房地产公司资金收入管理

2.6房地产公司资金收入管理

旁地产公司资金的收入包括房款收入、各项保证金收入、违约金收入等。下面主要对房款收入管理的相关内容进行详细说明．具体包括房款收取与催收管理、交房尾款收取管理、办证退补差额款管理、房屋转让款收取管理、销售折扣管理等。

2.6.1 房款收取与催收管理

房款收取包括定金、首付款、全款、按揭或公积金贷款等款项的收取，收取的方式一般包括现金、支票、银行卡转账、信用卡支付等。

(1)房款收取的主要内容

①定金：签订购房协议之前收取的认筹金及签订购房合同前收取的定金（小定和大定）。

②首付款：协议转合同后客户交来的除贷款之外的款项。

③全款：客户一次性交纳全部房款的款项。

①按揭或公积金贷款：客户办理住房贷款由银行划人公司的款项。

(2)房款收取与催收管理的部门职责

①销售部负责购房协议、合同签订，签订合同当天将合同递送财务部，每周提供银行按揭（公积金）办理情况周报表，便于财务部协助销售部催收房款；销售部负责催收房款。

②财务部负责根据协议、合同收款，负责其账务处理和录入销售系统中有关财务收款数据。协助销售部催收房款。

(3)房款收取与催收管理流程

如图2-21所示。

(4)房款收取与催收管理的工作裎序

①财务部出纳根据销售部签订的协议或合同准确收取房款，并确认各种交款方式到账时间。

a.现金方式：由销售部开具收款通知单，客户付款，收款人员当面点清，当时确认到账，同时给客户开具发票。

b．刷卡方式：同现金。

c.支票付款：客户周一至周四期间交款的，财务部应保证尽快将支票送入银行，隔一

个工作日确认是否到账，通知销售部开收款通知单；周五至周日交款的，财务部应在下周三前确认是否到账，通知销售部开收款通知单，财务部收款岗开具发票。如发生支票退票，财务不确认到账，出纳岗负责通知销售部，并请客户换开支票。

d．汇款方式：客户汇款，在客户通知销售人员后，请销售人员尽快提供客户汇款的银行、金额、及汇款人名称和汇款时间（或要求客户提供汇款单据复印件），以便财务部出纳及时查询（同城回款一般2天，外埠汇款时间一般4天），查询到账后，即时通知销售部开收款通知单，财务部收款岗开具发票。

e．按揭、组合贷款方式：在银行通知财务部负责按揭的人员已放款后，由财务部负责按揭的人员到银行取放款通知书并填写收款通知单，通知财务部出纳，财务部收款岗开具发票。

②财务部出纳根据销售部签订的协议或合同准确收取房款，开与收款金额相符的收据给客户，并请客户在收据备查登记簿中签名。

③收款收据内容必须注明填开时间、缴款单位或介人、款项内容、收款方式、人民币大小写、收款单位财务专用章、收款人签字。

a．填开时间必须是收取现金或支票的当天，而不能是其他日期；也不能应客户的要求任意填写日期。

b．缴款单位或个人必须是支票的付款人或是与协议、合同相同名称的购房人。

i．如果交纳支票的付款人是客户（买方）本人，则开具与支票付款人即购房合同上买方名称一致。

ii．如果交纳支票的付款人不是客户（买方）本人，则付款人必须出具证明文件，证明文件内容须包括：此房款是为某某项目某某房号某某人支付的购房款，由此所引起的一切经济及法律责任由本付款人自行承担，并加盖单位公章。

iii.如果交纳的房款是现金，则其“交款单位或个人”名称必须是合同或协议上的买方。

iV．如果客户要求更改收据“交款单位或个人”名称，则财务部会计、出纳必须根据已经变更的合同进行更改，并在收据更改之处加盖收款单位财务专用章。

V.款项内容需注明收款房号。

vi．收款方式需注明现金、支票、汇票或电汇等。

c．收据备查登记簿中签名是购房者或代理人或销售部经办人。

i．如果是购房者交款，签领人是购房者。

ii．如果是代理人代购房者交款，签领人是代理人。

iii．如果是由销售部代购房者办理，签领人是销售部经办人。

④会计当天根据收款收据记账联和银行进账单回单联编制记账凭证（含房款订金、分期付款和滞纳金及违约金等的业务内容），按房号及客户名称及时登记销售收入阴细账，并于收到房款的当日录入销售系统中有关财务收款数据，月初1日前复核销售部上月销售月报表。次月5日前编制月末客户欠款明细表给销售部，便于销售部催款。

