚,拆迁实施方案要完善周密,并对可能出现的各种问题做出预案,做提前准备。

6、宣传动员部署拆迁工作,并解答被拆迁人的疑问。

7、拆迁公司与拆迁评估公司入户调查、房屋测量,做好记录。

8、编制拆迁评估报告及拆迁补偿协议。

9、审核拆迁评估报告及拆迁补偿协议。

10、与被拆迁人签订拆迁补偿协议。

11、落实被拆迁人搬家情况,并支付拆迁补偿费用。

12、组织拆迁及居民搬家腾退工作

13、拆除房屋及平整土地。

14、解决拆迁疑难问题,完成拆迁全部工作。

15、办理拆迁结案表

2)、工作流程

制定拆迁实施方案------办理拆迁批准手续------取得《房屋拆迁许可证》------委托拆迁、拆迁评估公司与拆除公司-----发布拆迁公告------入户调查与评估-------签订拆迁补偿协议------支付拆迁补偿费用-------拆除建筑物及平整场地-----验收并办理拆迁结案表。

4、拆迁工作组织机构

本项目的拆迁工作机构与职责如下:

1)、拆迁工作机构

1、总指挥:

2、副总指挥:

3、指挥部成员:

4、指挥部综合协调办公室:

5、指挥部工作人员:

2)、拆迁各机构工作职责

拆迁工作指挥部职责:具体负责组织实施拆迁工作,制定落实拆迁实施方案,采取切实有效措施完成拆迁工作。

指挥部下设宣传组、咨询答疑组、审核组、财务结算组、后勤保障组、档案管理组

1、宣传组

负责拆迁政策的宣传,法律政策宣传材料的组织和发放,标语、展板、彩绘制作及广播宣传。

2、咨询答疑组

负责拆迁户的接待,拆迁政策答疑、纠纷的调节、法律咨询等工作。

3、审核组

负责对拆迁补偿协议中的各项款额和相关证明材料进行审定、核对。

4、财务结算组

负责拆迁补偿款的核对、发放。

5、后勤保障组

负责安排办公用房、饮食及办公设备,做好拆迁中的后勤保证工作。

6、档案管理组

负责拆迁档案的交接管理工作。

5、拆迁补偿方式

国有企业拆迁实行货币补偿方式。居民拆迁实行定向安置和货币补偿相结合的方式。

6、拆迁费用构成及成本核算

3)、拆迁费用构成

1、拆迁补偿及奖励费

各项奖励费:

(1)提前搬家奖

(2)电话、空调、有线电视拆移费

(3)搬家补助费

2、拆迁评估费

3、拆迁服务费

4、停产停业综合补助费

5、拆除清运费

6、不可预见费

4)、成本核算

1、城镇房屋拆迁补偿及奖励费

(三)市政建设方案

根据招标文件要求:中标人取得项目市政工程规划方案综合,并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”,即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。

市政管网交付使用验收标准:在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前,且受让方付清全部土地开发建设补偿费后,向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”(燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水)条件。并按照招标人和规划要求,将市政接口接至指定位置。

本市政建设方案按照市政管网交付使用验收标准进行编制,用地范围内市政基础设施实现“七通一平”(供水、雨,污,中水、供热、供气、供电、通信、通路;“一平”指场地自然平)。

1、市政基础设施建设实施原则

(一)坚持工程先报批后实施的原则;

1、坚持先设计后施工的原则;

2、坚持质量与安全第一的原则;

3、坚持以预防为主、过程与结果并重原则;

4、坚持标准严守合同原则;

5、坚持以人为本的原则;

6、坚持遵守职业道德规范的原则;

2、市政基础设施建设工作依据

(一)、本项目《招标文件》;

(二)、《城市工程管线综合规划规范》[GB50289-98];(三)、《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2003);(四)、《城市排水工程规划规范》[GB50318-2000];(五)、《给水排水管道工程施工及验收规范》[GB50268-97];(六)、《城镇直埋供热管道工程技术规程》[CJJ/T81-98];(七)、《城镇供热管网工程施工及验收规范[J372-2004];(八)、《公路工程质量检验评定标准》[JTGF80/1-2004];(九)、《排水管(渠)工程施工质量检验标准》

[DBJ01-13-2004];

(十)、《城镇道路工程施工质量检验标准》

[DBJ01-11-2004];

(十一)、《建筑工程施工现场安全、防护、场容卫生、环境保护及保卫消防标准》[DBJ01-83-2004];

(十二)、《燃气工程》[91SB8];

(十三)、《热力站工程》[91SB9];

(十四)、《10干伏变配电装置》[92DQ2];

(十五)、《外线工程》[92DQ4];

(十六)、《电力控制》[92DQ7];

(十七)、《有线电视工程》[92DQ11];

3、市政基础设施建设工作流程

4、市政工程施工顺序

说明:在施工时为了避免管线交叉矛盾,须按规定路由;按先深后浅、先主后支的顺序进行,如果出现意外,有压管避让无压管线、管线型避让管道勾槽型、支管避让主管。

5、市政建设费用

本项目规划总建筑规模为___万平方米,根据市政咨询结果,预计市政总费用为___万元,折合每建筑平方米为__元。市政基础设施需要建设项目、各项工程量及工程费用测算见下表:

市政建设费用计算表

(四)、土地供应方案

1、土地及定向安置房供应时间

_______一级开发项目预计总体需要时间为__个月,供地时间为___年__月。

另外定向安置房建设与一级开发同步进行,竣工交付时间也为___年__月。

2、土地上市前验收

1、场地要求:

(1)宗地达到“场光地净”——场地中无建筑物、构筑物、电线杆等附着物(树木除外),渣土清运完毕,场地达到环保、城市管理等规

定要求;

(2)地面平整——场地随自然地平;

(3)在宗地四周设置围档(围墙高2.5~5米,钢结构,墙体外围张贴公益广告,广告内容须经招标人同意)。

2、市政要求:

中标人取得项目市政工程规划方案综合,并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”,即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。

3、手续要求:取得规划、立项、征地等各环节相关批准文件,具备项目公开上市各项条件。

3、市政管网交付使用验收

验收标准:在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前,且受让方付清全部土地开发建设补偿费后,向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”(燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水)条件。并按照招标人和规划要求,将市政接口接至指定位置。

