房地产培训基础知识大全

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一、住宅的基础知识:

1、住宅、住宅小区的概念

住宅:就就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能与设施的房子。住宅就是人工建造而不就是自然形成的。

住宅小区:“居住小区”,就是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模7000～15000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

2、按建筑结构分类的住宅

砖混结构住宅:“砖”,指的就是一种统一尺寸的建筑材料,也有其她尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混”就是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住。由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层、6层以下。

框架结构住宅:就是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好。经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层住宅多采用这种结构。其缺点就是工艺比较复杂,建筑造价较高。

钢混结构住宅:结构材料就是钢筋混凝土,即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层住宅多采用这种结构。其缺点就是工艺比较复杂,建筑造价较

3、按经济形态划分的9类住宅

商品房:指具有经营资格的房地产开发公司(包括外资投资企业)开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅,就是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。

经济适用房:指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性与适用性的特点。经济

性就是指住宅价格相对市场价格而言,就是适中的,能够适应中低收入家庭的随能力;适用性就是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不就是降低建筑标准。它就是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。

微利房:微利房就是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。

安居房:指实施国家“安居工程”而建设的住房(属经济适用房一类),就是国家安排贷款与地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别就是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非营利性住房。

解困房:就是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇,政府为解决当地住房特困户的困难而专门修建的住房。它只售给经审查符合条件的住房困难户与无房户。

房改房:就是指按照单位分房原则,已经分配的执行国家规定的房改标准出售的住房。

集资房:就是指改变住房建设由国家与单位全包的制度,实行政府、单位、个人三者共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。平价房:就是指以成本价加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地与拆迁补偿费、勘察与前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息与税金等七项因素构成。

小康住房:就是指为实施国家重大科技产业工程“2000年小康型城乡住宅产业工程”项目,由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅,这将就是我国住宅产业未来发展的方向。

4、8种按设计特点分类的住宅

单元式住宅:就是以一个楼梯为几户服务的单元组合体,一般为多层住宅。单元式住宅的基本特点:①每层以楼梯为中心(又叫梯间式住宅),每层安排户数较少,各户自成一体。②户内生活设施完善,既减少了住户间的相互干扰,又能适应多种气候条件。③建筑面积较小,造价经济合理。④仍保留一定的公共使用面积,如梯楼、

走道、垃圾道,保持一定的邻里交往,有助于改善人际关系。

公寓式住宅:区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里,多数为高层大楼,标准较高,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等;还有的附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

花园式住宅:也称西式洋房或小洋楼,也称花园别墅,一般都就是带有花园草坪与车库的独院式平房或二三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买。

跃层式住宅:指住宅占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其她辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。

优点就是:①每户都有较大的采光面,通风较好;②户内居住面积与辅助面积较大;

③布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。

复式住宅:就是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个 1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层式为5.6米),其下层供起居用,如炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠与贮藏用,户内设有一层的起居室高2米,上层直接作为卧室的床面,人可坐起但无法直立。

跃复式住宅:在复式住宅设计功能上的一种创新。其特点就是其中一层层高在2、2米内,通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域;一般情况下该种住宅的总层高在3、8-4、9米之间,客厅为共享式。

错层式住宅:就是户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系。优点就是与跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间,比如起居室比较高,卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅,可以减少挖土的土方量。错层式住宅不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促,更适合于层数少、面积大的高档住宅。

退台式住宅:又称为“台阶式”住宅其外型类似于台阶。特点就是住宅的建筑面

积由底层向上逐渐减少,下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台,可做花园使用。目前,国内建造的的退台式住宅都通常属于中高档住宅。

5、住宅建筑的高度(层数)的划分

住宅按层数划分如下:

1、低层住宅为一层至三层;

2、多层住宅为四层至七层;

3、高层住宅为八层以上。国际通行划分为四类:

第一类:层数8-16层,房屋高度在25-50米之间,通常称为小高层住宅;

第二类:层数17-25层,最高度达75米;

第三类:层数26-40层,最高达100米;

第四类:层数在40层以上,高度超过100米,称为超高层住宅;目前国内极少有超高层的住宅。

6、住宅的进深、开间

进深:一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光与通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求。在住宅的高度(层高)与宽度(开间),确定的前提下,设计的住宅进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可有效地节约用地。

开间:,住宅的宽度就是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为就是就一自然间的宽度而言,故又称为开间。与住宅的进深一样,住宅的开间在设计上也有严格的规定。就我国目前大量建造的砖混住宅来讲,住宅开间一般不得超过3、3米。规定较小的开间尺度,可有效缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性与抗震性。

7、层高与净高

住宅的高度计量除了用“米”,还可以用“层”来计算,每一层的高度在设计上有一定要求,称为层高,层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差,叫做净高。目前一般住宅层高都在2、8-3米左右。

8、如何瞧住宅建筑图

怎样瞧住宅建筑的平面图？