崇州羊马项目可行性分析

崇州羊马项目前期分析

我们不可以改变一座城市，但我们可以创造一座新

“城”----羊马世纪城

自古商旅，文化交流频繁的要塞都是另一个文明的诞生与延续之地，集两地文化与经济的精粹，交通要塞重要战略位置，也肩负两地的中转，缓冲的重要使命。

羊马世纪城就是这个角色。游历于成都市与崇州市之间。纵观中国城市建设发展趋势，城市必定走向郊区扩展或者城市融合发展，我们身边就有很好的例子—广佛一体化。最大的受益者是南海桂城一带，桂城在佛山异军突起不是偶然性的事情。

内容提要：

房地产市场信息及研究分析

国内房地产市场宏观分析

崇州及成都房地产市场研究

项目概况及定位研究分析

、项目背景、位置

、项目区位分析

、项目定位及市场定位

、主题风格及初步规划设计

项目SWOT分析

项目优劣势分析

项目机会与威胁分析

开发概念探究与结束语

开发概念的探讨

可行性衡量总结

小结

正文内容：

房地产市场信息及研究分析

国内房地产市场宏观分析

中国的房地产市场近几年可以形象的用“过山车”式来形容。06，07年的快速增长到07年尾，08年的市场低迷颓废再到09年的市场火爆场面，再到09年尾的短暂下跌再到10年第一季度的强劲反弹。

从上面的现象我们可以看到中国房地产市场发展规律是符合商品市场发展规律，而且从近期来看，其市场周期性在缩短，更符合普通商品的市场规律。必定在短期内会有一定幅度的调整。2010年更有可能的走势是先升中后期就下探调整。

鉴于3月份全国范围内的各大城市的房地产的升幅较大及中国前段时间地区性（海南，杭州，北京等）过热现象，国家相关宏观调控针对房地产市场有以下特征：（主要针对一线就城市和大城市）

增加供应，打击投机，严格执行土地开发年限制度。

加保障性住房供应，严查囤地囤房现象。

抑制过快增长，正拟方案下令78家非以房地产开发为主营业务的央企退出房地产市场，打击地王现象，从而稳定市场。

对房地产信贷方面收紧银根，严格执行二套房首付四成及利率上浮的政策。

税收方面由原来的两年为变成回五年的的个人所得税征收期限，打击炒房。

从上面国家近期对房地产市场的宏观调控政策上，我们可以看到一个信号。国家对稳定房地产市场的决心很大。

崇州市及成都市房地产市场研究

本案从地理位置与市场角度来看，只研究崇州市场是片面的，特别别墅这种特殊的产品其“一小时消费圈”概念是很强的。成温邛高速为我们项目提供了前提与交通优势。成都的优质消费力市场我们必需考虑。下面是两地的房地产市场状况：

1.2.1、崇州房地产市场分析

崇土地市场规范化程度也较低。崇州作为成都第二圈层、远郊城市，房地产发展相对较为滞后，土地价格不高。

但纵观近几年的崇州本地的房地产市场，崇州具备二、三先城市的普通特征，健康、快速的发展势头喜人可观。

08、09年崇州市没有土地成交情况，下面是2007年崇州市的土地成交情况：

2009年12月25日，羊马镇一幅面积为100余亩的地块，容积率为，起拍价100万/亩。拍卖现场较为冷清，仅有之前与政府有过合作的广东嘉裕公司举牌应价，该地块最终以起拍价成交。

从2007年59万到2009年底100万的拍卖成交单价，应该说土地增值情况还是比较理想的。相信随着政府政策的倾斜扶持、邻近温江金马区域的规划打造，和区域内的规划一一实现之后，区域内土地价格将有可观程度的升幅。