市政验收时间:为国有土地使用权受让方需要市政接用前,一级开发实施单位完成所有的市政建设,由一级开发实施单位提出验收申请,招标人组织对项目用地一级开发建设各项内容进行验收。

市政接用时间:为在受让方付清全部土地开发建设补偿费的前提条件下,在项目全部完成开发建设并通过建设管理部门的竣工验收后达到客户入住条件的时间。

五、土地收益

1、土地入市交易分析

(一)、本项目预期熟地单价估算

土地销售收入预测的方法有多种,包括收益还原法、市场比较法、

剩余法等,但是每种方法都有其特点及适用范围,根据估价作业规范和该项目的实际情况,本项目规划为居住和商业综合用地,容积率分别控制在2.8(居住)和3.5(商业)以内,根据估价作业规范和项目周围区域的市场情况,可采用剩余法进行住宅用地的销售收入预测。

剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法适用于待开发的土地的估价,待拆迁改造的土地估价,或进行土地整理的地价评估和旧建筑占用土地的土地估价。剩余法的基本思想是从房地产价格中扣除房屋现值,剩余之数即为地价。其公式为:宗地价格=开发价值-成本费用-销售费用-开发商利润

(二)、开发价值预测

为了确定本项目用地开发完成后在二级市场中能实现的熟地价价格,我们对项目所在区域周边房地产市场状况进行了分析,利用剩余法对本项目开发完毕后价格进行测算和评估。

_____项目的售价一般在___-___元/平方米,较好的项目可达___元/平方米以上。根据我们对项目周边的住宅项目的售价调查以及对石景山区商品房销售价格变化趋势分析,综合确定项目建成后的市场售价为___元/平方米,根据对类似项目商业配套用房部分的市场租金及售价的调查,我们确定商业部分的市场售价为___元/平方米。

(三)、成本费用

A.建造成本

根据我们掌握的房地产市场资料和委估宗地建筑物的实际状况,确定住宅楼建筑安装费取___元/平方米,商业部分建筑安装费取___元/平方米,开发期为两年。

B. 专业人士费

取建造成本的8%

C.不可预见费

取建造成本和专业人士费的8%

D. 投资利息

(四)、销售费用

A.营业税、城市维护建设税及教育费附加取开发价值的5.5%

B.买卖手续费、代理及广告宣传费取开发价值2%。

(五)、利润

我们掌握的目前房地产市场的有关资料,我们选定开发周期二年的住宅项目投资回报率15%,商业配套的投资回报率为20%,取费基数为建造成本、专业人士费和不可预见费三项成本费用合计;

(六)、求取熟地价

宗地价格=开发价值-成本费用-销售费用-开发商利润

2、综合确定项目开发完毕后的可实现的熟地价格

居住用途楼面熟地单价为__元/平方米;商业配套用途楼面熟地单价为__元/平方米。

(一)、本项目政府土地收益预测

项目用地上市收益预测

通过测算,项目用地的预计上市价格为____万元。

土地储备成本为____万元。

本次交易政府土地收益为____万元。

通过本项目土地一级开发完成后入市交易的收益测算,其政府的土地收益是有保证的,该项目可行。

乡镇土地整理项目工作实施方案

乡镇土地整理项目工作实施方案 土地整理是指在一定区域内,根据土地利用总体规划与土地整理专项规划,对田、水、路、林、村等实行综合整治。下面是有乡镇土地整理项目工作实施方案,欢迎参阅。 乡镇土地整理项目工作实施方案范文1 1.建设任务目标 1.1项目范围 项目区位于定远县东部,距县城约16km,地理位置为东经1175046〃~1175307〃,北纬323205〃~323412〃,项目区东接池河至练铺碎石路,南邻青春河,西为在建的京沪高速铁路,北为刘铺至青岗碎石路。涉及高刘村、刘铺村、青岗村三个行政村23个村民组,土地总面积1024.3780公顷。 1.2 项目建设规模和投资规模 根据安徽省国土资源厅、财政厅皖国土资〔20xx〕1358号文件《关于下达20xx年省级投资土地整理开发项目计划的通知》,项目区土地总面积1024.3780公顷。采取的主要措施是平整土地,归并零星田块,水塘挖深加固,小塘并大塘,合理布局灌排沟渠、

田间道路和防护林带等,增加有效耕地面积,完善基本农田建设,建设成高产农田区。 项目总投资3553.35万元,平均每公顷投资3.4688万元。项目实施后新增耕地面积31.9231公顷,新增耕地率3.12%。 1.3 项目工期 根据项目区气候和农时等条件,项目计划总工期16个月,跨2个年度,初步安排20xx年9开工,20xx年12月全面完成。 1.4项目主要工程建设内容 1.4.1土地平整建设工程 从总体上讲,土地平整应尽量满足项目区内自流灌溉、自流排水的要求:从细部来看,以规划田块为单位对项目区内的坑塘、废弃河道等零星地块统一平整,重新规划田、沟、路、林、平整土地,提高土地利用率。 土地平整拟采用机械整平,按照划分的田块,就近推填土方,尽可能减少土方的运输距离。土地平整土方分两部分,一是表土剥离回填土方,为了使平整后的耕地土质适合种植作物,对平整深度较大的田块需采取表层熟土剥离,临时堆放,待平整完成后再回填,在充分听取当地土地部门和农户的意见后,拟对于挖深超过0.6m的田块采取表土剥离,根据项目区现有土壤质地分布

土地开发项目商业计划书模板--商业计划书

土地开发项目商业计划书模板--商业计划书 1.0 项目概要 1.1 项目公司 1.2 项目简介 1.3 客户基础 1.4 市场机遇 1.5 项目投资价值 1.6 项目资金及合作 1.7 项目成功关键 1.8 公司使命 1.9 经济目标 2.0 公司介绍 2.1 项目公司与关联公司 2.2 公司组织结构 2.3 [历史]财务经营状况 2.4 [历史]管理与营销基础 2.5 公司地理位置 2.6 公司发展战略 2.7 公司内部控制管理 3.0 项目介绍(参考兆联公司的商业计划书范文:土地开发项目商业计划书模板格式)3.1 土地开发目标 3.2 土地开发思路 3.3 土地开发资源状况 3.4 项目建设基本方案 3.4.1 规划建设年限与阶段 3.4.2 项目规划建设依据 3.4.3 土地开发基础设施建设内容 3.5 项目功能分区及主要内容 4.0 所在城市房地产市场分析 4.1 国家宏观经济政策 4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响 4.1.2 房地产宏观政策 4.2 城市周边区域经济环境 4.3 城市市城市规划 4.3.1 城市总体规划的布局与定位 4.3.2 城市中心城区的五大问题 4.4 城市土地和房地产市场供需 4.4.1 城市市土地出让情况 4.4.2 住宅市场供需 4.5 城市商业地产供需 4.5.1 商圈分布 4.5.2 商业业态分析

