佳源集团第三代住宅产品标准化实施纲要解剖

你

佳源投资管理总部文件

佳总发〔2009〕88号签发人：沈玉兴

关于印发《第三代住宅产品标准化大纲》（修

订版）的通知

各所属企业、总部各部门：

根据各所属企业打造第三代住宅产品的实际情况和产品升级换代的需要，经总部研究，决定对2007年印发的《第三代住宅产品标准化大纲》（以下简称《大纲》）进行修订，现将修订后的《大纲》印发给你们，请你们遵照执行。

佳源投资管理总部

二○○九年十二月二十日

第三代住宅产品标准化大纲（修订版）

一、规划与设计

（一）规划设计

1．坚持高端原则，确立项目在三线城市该市范围内、二线城市该区域内、一线城市该板块内的高品质。

2．各项经济指标合理，满足投资收益需要。

3．建筑、景观、灯光设计同步进行。

4．创新规划设计理念，在规划设计中提炼3个以上特点、5个以上亮点。

5．项目命名遵循以下原则：

（1）地处城市中心地段，建筑面积在15万平方米左右的项目，称为“花园”系列；

（2）离市中心有一定距离，建筑面积在25万平方米左右的项目，称为“都市”系列；

（3）地处城郊接合部，建筑面积在45万平方米左右的项目，称为“城”系列；

（4）地处公园、湖泊、山体附近，有特殊自然风景资源的项目，称为“一号”系列；

（5）商业建筑面积占总体量的50%以上的项目，称为“不夜城”系列。

6．坚持“大围合、小开放、内组团”的设计理念，注重营造错落有致的地平线和天际线。多层单个组团户数控制在250户左右，高层单个组团户数控制在500户左右，联排、单体别墅单个组团户数控制在60户左右。

7．样板区规划设计要先行。样板区由样板房、销售展示中心（迎宾区、销控区、模型区、洽谈区、签约区、儿童娱乐区、办公区、后勤区、超市）、公共空间（单元入口、架空层）、地下车库、景观（绿化、下沉式采光井、小品）和入口广场等六大要素构成。样板区的住宅户型必须是实际开发销售的主力户型，且其户型数量不得少于实际开发销售的户型总量的30%。

8．入口大门要宏伟气派，入口必须设广场，广场面积根据项目用地面积控制在1000-10000平方米；主入口处路面宽度中间无绿化带的应保证8至10米，有绿化带的，两侧道路宽度各应保证4至6米；主干道的路面宽度应保证6米。

9．组团内住宅的±0.00线与主干道的高差保证不小于1.2米，次干道、宅间路应高于主干道0.2至0.3米；每个组团必须有2至3幢建筑的±0.00线比其他建筑高出0.6至1.2米。

（二）建筑设计

1．建筑设计应遵循以下原则：

(1)外立面无管化、空调室外机隐蔽化。空调机位应保证两面通风，百叶叶片朝上，叶片间距在14厘米左右，叶片宽度在13厘米左右，并做好与卧室的隔音处理。豪宅必须满足中央空调使用条件，并保证其散热效果。

(2)户型由单身贵族、两人世界、温馨家庭、全家福、豪宅五大类型组成：

单身贵族建筑面积以25-50平方米为宜；二人世界以60至90平方米的2房1厅、2房2厅为主；温馨家庭以90至150平方米的3房1厅、3房2厅或4房2厅为主；全家福2套组合总建筑面积不超过300平方米；豪宅指包含三个及以上套房的空中别墅、叠加别墅、联体别墅和单体别墅。

(3)从人性化考虑出发，合理布置户型尺寸、位置、朝向等要素。

(4)在户型设计中，应尽可能设计每户的入户花园。除豪宅外，入户花园开间不大于2.7米。

(5)多、高层应设置酒店式精装修单元门厅，门厅面积控制在35-45平方米，层高不低于3.1米，入口通道宽度不小于2.4米。

(6)优化建筑成本方案，控制单位含钢量，含水泥量，梁、柱断面尺寸等结构技术经济指标以及精装用材料的性价比，以降低成本，保证产品的市场竞争力。

(7)卫生间与室内高差≮50毫米，厨房与餐厅高差≮20毫米，阳台室内高差≮50毫米，露台与室内高差≮120毫米。

(8)统筹考虑信报箱、电表、水表、通讯箱、燃气表等安装位置，确保视觉隐蔽美观效果。豪宅还须考虑设备用房。

(9)窗的开启和排列方式应满足建筑外部立面美观条件。厨房窗采用推拉窗，楼梯间采用上悬窗，其他窗采用平开窗。除飘（凸）窗窗台高度设计为500毫米外，其他窗台高度统一设计为900毫米。