房地产开发是一个较短暂的市场动作行为。土地成交的情况往往是坐向标。一个地区的房地产市场可以通过对土地交易情况反应出来，这是房地产策划一个着眼点。

崇州的房产消费市场情况分析

崇州房地产市场横向比较

成交量方面，成都近郊五大郊县的销售状况明显领先于崇州等中远郊县市。从上表的数据可以看到崇州的房地产规模和产业化程度都还比较低。

销售价格方面，2009年全年，崇州市住宅平均价格3200元/㎡，从

上表的数据可以看到崇州市住宅价格在中远郊范围内处于中等偏下

水平，崇州暂时还是成都的楼市低洼区域，上升发展潜力很大。

崇州主要楼盘销售情况统计数据

楼盘名称所在区域规模产品容积率均价（元/㎡）销售情况

上林西江国际社区（别墅）城区沿西江滨

河带

415独栋别墅10000未开盘

蜀山栖镇街子古镇320联排，叠拼别墅620009年8月一批次开盘，目前销售约90%

倾城莲花城区沿西江滨

河带

107联排别墅5600

05年开盘，目前

销售约60%

上林西江国际社区城区沿西江滨

河带

1200多层，小高层3600

当批次销售约

70%

中铁·汉嘉御景城区新城区130电梯多层洋房3500未开盘，排号情况良好

金波澜月城区沿西江滨

河带

29高层3400一批次60%

愿景·学府新城城中心区域204+1，5+1，6+1多

层

3800二批次90%

缇香湖城中心区域6高层3200二期60%

典型项目分析

名称：上林西江国际社区

开发商：炎华置信、四川武田房地产开发有限公司

规模：1200亩用地

风格：英伦建筑风格，英式园林景观

产品：多层、高层、独栋别墅

价格：洋房3600元/㎡，电梯3500元/㎡。独栋别

墅预计10000元/㎡（未开盘）

客源统计：75%来自崇州本地，10%来自成都，15%

来自周边二级县市。

项目卖点：品牌开发商、一线河景资源、楼盘品质

及规模、产品特色。

崇州房地产市场起步较晚，目前城区

地产市场相对成熟，街子古镇区域正处于发展过程中，且主要产品为度假物业，羊马新城区域正在规划中，

基础设施不完善。整个崇州的房地产市场产业化规模很低，高端、规模项目在这里是稀缺产品。

从崇州房地产市场的区域来看，项目所在的羊马新城片区正是新兴片区，是政府重点打造区域，具有较大的开发潜力。

项目所在区域距温江金马河板块较近，其实这里可以用双刃剑的发展眼光来看，与金马项目形成合作与竞争的关系，下面区位分析中会详细阐述。

成都房地产市场分析

可以简单的形容为供销两旺市场前景看好

从春节期间中央对各地的房地产市场的检测数据可以看到，大部分地方都在萎缩的同时成都显示了强劲的消费市场。整体上看，当前成都楼市是供销两旺的大好时机。与周边省市对比来看，成都的竞争实力强劲，如西安、新疆、重庆等地的市民都到成都来购房，远偏中小城市的人也到成都来置业，外来购买需求非常旺盛。

成都土地市场分析

2007年-2009年成都土地成交情况

数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2008年受地震的影响，成都土地市场持续阴霾。2009年，成都楼市逐渐回暖，成都国土资源局趁机加大了土地供应规模，土地拍卖战场硝烟再起，全年共成交土地256宗，成交面积万平方米，比2008年增长%；总规划建筑面积达万平方米，比2008年增长%。

2009年成都土地成交结构

数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统

从土地成交结构来看，2009年以工业用地成交为主，共成交125宗工业用地，占比达%；综合用地（含住宅）成交94宗，成交面积万平方米，规划建筑面积万平方米；住宅用地成交21宗，成交面积万平方米，规划建筑面积万平方米；商业/办公用地成交16宗，成交面积万平方米，规划建筑面积万平方米。

成都的房产消费市场状况

Ⅰ、供应情况：新增供应连续两年下降，2009年供应明显不足

2006年-2009年成都商品房新增供应面积2009年成都月度商品房新增供应面积

2009年初，08年汶川地震的影响还让开发商心存顾虑，房地产开发速度比较缓慢，谁也没有料到09年成都楼市会如此火爆，旺盛的需求让楼市供应显得有些吃紧。2009年，成都市中心城区商品房新批准预售面积为万平方米，同比下降%。分月度来看，新增供应主要集中在临近房交会的4月、9月和震后购房优惠政策结束前的12月，单月新增供应面积分别达到万平方米、万平方米和万平方米

Ⅱ、销售情况：需求大幅回升，成交量创历史新高

2006年-2009年成都商品房销售面积2009年成都月度商品房销售面积

数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统

成都楼市在2008年遭遇了汶川地震和全球金融危机的双重打击，商品房成交量同比下滑%。2009年，成都房地产市场强劲复苏，压抑已久的刚性需求得以释放。在房价不断上涨的情况下，投资型需求和改善型需求也大量入市。2009年，成都市中心城区商品房成交面积达万平方米，同比增长%。分月度来看，为了抢搭购房优惠政策末班车，12月迎来了签约和备案高峰，商品房成交面积达万平方米，再次刷新了成都楼市单月成交最高记录。

Ⅲ、供销比：2009年楼市供不应求，供销比下降到

2006年-2009年成都商品房销供比

数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2006年至2008年间，成都房地产市场均呈现供大于求的局面，其中08年楼市低迷的时候供销比高达。但到了2009年，成都楼市需求集中爆发，销量大幅增长，而开发商对形势估计不足，新增供应入市较慢，因此供需比下降到，09年之前的商品房存量得到了有效消化，09年显示出来的数据是供求两旺。