4.5.3 城市商业现状分析 4.5.4 居民消费特征分析 4.5.5 城市商铺价格分析 4.5.6 商业写字楼供需分析 4.6 消费者调查 4.6.1 居民消费特点 4.6.2 住宅潜在消费者问卷调查 4.7 竞争分析 4.7.1 竞争分析的方法 4.7.2 竞争项目分析 5.0 开发模式及QB区选择 5.1 [RRR城]及QB区项目 5.1.1 [RRR城]的开发背景 5.1.2 [RRR城]项目 5.1.3 [RRR城]开发情况 5.2 项目竞争战略选择 5.2.1 山水绿城SWOT分析 5.2.2 [山水绿城]开发策略和开发模式 5.2.3 QB区项目 6.0 QB区方案概念设计 6.1 规划设计主题原则 6.2 产品组合和功能定位 6.3 建筑风格和色彩计划 6.4 建筑及景观概念规划 6.5 智能化配套 6.6 QB区各地块设计要求 6.6.1 住宅功能配置要求 6.6.2 A13地块设计要求 6.6.3 A21地块设计要求 6.6.4 A08地块(局部)设计要求 6.6.5 A22地块设计要求 7.0 营销策略 7.1 预计销售额及市场份额 7.2 产品定位 7.2.1 各项目的住房产品定位 7.2.2 商业地产定位 7.3 定价策略 7.3.1 住房项目的定价策略 7.3.2 商业地产的定价策略 7.4 销售策略 7.4.1 住房地产的销售策略 7.4.2 商业地产的销售策略 7.4.3 品牌发展战略 7.5 整合传播策略与措施

土地评估项目实施方案.doc

七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为,采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标,为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为,按时、保质完成具体宗地评估业务,保证我公司出具的评估结果科学、合理,且符合郑州市和具体估价对象的实际情况,特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构,自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外,除了日常的宗地评估外,本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等,本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料,对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师,从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作,不但理论功底扎实、实践经验丰富,而且对河南省,尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解,完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点,本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人,孙建伟作为项目负责人,组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组,负责具体项目的组织实施(详见

下表)。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(CB/T18507—2001)、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007)、《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部第21号)、《划拨土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局第1号)及委托方提供的有关估价对象的资料(包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等)受理业务,之后进入估价程序到完成估价报告,主要经过以下步骤: 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象(权属、用途、面积等)、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划; 3、收集资料,实地踏勘,分析整理相关资料,商讨估价技术方法; 4、选择合适的估价方法,确定相关的技术参数,确定试算价格;

农村土地整理项目实施方案

农村土地整理项目实施方案 标准格式与编写、报送要求 A、封面格式 ×××项目实施方案 编制单位: 推荐单位: 编制时间: B、目录 第一章总论 第二章项目业主 第三章项目建设的必要性 第四章整理土地的价值分析 第五章建设内容与建设规模 第六章规划方案 第七章建设地点、建设条件与环境保护第八章实施计划 第九章招标方案

第十章总投资估算及投资使用计划 第十一章资金筹措方式及融资方案分析 第十二章经济评价 第十三章项目风险分析 附件与附表 C、正文编写要求 第一章总论 主要内容包括: 一、项目概要 二、项目范围与编制依据 三、主要的技术和经济指标(用表格的方式进行描述) 第二章项目业主 主要内容包括: 一、有效营业执照涵盖的全部内容 二、基本情况介绍 三、最近三年的资产情况、债务情况、经营情况以及在建工程情况 四、附件:营业执照、银行信用证明、最近三年的资产负债表及其他与项目业主相关的附件等。

第三章项目建设的必要性 主要内容包括: 一、项目的由来 二、建设的必要性 第四章整理土地的价值分析 主要内容包括: 一、整理土地的位置 二、区域总体规划 三、土地利用总体规划 四、整理土地的价值分析 第五章建设内容与建设规模 主要内容包括: 一、建设内容 二、建设规模 第六章规划方案 以经过批准的控制性详细规划为依据第七章建设地点、建设条件与环境保护主要内容包括: 一、建设地点

二、建设条件 三、环境保护 第八章实施计划 一、拆迁安置方案 (一)整理土地及人口现状 (二)拆迁安置方案 二、前期工作计划 三、建设工作计划 第九章招标方案 一、招标的内容 二、招标方案 第十章总投资估算及投资使用计划 一、估算的范围 二、估算的依据 三、总投资估算 四、投资使用计划 第十一章资金筹措方式及融资方案分析 一、资金筹措方式 二、融资方案分析

土地项目一级开发实施方案DOC

土地项目一级开发实施方案 编制单位: 申报日期:

一、项目基本情况 1、项目状况 项目位于___村,总用地面积为___公顷,具体四至为:东至___,南至___,西至___,北至___。 2、项目规划 项目规划用途主要为居住及商业配套,总用地面积为____平方米,其中建设用地面积为___平方米,代征道路用地为___平方米,代征绿化用地为___平方米;规划总建筑面积为____平方米,其中住宅为___平方米,公共服务设施___平方米,公共设施(商业金融)为___平方米,配套中小学为___平方米。 3、项目背景 为了推进城镇建设,市政府决定分期实施建设,具体四至为:东至___,南至___,西至___,北至___。规划范围面积为___公顷。 4、项目自然特征 (1)地形地貌 项目所属地区主要为平原地貌,地势起伏较小,土质大部分属于轻壤,适宜进行建设开发。 (2)气候气象 本地区气候四季分明,春季干旱多风,夏季炎热多雨,秋季天高气爽,冬季寒冷干燥。 (3)河流水系 域内地下水资源及地热资源非常丰富,水质优良。 (4)地质 项目宗地已经聘请____勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危险性评估,根据地灾评估报告备案表,本地块评估级别为一级,适合进行房地产开发建设。 5、项目区位特征 景观资源得天独厚,也具有较好的外部交通环境。 6、土地利用现状分析 (1)规划用地现状权属 项目用地范围面积约为___公顷(合___亩),全部为___市___镇__村集体土地。 (2)现状地上物状况 项目总用地面积___公顷,共涉及___村居民约___户,户口薄登记人口约___人,经过现场查勘,平均每户宅基地面积约__平方米,故宅基地总面积约___平方米。根据现场调查,房屋的成新率大多为8、9成新,建筑容积率约为1.0。

