2015年深圳市宗地地价测算规则
2015年深圳市宗地地价测算规则
深圳市宗地地价测算规则(试行)
颁布机关:深圳市规划和国土资源委员会法规来源:深圳市规划和国土资源委员会
颁布文号:深规土〔2013〕12号范围级别:地市级实施状态:有效
公布时间:2013-01-08 实施时间: 废止时间:
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则(试行)》的通知文号:深规土〔2013〕12号
各有关单位:
《深圳市宗地地价测算规则(试行)》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会
2013年1月8日
深圳市宗地地价测算规则(试行)
第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。
第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。
第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。
我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。
第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算:
宗地地价,?基准地价×建筑面积×适用类型修正系数,土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算:
(一)基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。
(二)涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。
(三)容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。
第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算:
(一)由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。
(二)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70
元扣减。
(三)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。
第七条同一宗地涉及多种用途的，宗地地价按照各类用途的建筑指标分别测算地价后合计。
第八条行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以基准地价标准的35%测算应缴纳的地价。土地使用期限低于法定土地使用权出让最高年限的，可以在申请人补缴地价后予以补足。
第九条协议出让的非商品性质房地产，经批准进入市场的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准测算应缴纳的地价，扣减原已缴纳地价的剩余期限地价。
原已缴纳地价的剩余期限地价按照原已缴纳地价扣减已实际使用时间对应的地价测算，即剩余期限地价,原已缴纳地价×(1,已实际使用时间对应的土地使用期限修正系数)。
第十条以协议方式出让的住宅、商业、办公等经营性用地，经批准调整功能但不增加经营性建筑面积的，在完善商品性补交地价等手续后，再按照土地使用权剩余期限以基准地价标准补缴调整功能前后的地价差值;经批准增加经营性建筑面积的，增加建筑面积部分的地价按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计收。
第十一条以招拍挂方式出让的住宅、商业、办公等经营性用地，经批准增加经营性建筑面积的，增加建筑面积部分的地价按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准与综合楼面成交地价中的高值计收。
第十二条住宅、商业、办公等经营性用地竣工超建建筑面积经批准确认保留部分，按照以下规则测算:
(一)以协议方式出让的用地，竣工超建面积在规划许可误差范围内的，按照土地使用权全年期以基准地价标准计收地价;竣工超建面积超出规划许可误差范围的，按照土地使用权全年期以市场评估地价计收地价。
(二)以招拍挂方式出让的用地，竣工超建面积在规划许可误差范围内的，按照土地使用权全年期以招拍挂出让的综合楼面成交地价标准计收地价;竣工超建面积超出规划许
可误差范围的，按照土地使用权全年期以市场评估地价标准与综合楼面成交地价中的高值计收。
第十三条已供应工业用地，经批准增加建筑面积且用途不变部分，按照以下规则测算:
(一)以协议方式出让或以行政划拨方式供应的工业用地。
增加生产性工业厂房建筑面积且限定自用的，不计收地价。
增加工业配套(含配套办公、单身宿舍、配套食堂等)建筑面积且限定自用的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准的50%且不作容积率系数修正计收地价。
增加建筑面积后商业在1000平方米及以下的小型商业服务设施且限自用部分，按照土地使用权剩余期限以基准地价的70%且不作容积率修正计收地价;增加建筑面积后商业超出1000平方米以上部分，按照土地使用权剩余期限及产权限制以市场评估地价标准计收地价。
增加建筑面积按照土地使用权出让合同约定或经批准可分割销售的，按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计收地价。
(二)以协议方式出让或以行政划拨方式供应的新型产业用地。
增加建筑面积且限定自用的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准的50%且不作容积率系数修正计收地价。
增加建筑面积按照土地使用权出让合同约定或经批准可与原宗地整体转让的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准且不作容积率系数修正计收地价。
增加建筑面积按照土地使用权出让合同约定或经批准可分割销售的，按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计收地价。
(三)以招拍挂方式出让的用地。
增加工业配套(含配套办公、单身宿舍、配套食堂等)建筑面积且与原宗地整体转让的，按照土地使用权剩余期限以综合楼面成交地价标准计收地价。
增加建筑面积后商业在1000平方米及以下的小型商业服务设施且限自用部分，按照土地使用权剩余期限以基准地价的70%且不作容积率系数修正计收地价;
增加建筑面积后商业超出1000平方米以上部分，按照土地使用权剩余期限及产权限制以市场评估地价标准计收地价。
增加建筑面积按照土地使用权出让合同约定或经批准可分割销售的，按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计收地价。
第十四条已供应工业用地(包括新型产业用地)竣工超建建筑面积经批准确认保留的，按照以下规则测算:
(一)以协议方式出让或以行政划拨方式供应的用地，竣工超建的建筑面积限定自用的，按照土地使用权全年期以基准地价标准的50%且不作容积率系数修正计收地价;土地使用权出让合同约定或经批准可与原宗地整体转让的，按照土地使用权全年期以基准地价标准且不作容积率系数修正计收地价。
(二)以招拍挂方式出让的用地，超建的建筑面积与原宗地整体转让的，按照土地使用权全年期以综合楼面成交地价标准计收地价。
(三)超建建筑面积按照土地使用权出让合同约定或经批准可分割销售的，按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计收地价。
第十五条市、区财政全额投资且产权归政府的机关、科研、教育、文化、卫生、体育、养老和市政设施等公益性、非营利性的项目用地，新出让及已出让经批准增加的建筑面积，均免收地价;已出让的机关、科研、教育、文化、卫生、体育、养老和市政设施等公益性、非营利性的项目用地，经批准增加的建筑面积不属于市、区财政全额投资的，按照土地使用权剩余期限以基准地价标准计收地价。
