土地一级开发费用标准

土地征收及房地产税费简表

抢挖的除外）一般要高于，林地一般为0.7，未利用地

一级开发过程中涉及税费

一级开发过程中涉及税费主要是营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附加，企业所得税。建筑业3%计征，按全部营业额计征代理业5%差额计缴，不含代付的拆迁补偿费城市维护建设税7%按已缴流转税额计缴教育费附加3%按已缴流转税额计缴地方教育费附加2%按已缴流转税额计缴企业所得税25%按应纳税所得额计缴，契税：地税代征浅析土地一级开发业务所涉营业税问题

时间：2011-11-179:58:07作者：来源：陕西省律师协会浅析土地一级开发业务所涉营业税问题摘要：土地一级开发过程中，由于土地一级开发企业参与土地一级开发模式的不同，核定土地一级开发的业务性质及核算征收营业税的计算方式均有所区别。关键词：土地一级开发营业税土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市工程定位和经济发展要求，由政府统一组织，由土地一级开发主体实施，通过征地、拆迁和市政建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。[1]土地一级开发过程，实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程，包括

了规划、立项、征地（或回购、收购土地）、拆迁、市政建设、土地出让等诸多环节，法律上包括立项审批、土地征收审批、土地一级开发权的授权委托、土地使用权的移交、工程建设施工、土地招拍挂出让等诸多法律节点，涉及诸多法律主体，包括经土地征收或收购（回购）后享有土地所有权的国家（或土地储备机构或其授权的国有开发企业）、企业（土地一级开发企业）和经济个体（包含原用地企业、城市居民和农村生产者），由此也产生诸多土地一级开发业务模式。基于土地一级开发业务模式的多样性，根据土地一级开发企业参与土地一级开发的不同模式，核定土地一级开发的业务性质及核算征收营业税的计算方式也有所区别。在业务实践中，如何定性土地一级开

土地一级二级三级开发概念资料

土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一：确定土地一级开发项目程序二：确定一级开发单位程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八:办理规划意见书程序九：办理土地一级项目开发项目核准程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）

程序十二：编制市政基础设施实施方案程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备目录一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10

土地一级开发增值税适用税目问题的思考.pdf

土地一级开发增值税适用税目问题的思考一、现行增值税政策和解释口径对于土地一级开发的营业税或者增值税政策，国家层面尚没有明确规定。营改增以后，河北、北京、安徽和湖北相继给出了若干解释口径。 (一)河北省解释口径纳税人(以下称投资方)与地方政府合作，投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。符合《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(国家税务总局2013年第15号公告)所规定的投资行为的，取得的投资收益不属于增值税征税范围，不征收增值税。投资方收取固定或保底收益的，按照贷款服务税目征收增值税。如纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入属于建筑服务税目;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于经纪代理税目。 (二)北京市解释口径 1、依据《北京国税营改增热点问题(2016年6月17日)》规定，纳税人从事一级土地开发取得的收入，按照提供建筑服务缴纳增值税。 2、依据《北京市规划和国土资源管理委员会北京市国税局北京市地税局北京市财政局关于土地一级开发项目涉及增值税发票等有关问题的通知》(市规划国土发[2017]186号)规定，政府土地储备机构为主体、委托企业实施的土地一级开发项目

中，受托企业从政府储备机构收取款项并代为支付的行为属于代收转付，其收取的该部分款项不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。政府储备机构须使用受托企业开具的收据和储备机构开户银行回单作为记账凭证。受托一级开发企业代为支付的款项不属于增值税征收范围或最终收款方不能自行开具发票的，受托一级开发企业可以取得收据，并以收据和开户银行回单作为资金往来凭证。 (三)安徽省解释口径纳税人在一级土地开发工程中，提供拆迁、土地平整、三通一平或七通一平服务取得的收入按建筑服务缴税;对其向政府提供支付拆借款资金取得的利息收入，按贷款服务缴税。 (四)湖北省解释口径湖北省国税局2017年12月29日发布《湖北省营改增问题集》，其中第31项解答如下： 31.房地产企业进行土地一级开发，适用一般计税方法的，其销售额能否扣除相应的土地价款? 可以扣除。二、增值税解释口径的可行性分析 (一)投资行为 1、国家税务总局2013年第15号公告规定，当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。对于这种自负盈亏的行为，属于投资行为。