实施方案:县旱地改水田土地整治项目实施方案

××县旱地改水田土地整治项目实施方案 为加快推进我县旱地改水田(以下简称“旱改水”)工作,进一步落实耕地“占一补一、占优补优、占水田补水田”制度,有效缓解我县耕地占补平衡工作压力。根据中共中央、国务院《关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》(中发〔××〕4号)、原国土资源部《关于补足耕地数量与提升耕地质量相结合落实占补平衡的指导意见》(国土资规〔××〕8号)、《关于改进管理方式切实落实耕地占补平衡的通知》(国土资规〔××〕13号)和《中共××省委××省人民政府关于加强耕地保护和改进占补平衡推进绿色发展的实施意见》等有关文件精神,按照《××市人民政府办公室关于加快推进耕地占补平衡工作的通知》要求,结合我县实际,制定本实施方案。 一、总体要求 (一)目标任务 根据市下达我县××—××每年新增水田1700亩的任务,××年度全县计划实施“旱改水”土地整治项目新增水田2000亩。 (二)基本原则 坚持因地制宜,从自然条件和生态建设要求出发,科学合理安排“旱改水”土地整治项目建设;

坚持尊重土地权属人意愿,在项目实施前充分征求农村集体经济组织和农民等土地权属人意见; 二、保障措施 (一)组织保障措施。为确保我县旱改水土地整治项目有效开展,成立旱改水土地整治项目工作领导小组,组成人员如下:组长: 副组长: 成员: 领导小组主要负责协调解决旱改水土地整治工作有关重大事宜,指导督促旱改水土地整治工作的实施。领导小组下设办公室在县农业农村局,××同志兼任办公室主任,负责旱改水综合土地整治日常工作。 (二)工作流程 接受年度下达任务→开展前期调查与选址→规划设计→方案评 审→项目规划批复→项目资金批复→组织实施→初级验收→项目审 计→竣工验收→落实移交管护→新增耕地指标管理→地类资料报备。 (三)职责分工

土地一级二级三级开发概念资料

土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源:贵州圣思项目策划有限公司浏览:6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一:确定土地一级开发项目 程序二:确定一级开发单位 程序三:办理建设意见(根据联席会要求办理) 程序四:办理交通评价文件审批(根据联席会要求办理) 程序五: 办理古树处理意见(根据联席会要求办理) 程序六: 办理文物保护意见(根据联席会要去办理) 程序七: 办理环境评价文件审批(根据联席会要求办理) 程序八:办理规划意见书 程序九:办理土地一级项目开发项目核准 程序十:取得征地批复(实施征地) 程序十一:办理拆迁许可证(实施拆迁)

程序十二:编制市政基础设施实施方案 程序十三:组织验收,评估土地成本 程序十四:纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 目录 一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10

旱改水实施方案

旱改水是在农田建设时,将旱地改造为水田。“旱改水”有利于农业增产、农民增收。本站精心为大家整理了,希望对你有帮助。 旱改水实施方案 为保障我市建设用地,做好耕地后备资源的有效开发利用,根据《XX市土地开发补充耕地项目管理细则》等文件精神,制定本实施方案。? 一、指导思想与工作目标? 紧紧围绕我市经济工作的总体要求,将保护耕地作为土地管理的首要任务,坚决落实最严格耕地保护制度和节约用地制度,坚持耕地保护优先、数量质量并重原则,严守耕地红线,确保耕地实有面积基本平稳、质量不下降。坚持“谁占谁补、先补后占、占优补优、占水田补水田、有偿使用”,通过增减挂钩、土地开发、旱改水,实现我市占补耕地在数量和质量上的平衡,提高各级各部门保护耕地的主动性和积极性。? 二、项目实施主体和实施程序? (一)项目选址。依据土地利用总体规划和土地开发整治专项规划,市国土资

源局组织农业、水利、林业等相关部门人员进行实地踏勘,征求乡(镇、街道)、村(居)及相关部门的意见后,确定项目选址。? (二)规划设计。对于60亩以上的土地开发、旱改水项目,由市国土资源局土地整理中心负责组织完成项目可研、规划设计及预算编制,初审后报XX市国土资源局进行专家评审;对于60亩以下土地开发、旱改水的项目,可做简单施工设计,由市国土资源局及相关乡(镇、街道)组织专业人员审核;对于农民自主开发项目,无需做施工设计,直接由乡(镇、街道)委托资质单位进行勘测,由市国土资源局组织专家验收,并报请市政府下达立项、验收文件。? (三)立项程序。60亩以上的土地开发、旱改水和城乡建设用地增减挂钩项目由市国土资源局土地整理中心负责组织立项材料并向XX市国土资源局申报立项;60亩以下土地开发项目由所在地乡(镇、街道)提交要求立项材料经市国土资源局审核后,报市政府批准下达立项批复,并报XX市国土资源局备案。? (四)实施管理。项目实施管理必须严格执行项目法人制、招投标制、工程监理制、合同制和公告制。60亩以上土地开发、旱改水项目由市国土资源局土地开发整理中心负责实施;60亩以下土地开发项目、旱改水项目及所有城乡建设用地增减挂钩项目由项目所在乡(镇、街道)村(居)负责实施。? (五)项目验收。项目竣工后,及时进行新增耕地竣工勘测和质量评定,同时完善各项内业资料,完成决算审计,取得审计报告。60亩以上土地开发项目、旱