第十六条加油站、加气站用地的地价按照以下规则测算:
加油站用地以宗地为单位，按照商业用途基准地价的3倍与400万元之和计收地价，土地使用期限为20年。
加气站用地以宗地为单位，按照商业用途基准地价标准计收地价，土地使用期限为20年。
第十七条加油加气站混合用地的地价按照以下规则测算:
(一)已明确加油、加气功能各自占地面积的，按占地面积分别计收地价后合计。
未明确加油、加气功能各自占地面积的，以宗地为单位，按照加油站和加气站地价的均值计收地价。
(二)已供应的加气站用地经批准增加加油功能的，按照土地使用权剩余期限，以加油加气站混合用地地价标准计收地价，扣减已缴纳的加气站地价剩余期限地价值。
(三)已供应的加油站用地经批准增加加气功能的，不再计收地价。
第十八条已出让的加油站、加气站用地或加油加气站混合用地经批准增加充电功能的，不再计收地价。
第十九条新型产业用地、物流用地为混合用地，按照工业和办公基准地价标准的均值计收地价。
第二十条保障性住房(含经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、安居型商品房)用地地价按照以下规则测算:
(一)廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房项目用地地价。
廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房项目用地(含市、区财政投资建设，合法未建土地经批准建设，合法已建成用地、经批准通过城市更新建设)中的住房部分免收地价。
合法未建土地经批准建设，合法已建成用地、经批准通过城市更新建设的项目用地，建设单位应与市保障性住房管理部门签订《保障性住房建设监管协议》(监管协议应明确住房类型、产权归属、租售条件及后续监管事宜)后，再向规划国土管理部门申请测算地价。
市、区财政投资建设的项目用地中，配套商业免收地价的，不得进入市场;配套商业按基准地价标准计收的，项目建成后配套商业限整体转让;配套商业按市场评估地价标准计收的，项目建成后配套商业可分割销售。
合法未建用地经批准建设的项目用地中，配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让;配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售;宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还。
(二)安居型商品房项目用地地价。
市、区财政投资建设以及合法未建用地经批准建设安居型商品房的，住房地价按照宗地基准地价标准和市场评估地价标准的均值计收。其配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让;其配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售。宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还。
第二十一条经批准自行推山、填海造地等开发土地的，以及主题公园、高尔夫球场、度假村、墓园、特殊海滨用地、容积率小于1.0的住宅用地及基准地价未涵盖的其他用地，由规划国土管理部门委托法定评估机构评估确定地价。
第二十二条我市基准地价标准和相关地价修正系数原则上每两年更新调整一次，经市政府批准后实施。
第二十三条本规则自发布之日起试行。本规则试行前我市有关政策与本规则不一致的，以本规则为准。
表1 建筑类型适用地价标准及修正系数表
修序适用基准建筑类型正备注号地价类型系
数
工业(包括工业厂房、仓库、堆1 场)
工业项目配套占地面积?7%
(配套单身宿舍、配套办公、1.3 配套食堂) 1 宗地地价按照具体建筑类其中工业项目配套占地面积,7% 工业—型适用的地价标准测算
油库、气库、港口范围内仓1.5 库
市政公用设施项目(包括交通、限整体转让(产权归政府供水、供电、供气、电信、环卫1 的免缴地价) 2 等生产性设施)
宗地地价标准按照50%工新型产业用房(产业研发、软件工业，办业，50%办公基准地价标开发、文化创意等) 公准测算(对应土地使用权 3 使用期限为30年) 其高新技术园区内的新型产工业 1 中业用房
宗地地价标准按照50%工
工业，办业，50%办公基准地价标物流 4 公准测算(对应土地使用权
使用期限为30年) 住宅 1
5 住宅
单身宿舍 0.8
其中
保障性住房—按照规则第二十条测算 6 办公、商务公寓 1
7 停车库(办理产权部分) 0.7 限整体转让
办公公共管理与公共服务设施(包括
经营性文化、教育、卫生、体育、限整体转让(产权归政府0.3 8 科研、社会福利、养老等公共设的免缴地价) 施)
商业(包括批发零售、住宿餐饮、
1 商务金融及其它商服)
可分割转让(对应土地使商业 1 9 用权使用期限为40年) 酒店、旅馆其中
限整体转让(对应土地使0.8 用权使用期限为40年)
肉菜市场，花卉、汽车展销0.7 限整体转让厅及其他会展
工业项目配套的小型商业服限与工业项目用地一并整0.7 务设施(1000平方米以内) 体转让
宗地地价按照规则第十加油站、加气站—六、十七、十八条测算
邮政网点(所) 0.5 限整体转让说明:凡主题公园、高尔夫球场、度假村、墓园、特殊海滨用地及容积率小于1.0的住宅等特殊类型用地须按程序单宗评估确定。
表2 土地使用权使用期限修正系数
工业工业住宅年商业(办公)类住宅年商业(办公)类加油气类加油气期类工业类(70期类工业站 (70站 N (40年) (50年) n (40年) (50年) 年) 年)
1 0.037 0.061 0.934 0.045 0.027 36 1.133 0.694 1.540
2 0.07
3 0.121 0.951 0.089 0.05
4 37 1.154 0.707 1.568
3 0.109 0.179 0.968 0.132 0.081 38 1.17
4 0.719 1.595
4 0.143 0.236 0.984 0.174 0.106 39 1.193 0.731 1.622
5 0.177 0.292 1.000 0.215 0.132 40 1.213 0.743 1.648
6 0.210 0.34
7 1.016 0.255 0.156 41 1.231 0.754 1.673
7 0.243 0.400 1.031 0.295 0.180 42 1.250 0.766 1.698
8 0.275 0.453 1.046 0.333 0.204 43 1.268 0.777 1.723
9 0.306 0.504 1.060 0.371 0.227 44 1.285 0.788 1.747
0.336 0.554 1.074 10 0.408 0.250 45 1.303 0.798 1.770
0.366 0.603 1.088 11 0.444 0.272 46 1.320 0.809 1.793
0.395 0.651 1.102 12 0.479 0.294 47 1.336 0.819 1.816
0.424 0.698 1.115 13 0.514 0.315 48 1.352 0.829 1.838
