(房地产市场分析)北京市城市商业地产发展现状

北京市城市商业地产发展现状

一、商业地产发展态势良好

目前，北京市商业物业已经形成了三大需求群体：跨国零售企业、国内大型零售企业、国内外投资机构和中小投资者。

具体来看，随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店；同时，国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的发展态势；自2005年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，头三个月在北京的投资近50亿；另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。

沃尔玛选址并在石景山开店，德国第一家居超市欧倍德落户海淀和亦庄经济技术开发区，法国欧尚在西四环开业，英国百安居在西三环、望京和东三环开店充分显示出国外零售企业看好北京商业市场。今年外资企业投资北京将继续升温，进一步扩充北京商业市场。整体来看，北京商业地产的需求比较旺盛，特别是西部、南部的商业需求开始呈现快速上升的态势。

二、各个商圈商业物业供应充足

从王府井和西单的商圈看，王府井和西单商圈的租金现在是整个北京市场租金之

首，指数也高于其他商圈，这两年持续上升。伴随大型综合项目的新建与临街的改造，这两个区域商业面积大约增加20多万平方米。

CBD商圈是以商务概念为主的朝阳新区商圈，功能和特点百花齐放。但该区域在建达78万平方米的商业地产规模和现状17万平方米的规模形成比较大的对照。CBD变成旗舰店、概念店、精品店的发展方向为未来两年的发展主流。

亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模虽然在增加，但与商业地产规模的增加相比似乎有些失衡。北辰购物中心属于该区域最有影响的集中商业，未来几年新商业并不容易改变这种局面。

朝外商圈，联通二环和三环中间，朝外大街规划面积是100万平方米，朝外现在建了64万平方米，还有三分之一在未来两年内出现。

北京2004年1万平米以上的大型商业项目63个，285万平方米的体量，但是2005年北京规模1万平方米以上的商业规划有126个，初步估算2005至2006年之间大概新增的体量是610万平方米，未来这两年新增量是非常庞大的数字。

当前，大量商业地产项目在开发，绝大多数属于规划控制之外，所以开发商、投资者需要谨慎投资。

为防止过度供应，北京市将控制城市中心区的大型百货和现有购物中心的数量及规模。按照北京市相关规划，今后营业面积在1万平方米以上的大型商场只能布局在市级商业中心和大型多功能购物中心内，营业面积在1万平方米以上的仓储式商场只能布局在三环路以外，5千平方米以上的大型超市与相邻的大型超市之间距离不得少于4000

米。

北京市商业市场发展分析

一、商业市场发展分析

北京市的首都地位奠定了其商业市场的多样化和竞争异常激烈。同时，也意味着比较高的发展速度。

二、社会消费品零售总额

2004年北京全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。其中，吃类商品零售额610.8亿元，增长22.7%；穿类商品零售额242.1亿元，增长15%；用类商品零售额1224.6亿元，增长8.2%。

居民消费结构稳步升级，汽车、家居、通讯类商品消费快速增长。全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。其中，新车30.4万辆，增长3.9%；旧车14.3万辆，增长24.8%。

在限额以上商业企业零售额中，与住宅消费相关的建筑及装潢材料类商品零售额增长1倍，家具类商品零售额增长11.8%，家用电器和音像器材类商品零售额增长18.8%；通讯器材类商品零售额增长41%。

新型业态进一步发展。年末全市连锁商业企业达到152个，实现零售额635.2

亿元，分别增长4.1%和32.6%。连锁商业零售额占社会消费品零售额的比重达到29%。

商业布局逐步改善。年末，郊区乡镇连锁超市、便利店达到443家，比上年末增长1.5倍。

限额以上批发零售企业经营状况良好。全年实现销售收入5028.8亿元，比上年增长24%。其中，批发业4122.4亿元，零售业906.3亿元，分别增长30%和2.6%。全年实现利润167.4亿元，增长1.1倍；实现利税218.8亿元，增长70.5%。