开发建设经济适用房有哪些税收优惠政策

问：开发建设经济适用房有哪些税收优惠政策？享受优惠政策要办理哪些手续？（转自中国税网）答：开发建设经济适用房，政策优惠是多方面的，最直接的优惠属于当地政府给予的土地划拨和行政事业性收费的直接减免。税收优惠方面，我们对现行的税务政策总结如下： 1、营业税目前没有相关营业税优惠政策。 2、契税：以划拨方式取得土地使用权的，免交契税；如果是以出让方式取得土地使用权的，应按综合地价4%的税率缴纳契税。 3、土地增值税：《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。普通标准住宅各省规定不一样。经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2006]26号）规定，享受税收优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。经济适用住房一般不预征土地增值税。如湖南省规定自2008年1月1日开始，批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房（含用于拆迁安置的住房）不实行预征土地增值税。但是需要完备备案手续，例如根据《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2006〕76号）第一条第一款规定，从事房地产开发的纳税人开发经国家有关部门批准建设的经济适用住房项目，应当向税务机关报送《经济适用住房土地增值税预征确认备案表》、经济适用住房的批准文件及经济适用住房的明细资料（包括街号、楼号、楼层、

土地一级开发成本核算问题

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/1c1712349.html, 土地一级开发成本核算问题作者：徐灿来源：《管理观察》2016年第09期摘要：土地是人类生存与发展的基础，我国关于土地管理的制度具有明显的特征，即：所有权与使用权的分离。20世纪90年代末，国家相继出台了一系列的法规政策，进一步确立了土地的储备制度，制度中明确规定：经营性用地必须经过土地市场的招标、拍卖、挂牌上市，土地一级、二级开发实现了正式分离。土地一级开发至今已经经历了十几年，在诸多方面取得了成效，例如：运作模式、开发流程、资金管理等，并积累了丰富的实践经验。在土地一级开发的具体实施过程中，成本问题一直就是困扰项目开发的中心议题，但是，纵观目前我国土地一级开发成本的核算现状来看，成本管理问题仍很多，并亟待解决。本文将就我国土地一级开发成本核算问题进行分析，并针对具体问题提出具体建议和对策。关键词：土地一级开发成本核算问题策略一、引言土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析（一）成本管理环节严重缺失

房地产开发各环节税收政策汇集

房地产开发各环节税收政策汇集发布时间：2011年05月03日信息来源：省地税局供稿：苏州工业园区地税局字体：【大中小】访问次数：280 本文纳税人为房地产开发企业。一、取得土地环节 1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10 月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33元。 2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合

同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。二、设计施工环节 1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。 2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。 3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。三、房产销售环节 1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、

土地一级开发成本核算问题

土地一级开发成本核算问题一、引言土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发

的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析（一）成本管理环节严重缺失成本管理是现代企业在微利时代的企业管理中重要的核心内容，成本管理更加注重全面性、科学性、合理性、系统性实施。土地一级开发成本的发生是一个过程性的内容，从土地前期的准备开始，到征地拆迁、进行市政建设、进行房屋建设等，始终贯穿于项目实施的全过程。因此，对于一级开发成本核算的管理从项目一开始的每一个阶段都必须进行细致的管理，每个阶段之间相互联系、相互衔接、各自的侧重点不同，因此，企业的项目实施过程中的成本核算管理与控制将是全过程的成本核算与管理。但是，就目前一级土地成本核算的现状来看，很多企业缺乏全过程成本管理的意识，对于成本管理中各流程之间的衔接认识不足，从而使得一级土地成本核算中问题频出。例如：在企业的可行性研究环节，企业先进行成本预测，然后在项目立项获得批复后就形成了成本决策，在这里我们可以看出，进行成本决策的主体并不是企业，而是政府部门。对于企业而言，在该环节中认为成本决策与企业毫无关联，进行成本预测的意义也就不大，这就造成很多企业将成本预测与可行性研究合并在一起完成，或者是