0.452 0.744 1.128 14 0.548 0.336 49 1.368 0.838 1.859 0.479 0.789 1.141 15 0.581 0.356 50 1.384 0.848 1.880 0.506 0.833 1.154 16 0.613 0.376 51 1.399 0.857 1.901 0.532 0.876 1.166 17 0.645 0.395 52 1.414 0.866 1.921 0.557 0.918 1.178 18 0.676 0.414 53 1.428 0.875 1.941 0.582 0.960 1.189 19 0.706 0.433 54 1.442 0.884 1.960 0.607 1.000 1.201 20 0.736 0.451 55 1.456 0.892 1.979 0.631 1.039 1.212 21 0.765 0.469 56 1.470 0.901 1.997 0.654 1.078 1.223 22 0.793 0.486 57 1.483 0.909 2.015 0.677 1.116 1.234 23 0.821 0.503 58 1.496 0.917 2.033 0.700 1.153 1.244 24 0.848 0.520 59 1.509 0.924 2.050 0.722 1.189 1.255 25 0.875 0.536 60 1.521 0.932 2.067 0.743 1.225 1.265 26 0.901 0.552 61 1.534 0.940 2.084 0.764 1.259 1.275 27 0.927 0.568 62 1.545 0.947 2.100 0.785 1.293 1.284 28 0.952 0.583 63 1.557 0.954 2.116 0.805 1.326 1.294 29 0.976 0.598 64 1.569 0.961 2.131 0.825 1.359 1.303 30 1.000 0.613 65 1.580 0.968 2.147 0.844 1.391 1.312 31 1.023 0.627 66 1.591 0.975 2.162 0.863 1.422 1.321 32 1.046 0.641 67 1.601 0.981 2.176 0.881 1.452 1.329 33 1.069 0.655 68 1.612 0.988 2.190 0.899 1.482 1.338 34 1.091 0.668 69 1.622 0.994 2.204 0.917 1.511 1.346
35 1.112 0.681 70 1.632 1.000 2.218
备注:上述土地使用权使用期限修正系数公式为:k,，公式中n为本次公告基准地价对应的土地使用权出让年限，m为土地使用年限，为土地还原利率，为土地资产增长率(本次参照近年CPI平均水平按2.5%计)。其中土地还原利率按规定不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率，本次取值为4.75%。
表3 工业用地地价容积率修正系数表
容积率r 修正系数
r?1 1.5
1,r?3 0.3+1.2/r
2.1/r(用于生产的工业厂r,3 0.7(其他工业厂房) 房)
备注:1(工业用地出让地价不得低于《全国工业用地出让最低价标准》
2(用于生产的工业厂房，容积率超过3.0的部分，不收地价。
表4 住宅用地地价容积率修正系数表
容积率r 修正系数
r?2.0 1.6
2.0,r?5.0 2-0.2r
r,5.0 1
表5 产业发展导向修正系数表
产业导向产业分类(暂定) 修正系数(暂定)
1 总部企业 0.5
2 战略性新兴产业 0.5
鼓励发展类
3 现代服务业 0.5
4 高端制造业 0.6
5 允许发展类 1.0
6 限制发展类 2.0以上
备注:1(具体宗地地价按规划许可文件确定的各分项用途的基准地价标准以该修正系数予以修正;
2(宗地地价适用工业基准地价的，以该修正系数修正后不得低于《全国工业用地出让最低价标准》;
3(工业用地上限自用的高新技术研发适用工业基准地价标准，不作鼓励发展产业地价修正;
4(宗地适合多种产业修正测算时，只能按其中一种产业发展导向地价修正系数进行修正。
表6 地下空间地价修正系数表
分类修正系数备注
按照建筑类型对应的基
地下空间部分 0.5 准地价标准以该修正系
数予以修正。
表7 商业地价楼层修正系数表
商业楼层数修正系数备注
商业首层 1.75 若楼层修正后商业地价
低于同年限办公地价的，
则取办公地价标准作为商业2层 1.20
宗地商业地价标准。
商业3层 1.00
商业4层及以上 0.60
注:本修正系数表适用于明确楼层的已建成商业房产补地价测算。
表8 临时及短期利用土地地价修正系数表
临时、短期利用年期n 修正系数
n?5 1.55-0.05n
5,n?20 0.9+2/n
注:属临时及短期利用土地的，地价以土地使用期限修正系修正后，再以本修正系数予以修正。
城市更新项目成本核算方法
城市更新项目成本及利润核算法律实务xx 经济性是项目运作的核心和动力源泉，在取得项目之前，对一个项目的投入及产出做一个量的分析，至关重要。对于拆除重建类城市更新项目，由于在地价款、公共配套用地、保障房、安置补助、税费等多方面都与普通房地产开发项目有着较大的不同之处，所以做好算帐这门功课，对每一个有志于开发拆除重建类更新项目都有很强的现实意义。下面就该类更新项目成本及利润核算涉及到的问题逐一探讨分析： 一、地价款问题 （一）、划拨土地使用权的地价款问题 按广东省三旧文件规定，对划拨土地使用权所涉的项目进行改造的，可采取协议方式补办土地出让手续，地价款按政府统一规定办理。深圳城市更新办法及相关配套文件在核算地价款，没有区分划拨土地使用权和出让土地使用权，按更新办法“非商品性质的房地产转为商品性质的房地产的，应按有关规定补交相应地价款”这一精神理解，对划拨土地使用权所涉的更新项目，仍应按更新办法规定以土地功能的升级改造分别测算地价款。 （二）、xx项目 更新办法对城中村项目更新改造的地价款的计收以容积率（plot ratio，以下简称PR）为临界点作了明确规定，即： 1、PR≤ 2.5的部分,免地价； 2、2.5＜PR≤ 4.5的部分,公告基准地价的20%； 3、PR＞ 4.5的部分,公告基准地价的100%。
对该条款的理解，应注意以下几个方面： 1、该类项目地价款的计收是分段度计算，不是一揽子计算； 2、应准确理解xx的概念和外延： 1）、xx的概念 城中村是指城市化过程中按有关规定，由原农村集体经济组织的村民（通常指未完成股份合作公司改制的村民小组）及继受单位（通常指（改制后的股份合作公司）保留使用的非农建设用地的建成区域。 此处的“原农村集体经济组织的村民”通常指未完成股份合作公司改制的村民小组，此处的“继受单位”通常指改制后的股份合作公司。 且，该城中村的土地必须是非农建设用地，如涉及到农用地的，在办理农用地转非农建用地之前，不能升级改造；必须是建成区域，空地或仅有临时建筑的非农建设用地则不在更新之列。 2）、xx的外延 xx的具体范围主要包括： 关内四区原农村集体已划定红线的用地；关外四区依据宝安龙岗国土管理暂行办法和城市化土地管理办法的规定划给原农村集体的非农建设用地；93年以后以土地主管部门的用地批复和土地使用权出让合同的形式批的征地返还用地。 3、旧屋村和xx区别： 旧屋村指93年宝安龙岗国土管理暂行办法实施前已建成的旧屋村，该类项目更新改造的地价政策不同于城中村项目，应引起重视。更新办法规定，即： PR≤ 1.5的部分,免地价；PR＞
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征地区片综合地价测算研究 摘要：本文采用土地年产值倍数测算法、征地案例比较法、社会保障价格法测算广州市某区征地区片综合地价，综合三种方法的测算结果，最终确定为443万元/公顷。与此同时，建立征地区片综合地价体系，使具体地块的补偿标准都能得到具体化。最后，提出征地区片综合地价的测算方法是确定征地区片综合地价的关键，应综合考虑，制定出合理的补偿标准这一建议。 关键词：征地区片综合地价；土地年产值倍数测算法；征地案例比较法；社会保障价格法 中图分类号：f301.2文献标识码：文章编号： research on the integrated section price of land expropriation yang zhi-cai1, deng qian-ting2, jia zheng-lei1 (1. guangdong youyuan land information co.,ltd, guangzhou 510642, china;2.south china agricultural university, guangzhou 510642, china ) abstract: through applying the multiples of annual output value calculation method,marker comparison method and overlapping method,to figure out the the integrated section price of land expropriation about 4430000 yuan/ha.at the same time, establish comprehensive land value system in order to make compensation specific.finally, recommend that we should
