《物权法》应明确规定农村私有房产的登记、买卖、抵押权问题

《物权法》应明确规定农村私有房产的登记、买卖、抵押权

问题

随着社会主义建设的步伐的发展，党的十六大五届全会中明确提出了建设社会主义新农村，以及加强小城镇建设，城乡一体化的新战略思想，我国农村建设取得突飞猛进的发展势头，有其在我国即将全部取消非农业与农业户口之分的今天，社会出现了大流通、大发展的渠道，城市中出现了城中村，农村朝着城镇化的步伐行走。我国的法律规定已经不适应我国经济建设需要和发展，如：我国《担保法》第37条第二款规定建筑在农村宅基地之上的私有住房，亦不能用于抵押，《土地法》六十二条规定农村一户宅，宅基地使用权不准出卖等。既然我国《宪法》十三条、《继承法》第三条、《民法通则》71条、《婚姻法》有关处理共同财产房屋的规定，都承认房屋是公民的合法私有财产，那么为什么不能按照公民的意志加以处分收益呢？我认为这种局面的存在与我国体制和法律建设的体制存在着日益突出的矛盾，我想，随伴着我国房地产业及农村经济的发展，不动产物物权方面已经出现建筑物的区分、所有权所法律概念。农村建筑在农村集体土地上的房屋、企业的厂房等建筑物也开始有条件允许买卖抵押，传统的房地不可分的理论依据实在不能适应目前的经济形式和法律体系完善的需要，对农村私有房屋，建议即将出台的《物权法》应当作出明确规定，允许产权分明清晰的农村房屋进行登记、买卖、低押，并且应尽早建立一套完善农村私有房产、登记、买卖、抵押的制度。

一、我国农村房产的现状

我国从1949年10月1日建国，我国开始试行的是共有制形式。农村土地归集体所有，一户只允许一处住宅，规定不准买卖、转让，当时也包括土豪、大户的房屋没收充公后，重新分配给农户的房屋，农村住宅建设一直处于较落后的发展状况。其发展追朔于十一届三中全会后，随着社会主义步伐的发展，农村试行保产到户的政策，农村经济得到发展，农户有钱后农村住宅才有了进一步发展。尤其1982年宪法的颁布，明确规定保护公民私有财产，在1988年、1993年、1999年、2004年通过四次宪法的修正和确定保护私人财产，以及《土地法》1986年实施规定保护农村住宅的合法性，加上1988年、1998年、2004年《土地法》3次修正，明确了农村土地长期承包，农村私有房屋的保护等。由于农村改革、开放、法律的规定和正确的实施，给农村经济带来了机遇和发展，农村的住宅建设取得了飞速的发展，过去的草屋、危房等不见了取而代之是1-2层楼房、乡村别墅、社区楼房，农村住宅得到巩固和发展。党的十六大五届全会提出明确提出建设社会新农村城乡一体化的发展思路，必将给农村住宅建设带来更新、更好地发展。如：河南省试点建设农村新社区的构想。但是由于全国各地发展状况不平衡，有的发放产权证，有的没有发放，如农村社区建设，至今只是农村村民居住，没有房产证明，不能进行买卖。我国对农村私有房屋登记一直存在漏洞，没有一套切实可行，关于农村房屋登记等方面规定。现在社会的大发展、大流通，由其是加入WTO后，丰收富裕的农村村民对住宅建设、流通有了新的要求。法

律、法规的滞后，制约了农村私有房屋买卖等问题。我国至今没有建立一套农村私有房屋进行买卖、过户等方面的具体政策、法规，只是现在摸着石头过河，这样必然造成农村私有房屋买卖的混乱，出现不应有社会矛盾，对社会的发展带来不利，对社会资源的有效、持续地利用存在一定隐患。我国应针对实际状况着手制定农村房屋买卖过户的规章制度，对那些应当采取限制的，应当保护的充分给予肯定下来，结束这种混乱没有秩序的局面，促进农村房产建设朝着健康有利的方面顺利发展。