(10)低压柜、弱电箱应设置在地下室设备间。

(11)生活垃圾房（箱）应设在地下室近门厅处，如为垃圾房，面积应以2平方米左右为宜；高层应在每层消防楼梯间处设置垃圾桶。

2．样板区

(1)本着样板区最早设计的原则，样板区设计应保证在正式开工前二个月完成。

(2)对全空地下室样板区的布置应充分考虑后续工程施工工序、施工安排要求，排污、排水系统设计以及用电设备的放置设计。

(3)在样板区的施工过程中，设计人员要及时跟进，根据所发现的问题，改进、优化及完善项目设计方案，保证正式开工时项目整体设计方案的合理与完美。

(4)最终落成的样板区要成为整个项目的模板，并成为永久性建筑。

3．地下室

(1)地下室应区分非机动车库和机动车库设置不同的入口，地下车库净高应满足2米，多层储藏室通道应保证1.8米。

(2)地下室入户门厅应进行精装修，其设计与规划方案须同步进行；入户门厅面积在30-40平方米，侯梯厅净宽保证不小于1.8米，并配以油画等软装。

(3)地下室汽车入口处两侧应建花坛，入口两侧墙壁应大面积采用与外立面相似的花岗岩，部分用砂岩贴面。入口坡道应添加金刚砂以减少噪音，地下室地面处理采用油漆与柏

油处理。

(4)周密考虑采光井处地下室地面的排水设计，以保证不渗水、漏水。

(5)地下室排水系统沿墙侧布置成圆弧形小排水沟。

(6)地下室应多采用下沉式大采光井，每个组团不少于5个。采光井四周应采用与建筑外立面相似的材料、木质或水泥罗马柱栏杆。采光井的设置位置及大小应与功能相结合，大采光井应考虑地下门厅采光及满足今后立体停车的要求。拟放置箱变的采光井应单独布置且不影响景观效果及停车数量。小采光井面积应控制在2.5平方米以内，结合景观小品和采光需要，每个组团一般不少于4个。

(7)自行车、电动车车库设置在地下室集中停放，其入口应设置在组团外围。

(8)地下室绿化景观可采用仿真绿化和自然绿化相结合的方式处理。

(9)根据物业保洁和业主生活需要，考虑水、电管道预埋和消防设施隐蔽处理。

(10)结合业主生活需要，考虑在地下室设置小超市、洗车场等便民设施。

4．房屋主体

(1)小高层、高层建筑地面一层采用架空方式，高度为3.5至4.5米，局部可达5.5米，架空管道须隐蔽处理，架空层设计要与服务功能及景观相结合。多层架空比例不少于1/20。架空层高差应设定在5-15厘米之间。

(2)多层楼道全部贴面，高层电梯入口用磨砂玻璃围合，地面采用深色贴面，电梯大厅与架空层应设置高差。

(3)多层楼梯开间应保证2.7米以上，高层、小高层候梯厅应考虑自然通风采光。

(4)高层、小高层得房率不低于80%，多层不低于85%。

(5)如需安装太阳能应预先进行设计研究，确保屋顶美观。多层宜采用分体式太阳能，小高层、高层及豪宅采用空气源热泵热水器。

(6)入户门宽度应根据户型确定，单身贵族为单开门，毫宅为双开门，其余为子母门。

(7)框架结构住宅除主卧和卫生间外，原则上不分割、不设内门。考虑业主装修及隔音需要，户内分隔墙和卫生间隔断应采用水泥多孔砖或其他新型轻质材料。

(8)沿街商铺在满足消防的前提下不设内分割墙。

(9)阳台应满足观景与使用两大功能，使用功能应考虑洗衣机位置、晾晒衣区。

(10)单元入口处标高应至少比室外路面高100毫米。

(11)应预先考虑拟做屋顶绿化的商业用房的结构和防水设计。

(12)商业用房空调位、广告位的设计须提前考虑，并在施工图前拟订方案。

（三）景观设计

在坚持“大树不少、小树很多、灌木为主、草坪点缀、鲜花衬托”的总原则下：

1．贯彻四大方针：一是树大，行道树要大，组团中的树冠要大；二是绿多，举目所及，绿意盎然；三是花丛，即每个组团都必须有20平方米以上的花丛，并合理搭配种类，保证四季有花；四是起伏，营造错落有致、回归自然的氛围。

2．中心景观或入口广场必须给人留下眼前一亮的震撼效果。各组团入口和车库入口通过道路连接，与植物构成景观。

3．组团道路（宅间道）铺砖以花岗岩为主，可采用以深色为主的陶土砖、苏布洛克砖、鹅卵石等，大的节点拼组成各种不同图案。

4．墙脚下以灌木和草丛处理，确保层次错落的效果。

5．组团景观可根据需要设置少量水系。每个组团必须设置5个以上景观小品，个别项目根据实际情况也可加入假山、亭台楼阁等景观元素。

6．商业用房须考虑屋顶绿化，优先选择仿真植物。

7．主干道根据需要可采取高低落差处理，地下入口处可适当降低，以产生自然起伏的效果。

8．主干道及车库通道应保证排水通畅，杜绝积水现象；

9．主干道及次干道与住宅连体处一般用挡土墙来处理，可设若干土墩，既保证道路整洁，又满足休闲需要。

10．主干道与地下车库地面的高差应控制在1.2米范围内。

（四）灯光设计

1．重点研究好入口、沿街、商业、建筑物顶部、会所、