深圳市宗地地价测算规则(试行)
各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批 准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算： 宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地 开发程度扣减项
第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。 （三）容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。 第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算： （一）由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。 （二）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70元扣减。 （三）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。 第七条同一宗地涉及多种用途的，宗地地价按照各类用途的建筑指标分别测算地价后合计。 第八条行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以
《征地区片综合地价测算指导性意见》(暂行)
附件2： 征地区片综合地价测算指导性意见（暂行） 一、概念及内涵 征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准(原则上不含地上附着物和青苗的补偿费)。 征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。 二、基本原则 （一）维护被征地农民合法权益原则。征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。 （二）同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。 （三）协调平衡原则。征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县的征地区片价应相互衔接。 （四）公开听证原则。根据《国土资源听证规定》，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。
三、基本要求 （一）征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修改因素，修正体系应一并公布。 （二）一个市（县）的征地区片价原则上控制在4—6个级别。 （三）征地区片价应设定对应的基准时点，一般3－5年更新一次。 四、工作步骤 1、确定测算范围； 2、划定区片； 3、测算区片综合地价； 4、对区片综合地价进行验证和调整； 5、测算结果听证和修改； 6、确定征地区片价； 7、整理与编制成果。 五、区片的划定 (一)有农用地定级成果市（县）的区片划定 已经根据《农用地定级规程》完成农用地定级工作的市（县），在农用地级别的基础上，按照《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发［2004］238号)的精神，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，对农用地级别进行修正和调整，划分区片。 (二)没有农用地定级成果市（县）的区片划定
征地区片综合地价测算方法与验证标准研究
摘要：研究目的：通过阐述征地区片综合地价的产生背景，分析征地区片综合地价测算方法和验证标准中存在的若干问 题，并提出政策意见和建议。研究方法：文献资料法和比较分析法。研究结果：（１）测算方法中，土地年产值法仍带有计划 经济的影子；市场比较法所依据的比较案例缺乏市场基础；叠加法只包含了土地对于农民效用的５８．３４％［１］，所以仍然对 农民权益造成侵害；剩余法较能体现农民的土地发展权权益。（２）以不低于农民现有生活水平和足以支付农民社会保障 费用作为征地区片综合地价的验证条件有欠公平并缺乏可操作性。研究结论：（１）目前，应以剩余法为主测算征地区片综 合地价，市场比较法是发展趋势。（２）以被征地农民的实际社会安置成本作为征地补偿水平合理与否的验证标准。（３）以 征地为契机建立失地农民社会保障体系，合理确定被征地农民的社会保障项目和保障水平。 关键词：征地补偿；区片综合地价；测算方法；验证标准 中图分类号：Ｆ３０１．３文献标识码：Ａ文章编号：１００１－８１５８（２００７）０１－００３１－０５ 中国土地科学ＣｈｉｎａＬａｎｄＳｃｉｅｎｃｅＶｏｌ．２１Ｎｏ．１Ｆｅｂ．，２００７ 第２１卷第１期２００７年２月收稿日期：２００６－０６－２１ 修稿日期：２００６－１１－２８作者简介：李彦芳（１９７２－），女，河北石家庄人，博士研究生。主要研究方向为土地经济与管理。Ｅ－ｍａｉｌ：ｋｈｙｂｉｔ＠ｔｏｍ．ｃｏｍ ＳｔｕｄｙｏｎＣａｌｃｕｌａｔｉｏｎＭｅｔｈｏｄｓａｎｄＶａｌｉｄａｔｉｏｎＣｒｉｔｅｒｉａ ｏｆＩｎｔｅｇｒａｔｅｄＬａｎｄＳｅｃｔｉｏｎＰｒｉｃｅ ＬＩＹａｎ－ｆａｎｇ （ＣｏｌｌｅｇｅｏｆＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，ＢｅｉｊｉｎｇＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｂｅｉｊｉｎｇ１００８７５，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｉｓｓｔｕｄｙｉｓｔｏｐｕｔｆｏｒｗａｒｄｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓａｇａｉｎｓｔｐｒｏｂｌｅｍｓｉｎｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎａｎｄｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａｏｆｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｓｅｃｔｉｏｎｐｒｉｃｅｔｈｒｏｕｇｈｂａｃｋｇｒｏｕｎｄａｎａｌｙｓｉｓ．Ｍｅｔｈｏｄｓｏｆｄｏｃｕｍｅｎｔａｔｉｏｎａｎｄｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅａｎａｌｙｓｉｓｗｅｒｅａｐｐｌｉｅｄ．ＴｈｅｒｅｓｕｌｔｓｄｅｍｏｎｓｔｒａｔｅｔｈｅＬａｎｄＹｉｅｌｄＭｅｔｈｏｄｉｎｃｌｕｄｅｓｆａｃｔｏｒｓｏｆｐｌａｎｅｃｏｎｏｍｙａｎｄｃａｓｅｓｔｕｄｉｅｓｉｎＭａｒｋｅｔＣｏｍｐａｒｉｓｏｎＭｅｔｈｏｄａｒｅｌａｃｋｏｆｍａｒｋｅｔｂａｓｉｓ．ＴｈｅＯｖｅｒｌａｙＭｅｔｈｏｄｏｎｌｙｃｏｖｅｒｓ５８．２４％ｏｆｆａｒｍｅｒｓ＇ｌａｎｄｂｅｎｅｆｉｔｔｈｕｓｈａｒｍｓｔｈｅｉｒｉｎｔｅｒｅｓｔｓ．ＲｅｓｉｄｕａｌＭｅｔｈｏｄｃａｎｓｈｏｗｆａｒｍｅｒｓ＇ｒｉｇｈｔｓａｎｄｉｎｔｅｒｅｓｔｓｍｏｓｔ．Ｔｈｅｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａａｒｅｉｎａｐｐｒｏｐｒｉａｔｅｉｆｔｈｅｙａｒｅｏｎｌｙｅｑｕａｌｔｏｏｒａｌｉｔｔｌｅｈｉｇｈｅｒｔｈａｎｆａｒｍｅｒｓ＇ｃｕｒｒｅｎｔｌｉｖｉｎｇｓｔａｎｄａｒｄｓｏｒｏｎｌｙｅｎｏｕｇｈｔｏｐａｙｆｏｒｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｅｘｐｅｎｓｅｓ．ＩｔｉｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔＲｅｓｉｄｕａｌＭｅｔｈｏｄｓｈｏｕｌｄｂｅｔｈｅｐｒｉｍａｒｙｍｅｔｈｏｄａｎｄＭａｒｋｅｔＣｏｍｐａｒｉｓｏｎＭｅｔｈｏｄｗｏｕｌｄｂｅｔｈｅｔｒｅｎｄ．ＴｈｅａｃｔｕａｌｓｏｃｉａｌａｌｌｏｃａｔｉｏｎｃｏｓｔｓｏｆｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓｈａｖｅｔｏｂｅｔｈｅｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉｏｎｏｆｔｈｅＩｎｔｅｇｒａｔｅｄＬａｎｄＳｅｃｔｉｏｎＰｒｉｃｅ．Ｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｙｓｔｅｍｓｈａｌｌｂｅｓｅｔｕｐｔａｋｉｎｇｔｈｅｃｈａｎｃｅｏｆｌａｎｄｒｅｑｕｉｓｉｔｉｏｎａｎｄｒａｔｉｏｎａｌｌｅｖｅｌｏｆｆａｒｍｅｒｓ＇ｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｈａｌｌｂｅｄｅｔｅｒｍｉｎｅｄ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｉｎｌａｎｄｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｉｏｎ；ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｓｅｃｔｉｏｎｐｒｉｃｅ；ｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎｍｅｔｈｏｄｓ；ｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａ 征地补偿制度是协调征地过程中农民权益与国家权益冲突的基本制度。目前征地补偿制度中存在的问题主征地区片综合地价测算方法与验证标准研究 李彦芳 （北京师范大学管理学院，北京１００８７５）
天津市滨海新区征地区片综合地价情况说明
天津市滨海新区征地区片综合地价情况说明 2014-10-20 | 来源：天津市国土资源和房屋管理局 | 【大中小】【打印】【关闭】 一、征地区片综合地价基本情况说明 1.调整依据 按照《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）和市政府办公厅《关于进一步规范我市征地管理工作的通知》（津政办发〔2011〕117号）要求，市国土房管局根据经济增长水平、居民收入增长幅度等情况，对征地区片综合地价进行了调整，并经市人民政府批准，自2014年10月1日起施行。 2.覆盖范围 此次测算的征地区片综合地价覆盖天津市滨海新区农村集体土地范围。覆盖范围共计19个街镇。 3.区片分布 根据滨海新区的实际情况，共划分6个区片，具体区片分布见《滨海新区征地区片综合地价表》。 4.内涵 征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系以及当地经济发展水平等因素划分区片并测算的征地综合补偿标准，包含土地补偿费和安置补助费，被征地农民的社会保障费用、地上附着物及青苗补偿费按照有关规定和标准另行确定。 5.基准时点 本次征地区片综合地价对应的基准时点为2013年1月1日。
6.测算时间 本次征地区片综合地价测算时间为2013年9月至2014年4月。 二、征地区片综合地价表 滨海新区征地区片综合地价表 区片编号 区片价 （万元/亩） 区片范围说明 BH18.8胡家园街京山铁路以南部分（大埝村、河头村、刘庄子村、南窑村、三川桥村、田庄子村、五十间房村、一疙瘩村、义和庄村、于庄子村、郑庄子村、中八车村、中西村、周庄子村，八堡村、六道沟村、胡北村、头道沟村、中心桥村、中心庄村） BH27.5新城镇 BH3 6.4胡家园街京山铁路以北杨北公路以南部分（八堡村、六道沟村、胡北村、头道沟村、中心桥村、中心庄村、三川桥村、中八车村、五十间房村、南窑村、刘庄子村、河头村、郑庄子村、天津市新河物流集团有限公司）；茶淀街（留庄村、茶东村、茶西村和大辛村的京山铁路以东部分），茶淀街(东辛村、福田村、太平村、前进东村、前进西村、新东村和新西村）；寨上街（土桥村、蔡家堡村、高家堡村、火神庙村）；古林街（上古林村、工农村、建国村） BH4 4.9汉沽街、茶淀街（留庄村、茶东村、茶西村和大辛村的京山铁路以西部分），茶淀街(孟圈村、桥沽村、后沽村、西孟村、福田村、李自沽村、前沽村、新西村、东辛村、崔兴沽村、太平村、前进西村、前进东村、新东村、宝田村） BH5 4.4北塘街，胡家园街杨北公路以北部分村（中八车村、八堡村、中心桥村、三川桥村、河头村、头道沟村、中西村、于庄子村、一疙瘩村），胡家园街道办事处部分；杨家泊镇；
深圳市宗地地价测算规则
深圳市宗地地价测算规则（试行） 颁布机关：深圳市规划和国土资源委员会法规来源：深圳市规划和国土资源委员会颁布文号：深规土〔2013〕12号范围级别：地市级实施状态：有效 公布时间：2013-01-08 实施时间：废止时间： 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知文号：深规土〔2013〕12号 各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算： 宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项 第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。
关于地价测算工作的通知(深国房【2004】8号文)
关于地价测算工作的通知（深国房[2004]8号） 2004年6月9日 各分局、各处室、局直属各有关单位： 我市2004年度公告基准地价标准已以《深圳市规划与国土资源局关于发布深圳市204年公告基准地价的通告》（深圳规土[2003]627）发布，并以市政府公报形式通告执行。为规范我局地价测算工作，现就有关事宜通知如下： 一、具体宗地地价（含补地价项目）测算原则见附件《关于地价测算的说明》。 二、原特区、宝安及龙岗区执行的地价测算原则与本通知不一致的，以本通知规定 为准。 三、本通知下发之日前已测算地价并签订了土地使用权出让合让的，其相应的地价 方案不再调整。 附件：关于地价测算的说明 一、具体宗地地价（含补地价项目）按以下原则测算： 1、按公告基准地价经修正系数修正并结合土地开发程度确定。 2、按建筑面积计算，容积率小于1的（含种养用地）按容积率为1的建筑面积计算。 3、含有两种或两种以上用途时，分别按不同用途的建筑面积计算后合计。 二、修正系数包括用地类型（见表1）、年期（见表2）、容积率等（见表3、4）。宗地的使用年限确定后，各类用途房地产的年限与对应法定最高使用年限不同时，需分别对这些房地产的地价进行年期修正。 三、土地开发程度修正的原则：毛地（指由用地单位自行征地拆迁和自行平整的土地）出让时按土地面积100元/平方米核减土地开发金；用地单位支付征地拆迁补偿费用的，按土地面积60元/平方米核减土地开发金；用地单位自行平整土地的，按土地面积40元/平方米核减土地开发金。 四、宗地出让的地价分为土地使用权出让金、土地开发金及市政配套设施金三部分。土地使用权出让金占地价的15%，土地开发金和市政配套设施金占地价的85%（其中土地开发金为土地面积100元/每平方米）。 对于自行支付征地款和自行平整的项目用地，其地价不包含土地开发金。 五、已建成的合法的行政划拨性质房地产，经核准进入市场的，应按规定补交地价。 行政划拨性质房地产经批准改变用途的，按现行地价标准计收地价并办理相关手续。