⑤会计负责监督客户房款的付款进度，对客户房款缴付存在的问题及时上报部门经理并与销售部沟通、解决。

⑥对延迟付款的客户，应按合同规定由会计计算滞纳金及违约金，销售部复核。

⑦会计负责收取销售合同，并按财务档案管理规定存档、保管，同时核对销售合同中的房款金额，如发现问题及时与销售部有关人员沟通。

(5)银行按揭管理规定

①项目销售人员在项目楼盘预售初期必须向有意向的客户提出按公司指定的银行办理购房按揭手续，不允许客户自由选择按揭银行。

②公司财务部在楼盘销售之初根据销售额会同销售部负责人预估按揭总额度。

③销售部必须按公司财务部事先下达的银行按揭份额予以操作。

④财务部根据销售部安排的房源配置人员，统一向客户收取订金。由销售人员负责与客户签订购房意向承诺书，承诺在公司限定的时间内向公司开户行交纳购房首付款，并注明购房者姓名、房号。

⑤由各按揭银行协助反馈客户缴款进度，隔日报公司财务部汇总，并反馈给销售部进行客户登记及通知客户在公司限定的时间内携带首付款银行篼据来售楼处签订商品房购销合同。

⑥考虑到银行按揭款的快速回笼，要求销售部做好客户的筛选工作，要求客户在公司限定的时间内到指定的按揭银行办理按揭手续，并做好相应的催办工作。售楼处由销售部负责人安排按揭银行轮流蹲点办理。

⑦对于办理公积金按揭的客户，要求销售部采用集中通知、集中办理的办法通知客户来售楼处办理。

⑧财务部负责月度资金回笼的统计工作。

⑨针对个别按揭客户，经多次催办仍无见效，建议按相关承诺书条款予以办理。

⑩对于与公司有较好关系的按揭客户，由销售负责人按月将情况汇报公司领导后再做安排。

⑥公司二手房的代理，也将纳入公司统一按揭模式，公司财务部根据年度下达指标分解成月度银行按揭额度配置给指定银行，最终形成资源共享。

2. 6.2 交房尾款收取管理

房地产公司在交房之前，应先核对该房屋客户的付款情况，对未付清房款的要先收齐房款再出具领房通知单。

(1)交房尾款收取管理流程

如图2 22所示。

图2-22 交房尾款收取管理流程

(2)交房尾款收取管理的工作程序

①会计根据销售明细账、销售合同审核入伙费用结算表中结算金额，核对该房屋客户的付款情况，检查房款是否已经付清。

②如审核发现房款未付清，则请客户付清欠款，同时计收相应的违约利息。出纳收取欠款及违约利息，同时分别开具房款和违约利息两张收款收据，请客户在收据备查登记簿中签收。

③房款收清后，出纳根据入伙费用结算表收取代收款费用，并出具收款收据给客户，

请客户在收据备查登记簿中签收。

④房款及代收款项付清后，会计出具领房通知单，由客户交给物业管理处，客户凭此由销售部陪同验房，领取锁匙。

⑤会计根据收款收据、银行进账单记账联编制记账凭证，根据记账凭证出纳及时登记银行存款、现金日记账，会计及时登记明细账。

2.6.3 办证退补差额款管理

房地产公司销售部应根据客户所购房款的具体情况提供补退差价的具体金额，并由财务部负责收取或退还差额款，办理收据换发票。

(1)办证退补差额款管理流程 如图2-23所示。

(2)办证退补差额款管理的工作程序

①销售部根据客户所购房款的具体情况出具收取或退款的资料给财务部。

a ．如果需退款给客户，则由销售部填制费用支付申请表，办理好付款审批手续，由出纳据此付款，开具红字（退还款项，客户需在红字收据上的备注栏签字）收款收据给客户，并请客户在收据登记备查簿中签字。

b ．如果客户需补交款，则由销售部出具补交款便条，注明客户名称、购房名称、房号及补交金额，送财务部，由出纳向客户收取补交款，并开具蓝字（收取款项）收款收据给客户，并请客户在收据登记备查簿中签字。