2020年土地整理项目实施方案5篇

2020年土地整理项目实施方案5篇Implementation plan of land consolidation project in 20 20

2020年土地整理项目实施方案5篇 小泰温馨提示:报告是按照上级部署或工作计划,每完成一项任务, 一般都要向上级写报告,反映工作中的基本情况、工作中取得的经验 教训、存在的问题以及今后工作设想等,以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明,具有实践指导意义,便于学 习和使用,本文下载后内容可随意修改调整及打印。 本文简要目录如下:【下载该文档后使用Word打开,按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1:20xx年土地整理项目实施方案范文 2、篇章2:20xx年土地整理项目实施方案范文 3、篇章3:20xx年土地整理项目实施方案范文 4、篇章4:土地整理实施方案 5、篇章5:土地整理项目实施方案 我国土地利用目前正面临人口增长和经济建设的双重压力,开展土地整理是协调人地关系的一个重要途径,应该怎样 实施呢?下面是小泰整理的一些关于20xx年土地整理项目实施方案,供您参阅。 篇章1:20xx年土地整理项目实施方案范文

项目区位于定远县东部,距县城约16km,地理位置为东 经117°50′46〃~117°53′07〃,北纬32°32′05〃 ~32°34′12〃,项目区东接池河至练铺碎石路,南邻青春河,西为在建的京沪高速铁路,北为刘铺至青岗碎石路。涉及高刘村、刘铺村、青岗村三个行政村23个村民组,土地总面积1024.3780公顷。 1.2 项目建设规模和投资规模 根据安徽省国土资源厅、财政厅皖国土资〔20xx〕1358 号文件《关于下达20xx年省级投资土地整理开发项目计划的 通知》,项目区土地总面积1024.3780公顷。采取的主要措施是平整土地,归并零星田块,水塘挖深加固,小塘并大塘,合理布局灌排沟渠、田间道路和防护林带等,增加有效耕地面积,完善基本农田建设,建设成高产农田区。 项目总投资3553.35万元,平均每公顷投资3.4688万元。项目实施后新增耕地面积31.9231公顷,新增耕地率3.12%。 根据项目区气候和农时等条件,项目计划总工期16个月,跨2个年度,初步安排20xx年9开工,20xx年12月全面完成。 1.4项目主要工程建设内容

最权威房地产土地一级、二级市场开发流程实施方案解剖

目录 1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (4) 2:编制土地一级开发实施方案 (5) 3:用地预审 (9) 4:给区发改委提交的申请 (10) 5:给市发改委提交的申请 (10) 6:征求规划意见书(选址) (10) 7:市交通委交通评价意见 (11) 8:市文物局文物保护意见 (11) 9:市环保局环境评价意见 (12) 10:市政专业部门市政接用意见 (21) 11:用地批准 (29) 12:核发集体土地房屋拆迁许可证 (31) 13:核发城市房屋拆迁许可证 (32) 14:市政基础设施建设(同附件10) (33) 15:办理征地结案表 (33) 16:环境影响的批复 (33) 17:区发改委项目核准 (40) 18:区发改委招标方案核准 (40) 19:市发改委项目核准 (41) 20:市、区建委项目核准 (41) 21:人民防空工程建设标准审查 (42) 22:办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (42) 23:出让国有土地使用权设定登记 (44) 24:商品房计划 (45) 25:施工图纸及消防审核 (46) 26:区建委办理招投标备案 (48) 27:办理安全监督备案 (50) 28:施工许可受理、审批 (51) 29:办理预售许可 (51) 30:建设工程规划验收 (52) 31:消防验收 (53) 32:建设项目环保设施验收 (55) 33:组织综合验收 (56) 34:办理房屋所有权证 (57)

1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 国有土地使用权入市交易程序: 一、递交申请:原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请; 二、批转:市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心; 三、核验:市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验; 四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议; 五、申领规划条件:市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件; 六、市政方案咨询及土地评估:原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估; 七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核; 八、编制方案:市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件; 九、方案报批:市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后,报局长审批; 十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地,原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议; 十一、组织招、拍、挂交易:市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易; 十二、发成交确认书:交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书; 十三、签订出让合同及补偿协议:竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议; 十四、支付费用:竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。 国有土地使用权入市交易需提供的材料:

地产项目运营管理策划书.doc

地产项目运营管理策划书1 集团房地产开发运营管理方案策划书 2013年5月 集团房地产开发运营管理方案策划书 一、方案说明 本方案是为集团进行房地产开发,解答有关运营管理方案的建议,旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告,也有别于正式的制度设计。 本方案不是最终运营方案,本方案仅是集团介入房地产运营管理的概要性指导意见。最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考察,并考虑投资者具体的情况之后,才能完成最终市场调研报告、开发计划及其它运营方案等。 二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判 1、中国房地产开发管理的发展趋势 2011—2012年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。房地产行业正在经历前所未有的企业重新洗牌期。2011年—2012年,一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力的房地产刚性需求,刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展;另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎

缩”的选择。 2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看,据中房网全国一手房交易价格指数显示,截止到2013年3月,全国房价已经连涨8个月,房价已经回到调控前水平。限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。去年上半年,多数房企延续采用去年的以价换量原则,尤其在5、6月份,由于时逢冲击半年度业绩的时间点,因此推案量和促销力度都达到阶段性高点,而进入2013年年之后,由于一线房企业绩完成情况普遍较好,加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待,量价出现一定程度的上涨。从房地产企业业绩来看,龙头企业取得了较快增长。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势,在调控中的经营策略非常合理,既重视扩张,也注重规避风险,企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略,规避风险。从发展布局来看,不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发,开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划,其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看,为了规避风险,房企的发展方向更为多元化,今年以来企业的多元化发展脚步加快,转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等,尤其是旅游地产开发,成为众多企业关注的热点。 房地产商把产品品质、营销手段都做到位时,市场已开始回归理性,购买人群的观望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。在经历前一阶段的暴涨之后,房地产行业走到了重新洗牌阶段,连行业的龙头企业也无法避免。以万科

云南省土地开发整理项目管理实施细则(修订稿)