深圳市宗地地价测算规则(试行)
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价 测算规则（试行）》的通知 文号：深规土〔2013〕12号 各有关单位： 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则（试行） 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。
我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。 第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 （二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。 （三）容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。 第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算： （一）由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。 （二）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70元扣减。
《湖北省征地区片综合地价标准》
《湖北省征地区片综合地价标准》 根据国家有关规定和全省经济发展状况，省政府近日公布《湖北省征地区片综合地价标准》，该标准从2019年11月1日起执行。这是我省对征地补偿标准的第5次调整。现就有关内容予以解读。 一、调整的背景与依据 根据原国土资源部《关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》（国土资发〔2008〕135号）和《关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）精神，各地应建立征地补偿标准动态调整机制，补偿标准原则上每2—3年更新调整一次。为此，2018年8月，省人民政府办公厅印发《关于转发征地补偿标准调整工作方案的通知》（鄂政办电〔2018〕96号），我省新一轮征地补偿标准调整工作正式启动。 二、调整的目的和意义 此次调整，对于进一步加强和改进征地服务与管理，促进全省经济高质量发展，推进乡村振兴战略实施，全面建成小康社会，切实维护被征地农民的合法权益和社会稳定，节约集约用地，严守耕地保护红线，保障国家粮食安全具有十分重要意义。 三、调整的结果 我省新一轮征地补偿标准采用仅制定区片综合地价标准的方式，不再制定统一年产值标准。调整后，全省征地补偿平均标准为 4.433万元/亩，与上一轮征地补偿平均标准 3.299万元/亩相比，增长34.37%。 四、调整的原则 （一）维护被征地农民合法权益。调整标准要保证被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。 （二）科学性和客观性原则。在深入调查和科学测算基础上，按照同地同价要求，合理确定市、县以及不同级别征地补偿标准的差异，保持省域内征地补偿标准的总体平衡。 （三）程序合法性原则。调整成果要充分征求社会各界和基层群众意见，严格履行听证、审批、公布及实施程序。 （四）调整标准合理性原则。调整标准要综合考虑本地区经济发展水平、社会可承受力以及农民生产和生活实际需要，征地补偿标准原则上调高不调低。 五、调整的方法和步骤 县（市、区）初步调整。县（市、区）在开展内部和外部资料、样点资料调查和收集的基础上，综合考虑土地利用结构、土地区位、耕地质量等别、人均耕地数量、土地供求关系
深圳市地价测算规则(征求意见稿)
（征求意见稿） 2018年12月17日 一、通则 1.1 编制目的 为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。 1.2规则适用范围 本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。 以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。 以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。 以作价出资方式供应的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。 临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。 1.3土地的市场价格定义 我市土地的市场价格由土地行政主管部门组织市非盈利性评 估机构评估确定。市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分商业、办公、住宅、工业等用途，按照《城镇
土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重原则上分别取70%和30%。 1.4 地价测算单位 我市地价测算以宗地为单位，按建筑面积计算。 1.5 地价测算时点 地价测算时点按以下规则确定： （一）招拍挂方式供应用地底价以编制供应方案的时点确定； （二）协议方式供应用地地价以土地行政主管部门依法受理缴纳地价申请的时点确定； （三）作价出资方式供应用地以编制作价出资方案的时点确定； （四）土地出让后经批准改变用途或容积率等土地使用条件的以土地行政主管部门依法受理补缴地价申请的时点确定； （五）法律、法规、规章和规范性文件另有规定的，从其规定；土地整备相关协议另有约定的，从其约定。 1.6 修正系数 地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。 基础修正系数包括：建筑类型、产权限制、产业发展导向、产业项目类型、临时及短期租赁、地下空间修正系数。基础修正系数取值按照本规则附表1~附表6执行。 项目修正系数包括：棚改项目修正系数、原农村经济组织留用土地（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以
2015年深圳市宗地地价测算规则
2015年深圳市宗地地价测算规则 深圳市宗地地价测算规则(试行) 颁布机关:深圳市规划和国土资源委员会法规来源:深圳市规划和国土资源委员会 颁布文号:深规土〔2013〕12号范围级别:地市级实施状态:有效 公布时间:2013-01-08 实施时间: 废止时间: 深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则(试行)》的通知文号:深规土〔2013〕12号 各有关单位: 《深圳市宗地地价测算规则(试行)》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日 深圳市宗地地价测算规则(试行) 第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。 第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。 第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。 我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。