②会计根据进账单和收款收据编制记账凭证，并根据记账凭证出纳及时登记现金、银行存款日记账；会计及时登记有关明细账。

③会计办理收据换发票工作。

a ．销售部出具开票联系单给财务部会计。

i．如果开具购房发票时，客户要求对原开具收款收据中收款人姓名进行变更或添加时，需要销售部在开票联系单上注明相应的说明及发票应开具的收款人姓名。

ii．财务部会计则根据开票联系单上注明的收款人姓名开具。

b．会计根据开票联系单的金额核对客户收据金额与开票联系单金额是否相符。

i．如果相符，则会计收回收款收据，开具发票给客户，并请客户在发票备查登记簿中签收。

ii．如果不相符，则及时与销售部取得沟通．查清原因并处理相符后，收回收款收据，开具发票给客户，并请客户在发票备查登记簿中签收。

c．如果客户的收据遗失，客户应写情况说明，销售部有关人员在情况说明签署意见，递送财务部会计；会计查找核实后复印收据记账联给客户，请客户在收据登记簿中签字（注明复印件），并同时告之客户在办理收据换发票时必须提供遗失声明的报纸刊登原件（遗失声名中必须注明丢失收据的号码、姓名、金额、项目内容等），否则不能办理收据换友票的工作。

2. 6.4 房屋转让款收取管理

房地产公司销售部负责客户房屋委托转让工作，财务部负责核算房屋转让款的收取和退付。

(1)房屋转让款收取管理流程

如图2-24所示。

(2)房屋转让款收取管理的工作程序

①销售部办理转让手续，并提供签订的补充协议和销售合同给财务部会计。

②会计核对补充协议、销售合同中的房款金额，并确认受让方房款30%首付款是否

到账。

③出纳根据补充协议、销售合同收取转让方入住前的有关费用（更名费），并开具收款收据，再请客户在收据备查登记簿中签字。

④当受让方30%房款的首付款到账后，由公司向转让方的按揭银行支付按揭款。

a．销售部填制费用支付申请表，报请分管领导或总经理或其授权人审批后，交由财务部会计审核，并由财务部负责人审批后，出纳付款。

b．出纳开具支票，并盖好支票财务专用章后交由会计复核，会计复核无误盖支票法人章，交出纳付支票给银行，并在支票备查簿中签字。

⑤受让方办理银行按揭手续，当受让方按揭款到账后，开具受让方收款收据，并请客户或销售部在收据备查登记簿中签收。

⑥会计通知出纳，根据客户原付款方式支付转让方差额款，并收回原开具的收款收据，公司退付转让方的房款必须在受让方的房款金颧全部到账后才能退付。

⑦会计根据收回的收款收据原件和重新开具的收款收据记账联、费用支付申请表编制

图2-24 房屋转让款收取管理流程

转让方、受让方两张记账凭证，冲销转让方的预收账款明细账，增加受让方的预收账款明细账。

⑧会计根据记账凭证及时登记预收收入明细账，出纳及时登记现金或银行存款日记账。

2. 6.5 销售折扣管理

销售折扣是指房地产公司给予某类客户一定比例的折扣优惠，享受折扣的客户一般包括与公司业务有重大关系的相关单位的领导和工作人员自身及直系亲属为主；老业主自身购房及其配偶、子女二次购房；公司员工购房等。