云南省土地开发整理项目管理实施细则 (修订稿) 第一章总则 第一条为加强和规范云南省土地开发整理项目申报、入库审批、工程施工、竣工验收、设施管护、资金使用及管理等工作,根据《云南省土地开发整理项目管理暂行办法》、《云南省新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法》、云南省《土地开发整理项目资金管理暂行办法》、《云南省财政厅国土资源厅关于调整新增建设用地土地有偿使用费使用方式的通知》等文件精神以及有关法律、法规和政策规定,结合云南省实际情况,制定本细则。 第二条本细则适用于云南省使用中央或地方新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、土地出让金用于农业土地开发部分等省级以上财政性资金安排实施的土地开发整理项目(以下简称“项目”)的管理工作。 第三条省国土资源厅负责本省行政区域内国家和省级土地开发整理项目的入库、实施、竣工验收等行政管理工作。所属土地整理机构具体负责土地开发整理项目的组织实施,受委托进行项目踏勘复核、入库材料和规划设计初审、项目实施监督及成果初验等技术性、事务性工作。

州(市)国土资源管理部门负责本地区行政区域内土地开发整理项目的监督管理,所属相关事业单位负责项目踏勘、材料初审等技术性事务性工作。 县(市、区)国土资源管理部门负责本行政区域内土地开发整理项目的实施管理,所属土地开发整理机构是项目实施的承担单位。 第四条各级国土资源管理部门和财政部门要积极配合,认真履行职能,加强对本行政区域内土地开发整理项目申报入库、项目实施、竣工验收、设施管护、资金使用等监督管理并提供技术服务,对拟上报的基本农田面积、灌溉水田面积、项目资金安排明细等有关情况进行核查。所需经费由省财政厅会同省国土资源厅在省级收取的新增建设用地土地有偿使用费中解决,按不超过当年国家和省级项目投资预算的2%安排,不得截留、挪用、挤占项目经费。 第五条项目管理坚持下列基本原则: (一)权利、义务和责任相统一的原则; (二)公开、公平、公正的原则; (三)简化程序、提高效率的原则; (四)、实行统一组织,分级管理的原则。

土地一级开发实施方案的编制和审核办法

土地一级开发实施方案的编制和审核办法 (征求意见稿2006-6-22) 第一章:总则 第一条为规范本市土地一级开发行为,加强土地一级开发项目管理,切实保证土地利用规划和城市建设规划的实施,科学、合理地制定土地一级开发方案,根据《北京国有建设用地供应办法(试行)》(京政发【2005】6号)《北京市土地储备和一级开发暂行办法》(京国土市【2005】540号)和《北京市土地一级开发项目招投标管理办法》(京国土市【2006】290号)的有关规定,制定本办法。 第二条在本市行政区域内,土地一级开发项目均需遵照本办法编制土地一级开发实施方案。 第三条北京市国土资源局是土地一级开发实施方案编制的主管部门,在市土地局和区县国土资源分局的领导下和协调下,各级储备机构负责组织编制土地一级开发实施方案。 第四条土地一级开发实施方案编制与申报的单位为储备机构、市区危保办、国有土地原土地使用权人,具体编制工作可以委托具有资质的相关中介组织。 一级开发项目提出后,应征得区、县政府或国有土地使用权人上级主管部门同意,同时向市国土局申报后,方可编制土地一级开发实施方案。 第二章:编制内容 第五条土地一级开发实施方案的编制,主要包括土地一级开发项目基本情况、成本测算与市场预测、开发进度等内容。

第六条项目基本情况的编制主要包括以下内容: (一)项目区域位置描述和附图,自然环境描述和分析。 (二)土地利用情况分析:集体土地、国有土地数量和分布;农用地(含耕地等)、建设用地(宅基地)、未利用土地的数量和分布图,并提交土地勘测成果报告。 (三)上物现状分析:结合现场调查,分别在地形图上进行房屋现状调查统计;基础设施调查统计(含地下管线);树木、古树、文物调查统计。城八区提供1:500或者1:2000地形图,远郊县提供1:2000或者1:10000地形图。 要规划指标说明并附控制性详细规划成果。 (五)人文环境和特殊适用政策说明。 第七条土地一级开发成本包括直接成本和间接成本。直接成本包括以下内容。征地成本、拆迁成本、市政建设成本。间接成本包括以下内容:有关税费、财务费、不可预见费。 第八条征地成本测算包括以下内容 (一)经集体土地所有权人表决同意的、或者乡镇政府同意的有关土地征用方案,包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费(含乡镇企业房屋、树木、构筑物)、青苗补偿费;也可以包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿的金额。土地征用补偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁,分别计算土地征用补偿费,并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额。 (二)不能达到前条测算条件的,可以由区县土地储备机构结合周边案例估算土地征用补偿费用。 (三)测算征地有关税费。 (四)说明支付土地补偿费用的方式。 第九条拆迁工作成本测算包括以下内容

土地开发项目商业计划书模板

土地开发项目商业计划书模板 1.0 项目概要 1.1 项目公司 1.2 项目简介 1.3 客户基础 1.4 市场机遇 1.5 项目投资价值 1.6 项目资金及合作 1.7 项目成功关键 1.8 公司使命 1.9 经济目标 2.0 公司介绍 2.1 项目公司与关联公司 2.2 公司组织结构 2.3 [历史]财务经营状况 2.4 [历史]管理与营销基础 2.5 公司地理位置 2.6 公司发展战略 2.7 公司内部控制管理 3.0 项目介绍 3.1 土地开发目标 3.2 土地开发思路 3.3 土地开发资源状况 3.4 项目建设基本方案 3.4.1 规划建设年限与阶段 3.4.2 项目规划建设依据 3.4.3 土地开发基础设施建设内容 3.5 项目功能分区及主要内容 4.0 所在城市房地产市场分析 4.1 国家宏观经济政策 4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响 4.1.2 房地产宏观政策 4.2 城市周边区域经济环境 4.3 城市市城市规划 4.3.1 城市总体规划的布局与定位 4.3.2 城市中心城区的五大问题