土地一级开发税收政策

土地一级开发税收政策一、营业税政策土地一级开发盈利模式包括1、固定收益模式。2、收益分成模式。3、保底和分成相结合模式。4、自负盈亏模式。 (一)“自负盈亏模式”免征营业税。只有自负盈亏模式，亦即“国家税务总局公告2013年第15号”文件中所描述的属于免税开发模式，在该模式下投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。具体文件见2013年第15号公告“关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告”。 (二)“其他模式”征收营业税国税函[2009]520号对纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题进行了明确。 ⑴总局规定。 ①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；

②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 ⑵地方政府规定 ①海南差额征税模式《海南省地方税务局关于代政府开发土地和建设行政中心等营业税问题的批复》（琼地税发[2010]33号）规定：“北京首创股份有限公司（以下简称北京首创公司）于2007年4月与海口市政府（授权海口市土地储备整理中心）签订《海口市西海岸新区土地一级开发合作合同》，共同对海口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口市行政中心。依据合同约定北京首创公司出资于2007年6月注册成立海口首创西海岸房地产开发有限公司（以下简称海口首创公司），负责该项目的滚动开发，并部分享有取得分配土地开发增值收益。由于合作双方均未拥有土地使用权和处置权等，且海口首创公司在收益分配中仅在一定比例和数额内部分享有，未完全分享。因此，不属于营业税有关规定的合作行为，可视为代政府开发土地和代建行为，应按“服务业”税目中的“代理服务”项目征收营业税。

土地一级开发的成本测算

有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 → 2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。 → 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。 3、工程勘察、测绘、定桩费用 2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》

房地产开发各环节税收政策

房地产开发各环节税收政策一、取得土地环节 1.土地使用税:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定)。案例:某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同,合同约定出让土地面积为56000平米,土地出让金为34000万元,合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税? 分析:该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税,2010年应缴纳2个月土地使用税:56000×4×2/12=37333.33元。2.印花税(土地出让或转让合同):对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。 3.契税:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3%。契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭

证的当天。二、设计施工环节 1.印花税(设计合同):建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同,按收取费用万分之五贴花。 2.印花税(建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同,按承包金额万分之三贴花。 3.印花税(借款合同):银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。三、房产销售环节 1.营业税(销售不动产):纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额,销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2.土地增值税(预征):除普通标准住宅不实行预征外,对其他各类商品房,均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、

土地一级开发成本的组成

土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3、工程勘察、测绘、定桩费用 4、环境影响评价分析费用 5、交通影响评价分析费用 6、地震影响评价分析费用 7、地价评估费用 8、工程设计费及施工图审查费 9、招标代理费、招标服务费 10、工程保险费（二）征地、拆迁费用 1、征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。 2、拆迁补偿费用

土地一级开发项目的成本测算工作

有关土地一级开发项目的成本测算工作有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于

建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费立项报告、可研报告的编制费土地一级开发实施方案的编制费

房地产企业开发成本核算及分配

一、房地产企业成本核算的对象但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使会计信息的真实可靠性大打折扣。笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。二、房地产企业成本归集与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。在开发成本一级科目下设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以便于今后的分步分配计算。