第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算: 宗地地价,?基准地价×建筑面积×适用类型修正系数,土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算: (一)基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。 (二)涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。 (三)容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。 第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算: (一)由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。 (二)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70 元扣减。 (三)由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。 第七条同一宗地涉及多种用途的，宗地地价按照各类用途的建筑指标分别测算地价后合计。 第八条行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以基准地价标准的35%测算应缴纳的地价。土地使用期限低于法定土地使用权出让最高年限的，可以在申请人补缴地价后予以补足。
关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知
关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综 合地价工作的通知 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局）： 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔２００４〕２８号 订和公布征地的统一年产值标准和区片综合地价工作，现就有关问题通知如下。 一、关于制订征地统一年产值标准和区片综合地价的必要性 制订征地统一年产值标准和区片综合地价目的是为征地补偿提供依据，直接为征地服务。制订征地统一年产值标准要考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格及农用地等级等因素，在一定区域范围内（以县域范围为主），在主导性农用地类别和耕作制度条件下，以前三年主要农产品平均产量、价格及相关附加收益为主要依据进行测算。以统一年产值标准为基数，同时综合考虑当地经济发展水平、居民生活水平、被征地农民社会保障需要等其他条件，确定补偿倍数，计算征地补偿费用。征地区片综合地价是征地综合补偿标准，制订时要考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素进行测算。已经完成了农用地定级的地区，应充分吸收农用地定级成果。已按《农用地估价规程》完成农用地征用价格评估的地区，要充分考虑评估结果。要尽量采用多种方法分析测算，合理确定一定区域范围内的统一征地区片综合地价。 制订征地统一年产值标准和区片综合地价，是依法合理做好征地补偿安置
工作、维护被征地农民切身利益、保障经济建设健康发展的重要基础性工作，是贯彻落实《决定》和国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[２００４]２３８号）等文件精神，解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题的重要举措。各地对此项工作务必高度重视，认真组织，力争在２００５年年底完成本地区征地统一年产值标准和区片综合地价的制订及公布工作。 二、关于推行征地统一年产值标准和区片综合地价的区域 制订征地统一年产值标准和区片综合地价，是一项政策性和技术性较强的基础性工作。各地要本着开拓创新、因地制宜的原则，积极推进这项工作。东部地区城市土地利用总体规划确定的建设用地范围，应制订区片综合地价；中、西部地区大中城市郊区和其他有条件的地区，也应积极推进区片综合地价制订工作；其他暂不具备条件的地区可制订征地统一年产值标准。 为指导各地制订征地统一年产值标准和区片综合地价，我部下发《征地统一年产值标准测算指导性意见》（附件１）和《征地区片综合地价测算指导性意见》（附件２），各地应参照执行。执行中的有关问题和建议及时与部有关司联系。 三、关于制订和公布征地统一年产值标准和区片综合地价的步骤 （一）制订方案，加强协调。各省（区、市）国土资源部门在接到本通知后，要抓紧结合本地工作实际，拟定本省制订征地统一年产值标准和区片综合地价的工作方案，在征求财政、统计、物价、农业等相关部门意见后进一步修改完善，于２００５年８月底前报部耕地保护司。部将予以指导，提出意见。 （二）全面部署，科学测算。各省（区、市）根据工作方案，对各市、
征地区片综合地价的概念及内涵
征地区片综合地价的概念及内涵？ 征地区片综合地价是根据被征收土地的地类、产值、土地区位、农用地等级及当地人均耕地数量、土地供求关系、经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的直接用于征收土地的补偿标准。 征地区片综合地价实质为征地补偿标准，不包含地上附着物和青苗补偿费。 为什么要实施征地区片综合地价？ 实施征地区片综合地价是为了更好地落实国家征地政策，推进农村征收土地制度改革，完善征收土地补偿安置机制，规范征收土地补偿安置行为，维护被征收土地农民的合法权益，实行征收土地补偿同地同价，确保失地农民生活水平不降低，长远生计有保障。 问：实施征地区片综合地价的意义？ 1、实施征地区片综合地价，有利于合理确定征地补偿标准，解决补偿标准偏低问题。现行征地补偿为土地的现状补偿，补偿标准采用以被征收“该耕地”的前三年平均年产值乘以法定补偿倍数的办法，这种方式考虑因素单一，产值及补偿倍数偏低，造成征地整体补偿水平偏低。区片价在测算因素方面，综合考虑了土地区位、农用地等级、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素；在测算方法方面，突破了法律规定的年产值倍数法。从结果看，与现行补偿标准比较，未利用地、建设用地、一般农田将有较大幅度提高。 2、实施征地区片综合地价，有利于做到征地补偿同地同价，实现补偿的公平性。现行征地补偿是以被征收“该耕地”的年产值做为补偿测算依据，在实际工作中不同地类、不同项目之间存在征地补偿同地不同价，甚至差距悬殊的问题，
造成被征地农民集体和农户心理不平衡。区片价公布后，在同一区片内为同一价格，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途、种植农作物的不同而有差异，确保同地同价。 3、实施征地区片综合地价，有利于防止征地补偿的随意性，规范征地行为。现行的征地补偿产值倍数的测算方式，由于产值和倍数的不确定性，在确定征地补偿标准时留有很宽的人为调整空间，随意性较大。区片价实行同地同价，是一个刚性的标准，任何单位和个人都必须严格执行，对规范征地行为，促进依法行政，合理配置土地资源起到积极作用。 4、实施征地区片综合地价，有利于提高工作透明度，维护被征地农民合法权益。现行征地补偿标准的制定和征地过程中的倍数确定都是政府行为，农民没有参与的机会，被征地农民缺乏平等的地位，难以维护被征地者自身权利。制定区片价，通过依法组织听证，广泛听取农村集体经济组织和农户的意见和建议，使征地补偿标准更加科学、合理，更加公开、透明。 5、实施征地区片综合地价，有利于建立科学的计算征地安置补偿费用的新方法。实施区片价，能够科学地建立起以征地区片价为核心的计算征地安置补偿费用的新方法，为落实科学的发展观，维护社会稳定，为经济建设征收土地的顺利实施提供有力保障。 制定征地区片综合地价遵循的基本原则？ (一)维护被征地农民合法权益原则。征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。(二)同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。(三)协调平衡原则。征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行
划拨土地出让补地价问题计算方法