4.4 城市土地和房地产市场供需 4.4.1 城市市土地出让情况 4.4.2 住宅市场供需 4.5 城市商业地产供需 4.5.1 商圈分布 4.5.2 商业业态分析 4.5.3 城市商业现状分析 4.5.4 居民消费特征分析 4.5.5 城市商铺价格分析 4.5.6 商业写字楼供需分析 4.6 消费者调查 4.6.1 居民消费特点 4.6.2 住宅潜在消费者问卷调查 4.7 竞争分析 4.7.1 竞争分析的方法 4.7.2 竞争项目分析 5.0 开发模式及QB区选择 5.1 [RRR城]及QB区项目 5.1.1 [RRR城]的开发背景 5.1.2 [RRR城]项目 5.1.3 [RRR城]开发情况 5.2 项目竞争战略选择 5.2.1 山水绿城SWOT分析 5.2.2 [山水绿城]开发策略和开发模式 5.2.3 QB区项目 6.0 QB区方案概念设计 6.1 规划设计主题原则 6.2 产品组合和功能定位 6.3 建筑风格和色彩计划 6.4 建筑及景观概念规划 6.5 智能化配套 6.6 QB区各地块设计要求 6.6.1 住宅功能配置要求 6.6.2 A13地块设计要求 6.6.3 A21地块设计要求 6.6.4 A08地块(局部)设计要求 6.6.5 A22地块设计要求 7.0 营销策略

乡土地增减挂钩项目实施方案

乡土地增减挂钩项目实施方案 为认真实施城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点工作,进一步严格保护耕地,优化城乡用地结构和布局,促进土地资源的集约高效和持续利用,缓解建设用地需求矛盾,改善农村居民生产生活条件,根据《会昌县城乡建设用地增减挂钩项目实施方案》文件要求,结合我乡实际,特制定清溪乡城乡建设用地增减挂钩工作实施方案。 一、指导思想和基本原则 实施挂钩规划的指导思想是:严格执行土地利用总体规划,盘活存虽,促进集聚,提高土地利用率,缓解城镇建设用地供需矛盾;合理安排农村居民点,促进居民点适当集中, 实现农村居民点布局从自然形态向规划形态转变;对项目区内的林、路、渠、村进行综合整治,改善农村生产生活条件和生态环境质虽,确保项目区内建设用地总虽不增加、耕地数n不减少、质n不降低。 实施挂钩规划的基本原则:一是严格执行土地利用总体规划,新的安置区不得占用基本农田。二是政府组织,协同推进。国土部门负责编制项目区挂钩规划和土地整理规划,对现状进行勘测调查。项目区所在乡人民政府为挂钩规划的实施单位,具体负责拆迁、安置、土地整理等工作,其他相关部门密切配合,协同做好挂钩规划实施工作。三是严格管理,规范运作。严格按照国土资源部《关于印发的通知》要求,以项目区为单位,对挂钩规划组织实施,并按规定进行

考核验收。四是切实维护农户、集体经济组织和相关单位的合法权 益。 二、项目区总规模、具体位置及实施期限 经过实地调查摸底,我乡增减挂钩项目区总规模亩,涉 及5个村:①高坑村②青峰村③半岭村④密坑村⑤清溪村,拆旧复垦自20xx年2月开始实施,至20xx年5月30日完成,工程按照先易后难的原则实施。 三、实施步骤 1、调查摸底阶段 以村为单位对土地复垦整理地块进行实地调查,查清项目点基本情况,了解掌握增减挂构项目区内被拆迁户的住房、附屋、空闲宅基地、菜地、林木等情况,报乡增减挂办公室存档备案。 2、宣传发动阶段。一是召开全乡增减挂工作会议,部署增减挂工作。二是继续开展拆旧区调查摸底,核实建筑面积、界址、土地权属、使用现状等内容,同时调查了解群众 意愿、支持状况。三是各项目村与乡人民政府签订20xx年 度城乡建设用地增减挂钩试点工作目标责任状。四是乡增减挂办公室对辖区内的拆旧地块现状拍好照、建好档。五是各项目村召开动员大 会 3、协议签订及拆旧阶段。 ①各项目区增减挂工作组上门入户,宣传拆迁补偿政 策,签定房屋拆迁补偿协议书,兑付补偿资金,拆除项目区内所有建

2020年土地整理项目实施方案

2020年土地整理项目实施方案 20xx年土地整理项目实施方案范文1 1.建设任务目标 1.1项目范围 项目区位于定远县东部,距县城约16km,地理位置为东经1175046〃~1175307〃,北纬323205〃~323412〃,项目区东接池河至练铺碎石路,南邻青春河,西为在建的京沪高速铁路,北为刘铺至青岗碎石路。涉及高刘村、刘铺村、青岗村三个行政村23个村民组,土地总面积1024.3780公顷。 1.2 项目建设规模和投资规模 根据安徽省国土资源厅、财政厅皖国土资〔20xx〕1358号文件《关于下达20xx年省级投资土地整理开发项目计划的通知》,项目区土地总面积1024.3780公顷。采取的主要措施是平整土地,归并零星田块,水塘挖深加固,小塘并大塘,合理布局灌排沟渠、田间道路和防护林带等,增加有效耕地面积,完善基本农田建设,建设成高产农田区。 项目总投资3553.35万元,平均每公顷投资3.4688万元。项目实施后新增耕地面积31.9231公顷,新增耕地率3.12%。 1.3 项目工期 根据项目区气候和农时等条件,项目计划总工期16个月,跨2个年度,初步安排20xx年9开工,20xx年12月全面完成。 1.4项目主要工程建设内容

1.4.1土地平整建设工程 从总体上讲,土地平整应尽量满足项目区内自流灌溉、自流排水的要求:从细部来看,以规划田块为单位对项目区内的坑塘、废弃河道等零星地块统一平整,重新规划田、沟、路、林、平整土地,提高土地利用率。 土地平整拟采用机械整平,按照划分的田块,就近推填土方,尽可能减少土方的运输距离。土地平整土方分两部分,一是表土剥离回填土方,为了使平整后的耕地土质适合种植作物,对平整深度较大的田块需采取表层熟土剥离,临时堆放,待平整完成后再回填,在充分听取当地土地部门和农户的意见后,拟对于挖深超过0.6m的田块采取表土剥离,根据项目区现有土壤质地分布情况和耕作要求,表土剥离回填高度取0.2m;二是机械就地平整土方,根据各规划田块的设计高程计算。 经计算,土地平整总土方量为257.36万m3,其中表土剥离回填土方19.36万m3,机械就地平整土方238万m3,挖填基本保持平衡。根据运筹学原理,本着运量(运输土方量运输距离)最小原则进行田块间的土方调配。 1.4.2 农田水利建设工程 项目区灌溉主要从青春水库东干渠、青岗排水大沟和项目区内塘坝引水,采用明渠地面灌溉方式,灌溉渠系分为斗、农渠2级,规划斗渠7条,总长度9311m,采用砼U型渠,设计流量为0.09~0.42m3/s,农渠53条,总长度24539m,亦采用砼U型渠,设计流量均小于0.04m3/s。项目区排水工