土地一级开发税收政策总结

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土地一级开发税收政策总结【标签】税收政策,土地【业务主题】企业所得税【来源】一、营业税政策土地一级开发盈利模式包括1、固定收益模式。2、收益分成模式。3、保底和分成相结合模式。4、自负盈亏模式。 (一)“自负盈亏模式”免征营业税。只有自负盈亏模式，亦即“国家税务总局公告2013年第15号”文件中所描述的属于免税开发模式，在该模式下投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。具体文件见2013年第15号公告“关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告”。 (二)“其他模式”征收营业税国税函[2009]520号对纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题进行了明确。 ⑴总局规定。 ①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税； ②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 ⑵地方政府规定 ①海南差额征税模式

《海南省地方税务局关于代政府开发土地和建设行政中心等营业税问题的批复》（琼地税发[2010]33号）规定：“北京首创股份有限公司（以下简称北京首创公司）于2007年4月与海口市政府（授权海口市土地储备整理中心）签订《海口市西海岸新区土地一级开发合作合同》，共同对海口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口市行政中心。依据合同约定北京首创公司出资于2007年6月注册成立海口首创西海岸房地产开发有限公司（以下简称海口首创公司），负责该项目的滚动开发，并部分享有取得分配土地开发增值收益。由于合作双方均未拥有土地使用权和处置权等，且海口首创公司在收益分配中仅在一定比例和数额内部分享有，未完全分享。因此，不属于营业税有关规定的合作行为，可视为代政府开发土地和代建行为，应按“服务业”税目中的“代理服务”项目征收营业税。海口首创公司所取得的政府返还的土地开发成本、费用及土地增值收益等全部收入和价外费用，可扣除代政府支付的规划设计费、建筑安装工程款、市政基础设施配套费和农转用报批、土地征收、折迁、林木砍伐、土地招标、拍卖等相关费用后的余额，为营业税的计税金额。” ②重庆全额征税模式《重庆市关于建筑业营业税有关政策性问题的通知》[渝地税发（2008）195号[1] ]规定，房地产企业代建行为类似于“BT”模式的建筑安装活动，即“建设-移交”交易，无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人（即：房地产企业）应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。二、企业所得税正常缴纳企业所得税。三、土地增值税无权属转移，故不缴纳土地增值税。四、契税无权属转移，不用缴纳契税。国家税务总局公告2013年第15号

房地产开发集团公司成本核算办法

《房地产开发企业成本核算办法》第一章总则第一条为了加强企业的成本、费用核算，提高企业的经济效益，规范房地产开发企业成本核算方法，根据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》，结合******实际情况及管理要求，特制定本办法。第二条本办法适用于从事房地产开发企业和单位。第二章成本核算的对象及要求第三条

成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互相混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理： 1．一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。 2．同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。 3．对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。第四条各成本项目的预算成本(计划成本)和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。第五条成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照"权责

发生制"的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照"收益与费用配比"的原则，正确使用"待摊费用"和"预提费用"科目。第三章成本项目和开支范围第六条根据房地产开发企业会计制度规定，开发产品的成本项目分为：1．土地征用及拆迁补偿费； 2．前期工程费； 3．建筑安装工程费；

4．基础设施费； 5．公共配套设施费； 6．开发间接费(开发企业没有二级管理机构则无此项目)。第七条成本开支范围一、土地征用及拆迁补偿费： 1．土地征用费：土地、青苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费、新菜田基金。 2．耕地占用税。 3．劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、农转工级差补贴，超转人员安置费等。 4．地上地下物拆迁补偿费：指私产发价、搬家费、拆迁费、伐

完整的土地开发流程后附案例

关于土地开发首先土地开发(development of land; handling of land) ? 1 土地开发的概念 ? 2 土地开发的分类 ? 3 土地开发程序 ? 4 开发土地获得途径与程序 ? 5 土地开发过程管理 ? 6 开发土地的转让 ?7 土地开发成本构成 ?8 土地开发费用的归集与分配 ?9 完工土地开发成本的结转土地开发的概念土地开发是指单位或个人通过采取各种措施，将未利用土地改造成农用地或其他用地的活动。按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。土地开发的分类土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。 (1)土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。 (2)土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。土地开发程序 1.开发主体土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程