划拨土地出让补地价问题计算方法 补地价是指国有土地使用者因改变用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类： ①土地使用者改变用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件; ②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期); ③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金。) 对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前地价之差，即 补地价=改变后的地价-改变前的地价 其中，对于单纯提高容积率或改变用途并提高容积率的补地价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率为原容积率，则补地价的数额为： 补地价(单价)=现楼面地价×现容积率-原楼面地价×原容积率 补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积
如果楼面地价不随容积率的改变而改变，即： 补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率-原容积率) 或者 补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率) 【例2-3】某宗土地总面积1000平方米，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2 现允许将容积率增加到5。试计算理论上应补交地价的数额。 【解】理论上应补交的地价的数额为： 补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率) = 450/3×(5-3)=300(元/m2) 补地价(总价)=补地价(单价)×土地面积 =300×1000=300000(元) 【例2-4】某宗面积为30000 m2，的工业用地，容积为0.8，楼面地价为700元/ m2 ，
征地区片综合地价工作方案
***市***旗 征地区片综合地价制订工作方案 随着***市经济社会的快速发展，城乡建设步伐加快。当前制订并公布的征地统一年产值标准或区片综合地价。已不能完全适应当前征地工作的需要。按照内蒙古自治区人民政府办公厅《关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价成果更新工作的通知》（内政办发电[2011]29号）文件精神，***旗决定开展征地区片综合地价制订工作。 一、意义和目的 开展征地区片综合地价制订工作，是依法合理做好征地补偿安置工作，维护被征地农民切身利益，保障经济建设健康发展的重要基础性工作。 开展征地区片综合地价制订工作的目的是解决当前征地工作中存在的同地不同价，随意性较大，补偿标准偏低等突出问题。为征地补偿提供依据，直接为征地服务。 二、工作依据与范围 1、工作依据： 《中华人民共和国土地管理法》； 《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）； 《关于开展制订征地的统一年产值标准或区片综合地价工作的
通知》（国土资发[2005]144号）； 《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）； 《关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价成果更新工作的通知》（内政办发电[2011]29号） 《农用地定级规程》（TD/T1005-2003）； 《农用地估价规程》（TD/T1006-2003）； ***市***旗土地利用总体规划文本及图件； ***市***旗土地资源二次调查成果； 其它相关资料。 2、工作范围： ***市***旗土地利用总体规划确定的范围内的全部土地，面积为***平方公里。 3、工作目标： 根据内蒙古自治区人民政府办公厅《关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价成果更新工作的通知》（内政办发电[2011]29号）文件精神要求，在2011年6月底完成制订征地区片综合地价的初步成果。 4、基准日 基准日设定为2011年1月1日。 三、征地区片综合地价的内涵 征地区片综合地价是指在准格尔旗土地利用总体规划确定的建
深圳市城市更新项目实操系列1——地价补缴
一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。 改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。 改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对 应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目 根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外) （五）70个旧城旧村改造项目 根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条规定，市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。
关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法
关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法
附件1 关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（试行）第一条【目的和宗旨】 为加强土地用途变更和容积率调整管理，解决相关历史用地问题，盘活存量土地，深化土地使用制度改革，加快城市规划实施，推动产业转型升级，促进城市科学发展，根据相关法律、法规和政策制订本办法。 第二条【适用范围】 已出让未建用地在本办法实施前已被生效法定图则变更用途或调整容积率的，其开发利用适用本办法。 因城市更新、土地置换和土地整备等原因变更土地用途、调整容积率的，适用我市相关规定。 已出让未建用地在本办法实施前申请调整容积率获得批准且已签订土地使用权合同补充协议的，不适用本办法。 已出让未建用地申请按照本办法处置的，需不属于闲置土地或虽属闲置但按规定可由土地使用权人继续开发建设。 以招拍挂方式取得的土地使用权及法律、法规或者土地使用权出让合同明确规定变更土地用途应当收回土地使用权的，不得申请变更土地用途。 第三条【释义】 本办法所称已出让未建用地，是指已签订土地使用权出
让合同，但尚未动工开发建设的项目用地。 本办法所称变更土地用途是指《深圳市城市规划标准与准则》规定的大类用地之间的用途变更。 第四条【已出让未建用地用途部分或全部变更的处置】已出让未建用地用途部分或全部变更的，除本办法另有规定外，土地使用权人可选择以下途径申请对原土地使用权处置： （一）申请按照法定图则确定的用途自行建设。土地使用权人按变更后用途开发建设的建筑面积按照原宗地出让合同约定的建筑面积核定（原宗地出让合同未约定建筑面积的，工业、物流仓储用地容积率按1.0核定，居住用地容积率按1.8核定,其他用途参照原宗地当时周边同类用地已有容积率确定），用地面积按照法定图则确定的容积率和前述核定的建筑面积在原宗地内进行折算后核定；宗地内剩余用地无偿收回。收回的用地规模不足2000平方米，可由原土地使用权人继续开发建设。 （二）根据土地使用权人申请，按照法定图则确定的规划指标转让土地使用权。通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式公开转让上述土地使用权。以法定图则确定规划指标的市场评估价作为底价；底价中，原宗地出让合同约定的土地用途剩余年期的价值归原土地使用权人所有，剩余部分纳入市国土基金。成交价高于底价的溢价部分50％纳入市国土基金，50％归原土地使用权人。土地使用权交易所需缴纳的税费由竞得人承担。