二、《物权法》的出台不应忽视农村私有房产的登记、买卖问题

1、农村私有房产登记问题

根据《土地法》规定应当登记的不动产包括：土地、房屋、草原、森林等，登记的种类为所有权登记、使用权登记、抵押登记，不动产租赁登记，资产性登记。但是对涉及农村私有房屋登记法律、法规很不健全，没有可操作性。全国各地农村有的只颁发了宅基地使用证，宅基地林权证，对农村私有房屋登记始终没有明确规定登记范围，不象城镇居民依据《城市房地产管理法》规定办理。我国不动产依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效，这就是说，关于物权的一切法律行为，除必须在具有双方当事人意思表示一致外的条件之外，还必须将意思表示予以登记，并自登记时该法律行为方可生效。如德国、瑞士、我国台湾采取这种做法。我国台湾民法典第758条规：“定不动物权依法律行为而取得设定、丧失及变更者，非经登记不生效。”《瑞士民法典》第656条第1句规定“取得土地所有

权须在不动产登记簿登记”。第666条第1句规定：“土地所有权因登记注销或土地灭失而消灭”。而我国即将出台的《物权法》得农村私有房屋登记及买卖作出不明确规定和限制，我认为既然《城市房地产管理法》，对城市房屋作了祥尽的规定，那么新的《物权法》也应该对农村私有房屋作出明了的规定，不应该存在城市、农村在制定法律时出现法律歧视和不平等。

2、农村私有房产的买卖问题

我国农村住宅从党的十一届三中全会后，农村经济体制得到了改革、开放、法律的保护，农村住宅取得日新月异的发展。我的《宪法》等法律明确规定农村农户的住宅为公民的合法私有财产。既是公民的合法私有财产，公民就有权依据《民法通则》71条的规定对其拥有占有、使用、收益、处分的权利，但是我国《土地法》六十二条规定对此又给了限制，允许买卖限制了使用权。《物权法》草案162条规定：“宅基地使用证经集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地分配条件的农户，住房转让、宅基地使用权一并转让”。这些法律的规定限制给当今的社会发展带来了不便。现在我国正在加强社会主义新农村的建设，加强小城镇建设，提倡城乡一体化，也即将全面取消户口限制，取消非农业和农业户口之分，体现了法律面前人人平等，体现全面的经济一体化的改革和发展。若河南正在试点搞农村社区建设。丰收、富裕的农村人用合法收入购制农村社区楼房，在产权方面一直没有合法的手续。再一快速发展的乡镇企业带来了人才，带来了发展的机遇，社会出现了人才、物的大流通，资源的合理配件

受到严重的挑战。农村到外发展，到外流通的人员到处可见。在城市城镇购房的农村人越来越多，那么遗留在农村的私有房屋不能随意处分变卖，宅基地使用权受到限制，有效的资源得不到充分利用，是一种极大的浪费和不合理。又如城市中城中农村私有房屋的改造也是面临着一个新课题。全国各地城市要大发展，城市要面临改造升级、扩大、增容不解决好农村私有房屋的买卖问题，会给城市发展建设带来一定影响。如果一未限制农村私有房屋自由买卖，随意过户使用权，对于整个社会来讲，无疑是财富的一种巨大浪费，不符合经济效益的原则，与国际社会发展显然不够协调。为此建议出台的《物权法》应以科学观和持续发展观，取消法律限制，允许农村私有房屋、买卖、过户，达到资源合理有效的利用。既然城市房屋有一套规章，那么在农村也应该建立一套有效可行的农村私有房屋买卖的体制和市场。《物权法》应明确此问题，不应限制规定。

三、关于农村私有房产不能抵押主要原因现状及对策

第一：农村私有住房和住宅地的所有权，农村宅基地使用权是完全不同的法律概念，农村私有房屋是我国公民（主要是农民）合法的私有财产。公民对其拥有、占有、使用、收益，农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，农村宅基地使用权是指农村居民依法对批给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用、收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土使用权和房产。也就是允许国有土地使用权可以抵押，不允许集体土地使用权抵押，但是允许乡镇、村企业集体土地使用权可以与地上厂

房建筑物一并抵押，如此限制，显然不合法律对各类财产权平等保护权利，是一种法律上的歧视。