三、零售商业发展特点

随着整体经济环境向好，北京市消费品市场处于稳中趋旺之势，当前消费品市场运行有较好发展趋势的是假日消费品市场、晚间消费市场、家居消费市场、服务消费市场等，从业态组合来看，体验业态得到消费市场的关注，其市场份额呈现增长态势。

国外中等发达国家的人均商业面积约1.2㎡左右，而目前北京人均商业面积才为0.8㎡，商业发展前景广阔。

近年来城区二、三环附近有多个商城开业，许多大型物业也正在兴建或改建，各类热点地区综合性物业、中小型餐饮零售商业也快速增加。北京零售市场过去往往主要以单幢独立经营的百货公司、仓储式商店、中小型商场以及购物步行街为主。与之相比，最近开业的几家大商场纷纷添加现代元素，除涌现不少新的服装品牌，也融合了娱乐，餐饮等商户，令北京的商业与国际商业接轨。

运营商渐渐掌握商场定位、商户组合、租金走势等策略性元素，租赁市场开始走出低谷，呈上升趋势。在挑选租客方面运营商也开始表现出审慎的态度，以维护物业定位。租金的走势呈现两极化，个别热门楼盘不但叫价坚挺，而且还出现店铺供不应求的

现象，如国贸商城、东方新天地，另一方面有部分购物中心的租金则出现疲软现象。同时，市场逐步活跃且交易程序和规定日趋系统化和透明化，越来越多的中小型零售物业将采用销售形式。

电子、信息类产品、汽车类大型企业为了建立企业形象和扩大知名度，纷纷开设产品专卖店或展示厅直接服务消费者，从而大大增加市场对高档零售物业的需求。

越来越多的世界顶级品牌涉足北京市场，此类客户要求商业物业具备高质量、高水准的软、硬件设施配置，如黄金位置、一流的商场平面设计、专业的品牌店配套管理及完备的物业管理等。世界二线品牌名店也逐步进入北京市场。形成了较完善的品牌组合。

入世后各类进口产品关税逐渐下降，价格逐渐降低。国内经营者将面临激烈竞争，但同时也将推动零售业朝着低价格、高质量、多样性方向发展，从而丰富零售市场。另一方面，政府对外资企业在华投资的政策将更加透明，外资企业必将加快开拓国内市场的步伐（国外企业间的竞争），已进入国内但一直未进入北京的国外企业终于进入北京市场，其他未进入中国市场的业内佼佼者也必将随之进入市场分羹。

连锁企业方面，2003年北京市拥有各类连锁总店153家，实现销售额840.4亿元，比上年增长26.9%；实现零售额760.1亿元，比上年增长17.2%，连锁商业呈现快速发展趋势。

2004年北京零售业市场整体较为活跃。国外一些著名品牌店有突出表现。建材方面，德国欧倍德、英国百安居、法国的乐华梅兰等已经完成了开店考察工作，开店迅速；超市方面，美国的沃尔玛、法国的欧尚、迪亚折扣店开业，另有多家目前正处于报

批和选址阶段。此外，一些国内商业企业也加速推进市场，物美综合超市、超市发便利店等企业的拓展也在进行，而北京传统零售业著名企业集团如新燕莎集团、王府井百货、西单商场、北京华联等也均纷纷涉足SHOPPING MALL类项目。

从以上北京零售业发展状况可以看出，市场竞争加剧，表面上是进入市场的商业房地产规模加大的原因，本质上其实是传统商业形式不能适应消费者的新的需求，包括消费方式，生活方式的需求等。

从人们新的消费特点及趋势来看，休闲娱乐成为购物过程中必不可少的一个重要环节，休闲购物成为消费者购物的主要形式，而在整个休闲购物的过程中，购物越来越多的成为休闲娱乐的一部分内容，新兴的商业项目应该加大对休闲娱乐需求的挖掘，充分考虑休闲娱乐设施对消费者的吸引作用，以及对购物消费的极大促进作用。