2、项目概况及定位研究分析

、项目背景、地理位置分析

崇州之于成都

历史: 自古为繁荣富庶之地，有“蜀中之蜀”、“蜀门重镇”之称。古称蜀州（即陆游的《送杜少府之任蜀州》的蜀州）。后更名为崇庆县。1983年崇庆县划为成都管辖。1994年撤县设市。

经济：崇州市有“天府粮仓”之美誉，是全国商品粮基地县、瘦肉型猪基地县、粮棉专贷大县和国家级农业综合开发区。

旅游：崇州拥有丰富的自然人文资源。如省级风景旅游区九龙沟、省级森林公园、最大的河滩湿地公园（规划中）、鸡冠山、街子古镇、罨画池、州文庙、陆游祠、光严禅院等。

羊马之于成都都市圈

成都市14个重点发展镇之一

成都市一小时旅游圈

崇州市“一点两翼”发展战略之重要一翼

羊马新城---生态新城、湿地新城，是羊马板块发展的核心和引擎

项目地理位置

本案位于崇州市羊马镇，羊马河西侧，总占地786亩，通过成温邛高速和光华大道崇州段与成都市区相连接，与温江区永盛镇一河之隔。区域位置优越。

本案

本案位于成都西，距成都市绕城高速约22公里，崇州与温江区交界处崇州境内。项目紧临光华大道崇州段，距离成温邛高速出口仅5分钟车程。

项目区位分析

项目现状

地形地貌：为临河浅丘地貌。

地面状况：项目地块内拆迁工作正在进行，“三通一平”尚未完成。

周边规划

1）四至范围 ①南临光华大道崇州段，将退出50米为景观绿地。

②西临羊马河湿地公园，享有部分一线景观资源；

③东临羊安路，马路对面为高端住宅建设用地。 ④北面为高端住宅建设用用地。

区域交通状况（现有和规划）

主干路系统：“四横三纵”

四横：老崇温路、新城大道、规划30米道路、第二通道

本高速路

主干道次干道支道

成大轨道线

成大铁路

案

羊

待中

顺美地

地块

光华大道西延线（崇州

段）

羊安路

马湿地公园

待开

发

用

地

待开发用

地开

发用

地

三纵：羊江路、崇江路、羊马大道

轨道交通线

成大轨道线、成雅铁路，均为高架形式；

交通节点

崇江路上跨成温邛高速

羊马大道与成温邛高速互通立交

二通道主车道下穿羊江路

为什么投资羊马（区位优势）

项目地块所在的羊马片区位于成都城西经济走廊上，是成都市14个重点发展镇之一；是崇州市规划的“一点两翼”之重要一翼，本区域在崇州乃至成都都有重要的战略地位；

成都市“一小时旅游圈”消费力影响区域之内

项目地块所在的区域正位于规划中的羊马新城的核心区域。政府对羊马新城的打造必将极大的提升区域形象和价值；羊马新城规划有完善的住宅、商业、娱乐、会议等七大功能区，并旨在打造成都一流的房地产区域品牌。

项目地块所在的崇州区域位于成都新城西走廊，是西部新城最优的居住规划区，主要打造以生态湿地、万亩花卉、高尔夫练习场。

成温邛高速为项目带来的效应是很难估计的，重要是我们后期开发定位与打开市场的力度是我们项目成为成都郊区标志性大型居住社区的可能性起决定性的作用。特别该项目要以发展的眼光去衡量其市场潜力。

市场直接竞争区域分析

从政府投资力度来看，120亿的投资规模，也是崇州市政府望尘莫及

的。

从产品形态来看，在该区域待开发的28平方公里中，大多为高端低密度别墅、类别墅项目，未来很长一段时间内将与本项目形成直接竞争。

因此，本项目的开发欲避开金马国际体育城的影响，几乎是不可能的。

我们能够做到的是，乘势而动，借势而行，充分利用该区域的规划和打造，以及各类运动场地的呈现时间，顺势而为，在控制风险的基础上，尽力达到项目利润最大化。

其实金马跟我们的关系是在区位间的联动与在区位内的竞争。万科王石说过“在我们发展的区域希望更多的对手在我们旁边，一个手掌是拍不响的，只有大家一起发展起来，该区域才有影响力。”

