温州房地产市场发展趋势预测

第一部分：2004—2006年3年营销战略

一、市场进展趋势预测

1.市场概述

1.1都市概况

a.总体状况

地理位置：1．滨海园区位于东海之滨、瓯海南岸，为温州市都市总体规划6个都市片区之一（即龙湾—永强片）的重要组成部分，也是今后温州市重点进展的综合性开发区。园区规划面积40平方公里：北临温州机场，南接瑞安，西靠滨海大道，与温州市龙湾区永强片四镇（永中、沙城、天河、海城）相邻，东至沿海规划围垦大堤。起步区规划面积6平方公里。

滨海园区属亚热带海洋性气候，温暖湿润，雨量充沛，四季分明。滨海园区陆域地势西高东低，大罗山环峙西部，区域中、东大部分地区属瓯江冲积兼海涨平原，地势平坦，河道纵横，地震烈度属六度地区，但从未发生过大的地震。

规划区土地利用现状大致可分为两部分：标准堤内为农田兼水产养殖；堤外至围垦堤之间是滩涂，在浙江地区要树立了良好的投

资环境品牌形象，为进展工业和轻工业及旅游服务行业形成了优势。

依照滨海园区总体规划，今后滨海园区进展的功能定位为：一个以先进加工制造业和高新技术产业为主导，商贸服务、生活居住等配套协调进展，都市功能布局合理、设施完善、环境优美、国内一流的现代化工业园。

◆滨海园区依山傍海，背山面水，山环水绕。有绵长的人造海

堤，以大罗山为背景，形成秀美壮阔的山水滨海景观。

◆人口状况：滨海园区规划到2020年总人口22万人，居民用

户为7万户，

在园区内居住的人口为11万人，居民用户为3.5万户。

◆规划情况：总体规划将滨海园区确定为，温州地区的次中心

都市，以高新技术产业、轻工业、皮革制造业、服务业和住宅产业为主导的现代化花园式的园区。

◆环保政策：2003年，滨海园区进一步优化绿色生态环保园区”，

（全国所有工业污染源排放污染物要达到国家和地点标准）成果，切实加大环境、法制宣传、科技和能力建设力度，全面推进环境综合整治，着力改善环境质量，走可持续进展之路。

◆政策环境：滨海园区管委会比较重视滨海区管道燃气的配套

建设，要求新建住宅小区同步建设燃气管网设施及工福户缴纳建设费的最低标准等等。

◆站址及管道燃气：到2003年末，滨海园区燃气站址的选定，

随着2004年外管网和入户施工可能通气户数将达到800户、安装户数达到1000户。民用户，气化率99%。

◆市场竞争：目前温州有燃气公司五家，市场竞争特不激烈，

我们公司的战略是以滨海园区为基地一步一步向新城燃气、龙弯燃气等几家燃气公司进行谈判收购事项。

◆ b.滨海园区民用住宅情况

◆由于滨海园区是以轻工业和工业为主，民用住宅是以公寓为

主，且受土地出让价格猛增因素，销售价格不断上涨，居民住宅已私有化、资金化。

◆至现在，有房开企业两家，分不是南龙房开和滨海房开公司，

随着园区的不断进展，房产也随着园区同步建设、同步施工、同步验收，有着良好的进展。

◆滨海园区现有新建用户572户，还没有进行房屋验收，依照

园区政策要求销售房屋燃气配套达到100%。

c.滨海园区工商户情况

◆滨海园区能源消费结构要紧以燃煤、柴油、及少量液化石油

气为主。企业的生产燃料35%以燃煤为主，60%以柴油为主，

3.5%以液化气为主，1.5%使用其它燃料。

◆截止到2003年11月，滨海园区有工业企业17家，随着滨海

园区不断扩大规模，园区的企业也会不断增加。

◆可能在04年底或05年初，进展奥昌皮革也、永达皮革、宇

田树脂，一期进展锅炉和食堂为0.3万方/日、05年底进展锅炉和食堂为0.7万方/日。

d.滨海园区其他方面

◆居民使用燃气具以自己购买为主，房产开发商不提供。

◆冬季采暖依靠电空调和电取暖器，无采暖炉。

◆居民日常洗浴要紧是利用家里的电热水器和太阳能热水器。

◆园区企业是以锅炉热水共给洗浴少量的用燃气热水器。

1.2 燃气进展的环境分析

从上诉市场的环境分析来看，形式对我们来讲是专门有利的。依照开发区政府制定下发的文件。我们就要抓住机遇，重点进展工商户。依照进期调研做一综合分析：以后的三年，民用户和工商户都有明显的上升趋势，下面对以后三年都市燃气要紧细分市场增长趋势预测

a.增长趋势预测的相关假设

b.2004—2006年新增房产的增长速度（单位：万户）

c.2004—2006年新增工福户的增长速

每年新增的工福户用气量预测（单位：万方/日）

二、提高业绩的关键措施

1. 2004—2006年公司整体战略

◆城区新增房产配套率99%以上。

◆全力进展滨海园区工商户和气站的周边工商户。

◆所有开发区域，广告宣传先期进入。

◆在时机成熟时收购其他几家燃气公司。

◆明确以市场开发为龙头的企业运作机制，实施《市场开发激

励政策》。

2. 2004—2006年温州新奥燃气的时期性市场开发策略

3. 民用户市场的开发目标与策略

◆目标：新增房产2004年力争开发1000户、2005年进展2000

户、2006年进展2600户

◆策略：面对燃气市场竞争；保证工程进度；新增房产配套率

99%以上；2005年和2006年作好开发区安置工程及时安装用户。及时做好向外扩张的预备。同时在施工中进行小区现场宣传，悬挂条幅、张贴海报。

4. 工商户市场的开发目标与策略

◆目标：2004年力争签定工商户10家，2005年力争签定7家，

2006年力争签定10家.

◆策略：2004年优先进展站址附近的工商户10家，2005年和

2006年进展燃气管线辐射的工商户。

5. 广告宣传的目标与策略

（见附件）

三、三年业务指标预测

1.2004年开发与通气情况预测

2. 销售收入预测

四、人员及资金配置打算

在满足市场开发的前提下，配置市场开发人员，同时按任资资格要求对市场开发人员进行培训，争取花最少钞票，开发最大的市场。

2. 人力资源需求打算

依据市场进展需要配置市场开发人员。

3. 资金需求打算

市场部2004年—2006年资金需求打算表（单位：万元）

第二部分：2004年度市场开发打算

一、04年提高市场开发业绩的具体措施

1. 04年市场开发举措概述

A.业务举措：

◆新增房产市场做好客户维护和进展工作，配套率99%以上。

◆工商户进展10家。

◆跟踪好周边燃气项目。

◆做好广告宣传工作。

B.组织与人员调整举措：

◆2004年实施《市场开发激励政策》

◆依照市场需要进行市场开发人员招聘或内部竞争上岗。

2. 新建住宅市场的开发目标与策略

讲明：市场开发目标：进展1000户，安装1000户，回款266万。

3.工福户市场的开发目标与策略

（单位：万方）

讲明：市场开发目标：日用气量3000方/日，要紧进展气站周边

的工商户。

4.广告宣传的目标与战略

5 03年10月—04年12月的市场开发关键行动打算汇总

6都市客户进展地图

二、情景分析和04年度市场开发目标

1. 2004年业绩目标情景分析

1、04年市场开发详细打算分解