土地一级开发项目实施方案

XX 土地一级开发项目实施方案 申请单位: 编制单位: 编制时间: XXXX年XX月

目录 摘要 (1) 一、项目现状情况 (1) 二、项目规划情况 (1) 三、土地一级开发成本 (1) 第一章项目基本情况 (2) 一、项目背景 (2) 二、项目区位情况 (2) 三、土地利用现状分析 (4) 四、现状地上物状况 (4) 五、项目规划情况 (5) 第二章编制依据 (7) 一、法律法规依据 (7) 二、项目依据 (7) 第三章项目市场分析 (9) 一、XX市房地产市场分析 (9) 二、XX市土地市场分析 (10) 三、XX区市场分析 (11) 第四章一级开发实施主要内容及开发进度 (13) 一、土地一级开发主要内容 (13) 二、本项目实施进度安排 (14) 第五章征地实施方案 (17) 一、征地情况概述 (17) 二、征地补偿方案 (17) 三、征地费用构成 (20)

第六章拆迁实施方案 (24) 一、现状调查 (24) 二、拆迁补偿方案 (25) 三、拆迁工作进度计划 (31) 第七章市政基础设施建设方案 (32) 一、道路工程 (32) 二、给水工程 (34) 三、排水工程规划 (36) 四、电力工程规划 (37) 五、电信工程规划 (38) 六、燃气工程规划 (39) 七、供热工程规划 (41) 八、工程管线综合规划 (41) 九、实施要求 (42) 十、工作进度 (42) 十一、市政建设投资 (43) 第八章土地供应方案 (44) 一、土地供应模式 (44) 二、土地供应计划 (44) 三、土地一级开发深度 (44) 四、一级开发成本及入市交易底价的确定 (44) 五、资金回收计划 (45) 第九章项目投资方案 (46) 一、项目一级开发总投资估算 (46) 二、土地出让金估算 (48) 三、入市交易底价估算 (49)

土地整治项目商业计划书

土地整治项目商业计划书 (项目可行性报告) 中金企信国际咨询公司拥有10余年项目商业计划书撰写经验(注:与项目可行性报告同期开展的业务板块),拥有一批高素质编写团队,为各界客户提供实效的材料支持。 商业计划书撰写目的 商业策划书,也称作商业计划书,目的很简单,它就是创业者手中的武器,是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人,向他们展现创业的潜力和价值,说服他们对项目进行投资和支持。因此,一份好的商业计划书,要使人读后,对下列问题非常清楚:(1、公司的商业机会。2、创立公司,把握这一机会的进程。3、所需要的资源。4、风险和预期回报。5、对你采取的行动的建议6、行业趋势分析。) 撰写商业计划书的七项基本内容 一、项目简介 二、产品/服务 三、开发市场 四、竞争对手 五、团队成员 六、收入 七、财务计划 商业策划书用途 1、沟通工具 2、管理工具 3、承诺工具

相关报告 行业研究报告、市场调查报告、产业分析报告 项目立项可行性报告 资金申请可行性报告 市场研究预测报告 专项调查报告 市场投资前景报告 市场行情监测报告 竞争格局分析预测报告 上下游产业链研究报告 投融资可行性报告 编撰商业计划书所需材料清单(根据具体项目要求进行提供) 1、企业简介、企业历史变革以及股东情况,管理团队简历;项目组织机构简介; 2、项目介绍; 3、企业营销策略; 4、项目商业模式; 5、企业近三年财务年度报表及财务分析报告;年度审计报告;企业相关财务评价资料; 6、项目投资金额及融资计划; 7、资金使用规划,预期收入及投资回报率; 8、企业未来战略规划。 由于商业计划书(项目可行性报告)属于订制报告,以下报告目录仅供参考,成稿目录可能根据客户需求和行业分类有所变化。 商业计划书基本框架: 第一章摘要 第二章市场分析 第三章公司介绍 第四章产品介绍 第五章研究与开发

乡镇土地整理项目工作实施方案正式版

Some problems that have appeared or can be expected to come up with a solution to the problem, and through the record of the terms, effective supervision and implementation.乡镇土地整理项目工作实施方案正式版

乡镇土地整理项目工作实施方案正式 版 下载提示:此方案资料适用于某些已经出现的或者可以预期的问题,不足,缺陷,需求等,所提出的一个解决问题的方案,并通过明文或条款的记录,加以有效的监督与执行,确保能达到预期的效果。文档可以直接使用,也可根据实际需要修订后使用。 1.建设任务目标 1.1项目范围 项目区位于定远县东部,距县城约 16km,地理位置为东经117°50′46〃 ~117°53′07〃,北纬32°32′05〃 ~32°34′12〃,项目区东接池河至练铺碎石路,南邻青春河,西为在建的京沪高速铁路,北为刘铺至青岗碎石路。涉及高刘村、刘铺村、青岗村三个行政村23个村民组,土地总面积1024.3780公顷。 1.2 项目建设规模和投资规模 根据安徽省国土资源厅、财政厅皖国

土资〔20xx〕1358号文件《关于下达20xx 年省级投资土地整理开发项目计划的通知》,项目区土地总面积1024.3780公顷。采取的主要措施是平整土地,归并零星田块,水塘挖深加固,小塘并大塘,合理布局灌排沟渠、田间道路和防护林带等,增加有效耕地面积,完善基本农田建设,建设成高产农田区。 项目总投资3553.35万元,平均每公顷投资3.4688万元。项目实施后新增耕地面积31.9231公顷,新增耕地率3.12%。 1.3 项目工期 根据项目区气候和农时等条件,项目计划总工期16个月,跨2个年度,初步安排20xx年9开工,20xx年12月全面完

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