的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。 2.开发程序 (1)计划编制首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。 (2)前期策划根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。 (3)征询意见和审批市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。 (4)组织实施开发土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。 (5)项目验收土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。开发土地获得途径与程序土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过招标方式来确定。国土资源管理部门或土地储备机构根据经批准的计划、规划、征地等文件和相关材料，组织编制招标文件，经批准后，一般由土地储备机构组织招投标。招投标按照政府确定的程

各个税务机关关于土地补偿款如何征税税收政策汇总

土地补偿款如何征税问题: 我公司是个人独资企业,地处农村,因镇政府扩道占用了我公司一部份土地并拆迁了一部份厂房,请问:镇政府给的土地补偿款及厂房拆迁款是否交税,如果交税都需要交什么税?另外,公司由于生产需要又在厂内盖了新厂房,政府给的补偿款是否可以冲减新建厂房成本? 答复:流转税管理处:你的问题,我分三种情况来回答: 1.对土地储备中心以政府名义收回土地使用权，并通过政府财政返还给原土地使用者的土地出让金及补偿金，经主管税务机关审核，报市局审定后，暂不征收营业税。 2．对土地储备中心以毛地对外出让后，原土地使用者、地上建筑所有者或建筑物使用者从土地中标方取得的补偿收入应依法征收营业税。 3．对土地使用者与政府土地管理部门以外的其他单位或个人所进行的土地使用权转让，其取得的收入，应依法征收营业税。财产与行为税管理处:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，企业的房产被拆迁，如土地属于国有土地，其取得补偿款的行为，应属有偿转让国有土地使用权，应当征收土地增值税。个人所得税管理处:对于拆迁补偿由镇政府给的土地补偿款及厂房拆迁款，涉及生产经营所得个人所得税，补偿收入不能冲减新建厂房成本，可以扣除拆迁发生的费用损失，有所得征收个人所得税土地补偿款如何征税？2 我公司拥有行政划拨土地一宗。为建经济适用房，政府将其中部分土地使用权转让给开发商。经协商，由开发商按一定的标准对我司进行补偿。请问：该项补偿款是否应当缴税？您好！《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函［2008］277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。因此，贵公司收到的补偿款不征收营业税。另外，根据《关于政府回收土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函［2009］520号），县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件包括：县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权的文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件。

土地一级开发税务问题

土地一级开发经营征税土地一级开发与二级开发经营活动是一种经济术语，并不是税收语言。前者由政府垄断经营，不属于营业税列举的征税范围，后者是营业税的重要税源。一、基本概念土地一级开发是指对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地二级开发是指将取得使用权的土地开发建设成城市规划确定的建筑物的过程。 “一二级联动拿地”模式是指房地产开发商通过参与目标土地一级开发建设过程后，再通过“招拍挂”手续取得土地二级开发建设权，从而实现土地一、二级开发过程合二为一，实现利润最大化。 2012年1月5日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司（沪交所代码：600340）发布公告称：与苏家屯区政府签订了35平方公里土地一级开发权，苏家屯政府承诺给予不少于500亩土地二级开发权进行先期开发建设。这就是一个典型的“一二级联动拿地”案例，华夏公司通过土地一级开发

取得了三十年的“九通一平”开发建设权和招商引资权，且获得500亩土地的先期开发权，这是肥得冒油的一个成功案例！又如，2011年12月16日，荣盛房地产发展股份有限公司发布公告称：与本溪开发区合资成立子公司，取得“本溪健康城”项目6500亩土地一级开发权，土地出让收益部分由双方按投资比例分享。房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。企业通过土地一级开发活动取得了先入为主的优势，极大地降低了土地“招拍挂”市场的不确定性，这就是众多资金雄厚的房地产公司趋之若鹜的原因。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。二、土地一级开发业务的营业税政策《宪法》第十条规定：城市的土地属国家所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以