四、零售商业发展趋势

未来北京市将控制城市中心区的大型百货店和现有商业中心的数量和规模。北京市商业发展的重点将转移到三环路外、四环路的周边地区。

根据“十五”计划，2005年前位于三环路西、南、北方向的商圈总零售楼面面积将分别控制于10万至20万平方米之间，其中南三环的木樨园及北三环的马甸将规划为综合性的商业中心。

有关部门预测，未来几年北京商业将呈现八大发展趋势：零售业将进一步整合，市场集中度将进一步提高；市场进一步对外开放，更多国外著名零售商将进入北京市场；新兴业态将保持高速度、高水准发展。自动售货、电子商务、邮购等无店铺零售业态发

展加快；物流配送业进一步发展，将成为流通现代化重要标志和企业获得竞争优势的源泉；社区商业将成为连锁商业企业重点进入的领域；京郊农村市场的发展前景广阔，以连锁经营为主的现代流通企业将进一步向乡镇市场延伸；与食品安全相关的新技术的开发应用成为热点；商业领域信息技术等新技术的应用将更加广泛。

有关经济学家分析认为，当前的经济发展已经进入了“体验经济时代”，人们购物、休闲讲求更多的多样性。区域型社区商业街的商业形式与北京现有的“购物中心”互相补充，会让北京逐渐具备国际化大都市的商业特质。

区域型社区商业街开始迅速兴起。随着北京房地产市场的迅速发展，一些在社区内规划建设的“商业街”正在北京东南西北、城里城外建设。如百子湾苹果社区正在建设中的“苹果商业街”，西南四环第七街区800米长的时尚商业街、亦庄境界1200米长的商业街等等，一批“社区”商业街正在北京兴起，由此带来的“街区时尚商业”也正在北京悄悄兴起。

社区商业成为新型商业理念的先锋。北京市商务局有关负责人表示，今年将继续鼓励成熟的连锁超市、便利店体系面向社区，特别是新建居民区发展。这种邻里型购物中心服务内容包括：社区连锁超市、便利店搭载洗衣、彩扩、快递、报刊、快餐、家政以及网上或电话购物等便民服务功能。

新型的邻里型购物中心将集社区地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，这样，既可以实现商住分离，把各个街坊变成纯住宅，不再有沿街商店的喧嚣；又可以达到社区配套资源的有效整合，最大限度地发挥配套设施的作用，实现小区的动静分离，形成真正的舒适社区。

不难发现，随着经济的不断发展，消费者个性化的需求越来越明显，传统的商业形态及商品结构等难以满足不断差异的个性需求。众多富有特色的社区型商业街区的兴起，很好的适应了消费者多样化购物需求的发展态势。

五、专业、批发商业发展态势

从北京市范围来看，目前各类批发市场种类繁多，除去几个有一定历史和知名度的专业批发商业区外，分布相对比较分散。北四环中关村的IT批发商圈，北三环边上的邮币卡批发市场，西二环沿线的动物园批发市场、天意批发市场、天成批发市场、官园批发市场、万通小商品市场等，东南区域的潘家园旧货市场、古玩市场、眼镜批发城、十里河建材市场等，崇文区红桥批发市场，丰台区的新发地农贸市场、岳各庄批发市场市场，以及木樨园服装批发市场、大红门服装街，沙子口文体用品批发区、鞋类批发区等，均已形成了一定的行业内知名度，取得了不错的市场地位。

目前木樨园商圈是北京九大市级商业中心中最具批发商业氛围的一个。这里聚集着华北最有影响的20多个商品交易市场，商业规模近90万平方米，每年仅商品交易额就超过400亿元人民币。

大红门服装商业街是木樨园商圈的重要部分，位于京城龙脉———南中轴路上，北起南三环木樨园，南至凉水河北岸。经过多年的市场建设，形成了以批发流通为主，带动产销的商品流通市场体系，构成了较大规模的大红门服装商业圈。