(1)销售折扣管理的原则

①优惠的原则：严格控制享受销售折扣的范围。

②谨慎性原则：谨慎制订、使用销售折扣方案，严禁销售折扣的随意性。

③利益最大原则：销售折扣方案应以项目综合收益最大为目的，兼顾销售节奏销售数量、销售收入和项目利润的关系。

④例外管理原则：公开发售中作为销售策略的普遍性折扣为一般折扣；任何超出一般折扣以外的折扣为特别折扣（特别折扣按销售特例程序管理）。

(2)一般性折扣管理的工作程序

①一般性折扣方案及折扣比例由公司销售部门和财务部门共同制订，并报公司总经理批准。

②制订折扣方案案需经过深入市场调查和测算，比较目标售价与折扣后的平均售价水平，并综合考虑对公司经营计划和利润体现的影响。

③制订折扣方案应适当考虑鼓励一次性付款方式，以减少按揭办理事务、控制按揭担保风险。分期付款方式不享受销售折扣优惠。

④公司会员的购房优惠视同一般折扣，按一般性折扣的程序制订方案并执行。公司可根据具体情况决定是否给予会员购房优惠。

⑤销售部门需定期分析销售折扣对销售计划、销售进度的影响，并及时调整折扣方案、控制销售节奏。

⑥销售折扣作为一种商业折扣，必须按实际成交价及折后价确认销售收入和应收账款的入账金额。

⑦销售部门需妥善保管项目历次的销售定价表、销售折扣文件及资料，以便备查。

(3)销售特例管理的工作程序

销售特例是指与公司业务有重大关系的特殊客户、老业主自身及其配偶、子女、内部员工认购公司产品，其要求的销售折扣比例超过一般折扣比例的行为。其具体的工作程序如下。

①关系客户购房的折扣比例，可比一般折扣比例增加最多三个百分点，老业主本人认购及其配偶、子女二次认购公司产品可比一般折扣比率增加最多两个百分点，特殊情况的必须以专题报告报公司总经理批准；内部职员认购的折扣比例，按职负内部购房优惠办法的规定执行。

②关系客户折扣审批，由公司业务对口部门与分管销售副总先行沟通后，由销售部门发起申请、填制销售特例审批表，经由业务对口部门主管领导、分管销售副总、分管财务副总审批后，公司总经理最终批准。

③老业主折扣审批，由公司销售人员填制销售特例审批表，由策划部经理对相关证明材料原件审查，销售部保留复印件，财务部会同销售部进行不定期抽查。

④员工折扣审批程序按职员内部购房优惠办法的规定执行。

⑤公司购买、或外部客户一次性批量购房超过三套（含三套），可视具体情况决定是否给予适当折扣，其折扣比例可根据成交数量按利益最大原则审慎拟订，并报总经理最终批准。

⑥销售部门需于每季度末编制销售特例统计表，报公司分管财务副总、分管销售副总及总经理。

⑦销售特例审批表等资料作为销售文件的组成部分，应随销售合同妥善保管。

(4)相关表单

销售特例审批表、销售特例统计表见本书电子文件。

2. 6.6 各项保证金收入管理

(1)投标保证金管理

工程管理部的相关经办人在工程发标前将投标单位名称、投标保证金、押金、工本

费的数额以书面形式通知计划财务部，工程管理部凭财务部开具的收款收据将标书及相关资料发给投标人。

(2)履约保证金管理

对合同约定应收取履约保证金的施工单位，财务部应督促工程管理部催促施工单位按照合同约定及时将款项划人公司账户或提供相应的履约保函。否则不予支付任何工程款项。

2. 6.7 违约金收入管理

①对要求退房的客户，财务部应按合同规定及公司相关规定收取违约金，如有特殊情

况需要减免的，需经公司总经理审批。

②对延期付款的违约客户，财务部应按合同规定及公司相关规定收取逾期付款利息，

如数额在100元（含100元）以下的．经营销策划部负责人同意可以免收，如数额在100元以上的，经公司分管副总经理、总经理审批可以免收。

2. 6.8 其他收入管理

其他收入包括各项规费的退回、各类代垫资金的收回、各类奖励性收入等收入。财务部根据规费收取时相应文件的规定，对可以全额或部分退回的（如墙改费、散装水泥限袋费等）应催促相关部门及时办理相应手续，保证该收回的资金即时收回。