项目定位及市场消费力探究

2.3.1、项目定位

基于以上对市场的了解及对项目价值的分析，项目定位已召然若揭，我们的项目必须做一个高层次高定位的大型人民社区居住群。

项目定位-----集旅游观光、高尔夫练习、集合购物、休闲、餐饮、娱乐、星级酒店为一体的超大型人文居住社区“羊马世纪城”。

有政府对这区域的投资规模与决心，上面的定位显得其可行性很大。嵌入金马的区位开发我们必将成为另外一个“碧桂花城”和“佛山奥园”这样成功的大型居住社区。

产品定位

洋房+独栋别墅+联排双拼别墅+配套酒店

其中洋房与别墅的分成比例就按实际的市场需求，分期开发，产品比例灵活迎合市场。市场没有成熟的话洋房的比例下降，市场成熟度较高的话洋房的比例可加大。

——其一、在洋房区，以大众化娱乐为主，并结合中国

传统特色，可与当地的一些地方特色活动并辅以游泳、桌球等活动设施。

——其二、临近别墅区，以高雅型运动为主，如高尔夫练习场、壁球、网球、香熏美容等。

——其三、利用酒店、生态湿地公园资源，满足金马片区市场需求与崇州到成都两地往来商客的需要，在项目中提供部分别墅作为酒店租住收益之用。

有哪些可能的消费力市场

客户消费三部曲：

经过对上面的区位与市场的分析，我们项目有可能的消费力市场

有下面的：

⑴成都市区与崇州市的本地企业老板与成功人士。这部分是我们别墅的最主要的消费力群体。

⑵到崇州市或者金马来经商的，往来崇州与成都两城之间贸易往来的商人。这部分人经过几年在成都的打拼对该地的文化与情结的加深，一个物业是他们最好的见证。

⑶崇州市郊区较近羊马的或者金马里的白领阶层，企业高管，公务员等。这部分是我们项目洋房的主流消费力。

⑷周边二级城市客群，多为投资兼养老客户，部分为解决子女教育问题而购置（如甘阿凉三州客户）。

⑸第五部分就要靠我们自己创造，营造好的规划，好的居住环境，好的配套设施。给当地就附近的一些自住与投资客一种可居可投资的项目形象。

项目SWOT分析

项目优劣势分析

背景：

项目所在地住宅产业滞后于经济发展，作为居住地的羊马还未能被市场认知。

项目所在地居住商业气氛不浓，缺少上规模档次的商圈。

当地居民还保留有购地建房的传统。

优势：

地块面积大，项目规模化开发，对配套，环境一体化建设有利，市场影响力大，对客户有较好的地位与项目形象。

区位价值发展潜力巨大。项目正位于规划中的羊马新城的核心区域，政府对羊马新城的打造必将极大的提升区域形象和价值。

半小时内可达成都市区与崇州市区。成温邛高速为项目提供了交通便利，为拉动异区消费力提供保障。特别别墅这产品“一小时消费圈”的特点。

地理位置重要性。或者城市间融合的发展观点，羊马是崇州与成都融合必经之路，是两地商旅重要要塞。

劣势：

区位认知度不高。一直未被列入周边区域消费者的居住地首选，会对项目的入市带来巨大的市场阻力及加大宣传成本。

项目所在地居住商息不浓，决定了项目在相关配套的投入和集成要求较高，并有可能影响到整个项目的推售。

当地旧有的购地建房的传统，将会直接影响到项目首次公开发售的成功。

机会与威胁

项目所在地住宅产业的发展滞后于当地经济,缺少规模精品住宅，大规模、中高档住宅市场空缺，这个市场空间极大。

成都素有“东穷、北乱、南富、西贵”的说法，郊区房地产的发展受本地居民认知情况的影响极大，现已形成向南、向西主力发展的格局。

崇州的经济发展状况良好，势头强劲，跟成都的经济往来频繁，带动当地经济收入的增加，购买力增强。

从崇州房地产市场的区域来看，项目所在的羊马新城片区正是新兴片区，是政府重点打造区域，具有较大的开发潜力。

开发概念探究与结束语

、开发模式探究：

ⅰ、一级开发，把土地赚取差额后转让给二级开发企业。

ⅱ、土地整理后，自己分期二级开发，争取更大的经济效益。

ⅲ、一部分一级开发，一部分二级开发。这里涉及是先卖地还是先开发！

简单的说说三种开发模式的利弊；一级开发是最保险的，利润较低的模式；而786亩全部自己分期二级开发的模式是风险是最大的，不提倡，因为即使后面羊马市场出乎我们意外的好的话，400亩的规模都已经很足够。剩下的386亩地的出让金又可以当作是我们二级开发的开发成本；第三种开发模式也有考虑的空间，毕竟羊马的优势和未来可预见性大家都可以看到。

可操作性建议。我们可以试探性的拍卖100亩地让别人做二级开发，其一可以当作我们开发与否的“敲门砖”；其二可以应付政府给我们的土地首开发年限的限制；其三看到房产消费市场的不乐观，我们可以适时把剩下的地拍卖，放弃二级开发。