大红门服装特色街，二十年前是自然形成的服装摊一条街，以经营价格低廉的服装而闻名，现在已经发展成中国北方最大的服装集散地，它的发展，形成了整个南城经

济的一个亮点。如果说，大红门服装批发集散地依靠的是政府政策的话，那它的成功发展与延续，依靠的就是过人的经营思路。北京大红门服装批发商圈，是公认的北方最大、实力最强的服装批发集散地，同时也是服装批发商业业态向规范化经济发展的典型楷模。

大红门整个商业区域内共有服饰、纺织品、鞋帽等综合市场24家，各类商户7000多个，从业人员4万人，总营业面积24万平方米，累计投资5.1亿元人民币，年总交易额300亿元人民币，是中国长江以北地区最大的服装集散市场。大红门服装城、新世纪商城等大型服装和面料市场，在北京乃至华北、东北地区都享有较高知名度。随着道路改造拓宽，以南中轴路特色商业为核心，向东南两侧辐射，将重点建设一批规模较大的商业及配套设施，提升整体档次，形成面向全国的服装、面料交易中心和功能配套的特色商业街。

为了提升地区服装市场的竞争力，丰台区政府引入了服装商业核心区（CBC）的概念。服装商业核心区是以服装产业为灵魂，结合相关配套产业（物流、贸易、教育、营销服务等）形成的特色商业区域。服装商业核心区对其辐射领域内的服装文化、服装商业模式等的发展具备一定的影响力。

虽然目前北京零售市场的销售额占到了总市场份额的20%以上，并且这个份额以5%的速度增长，但批发市场的销售额占到了总份额的将近80%，所以批发商业的作用是显而易见的。尽管如此，这个数据逐渐减少的事实让我们更加认识到批发商业所面临的挑战。

从北京市特别是南城地区批发市场发展的过程和趋势来看，主要的呈现出以下几个明显的特点：

第一，未来批发市场逐步走向规模化。随着我国零售业市场的全面放开，外资零售企业的加快进入，国内零售市场必将面临成本和价格的双重竞争，零售业竞争的加剧将使小型批发商业的生存空间大大缩小。未来批发商业的生存必然要通过经营的规模效应和专业化的物流配送来获得空间。

第二，商品种类的细分化趋势日渐明显。就木樨园服装批发商圈来看，一些细分的产品批发（如童装、针织、窗帘布艺、皮革等）市场开始形成相对集中的经营区域和规模化的发展。

第三，大中型专业批发市场对各类经营配套设施特别是物流、停车的配套要求日益强烈。近年来我国汽车消费的高速增长使得商业项目对停车规模的需求越来越高，一些几年前开业或历史较长的批发商业在发展中受到停车及物流的极大制约，也为新兴项目提供了在配套设施规划上的借鉴。

从市场空间上看，商业市场销售点的分散性和数据的大量性决定了厂家要在市场上立足，必须通过各级批发分销，扩大产品的覆盖面，批发商作为通路的力量是不可阻挡，也无法替代的，不过发展的前提有两个，一个是批发商自身经营意识的全面提高，另一个是政府积极扶持，创造有利批发市场发展的大环境。

对于批发业的调整是加入世贸组织之后的迫切要求。北京市政府也正尝试整合现有批发商业资源，积极引进国内外著名品牌，培育一批专业化的总经销商和总代理商，加快引进国际上专门为企事业单位和中小商户服务的批发业态，逐步替代传统小商品和日用工业品批发市场。

按照规划，未来南城将形成木樨园、大红门两个市级商业中心。从这个意义上讲，

未来的木樨园将形成较为繁荣的以批发为主的商圈。目前百荣世贸商城以及木樨园世贸商业中心一期的相继开业，使得本区域的批发商业市场供给突然放量，未来几年大红门区域还会有福成布艺、大红门服装城三期等16万平米的专业批发商业相继投入市场，如果经营得当，将会大大提升本区域的国内甚至国际市场影响力。